TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [D] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Hela KACEM
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/03155 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4L4W
N° MINUTE :
9 JCP
JUGEMENT
rendu le lundi 10 juin 2024
DEMANDERESSE
Association ESPEREM, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220
DÉFENDEUR
Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 10 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03155 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4L4W
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, l'association ESPEREM, anciennement ARFOG-LAFAYETTE, a fait assigner Monsieur [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à titre principal, prononcer la résiliation de la convention d'occupation temporaire du 16 janvier 2014 au 16 janvier 2016à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire,en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement n°37 situé au sein de la résidence sociale sis [Adresse 1], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin,dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,condamner Monsieur [D] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle à compter de la date de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux,le condamner à lui payer la somme de 6 025,68 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation échues, terme de février 2024 inclus, à parfaire le jour de l'audience,le condamner à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 30 janvier 2023.
Le requérant expose que Monsieur [D] [O] s'est maintenu dans le logement au-delà de la limite de 24 mois prévue par l'article 4 de la convention d'occupation qui lie les parties, sans en demander le renouvellement et que dès lors, il est occupant sans droit ni titre de son logement depuis le 16 janvier 2016. Subsidiairement, elle fait valoir qu'elle a adressé à Monsieur [D] [O] une mise en demeure de payer ses redevances le 15 décembre 2022 et le 10 janvier 2023, puis, qu'elle lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 5 820,85 euros le 30 janvier 2023, que les causes de ce commandement de payer n'ont pas été réglées et qu'ainsi, la clause résolutoire insérée au contrat en son article 7 est acquise.
Lors de l'audience du 29 mars 2024, l'association ESPEREM, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Monsieur [D] [O], bien que régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire, en application de l'article 473 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Dans le cours du délibéré, l'association ESPEREM a justifié de la fusion-absorption de l’association ARFOG-LAFAYETTE par l'association Henri Rollet, laquelle a pris le nom d'ESPEREM.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [D] [O] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire pour dépassement de la durée du séjour
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En l'espèce, la convention d'occupation versée au débat contient une clause, en son article 4, stipulant que la durée du séjour est d'un mois renouvelable par tacite reconduction pour une même durée, dans la limite de vingt-quatre mois et renouvelé à la volonté du résident dans les limites précisées ci dessus.
Toutefois, la date de conclusion de cette convention est illisible. Si la requérante affirme qu'il a été signé le 16 janvier 2014, aucun élément ne permet de corroborer cette allégation, étant précisé que le bordereau de pièce visé dans l'assignation mentionne, en pièce n°1, une convention d'occupation en date du 12 décembre 2018.
Le point de départ de l'occupation du logement étant inconnu, il ne saurait être argué du dépassement de la durée convenue dans le contrat.
Au surplus, alors que l'association ESPEREM évoque une occupation sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2016, ce qui, au demeurant, supposerait que la résiliation ait été prononcée par le gestionnaire et non que son prononcé soit demandé en justice, elle verse au débat des courriers datés des 15 décembre 2022 et 10 janvier 2023 aux termes desquels elle se borne à réclamer le paiement des redevances en retard sans faire allusion au dépassement de plus de six années de la durée de séjour autorisée. Dès lors, le manquement allégué n'apparaît pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire de la convention d'occupation.
L'association ESPEREM sera déboutée de sa demande de prononcé de résiliation judiciaire de la convention d'occupation litigieuse.
Sur la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire pour redevances impayées
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, la convention d'occupation contient en son article 7 une clause résolutoire qui se borne à reproduire les dispositions de l'article L 633-2 du code de la construction et de l'habitation susmentionné.
Il n'est donné aucune indication plus précise sur le manquement visé.
Par ailleurs, le commandement de payer les loyers envoyés le 30 janvier 2023 enjoint Monsieur [D] [O] à régler la somme en principal de 5 820,85 euros, mais en mentionne pas les sanctions en cas de non-paiement, à savoir le jeu de la clause résolutoire, ni le délai de préavis applicable.
La rédaction de la clause résolutoire étant insuffisamment précise et le commandement de payer les redevances en retard étant partiel, il ne sera pas fait droit à la demande formée par l'association ESPEREM aux fins de constater l'acquisition de cette clause.
Par conséquent, l'association ESPEREM sera également déboutée de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'un indemnité d'occupation.
Sur la demande de condamnation en paiement
Il résulte de l'article 1728 du code civil que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
L'association ESPEREM produit un décompte remontant à la date du 31 décembre 2016 avec une reprise de solde antérieur à hauteur de 3 030,51 euros. En l'absence de détails portant sur cette période antérieure, il convient de déduire ce montant du solde débiteur de 6 025,68 euros arrêté au 28 mars 2024.
Il y a lieu de relever, que Monsieur [D] [O], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à remettre en question le reliquat de cette dette, à savoir la somme de 2 995,17 euros.
Par conséquent, Monsieur [D] [O] sera condamné à verser à l'association ESPEREM la somme de 2 995,17 euros. Correspondant au montant des redevances impayées depuis le 02 janvier 2017, arrêtée au 28 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [D] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE l'association ESPEREM de sa demande de prononcer la résiliation judiciaire de la convention d'occupation la liant à Monsieur [D] [O] et portant sur le logement n°37 situé au sein de la résidence sociale sis [Adresse 1],
DÉBOUTE l'association ESPEREM de sa demande de sa demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans ladite convention,
DÉBOUTE l'association ESPEREM de ses demandes subséquentes en expulsion de Monsieur [D] [O] du logement et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,
DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles garnissant le logement,
CONDAMNE Monsieur [D] [O] à verser à l'association ESPEREM la somme de 2 995,17 euros au titre des redevances impayées depuis le 02 janvier 2017, arrêtée au 28 mars 2024, échéance de février 2024 incluse,
DÉBOUTE l'association ESPEREM de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [D] [O] aux dépens,
RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière .
La greffièreLa juge
