TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [H] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Laurent RUBIO
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/03024 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4K2L
N° MINUTE :
8 JCP
JUGEMENT
rendu le lundi 10 juin 2024
DEMANDERESSE
Association [4], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Laurent RUBIO de la SELARL RBG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0729
DÉFENDEUR
Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 10 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03024 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4K2L
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de mise à disposition temporaire en date du 23 février 2022, l'association [4] a donné en location à Monsieur [D] [H] le logement n°101 situé au 1er étage de la résidence sociale sise [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 584,70 euros, charges comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 05 mars 2024, l'association [4] a fait assigner Monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Monsieur [D] [H] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés,condamner le défendeur aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l'association [4] expose que la durée maximale de séjour de 2 ans, prévue au contrat de résidence, a été atteinte.
A l'audience du 29 mars 2024, l'association [4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a indiqué être opposée à l'octroi de délais pour quitter les lieux.
Monsieur [D] [H], comparaissant en personne, a indiqué être d'accord pour quitter les lieux mais a sollicité un délai pour ce faire indiquant qu'il avait un emploi et qu'il payait sa redevance mais que sa situation administrative était précaire et qu'il n'avait pas encore trouvé de solution de relogement.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 juin 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [D] [H] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
L'arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s'agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.
En l'espèce, le contrat de résidence du 23 février 2022 prévoit une durée maximale de 24 mois. Le contrat prévoit qu'un congé sera notifié au résident par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 3 mois avant la date définitive du contrat.
Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans a été délivré par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 octobre 2023 (avisé le 25 octobre 2023), à effet du 23 février 2024.
Ce congé a été rappelé par lettre simple du 28 décembre 2023.
Monsieur [D] [H] ne conteste pas avoir reçu ce congé qui apparaît ainsi valable.
Il résulte de ces éléments que Monsieur [D] [H], est occupant sans droit ni titre de son logement depuis le 22 février 2024. Il convient ainsi d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, Monsieur [D] [H] déclare avoir un emploi. Il indique payer sa redevance mensuelle, ce qui n'est pas contesté par la demanderesse et qui est confirmé par l'historique du compte locataire attestant de l'absence de toute dette locative.
Par ailleurs, il expose avoir fait l’objet d’une obligation de quitter le territoire français qu'il a vainement contestée et être ainsi dans une situation administrative précaire, complexifiant ses démarches de relogement.
Il convient de constater que la situation personnelle de Monsieur [D] [H] telle que décrite ci-dessus, ne lui permet pas de se reloger rapidement dans des conditions normales et il lui sera accordé un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Monsieur [D] [H] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 février 2024 jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 22 février 2022 entre l'association [4] et Monsieur [D] [H] concernant le logement n°105 situé au 1er étage de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 3] par l’effet du congé délivré et ce, à compter du 22 février 2024,
ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement concerné,
ACCORDE cependant à Monsieur [D] [H] un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,
DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association [4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
CONDAMNE Monsieur [D] [H] à verser à l'association [4] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 22 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
CONDAMNE Monsieur [D] [H] aux dépens,
RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière .
La greffièreLa juge
