TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître ROINE
Maître ROSANO
Maître SAFA
Maître YANNI
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/04229 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3WV
N° MINUTE :
6 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 07 juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [B] [N],
demeurant [Adresse 4] - [Localité 11]
représentée par Maître YANNI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0967
DÉFENDEURS
SDC [Adresse 4] [Localité 11],
dont le siège social est représenté par son syndic le cabinet LEFORT ET RAIMBERT - [Adresse 1] - [Localité 6]
représenté par Maître ROSANO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A727
Monsieur [H] [P],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]
représenté par Maître SAFA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0608
SA LA COMPAGNIE ALBINGIA,
dont le siège social est [Adresse 2] - [Localité 8]
représentée par Maître ROINE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A002
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 07 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04229 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3WV
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 30 mars 2022, Monsieur [H] [P] a donné à bail à Madame [B] [N] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 1 770 euros outre 120 euros de provision sur charges.
La locataire a restitué le logement et un état des lieux de sortie a été réalisé le 17 décembre 2022. Elle a sollicité la restitution de son dépôt de garantie.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2023, Madame [B] [N] a fait assigner Monsieur [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
Réduire le montant du loyer à la somme de 1.440 € charges incluses,Condamner Monsieur [P] a remboursé le trop-perçu à Madame [N] à hauteur de 1.950 € au titre des compléments de loyer d'avril à septembre 2022,Constater que le taux d'humidité au sein du logement était entre 90 et 100 % ne permettant pas une jouissance paisible,En conséquence, condamner Monsieur [P] à lui payer les sommes suivantes :14.160 € au titre du préjudice de jouissance, (ou 15.120 € si le montant des charges n'est pas inclus dans le montant du loyer à hauteur de 1.770 €),4.497 € au titre de son préjudice financier,1.000 € au titre du préjudice corporel et d'agrément,1.500 € au titre de son préjudice moral,2.200 € au titre de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile dont distraction sera faite au profit du cabinet de Maître YANNI, et aux entiers dépens.
Appelée à l'audience du 31 mai 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois à la demande du défendeur notamment pour permettre la mise en cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et de son assureur, pour être finalement retenue à l'audience du 7 mars 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 juin 2023, Monsieur [H] [P] a fait assigner, en intervention forcée, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ainsi que le syndic de l'immeuble, la SAS LEFORT & RAIMBERT, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
ORDONNER la jonction de l'instance présente avec l'instance qui oppose Monsieur [P] à son ancienne locataire, Madame [B] [N] et qui est actuellement pendante sous le numéro R.G. 23/4229 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris - Pôle civil de proximité,CONDAMNER conjointement et solidairement la SAS LEFORT & RAIMBERT ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à garantir Monsieur [P] contre toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre d'un quelconque préjudice allégué par Madame [N], y compris le préjudice de jouissance, le préjudice financier, le préjudice moral et matériel,CONDAMNER conjointement et solidairement la SAS LEFORT & RAIMBERT ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à Monsieur [P] la somme de 18 900 euros arrêtée à la date du 31 octobre 2023, au titre de la perte des loyers subie durant toute la période de travaux faisant obstacle à toute possibilité de location de l'appartement,CONDAMNER conjointement et solidairement la SAS LEFORT & RAIMBERT ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à Monsieur [P] la somme de 16 823,13 euros en remboursement du coût de réfection des parties de son appartement· directement endommagées par les infiltrations de la toiture et non indemnisées par les compagnies d'assurances,CONDAMNER conjointement et solidairement la SAS LEFORT & RAIMBERT ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à Monsieur [P] la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 CPC, et les dépens.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner, en intervention forcée, la Compagnie ALBINGIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
JUGER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet LEFORT ET RAIMBERT recevable et bien fondé en son action,ORDONNER la jonction de la présente procédure avec l'instance actuellement pendante par-devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS et opposant Monsieur [P] au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet LEFORT ET RAIMBERT,JUGER que la Compagnie ALBINGIA, prise en sa qualité d'assureur Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 11] devra le garantir indemne de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre au titre des prétentions de Monsieur [P],CONDAMNER la Compagnie ALBINGIA à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet LEFORT ET RAIMBERT la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie ROSANO, avocat à la Cour, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
A l'audience du 7 mars 2024, Madame [B] [N] et Monsieur [R] [T], intervenant volontairement, représenté par son conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de :
Réduire le montant du loyer à la somme de 1.440 € charges incluses,Condamner Monsieur [P] a remboursé le trop-perçu à Madame [N] à hauteur de 1.950 € au titre des compléments de loyer d'avril à septembre 2022,Constater que le taux d'humidité au sein du logement était entre 90 et 100 % ne permettant pas une jouissance paisible,En conséquence,
condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 14.160 € au titre du préjudice de jouissance, (ou 15.120 € si le montant des charges n'est pas inclus dans le montant du loyer à hauteur de 1.770 €),condamner in solidum Monsieur [P], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 11]condamner la Société LEFORT & RAIMBERT et la compagnie ALBINGA à lui payer les sommes suivantes :◦
4.497 € au titre de son préjudice financier,1.500 € au titre du préjudice corporel et d'agrément,1.500 € au titre de son préjudice moral,2.500 € au titre de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile dont distraction sera faite au profit du cabinet de Maître YANNI, et aux entiers dépens.
Monsieur [H] [P], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge :
A TITRE PRINCIPAL
CONSTATER les diligences accomplies par Monsieur [P] à l'égard du syndic, CONSTATER l'existence d'une force majeure résultant aussi bien du fait d'un tiers que de la faute de Madame [N], qui exonère Monsieur [P] de toute responsabilité à l'égard de Mme [N] pour trouble de jouissance,DÉBOUTER Madame [N] de l'ensemble de ses demandes,CONDAMNER conjointement et solidairement la SAS LEFORT & RAIMBERT ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à garantir Monsieur [P] contre toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre d'un quelconque préjudice allégué par Madame [N], y compris le préjudice de jouissance, le préjudice financier, le préjudice moral et matériel,A TITRE SUBSIDIAIRE
SURSEOIR à statuer afin de permettre à Monsieur [P] d'attraire à la cause par le biais d'une assignation en intervention forcée pour un appel en garantie l'entreprise de travaux ayant installé la climatisation dans l'appartement,AU TITRE DE LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE
DIRE ET JUGER Monsieur [P] fondé à conserver le dépôt de garantie de 3 540 € versé par Madame [N] au début de son contrat de location,CONDAMNER Madame [N] à payer à Monsieur [P] la somme de 1.965 euros augmentés des intérêts de droit à compter du prononcé de la décision, au titre du solde des loyers et charges impayés après compensation avec le dépôt de garantie ainsi conservé,CONDAMNER Madame [N] à payer à Monsieur [P] la somme de 5.174, 12 euros au titre du coût de la réparation des dégradations de peinture causées à l'appartement par son défaut d'aération fautif,CONDAMNER conjointement et solidairement la SAS LEFORT & RAIMBERT ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à Monsieur [P] la somme de 18 900 euros arrêtée à la date du 31 octobre 2023, au titre de la perte des loyers subie durant toute la période des travaux ayant fait obstacle à toute possibilité de location de l'appartement,EN TOUT ÉTAT DE CAUSE
CONDAMNER conjointement et solidairement Madame [N], la SAS LEFORT & RAIMBERT et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à Monsieur [P] la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 CPC,CONDAMNER Madame [N], la SAS LEFORT & RAIMBERT et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic le Cabinet LEFORT & RAIMBERT, et le Cabinet LEFORT & RAIMBERT, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge :
DEBOUTER Monsieur [P] de sa demande de garantie à l'encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 11],DEBOUTER Monsieur [P] de l'ensemble de ses demandes,JUGER que le cabinet LEFORT ET RAIMBET n'a pas commis de faute dans l'exercice de sa mission de syndic,DEBOUTER Monsieur [P] de sa demande de garantie à l'encontre du cabinet LEFORT ET RAIMBERT,A titre subsidiaire,
JUGER que ni Madame [N] ni Monsieur [P] ne justifient pas avoir gardé à leur charge, un préjudice qui n'aurait pas été indemnisé par leur assureur,JUGER que Madame [N] que Monsieur [P] sont irrecevables à demander la réparation des préjudices pour lesquels ils ont déjà été indemnisés,En conséquence, débouter Monsieur [P] de l'ensemble de ses demandes,A titre infiniment subsidiaire,
DEBOUTER Monsieur [P] de l'ensemble de ses demandes de garantie au titre des préjudices allégués par Madame [N],Débouter Monsieur [P] de sa demande au titre de la perte locative,Subsidiairement,
LIMITER la perte locative à la somme de 7.259,60 euros correspondant à la perte de chance pour Monsieur [P] de percevoir des loyers,DEBOUTER Monsieur [P] de sa demande de remboursement des travaux,DEBOUTER Monsieur [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles. Condamner Monsieur [H] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 11] représenté par son syndic le cabinet LEFORT ET RAIMBERT et au cabinet LEFORT ET RAIMBERT la somme de 3.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.
La Compagnie ALBINGIA, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge :
A TITRE PRINCIPAL
DEBOUTER toutes parties de leurs demandes à l'encontre de la Compagnie ALBINGA et ordonner sa mise hors de cause,A TITRE SUBSIDIAIRE :
JUGER que, si la responsabilité du SOC devait être retenue, ce ne pourrait être qu'en raison de l'absence d'entretien et de réparation de la toiture,JUGER qu'il s'agit là d'un motif d'exclusion de garantie,DEBOUTER toutes parties de leurs demandes à l'encontre de la Compagnie ALBINGA et ordonner sa mise hors de cause,EN TOUT ETAT DE CAUSE,
REDUIRE la demande Monsieur [P] au titre du préjudice locatif à 7223,40 €,REJETER la demande Monsieur [P] au titre du préjudice matériel,DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 7 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIF DE LA DÉCISION
Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.
I. Sur la jonction
En vertu de l’article 367 du code de procédure civile le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l'espèce, il est d'une bonne administration de la justice de joindre l'affaire n°RG23/7945 opposant Monsieur [H] [P] au syndicat des copropriétaires et l'affaire n°RG23/8357 opposant le syndicat des copropriétaires à son assureur, la compagnie ALBINGIA, à la présente instance.
II. Sur les demandes de la locataire à l'encontre du bailleur
a. Sur la demande de nullité du contrat de bail
Monsieur [H] [P] demande la nullité du contrat de bail du fait d'une erreur de compréhension du bail sur le prix du loyer et le fait qu'aucun diagnostic ne lui a été communiqué.
Suivant l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
La validité du contrat s’apprécie au moment de la formation du contrat.
Suivant l’article 1128 du code civil, « Sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain. »
Aux termes enfin de l’article 1130 du code civil, « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »
Conformément aux article 1132 et 1133 du code civil, l'erreur est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation. Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.
En l'espèce, le bail mentionne dans la clause « A. Loyer » un montant de 1 770 euros cette somme est également indiquée comme étant le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire. La clause « B. Charges récupérables » prévoit un montant de 120 euros à titre de provisions sur charges. Cette répartition entre le loyer et les charges récupérables est encore mentionné à la clause « E. Modalités de paiement » s'agissant du montant dû à chaque échéance pour une période complète de location. Une somme différente est uniquement prévu dans cette même clause s'agissant du montant total dû à la première échéance de paiement pour laquelle il est prévu pour le mois d'avril 2022 un loyer de 1 770 euros dont 120 euros de provisions sur charges.
Le fait que Monsieur [H] [P] a commis une erreur sur le montant de la première échéance, ce qu'il ne conteste pas, n'est pas suffisant à démontrer que Madame [B] [N] pensait réellement au moment de s'engager que le prix du loyer et des charges était de 1 770 euros par mois et qu'elle ne se serait pas engagée en sachant qu'il était en réalité de 1 890 euros.
S'agissant de l'absence de communication des diagnostics prévus à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de constater que la loi ne prévoit pas de sanction envers le bailleur, le non respect de cette disposition n'est pas susceptible d’entraîner la nullité du bail.
En conséquence, la demande de nullité du contrat sera rejetée.
b. Sur le montant du loyer
Selon l’article 140 III. - A. de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dans sa rédaction applicable au présent litige, dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution.
[...]
B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
L'article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 prévoit la mise en place, sur l'intégralité du territoire de la ville de [Localité 10], du dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée, et l'arrêté n°2021-06-04-0002 a fixé, en application de ce décret, sur ce même territoire, les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique, mentionnés au I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, pour la ville de [Localité 10], pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.
Le bail du 30 mars 2022, produit au débat, stipule un loyer mensuel de 1 445 euros et un complément de loyer de 325 euros. Il porte sur un logement meublé, comprenant deux pièces principales, d'une superficie de 40,13 m2, au sein d'un immeuble construit avant 1949, selon le contrat de bail.
Considération prise de la catégorie du logement loué et du secteur géographique, le loyer de référence majoré applicable au logement loué s'élevait, lors de la signature du contrat de bail, à 36 euros par m2.
Il s'ensuit que le bailleur pouvait valablement réclamer à sa locataire le paiement d'un loyer d'un montant de 1 445 euros (36 euros x 40,13 m2 = 1 444,68 euros, soit 1 445 euros arrondi à l'unité).
S'agissant de la contestation portant sur le complément de loyer il convient de constater que la saisine préalable de la commission départementale de conciliation est obligatoire. L'absence de saisine constitue une fin de non recevoir.
En l'espèce, Madame [B] [N] ne justifie pas avoir saisie la commission départementale de conciliation. Elle est irrecevable à contester le complément de loyer devant le juge des contentieux de la protection.
a. Sur la responsabilité du bailleur
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
L'obligation de remettre au locataire un logement décent est une obligation de résultat et ne nécessite pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
Le bailleur ne peut se décharger de son obligation de délivrance en arguant du fait que le preneur a accepté le logement en l'état.
Madame [B] [N] expose avoir subi des désordres, entre mai et décembre 2022, du fait de l'importante humidité des murs, les peintures ont, selon elle, cloqués, et de la moisissure est apparue.
La réalité des désordres n'est pas contestée et Madame [B] [N] produit en ce sens plusieurs rapports d'expertises amiables.
Le 18 octobre 2022, l'expert de l'assureur de Madame [B] [N] constatait des cloques sur « les bas des murs placard chambre mitoyens zinc toiture immeuble » et préconisait la réparation de la toiture. Était aussi constatée l'absence d'entrées d'air sur les portes-fenêtres.
L'expert de la compagnie ALBINGIA a conclu suite à une visite du 9 décembre 2022, que la condensation dans l'appartement est due à l'absence de dispositif de ventilation sur les fenêtres.
L'expert de l'assureur de Madame [B] [N] constatait le 14 décembre 2022 des traces noirâtres et des cloques dans la pièce principale, des champignons noirs dans les espaces en sous-pente transformés en placard, dans les angles de lucarnes de fenêtre, de mur et en plinthes sur la façade orientée au nord et dans la pièce de droite en entrant. Ainsi que de l'eau qui ruisselle sur les fenêtres. Les causes sont, selon lui, une absence de ventilation, des fenêtres totalement hermétiques, dépourvues de ventilation, l'absence d'isolation sur les surfaces donnant à l’extérieur et un pont thermique.
L'état de l'appartement est également constaté le 27 mars 2023 par un commissaire de justice à la demande de Monsieur [H] [P] qui relève notamment dans la chambre : « Je constate que les murs du placard avec porte coulissante dans la chambre sont recouverts de traces noirâtres et de champignon ; la plinthe est largement usagée et recouvert de champignon et de traces noirâtres et verdâtres. La peinture est largement boursouflée et écaillée dans toute la zone du placard. Je constate également des traces de coulures derrière l'étagère la plus haute. Des écaillements de peinture sont également à signaler. Je constate également des taches noirâtres sur la plinthe en a lège de la porte fenêtre ainsi que sur le mur jusqu'au plafond. Je constate également des traces sur le parquet dans le placard. Il est également gondolé. » et dans le salon : « Dans le placard porte coulissante du salon je constate des boursouflures de peinture sur les murs ainsi que des traces noirâtres de champignon. Des écaillements de peinture sont également à signaler. Les murs sur lesquels sont les désordres donnent sur la toiture de l'immeuble. Je constate également des coulures sur la petite fenêtre du salon et sur l'étagère situé à gauche de la fenêtre ; je constate des traces sur la peinture verte. »
En ces conditions, le manquement objectif du bailleur à son obligation de remettre au locataire un logement décent est avéré et ce dernier sera tenu de réparer ses préjudices. Étant précisé que Monsieur [H] [P] avait connaissance de la présence d'humidité et de moisissures dans l'appartement avant même la conclusion du contrat de bail, il avait alerté le syndic par courriel le 8 décembre 2021, courriel dans lequel il indiquait : « Nos locataire (au [Adresse 4] [Adresse 5]) nous ont informés que des taches noires se sont formé sur le mur du placard et du balcon côté façade au niveau de la banque [9] et de l'onglerie. » et cela avait été relevé dans l'état des lieux sortant du précédent locataire du 31 mars 2022 (« infiltration d'eau dans le placard de la chambre lié à une infiltration du toit extérieur ») D'autre part, Monsieur [H] [P] ne démontre pas avoir réalisé des travaux sur la période du contrat de bail.
Monsieur [H] [P] entend d’exonérer de sa responsabilité en application des article 1351 et 1725 du code civil, il soutient que le défaut d'étanchéité trouve son origine dans les parties communes et que l'inertie et l'absence de réactivité du syndic de l'immeuble constitue un événement de force majeur.
Il résulte des développements précédents que l'humidité dans l'appartement a plusieurs causes à savoir, l'infiltration d'eau depuis la toiture, et l'absence de ventilation suffisante de l'appartement du fait notamment de fenêtres hermétiques, cette seconde cause n'étant imputable qu'au bailleur. Les autres causes potentielles évoquées (l'absence d'isolation sur les surfaces donnant à l’extérieur et un pont thermique) ne sont pas assez démontrées, n'ayant été constaté que par un technicien. Dès lors, et compte tenu du fait que tous les faits qui ont concouru à la production du dommage doivent être retenus, de manière équivalente, comme les causes juridiques dudit dommage, il ne pourra être exonéré de sa responsabilité à l'égard du preneur, il n'y a donc pas lieu à examiner ce moyen.
S'agissant de la faute alléguée de la locataire, il convient de constater que l'absence à un seul rendez-vous organisé par le bailleur en vue de réparations n'est pas fautive. Par ailleurs, Monsieur [H] [P] soutient que Madame [B] [N] a fortement contribué à son préjudice en n’aérant pas suffisamment le logement. Il n'apporte cependant aucun élément tendant à démontrer ce point et il ne peut reprocher à sa locataire de ne pas avoir suffisamment aérer le logement rendu hermétique par l'absence de dispositifs de ventilation sur les fenêtres alors qu'il relève de ses obligations de remettre un logement permettant une aération suffisante.
b. Sur l'indemnisation des préjudices
le préjudice de jouissance
Il convient de constater que le logement objet du contrat de bail est d'une superficie de 40,13 m2 et se compose de deux pièces principales. Madame [B] [N] démontre l'existence d'une humidité importante dans le logement et la présence de champignons sur les murs de la chambre, dans les placards et près des fenêtres, un taux d'humidité de 100% a été relevé dans la chambre, dans le mur mitoyen à la toiture de l'immeuble. Il a également été relevé la détérioration des peintures.
Au vu des éléments produits, de la nature, de la durée et de l'ampleur des troubles, et considération prise du montant du loyer acquitté par la locataire, le préjudice de jouissance subi par cette dernière sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 8 000 euros.
le préjudice moral
Madame [B] [N] justifie suffisamment, notamment par la production de nombreux courriels, des démarches vaines qu'elle a dû entreprendre auprès de son bailleur pour tenter d'obtenir son intervention et de la nécessité de devoir rechercher un nouveau logement après 9 mois de location, pour justifier l'allocation d'une somme de 500 euros au titre du préjudice moral.
le préjudice corporel et le préjudice d'agrément
Dans la mesure où le certificat médical produit par Madame [B] [N] n'est pas de nature à caractériser le lien entre affections allergique et respiratoire et l'humidité du logement, cette demande sera rejetée.
le préjudice financier
La présence de moisissures et de champignon dans les placards ainsi que le taux important d'humidité sont établies par les éléments versés aux débats et déjà cités, il sera en conséquence accordé à Madame [B] [N] la somme de 200 euros au titre du préjudice financier en considération du fait qu'elle n'apporte pas la preuve de contenu précis des placards ni de la présence dans les lieux loués avec elle de Monsieur [R] [T].
La demanderesse forme une demande de condamnation in solidum de Monsieur [P], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 11], de la Société LEFORT & RAIMBERT et de la compagnie ALBINGA mais elle ne développe aucune argumentation tendant à justifier une telle condamnation. Dès lors, le bailleur seul sera tenu de l’indemniser.
III. Sur la mise en cause de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic par le bailleur
a. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement est une responsabilité de plein droit.
La preuve d'une faute de la victime ou d’un tiers ou la preuve d'une circonstance de force majeure, sont toutefois susceptibles de faire échec à la présomption de responsabilité.
En l'espèce, il est constant que les infiltrations d'eau ont pour origine les parties communes de l'immeuble.
Cependant, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [H] [P] a fait installer un climatiseur nécessitant de faire passer un tuyau dans le mur vers l’extérieur, il n'est pas contesté non plus que ces travaux ont été réalisés sans autorisation. Il apparaît, à la lecture du rapport d'intervention du 28 juillet 2022 que des infiltrations se font autours du tuyau du climatiseur. Ainsi, Monsieur [H] [P] a commis une faute en réalisant des travaux non autorisés sur des parties commune de l'immeuble et cette faute à un lien direct avec les désordres liés à l'humidité dans l'appartement. Le fait de déclarer que les locataires précédents ne s’étaient jamais plein d'infiltration n'a aucune force probante. Le syndicat des copropriétaires sera donc exonéré de sa responsabilité concernant les désordres causées par les infiltrations d'eau au niveau du tuyau du climatiseur.
Étant précisé que Monsieur [H] [P] évoque dans ses écritures que la toiture partie commune serait défectueuse ou mal étanchéisées avec le temps mais n'apporte aucun élément de preuve à l'appui de ces allégations si bien que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'a pas à être rechercher sur d'autres causes de désordre.
b. Sur la responsabilité du syndic
Le fait d’alléguer que Madame [B] [N] et Monsieur [H] [P] aurait subroger leur assureur dans leurs droits n’est pas suffisant à rendre leur action irrecevable.
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Si l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien entre le préjudice et la faute commise.
En l'espèce, le syndic a fait effectuer une révision de la couverture du toit au mois d'octobre 2021 par l'entreprise FRADELIZI. Il a ensuite été alerté le 8 décembre 2021 par Monsieur [H] [P] puis par Madame [E] [K] du conseil syndical et relancé le 13 décembre 2021 ainsi que le 24 mars 2022, le 8 juillet 2022, le 17 octobre 2022, le 19 octobre 2022, qu'il y aurait de nouvelles infiltrations d'eau. Le syndic a finalement fait réaliser les travaux mettant fin aux infiltrations suite à un devis du 26 décembre 2022.
Ainsi, en laissant s'écouler plus d'un an entre l'alerte et la réalisation des travaux alors même qu'il avait été régulièrement relancé, le syndic a engagé sa responsabilité car il entrait bien dans sa mission telle que définit à l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 précité de pourvoir à la conservation et à l'entretien du bien et même, au besoin, de réaliser les travaux urgent. Le syndic sera donc condamné à garantir Monsieur [H] [P] à hauteur de 35% des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’indemnisation des préjudices de jouissances et financiers, soit la somme de 2 870 euros.
IV. Sur la demande subsidiaire de sursis à statuer
Conformément à l'article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l'affaire ou ordonne son retrait du rôle.
L’article 378 du code de procédure civile prévoit que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.
Hors le cas où il est tenu de le faire en vertu d’une disposition légale, l’appréciation de l’opportunité de surseoir à statuer relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond. Pour apprécier l’opportunité d’un sursis à statuer, il faut que le résultat de la procédure à venir ait une conséquence sur l’affaire en cours.
En l'espèce, Monsieur [H] [P] sollicite un sursis à statuer pour pouvoir délivrer une assignation en intervention forcée à l'entreprise ayant réalisé les travaux d'installation du climatiseur. Cependant, le résultat d'une telle procédure n'aurait pas d'effet sur l'instance en cours dans la mesure où la responsabilité du bailleur est une obligation de plein droit, que ce dernier est tenu d'indemniser le preneur de ses préjudices et qu'il lui appartient le cas échéant de se retourner contre un tiers qu'il estimerait responsable. Cette action pouvant être exercée indépendamment de l'instance opposant preneur et bailleur.
V. Sur les demandes reconventionnelles du bailleur à l'encontre de la locataire
a. Sur les arriérés de loyer et de charges
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.
S'agissant du paiement des loyers, il sera rappelé à ce titre que les sanctions de l'indécence sont prévues à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que le locataire ne peut répondre à l'indécence du logement par une suspension du paiement même partielle des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux.
En l'espèce, il ressort du décompte établi par le bailleur et par les écritures des parties que Madame [B] [N] n'a pas payé la provision sur charges durant la durée du contrat, soit 1 080 euros (9 x 120 euros) ainsi que les loyers d'octobre, novembre et de la moitié du mois de décembre soit la somme totale de 5 505 euros.
b. Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien des preneurs
Conformément à l’article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
En l'espèce, la faute de Madame [B] [N] dans la réalisation des désordres décrits plus haut liés à l'humidité a été écartée. En conséquence, la demande de Monsieur [H] [P] sera rejetée.
VI. Sur la demande de compensation
Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
Il n'est pas contesté que le dépôt de garantie d'un montant de 3 540 euros n'a pas été restitué.
En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
Monsieur [H] [P] est redevable de la somme de 8 700 euros au titre des dommages et intérêts et de la somme de 3 540 euros au titre du dépôt de garantie,Madame [B] [N] est redevable de la somme de 5 505 euros au titre des loyers et charges impayés.
En conséquence, Monsieur [H] [P] sera condamné à payer à Madame [B] [N] à payer la somme de 6 735 euros.
VII. Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le bailleur à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic de l'immeuble
Monsieur [H] [P] soutient que le syndic a commis une faute en ne mettant pas en œuvre les mesures rapides pour mettre un terme au problème relatif à la structure de poutraison lui causant ainsi un préjudice constitué en l'impossibilité de louer l'appartement. Il se fonde sur l'article 1992 du code civil relatif au contrat de mandat.
La fin de non recevoir tirée de l'absence de lien suffisant entre les prétentions originaire et cette demande n'ayant pas été soulevée et ne pouvant être relevée d'office il convient d'examiner cette demande.
En l'absence de contrat de mandat, il convient d'appliquer uniquement les dispositions relatives à la responsabilité délictuelle.
En l'espèce, Monsieur [H] [P] produit un devis du 6 avril 2022 pour réaliser les sondages du plafond mais ces sondages n'ont pu être réalisé durant l'exécution du contrat de bail avec Monsieur [H] [P] en raison des relations conflictuelles entre le bailleur et locataire. Ce qui ne peut être reproché au syndic.
Monsieur [H] [P] ne justifie ensuite d'aucune relance du syndic à ce sujet à compter du 17 décembre 2022, date de la reprise de l'appartement. Il échoue donc à caractériser une faute imputable au syndic. Il sera en outre relever que les travaux en cause étaient nécessaires et que comme exposé précédemment, le logement ne répondait pas aux exigences de décences de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et que Monsieur [H] [P] a fait réaliser d'important travaux portant notamment sur l'isolation du bien selon devis du 27 février 2023 rendant la location impossible. La demande de dommages et intérêts sera, en conséquence, rejetée.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [H] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche s’agissant d’une procédure orale sans représentation obligatoire par avocat, la demande de distraction des dépens au profit de Maître YANNI sera rejetée.
Condamné aux dépens, Monsieur [H] [P] devra verser à Madame [B] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité justifie de ne pas faire droit aux autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
ORDONNE la jonction de l'affaire n°RG23/7945 opposant Monsieur [H] [P] au syndicat des copropriétaires et de l'affaire n°RG23/8357 opposant le syndicat des copropriétaires à son assureur, la compagnie ALBINGIA, à la présente instance,
REJETTE la demande de nullité du bail formulée par Madame [B] [N],
DECLARE irrecevable la contestation du complément de loyer par Madame [B] [N] ,
REJETTE la demande de sursis à statuer formulée par Monsieur [H] [P],
REJETTTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice corporel et d'agrément,
REJETTE la demande de condamnation in solidum de Monsieur [P], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 11], de la Société LEFORT & RAIMBERT et de la compagnie ALBINGA, formulée par Madame [B] [N],
JUGE que Monsieur [H] [P] est redevable de la somme de 11 240 euros se décomposant comme suit :
8 000 euros au titre du préjudice de jouissance,500 euros au titre du préjudice moral,200 euros au titre du préjudice financier,3 540 au titre de la restitution du dépôt de garantie,
JUGE que Madame [B] [N] est redevable de la somme de 5 505 euros au titre des loyers et charges impayés,
CONDAMNE, en conséquence, Monsieur [H] [P] à payer à Madame [B] [N] la somme de 6 735 euros,
CONDAMNE le Cabinet LEFORT & RAIMBERT à garantir Monsieur [H] [P] à hauteur de 2 870 euros de l’indemnisation des préjudices de jouissance et financier alloué à Madame [B] [N],
REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par Monsieur [H] [P] à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic de l'immeuble
CONDAMNE Monsieur [H] [P] à verser à Madame [B] [N] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes des parties,
CONDAMNE Monsieur [H] [P] aux dépens,
REJETTE la demande de distraction de ces derniers au profit de Maître YANNI,
ORDONNE l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffierLe juge des contentieux de la protection
