TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [F] [M]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/00661 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YST
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 07 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] RIVP,
[Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de [Localité 3],
DÉFENDERESSE
Madame [F] [M],
[Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 07 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00661 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YST
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 13/02/2008, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) avait donné en location à Madame [F] [M] un appartement (F2) situé [Adresse 2] à [Localité 4] (étage 07, porte G) moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 460,53 €, provisions sur charges comprises.
Par acte du 23/03/2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) a fait délivrer à Madame [F] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3905,20 €.
Par acte du 26/12/2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) a assigné Madame [F] [M] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail à compter du 23/05/2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son /leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;le paiement de la somme de 6484,35 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) a réclamé une indemnité de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le rappel de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
Le Préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 28/12/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.
Régulièrement citée, Madame [F] [M] a comparu, n'a pas contesté la créance. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de verser sur un an la somme mensuelle de 10 € en plus du loyer courant, puis le solde par la suite. Elle a précisé qu'une demande d'aide FSL était en cours.
Madame [M] a expliqué qu'elle avait eu un problème au niveau de son emploi mais que depuis un mois elle avait retrouvé un travail. Elle a indiqué que depuis octobre 2023, elle avait repris le paiement du loyer courant.
A l'audience, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) a actualisé sa créance, portant à 6936,82 € sa demande à au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 25/03/2024. Elle a accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a précisé qu'un règlement était intervenu au 30/01/2024.
MOTIVATIONS
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 23/03/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 25/03/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 23/05/2023.
Si en conséquence, au 24/05/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [F] [M] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
En effet, tout d'abord Madame [F] [M] a repris le paiement des loyer de façon relativement régulière. Par ailleurs. Par ailleurs, la RIVP a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, le bail est ancien et Madame [M] va vraisemblablement bénéficier d'une contribution FSL.
L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Or tel est le cas en l'espèce.
Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement
A ce titre, la RIVP justifie d'une créance de 6936,82 €, arrêtée au 25/03/2024, somme non contestée (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer de février 2024, devenue exigible à terme échu, le 29/02/2024).
La proposition de Madame [F] [M] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 10 € en plus des loyer et charges exigibles et ce, dans l'attente de l'aide du FSL, doit être retenue.
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement
La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au titre du présent jugement, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser la RIVP du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) les frais irrépétibles de l'instance.
Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort
Constate l'acquisition au 24/05/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 13/02/2008 par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) à Madame [F] [M] portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (étage 07, porte G).
Condamne Madame [F] [M] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) la somme de 6936,82 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 25/03/2024, avec intérêts au taux légal sur à compter du 23/03/2023 sur 3905,20 € et à compter de ce jour sur le surplus.
Accorde à Madame [F] [M] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette tout d'abord en 12 échéances mensuelles de 10 € puis en 23 échéances mensuelles de 150 € et enfin en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/09/2024 et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais.
Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.
Dit que si Madame [F] [M] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet.
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3/à défaut par Madame [F] [M] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4/Madame [F] [M] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.
Condamne Madame [F] [M] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne Madame [F] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
La Greffière, Le Président,
