TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître PARTOUCHE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître PIMMIER
Monsieur [U]
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/09624 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYTQF
N° MINUTE :
2 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 07 juin 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître POMMIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J114
DÉFENDEURS
Monsieur [D] [M],
demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 751010012022037052 du 14/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
représenté par Maître PARTOUCHE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A854
Monsieur [V] [U],
demeurant Chez Mr [D] [M] au [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 07 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/09624 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYTQF
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 12 septembre 2011, [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [D] [R] [M] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé au [Adresse 2] à [Localité 4], [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 237,26 euros outre une provision sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2022, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [D] [R] [M] et Monsieur [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
prononcer la résiliation du contrat de bail, à défaut, constater l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner la libération des lieux, à défaut, l'expulsion de Monsieur [D] [R] [M] et de Monsieur [V] [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des article L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédure civiles d'exécution,condamner, in solidum, Monsieur [D] [R] [M] et Monsieur [V] [U] à lui payer la somme de 21 023,60 euros à actualiser à l'audience, arrêté au 13 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,condamner, in solidum, Monsieur [D] [R] [M] et Monsieur [V] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi majoré de 30% à compter du lendemain de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,condamner, in solidum, Monsieur [D] [R] [M] et Monsieur [V] [U] à lui payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
Appelée à l'audience du 3 avril 2023, l'affaire a fait l'objet de trois renvois, dans l'attente de la décision sur l'aide juridictionnelle et à la demande des parties pour mettre le dossier en état d'être jugé, pour être finalement retenue à l'audience du 7 mars 2024.
Le 28 septembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] a décidé d'imposer un effacement total des créances de Monsieur [D] [R] [M].
A l'audience du 7 mars 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, demandé le rejet des prétentions adverses et a actualisé sa créance à la somme de 131,86 euros, selon décompte en date du 29 février 2024. Il précise que le supplément de loyer de solidarité a fait l'objet d'une régularisation. Il ajoute que la commission de surendettement préconisait un effacement de la dette mais qu'une aide du fonds de solidarité logement a finalement été versée. Il affirme à l'appui de sa demande de résiliation démontré suffisamment le défaut d'occupation et précise que la détention n’exonère pas de cette obligation.
Monsieur [D] [R] [M], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il a sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de [Localité 3] HABITAT-OPH et sa condamnation à payer à Maître Stéphanie PARTOUCHE, avocat désigné au titre de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 1 500 euros HT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, [D] [R] [M] conteste avoir cédé son bail, il explique avoir été incarcéré puis détenu sous le régime de la semi-liberté entre mars et janvier 2022. Il précise qu'à sa sortie de prison il a fait les démarches nécessaires pour payer sa dette locative. Il ajoute oralement à l'audience sollicité, subsidiairement, la suspension de la clause résolutoire du bail.
Bien que régulièrement assigné à étude Monsieur [V] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIF DE LA DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
L’article D353-37 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l'article L. 443-1 du code de l'action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d'occupation suffisante telles que définies par l'article L. 621-2.
Le bail stipule également « Ce contrat de location est consenti au Preneur à l'exclusion de toutes autres personnes. Il en résulte qu'il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat. »
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Sur la cession illicite du bail
PARIS HABITAT-OPH produit :
une sommation interpellative, qui n'a pu être réalisée malgré trois tentative les 16, 21 et 23 septembre 2022,un procès-verbal de constat du 28 octobre 2022, autorisé sur requête, dans lequel le commissaire de justice indique que la gardienne lui a donné les coordonnées de Monsieur [U] qui, selon elle, est resté dans les lieux après le départ de Monsieur [D] [R] [M]. Monsieur [U] dont l'identité n'a pu être vérifiée a été contacté par téléphone et a déclaré avoir été hébergé par Monsieur [D] [R] [M].
Ces éléments ne permettent pas de démontrer l'existence d'une cession illicite du contrat de bail. Étant précisé que le bail n'interdit nullement la présence d'une autre personne au domicile et ce même en l'absence du locataire.
Sur l'occupation personnelle des lieux
L'absence d'occupation temporaire de l'appartement loué n'est pas contestée, Monsieur [D] [R] [M] justifiant d'une incarcération et d'un placement sous semi-liberté entre le 1er mars 2022 et le 2 janvier 2023. Cependant, il convient de constater que bien que Monsieur [D] [R] [M] n'ait pas informé son bailleur de sa situation, il occupe à nouveau le logement et a réalisé les démarches nécessaires pour apurer sa dette locative. Ainsi, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n'est pas suffisamment grave, notamment au regard des missions confiées au bailleurs sociaux qui doivent tendre à améliorer les conditions d'habitat des personnes de ressources modestes ou défavorisées, participer à la mise en œuvre du droit au logement et contribuer à la nécessaire mixité sociale des villes et des quartiers, pour justifier de la résiliation du bail.
Sur le défaut de paiement
Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur le fond
PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte arrêté à la somme de 131,86 euros à la date du 1er mars 2024.
Il résulte du décompte produit que Monsieur [D] [R] [M], qui n'a pu procéder au règlement du loyer pendant sa période de détention, a fait des efforts importants pour régulariser sa situation et apurer sa dette.
En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n'est pas suffisamment grave, notamment au regard de la durée du bail, pour justifier de la résiliation du bail. PARIS HABITAT-OPH sera ainsi déboutée de sa demande de résiliation judiciaire.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Comme vu précédemment, cette action est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'instance, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 13 juillet 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 15 576,67 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 septembre 2022.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte arrêté à la somme de 131,86 euros à la date du 1er mars 2024. Cependant, il résulte de ce même décompte que des frais contentieux ont été imputés au locataire le 28 juillet 2022 et le 7 décembre 2022 pour un montant de 397,91 euros sui doivent être déduits conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Le compte locataire au 1er mars est donc en réalité créditeur de 266,05 euros au profit de Monsieur [D] [R] [M].
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.
Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L'on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat.
Le paiement intégral à la fois de l'arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu'à la date de l'audience, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s'être abstenue d'apurer la totalité de la dette et de l'avoir réglée avant que la présente juridiction n'accorde les délais de paiement et n'ordonne la suspension de la clause résolutoire.
Dans cette circonstance, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n'avoir jamais jouée.
Au regard des développements précédent, il convient, en outre, de constater que [Localité 3] HABITAT-OPH ne démontre pas détenir une créance à l'encontre de Monsieur [D] [R] [M], la demande en paiement sera, par conséquent rejetée.
La demande de capitalisation des intérêts est donc sans objet.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [D] [R] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Monsieur [V] [U] étant tiers au contrat de bail et le caractère illicite de sa présence dans le logement n’ayant pas été démontré, il ne sera pas tenu au dépens.
En revanche, l’équité et la situation économique des parties justifient de ne pas faire droit aux demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 12 septembre 2011 entre [Localité 3] HABITAT-OPH, d'une part, et Monsieur [D] [R] [M], d'autre part, portant sur l'appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 4], [Adresse 2],
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juillet 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 septembre 2011 entre [Localité 3] HABITAT-OPH, d'une part, et Monsieur [D] [R] [M], d'autre part, portant sur l'appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 4], [Adresse 2], est résilié depuis le 13 juillet 2022,
CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée,
CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise,
REJETTE la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif,
REJETTE les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE [D] [R] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 juillet 2022, de l’assignation du 24 novembre 2022,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
