TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître INGOLD
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître ZEITOUN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09422 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PC6
N° MINUTE :
6 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 06 juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [J] [W],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître ZEITOUN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0483
DÉFENDERESSE
Madame [P] [K],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître INGOLD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0788
( aide juridictionnelle du 20 décembre 2023-n°2023-512230)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juin 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 06 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09422 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PC6
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 14 septembre 2005 à effet le lendemain, Monsieur [J] [W] a donné à bail à Madame [P] [K] un appartement non meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 500 euros, outre 50 euros de provision sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2023, Monsieur [J] [W] a délivré à Madame [P] [K] un congé pour vente à effet au 14 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, Monsieur [J] [W] a assigné Madame [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
La validation du congé pour vente,L’expulsion du preneur devenus sans droit ni titre avec concours de la force publique s'il y a lieu, avec enlèvement et dépôt du mobilier, sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la signification de lé décision,Sa condamnation en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux,Sa condamnation en paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,Sa condamnation en paiement de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024.
A l’audience, Monsieur [J] [W], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation, ce qu’il a développé oralement.
Madame [P] [K] a été représentée à l’audience et a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le bénéfice d’un délai d’un mois pour quitter les lieux, le rejet de la demande indemnitaire de Monsieur [J] [W] ainsi que celle d’astreinte e au titre des frais irrépétibles. Exposant à l’appui de sa demande de délai que le bail pour son futur logement débutera le 24 avril 2024, Madame [P] [K] s’est désistée de sa demande de délai après avoir eu connaissance de la date envisagée du délibéré.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le congé délivré par le bailleur
En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose du droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
En l'espèce, le bail consenti à Madame [P] [K] le 14 septembre 2005 à effet le lendemain pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 15 septembre 2008 pour une nouvelle période de trois ans, et en dernier lieu le 15 septembre 2020 jusqu’au 14 septembre 2023, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé du bailleur délivré le 10 janvier 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.
Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation, est bien régulier. Madame [P] [K] n'ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 14 septembre 2023.
Madame [P] [K], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 15 septembre 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’absence de décompte communiqué aux débats, Madame [P] [K] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Les paiements effectués par Madame [P] [K] depuis la date de résiliation du contrat seront déduits des sommes dues, Madame [P] [K] paraissant à jour du paiement de ses loyers au vu des débats à l’audience.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
En l'espèce, il est établi que Madame [P] [K] n'a pas quitté les lieux alors qu'elle est sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2023, sans qu'aucune explication n'ait été apportée. Il ressort en outre de l’attestation du 10 octobre du mandataire exclusif en charge de la vente de l’appartement litigieux, ayant valeur de simple renseignement, que « sous prétexte qu’il est encombré, le locataire refuse l’accès au logement et les visites », ceci en violation des dispositions du contrat initial. La demande de dommages et intérêts de Monsieur [J] [W] sera donc accueillie à hauteur de 800 euros.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'association les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [P] [K] par Monsieur [J] [W] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 12 décembre 2005 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 14 septembre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [P] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [P] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [P] [K] à verser à Monsieur [J] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
RAPPELLE que les paiements déjà effectués seront déduits des sommes dues ;
CONDAMNE Madame [P] [K] à verser à Monsieur [J] [W] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Madame [P] [K] à verser à Monsieur [J] [W] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [P] [K] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
