TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître DECOUSU
Madame [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09290 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NZQ
N° MINUTE :
3 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 06 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP),
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P483
DÉFENDEURS
Madame [I] [F] épouse [B],
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
Monsieur [L] [B],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître DECOUSU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1914 (aide juridictionnelle totale du 27/11/2023 n°2023-507796)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juin 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 06 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09290 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NZQ
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 22 octobre 2008, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [L] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 660,19 euros outre 265 euros de provision sur charges. Madame [I] [F] épouse [B] est cotitulaire du bail en application de l’article 1751 du code civil, en raison de son mariage antérieur avec Monsieur [L] [B], le 19 mars 1998.
Par jugement du 3 mars 2020, Monsieur [L] [B] a été condamné, suite à compensation, à verser au bailleur 27060,35 euros, avec octroi de délais de paiement, à laisser entrer une entreprise dans le logement pour effectuer des travaux, et à effectuer divers travaux figurant au dispositif de ladite décision.
Or, l’échéancier n’a pas été respecté si bien que la dette est devenue exigible. En outre, Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] ne s’acquittent que de règlements partiels depuis le premier jugement.
C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, la RIVP a fait assigner Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Le prononcé sinon le constat de la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs des preneurs au 28 septembre 2023,Leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, et la séquestration du mobilier garnissant les lieux,Leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 23505,09 euros d’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,Leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024.
A l'audience, la RIVP, représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 70632,13 euros au 4 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse. Elle a précisé que le loyer courant n’était pas payé. Elle s’est opposée à toute demande de délai.
Monsieur [L] [B] a été représenté à l’audience utile par son conseil. Il a indiqué être en surendettement. Il a dans ces conditions sollicité l’octroi de délais de paiement et d’un délai pour quitter les lieux, précisant que le couple souffre de handicap, de même qu’un de leurs enfants.
Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [I] [F] épouse [B] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.
La RIVP a été autorisée à produire un décompte actualisé par note en délibéré au plus tard le 6 avril 2024.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera relevé que la RIVP a communiqué par note en délibéré du 5 avril 2024 un décompte actualisé au 4 avril précédent.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 6 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 1er août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
S'agissant en particulier de l'articulation entre le prononcé d'une résiliation judiciaire et d'une procédure de surendettement ayant conduit à un effacement des dettes, il a été jugé que l’effacement éventuel de la dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement, qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail (Ccass 2e Civ., 10 janvier 2019 n° 17-21.774).
En tout état de cause, les dettes nées après l’ordonnance ou le jugement ne sont pas effacées et sont susceptibles de caractériser la faute de nature à entraîner la résiliation judiciaire du bail.
En l'espèce, l’existence d’une procédure de surendettement invoquée en défense à l’audience n’est pas justifiée et il n’a pas été fait état d’un effacement éventuel de la dette. Par suite, il sera relevé que les preneurs ont déjà été condamnés le 3 mars 2020 en raison d’un impayé de loyers. En outre, il ressort du décompte du 4 avril 2023 produit par le bailleur et non contesté en défense, que les impayés de loyers s'élèvent au jour de l’audience à 70 632,13 euros représentant plusieurs années de loyers. Le coût du présent logement paraît donc dépasser les capacités contributives des locataires, lesquels effectuent des versements réguliers mais d'un montant ne couvrant pas la totalité du loyer et des charges, de sorte que la dette ne cesse d’augmenter depuis la dernière condamnation.
En ces conditions, la violation des obligations contractuelles est avérée et elle est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour justifier de la résiliation du bail à compter du présent jugement.
Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] devenant sans droit ni titre à compter de ce jour, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur les demandes respectives en paiement et de délais de paiement
Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, il ressort du décompte du 4 avril 2024 que les impayés de loyers s'élèvent à cette date à 70632,13 euros, échéance de mars 2024 incluse. Le montant de la première condamnation a été porté au crédit pour éviter une double condamnation. Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] seront donc condamnés au paiement de cette somme qui n'a fait l'objet d'aucune contestation. Etant mariés, ils y seront tenus solidairement en application de l’article 220 du code civil.
Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 1345-3 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En outre, l'article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que par dérogation à la première phrase du V, « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge (…) statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement […]. »
En l'espèce, il est constant que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers courants. En outre, ils ne justifient pas de leurs ressources, sauf à indiquer que leur situation est particulièrement précaire. Compte tenu du montant très conséquent de la dette locative et de l’octroi d’un premier échéancier par jugement du 3 mars 2020 qui n’a pas été respecté dès l’origine, aucun délai de paiement ne leur sera accordé.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, il sera relevé que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers depuis la première condamnation du 3 mars 2020 si bien que la dette continue de s’aggraver. Ils ne justifient en outre d’aucune démarche de relogement, même n’ayant pas encore aboutie. Ils produisent toutefois des pièces pour étayer de leur handicap ainsi que celui d’un enfant, à savoir trois notifications de décisions MDPH démontrant d’un taux d’incapacité pour chacun d’eux compris entre « 50% et 79% », sans plus amples précisions quant à la teneur de l’invalidité. Au final, il leur sera accordé un délai pour quitter les lieux d’un mois à compter du jugement, soit jusqu’au 6 juillet 2024, sous réserve qu’ils s’acquittent de l’indemnité mensuelle d’occupation prévue.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité ne commande pas de faire droit à la demande du bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 22 octobre 2008 entre la [Localité 4] REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) et Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] aux torts exclusifs des locataires ;
ACCORDE à Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 6 juillet 2024 à la condition qu'ils s'acquittent du règlement de l'indemnité d'occupation courante durant ce délai, telle que fixée ci-après ;
DIT que toute indemnité d'occupation mensuelle restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera de la déchéance de ce délai pour quitter les lieux ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, la RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] à verser à la RIVP la somme de 70 632,13 euros correspondant à l'arriéré de loyers arrêté au 4 avril 2024 (échéance de mars 2024 incluse) ;
REJETTE la demande de Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] en délais de paiement ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DIT n'y avoir lieu à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [I] [F] épouse [B] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
