TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 06/06/2024
à : Maitre Eléonore DANIAULT
Copie exécutoire délivrée
le : 06/06/2024
à : Maitre Eléonore DANIAULT
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/02169
N° Portalis 352J-W-B7I-C4DLF
N° MINUTE : 2/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 06 juin 2024
DEMANDEUR
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndicat le cabinet FONCIA [Localité 3] RIVE - DROITE - [Adresse 2]
représenté par Maitre Eléonore DANIAULT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282
DÉFENDEUR
Monsieur [D] [B], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Maitre Charlotte SAUDEMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #32
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2024-005241 du 29/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 06 juin 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02169 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DLF
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 06/02/2024 remis à étude, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LE CABINET FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE a assigné [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins notamment d’expulsion.
A l'audience du 05/03/2024, l’affaire faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 30/04/2024.
Le SYNDICAT DES COPRPRIETAIRES DU [Adresse 1], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LE CABINET FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE, représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience et au visa des articles 544 du code civil, 835 du code de procédure civile et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
constater que [D] [B] occupe indument le local commun appartenant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], 6ème étage de l’immeuble, à droite du lot 21 et en face du lot 22 ;ordonner l’expulsion de [D] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique s'il y a lieu, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [D] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 350 euros par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la parfaite libération des lieux avec départ des lieux ; débouter [D] [B] de ses demandes ;condamner [D] [B] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 16/08/2023.
[D] [B], assisté de son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, et au visa des articles 31, 123, 835 du code de procédure civile, 544 du code civil, L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme, de voir :
-à titre principal : dire n’y avoir lieu à référé ;
-à titre subsidiaire : débouter le demandeur de la demande d’expulsion ;
-à titre infiniment subsidiaire : lui accorder le délai légal de deux mois, prolongé de trois mous, renouvelable pendant un an pour quitter les lieux et juger n’y avoir lieu à la fixation d’une indemnité d’occupation ;
-en tout état de cause : débouter le demandeur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et juger n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré au 06/06/2024 par mise à disposition au greffe.
Décision du 06 juin 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02169 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DLF
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expulsion
En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L'occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
En l’espèce, il est constant et non contesté que [D] [B] occupe un local situé dans les parties communes du 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1].
[D] [B] conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite, en ce qu’il indique que le local qu’il occupe n’est pas un logement mais une pièce non habitable d’environs 6m², que le demandeur ne démontre pas souffrir d’un trouble ou d’un dommage du fait de sa présence dans ce local, et qu’il occupe de fait des fonctions de gardien pour la copropriété à la vue et au su de tous les occupants. Il estime ainsi disposer d’un titre d’occupation de fait, les habitants et le président du syndicat des copropriétaires ayant connaissance de sa présence dans les lieux depuis près de huit années et lui demandant de rendre des « services » de gardiennage.
Il produit pour en justifier :
- des pièces de domiciliation dans l’immeuble depuis mars 2016 (factures EDF, relevé CAF, avis d’imposition) ;
- sa demande de logement social et ses renouvellements depuis 2018 ;
- des photographies non datées du local qu’il occupe, des parties communes de l’immeuble, des poubelles et des tiers présents dans les lieux, de diverses dégradations dans les parties communes (bris de vitre, parpaing, sécrétions et autres) ;
- des échanges SMS entre décembre 2019 et avril 2022 avec [F] [E], copropriétaire et président du syndicat des copropriétaires ;
- une lettre de [S] [H], copropriétaire, du 25/10/2019 et une copie de sa pièce d’identité ;
- une attestation de [S] [H] du 17/03/2024.
Il ressort de ces pièces que les copropriétaires avaient connaissance de la présence dans l’immeuble de [D] [B] depuis 2018, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par le requérant, et qu’il a été envisagé par certains copropriétaires, et notamment [S] [H], qu’il accède à la fonction de gardien de l’immeuble avec droit d’occupation de la loge de gardien. Les photographies et les échanges de SMS montrent des services effectués par [D] [B] pour la copropriété, mais il n’est pas manifeste qu’il agit suite à des demandes du syndicat des copropriétaires.
A la lecture de ces pièces, [D] [B] ne justifie pas de l’existence d’un titre d’occupation, ou d’un commencement d’exécution d’un bail verbal, de nature à écarter l’existence d’un trouble manifestement illicite. En effet, il ne résulte pas des pièces produites que le requérant avait connaissance de l’occupation du local commun par [D] [B] avant le constat par commissaire de justice du 16/08/2023, celui-ci étant sensé résider avec sa cousine dans une chambre de l’étage et non vivre dans le local des parties communes. Aussi, les échanges de SMS produits ne démontrent pas d’une volonté de la part du syndicat des copropriétaires d’embaucher [D] [B] en tant que gardien, les services rendus par le défendeur étant entièrement de son fait et non suite à des demandes de [F] [E]. De plus, la seule volonté d’un copropriétaire de faire accéder [D] [B] aux fonctions de gardien ne peut suffire à démontrer de l’existence d’un titre d’occupation, ou d’une occupation licite. L’attestation de [S] [H] démontrant par ailleurs que la résolution portant sur une éventuelle embauche de [D] [B] a été rejetée.
Enfin, le trouble manifestement illicite découle de l’occupation sans droit ni titre, sans que le propriétaire n’ait besoin de justifier d’un préjudice.
Par conséquent, il y a lieu de constater que [D] [B] est occupant sans droit ni titre du local commun de l’immeuble sis [Adresse 1].
Le défendeur soulève l’absence de caractère proportionné de son expulsion en vertu d’un contrôle de conventionnalité. Il soutient que le risque de se retrouver sans domicile constitue une atteinte disproportionnée à son droit fondamental (droit au logement digne) au regard du but poursuivi, soit la reprise d’un local commun qui n’a pas vocation à être occupé ou utilisé.
Néanmoins, s’il résulte des pièces produites par le défendeur qu’il attend depuis près de 6 années l’attribution d’un logement social et qu’il ne dispose que de très peu de ressources, il n’est pas établi que la décision d’expulsion causera la perte de tout hébergement pour [D] [B], ce dernier disposant des démarches administratives auprès de la Préfecture et dans le parc social pour trouver un nouveau logement. Aussi, [D] [B] vit actuellement dans une pièce de 6m², non habitable, qui ne disposerait ni d’eau, ni d’électricité, et qui n’est donc pas aux normes. Le maintien dans un tel local ne peut que constituer une atteinte à son droit à un logement décent et digne. La décision d’expulsion, fondée sur le droit fondamental qu’est le droit de propriété, est donc proportionnelle au but poursuivi, soit la jouissance effective du bien appartenant au requérant.
Par conséquent, il convient d'ordonner l’expulsion de [D] [B] ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
La demande d’astreinte sera rejetée, l’indemnité d’occupation qui sera fixée répondant aux objectifs poursuivis.
Sur la demande de suppression des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L613-1 du code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l'espèce, les conditions ne sont pas réunies pour supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, [D] [B] n'étant pas entré dans les locaux par voie de fait mais du fait de son occupation de la chambre d’à côté avec sa cousine. Il n’est pas démontré par le requérant un comportement frauduleux de la part de [D] [B] pour entrer dans les lieux, celui-ci affirmant que le local était ouvert et que les copropriétaires avaient connaissance de sa présence.
Ainsi, la demande sera rejetée.
Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail ou d'occupation sans droit ni titre, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation est due par [D] [B] à compter du constat de sa présence dans le local soit le 16/08/2023.
Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 350 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, mais ne produit aucun élément permettant de justifier de ce montant.
Compte tenu du préjudice nécessairement subi du fait de l’occupation, du caractère dissuasif attaché à l’indemnité, mais également des caractéristiques connues des lieux (local non habitable, superficie de 6m², pas d’électricité ni d’eau), il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité à la somme de 150 euros par mois.
En conséquence, [D] [B] sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 16/08/2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux constitué par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion.
Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai pour quitter les lieux
Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, [D] [B] démontre d’une bonne volonté dans l’exécution de ses obligations, ce dernier justifiant de services rendus à son initiative pour la copropriété. Il prouve également sa recherche active de relogement en produisant ses demandes [J] et la condamnation administrative de l’Etat avec dommages et intérêts à son bénéfice pour absence de relogement. Il produit également ses avis fiscaux et son dernier relevé CAF, démontrant d’une situation financière précaire.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une utilisation prochaine du local, ni d’une perte financière du fait de l’occupation par [D] [B].
Il convient enfin de prendre en compte le caractère inhabitable du local, rendant toute occupation pérenne impossible.
Décision du 06 juin 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02169 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DLF
Ainsi, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il sera accordé à [D] [B] un délai supplémentaire pour quitter les lieux jusqu’au 31/08/2024.
Sur les demandes accessoires
[D] [B], partie perdante, supportera les dépens en ce compris le coût du constat par commissaire de justice du 16/08/2024, selon les modalités prévues en matière d’aide juridictionnelle.
Compte tenu de la situation respective des parties, et en équité, il n’y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. Compte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que [D] [B] est occupant sans droit ni titre du local commun situé [Adresse 1], 6ème étage de l’immeuble, à droite du lot 21 et en face du lot 22 ;
ORDONNE en conséquence à [D] [B] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter du 31/08/2024 inclus ;
DIT qu'à défaut pour [D] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LE CABINET FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
REJETTE la demande d’astreinte ;
DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LE CABINET FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE de sa demande de suppression du délai de deux mois postérieur à la délivrance du commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE [D] [B] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LE CABINET FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant de 150 euros, charges comprises, à compter du 16/08/2023 inclus et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ;
REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [D] [B] aux dépens en ce compris le coût du constat par commissaire de justice du 16/08/2024, qui seront recouvrés selon les modalités prévues en matière d’aide juridictionnelle ;
REJETTE le surplus des demandes de SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LE CABINET FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
La greffière La juge des contentieux de la protection
