TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maïtre LAVERDET
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître GUERRIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09347 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OJ3
N° MINUTE :
5 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 06 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP),
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître GUERRIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P208
DÉFENDEUR
Monsieur [R] [H],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître LAVERDET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B332
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juin 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 06 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09347 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OJ3
EXPOSE DU LITIGE
Le 12 janvier 1987, La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à effet au 1er janvier précédent à Madame [X] [O] [T] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]. La locataire est décédée le 13 août 2013. Monsieur [R] [H] a alors bénéficié d’un transfert de bail par avenant au contrat de location du 6 février 2014.
Par ailleurs, le logement a fait l’objet d’une convention APL signée avec l’Etat le 21 décembre 2010. Un avenant à la convention APL a été signée le 2 janvier 2014. L’appartement est donc loué sous condition de ressources.
Or, à la suite d’une enquête « ressources », il est apparu que les revenus de Monsieur [R] [H] excédaient les plafonds permettant l’attribution de son logement. La RIVP en a informé Monsieur [R] [H] par courrier du 20 mai 2019, tout en lui indiquant que son bail serait prorogé pour une durée de 18 mois, fixant l’échéance au 30 juin 2021. Par courrier du 5 mai 2021, la RIVP a notifié à Monsieur [R] [H] que le logement devrait être libre au 1er décembre 2021. Monsieur [R] [H] s’est toutefois maintenu dans les lieux.
C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, la RIVP a fait assigner Monsieur [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Le constat de la résiliation du contrat de location consenti à Monsieur [R] [H] au 1er juillet 2020,Son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin, et avec séquestration des biens et objets,Sa condamnation à lui verser à compter du 1er décembre 2021 une indemnité mensuelle d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges jusqu'à libération des lieux,Sa condamnation à lui verser 2000 euros en dommages et intérêts,Sa condamnation à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024.
A l'audience, La RIVP a été représentée par son conseil et a fait viser des écritures par lesquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif, sauf à demander le rejet des prétentions en défense.
Monsieur [R] [H] a été représenté à l’audience utile par son conseil. Il a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles il a demandé le rejet des prétentions de la RIVP, subsidiairement, l’octroi d’un délai de 6 mois pour quitter les lieux, outre la condamnation de la demanderesse à lui payer 2000 euros sur le fondement de l‘article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la déchéance du titre d’occupation
L’article L482-3 I et II du code de la construction et de l’habitation stipule :
I. Dans les logements locatifs sociaux appartenant aux sociétés d'économie mixte ou gérés par elles et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d'Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, les baux des locataires dont les ressources, au vu des résultats de l'enquête mentionnée à l'article L. 441-9, sont, deux années consécutives, supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux sont prorogés afin de leur permettre de disposer du logement qu'ils occupent pour une durée de dix-huit mois. Cette prorogation intervient à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds. Dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai. Six mois avant l'issue de cette prorogation, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifie par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l'issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. Si, au cours de la période de prorogation visée au I, les locataires justifient que leurs ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux, il est conclu un nouveau bail d'une durée de trois ans, renouvelable.
Les enquêtes « ressources » pour les années 2018 et 2019 ont mis en évidence que Monsieur [R] [H] a dépassé de plus de 150% les seuils applicables pour pouvoir rester dans son logement, à la lecture de ses avis d’imposition pour les années concernées. Son revenu fiscal de référence a demeuré supérieur au plafond autorisé au cours des années 2020 et 2021. En conséquence, c’est à bon droit que la RIVP a notifié à Monsieur [R] [H] que le logement devait être libre de toute occupation au 1er décembre 2021, date fixée pour la déchéance du titre d’occupation.
Monsieur [R] [H] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé, alors même qu'il n'est pas contesté que le défendeur ait connu une baisse de ses revenus en 2022, soit postérieurement à la déchéance du titre d’occupation. Il convient d'indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, Monsieur [R] [H] ne justifie pas de sa situation financière actuelle ni de ses recherches éventuelles de logement qui n’aurait pas encore abouties. Il a en outre largement bénéficié en pratique de délais depuis le 1er décembre 2021. Sa demande sera en conséquence rejetée, faute d’être étayée.
Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation et des dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l'espèce, Monsieur [R] [H] sera ainsi tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi afin de compenser l'absence de restitution des lieux. Les sommes payées par Monsieur [R] [H] depuis le 1er décembre 2021 seront déduites des sommes dues.
En revanche, le bailleur ne justifie pas d’un préjudice subsistant après le versement de l’indemnité d’occupation. Sa demande en dommages et intérêts sera dès lors rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il sera alloué à la RIVP la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et Monsieur [R] [H] relativement au logement sis situé [Adresse 2] au 1er décembre 2021 ;
CONSTATE que Monsieur [R] [H] est occupant sans droit ni titre de ce bien ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [R] [H] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges (440,64 euros en décembre 2023), tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er décembre 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
RAPPELLE que les paiements déjà effectués seront déduits des sommes dues ;
CONDAMNE Monsieur [R] [H] à payer à la RIVP la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [R] [H] aux dépens de l'instance;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
