TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître PIBAULT
Maître CARDONA
Maître PORCHER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/09260 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NTJ
N° MINUTE :
2 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 06 juin 2024
DEMANDEURS
Madame [L] [X],
Monsieur [T] [S],
demeurant [Adresse 2]
Madame [E] [Y],
demeurant [Adresse 5]
représentés par Maître PIBAULT, avocat au barreau du Val d’Oise
DÉFENDEURS
Madame [N] [H],
Monsieur [B] [H],
demeurant [Adresse 3]
représentés par Maître CARDONA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1533
S.A.R.L. SABIM,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître PORCHER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0450
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juin 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 06 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09260 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NTJ
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 29 juin 2022, Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H], représentés par leur mandataire de gestion locative la SARL SABIM, ont donné à bail en colocation à Monsieur [T] [S] et Madame [L] [X], représentée par sa représentante légale Madame [E] [Y], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 1142 euros et 80 euros de provisions sur charges.
Se plaignant de moisissures, Monsieur [T] [S], Madame [L] [X] et Madame [E] [Y] ont informé de leur intention de quitter les lieux le 27 novembre 2022, à effet le 5 janvier suivant.
Par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, Monsieur [T] [S], Madame [L] [X] et Madame [E] [Y] a fait assigner Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H] et leur mandataire la SARL SABIM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
La condamnation in solidum de Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H] et de leur mandataire la SARL SABIM à leur payer la somme de 6687,72 euros en réparation de leur préjudice se décomposant comme suit : 1836 euros pour le préjudice de jouissance, 308 euros pour le préjudice matériel, 3000 euros pour le préjudice moral, et 1543,72 euros pour le préjudice financier (350 euros de frais de déménagement, 545,72 euros de frais d’hôtel et 648 euros de billets d’avion),La condamnation in solidum de Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H] à leur verser 659,53 euros en restitution du loyer trop perçu sur la période de 8 janvier au 19 janvier 2023,La condamnation in solidum de Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H] et la SARL SABIM à leur verser 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice d’un montant de 300 euros.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024.
A l'audience, Monsieur [T] [S], Madame [L] [X] et Madame [E] [Y], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils ont maintenu les prétentions de leur assignation, et ont sollicité le rejet de celles de la SARL SABIM.
Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H] ont été représentés à l’audience utile par leur avocat et ont fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles ils ont demandé le rejet des prétentions des demandeurs et leur condamnation à leur payer 1500 euros au titre des frais irrépétibles.
La SARL SABIM, représentée par son conseil à l’audience du 4 avril 2024, a fait viser des écritures auxquelles elle s’est reportée, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions en demande, outre leur condamnation à lui verser 1000 euros de dommages et intérêts, 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
Sur l’aération, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose des dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements qui permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA Versailles, 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA Aix-en-Provence, 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).
En l'espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 17 janvier 2023 qu’aucune pièce de l’appartement « n’est équipée d’une bouche d’entrée d’air ou de tout autre dispositif d’aération naturelle ». Dans le même sens, le rapport d’humidité de la SAS APACHE du 18 janvier 2023 le confirme et préconise « la pose d’une ventilation par insufflation (VMI) ».
En ce que l'obligation de délivrance du bien du bailleur ne nécessite pas de rapporter la preuve de la faute du bailleur, sa violation sera retenue nonobstant les diligences de ce dernier et de son mandataire de gestion locative. La demande d'indemnisation est ainsi fondée en son principe.
Sur le préjudice de jouissance, il sera relevé que Monsieur [T] [S] et Madame [L] [X] ont contribué au développement rapide de la moisissure sur les murs de l’appartement pris à bail. L’état des lieux du 31 mai 2022 des précédents locataires versé aux débats ne relèvent aucune trace de moisissure dans le logement et précise que la peinture est en bon état alors que les occupant étaient rentrés dans les lieux le 22 août 2019. Dans ce contexte, la Ville de Paris rappelle dans son courrier du 21 décembre 2022 que le locataire est invité à « aérer régulièrement le logement par l’ouverture des fenêtres » et conseille « une température de 19-20° ». Or, Monsieur [T] [S], Madame [L] [X] et Madame [E] [Y] ont admis en date du 28 novembre 2022 qu’ils « chauffent modérément le soir et la nuit cet appartement » et ne contestent pas, en substance, avoir manqué aux recommandations sus mentionnées sur le chauffage et l’aération. En ce sens, le rapport d’humidité de la SAS APACHE relève que la salle d’eau présente « un fort taux d’humidité avec 72% » ce qui renvoie à une absence d’aération de la pièce. La prétention de Monsieur [T] [S], Madame [L] [X] et Madame [E] [Y] sera donc revue à plus juste proportion. Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H] seront en conséquence condamnés à payer un total de 2000 euros à Monsieur [T] [S] et Madame [L] [X] (soit 1000 euros pour chacun des deux occupants), représentée par Madame [E] [Y], au titre du préjudice de jouissance. Ils y seront tenus solidairement car il est constant que les consorts [H] sont mariés.
S’agissant du préjudice matériel, Monsieur [T] [S], Madame [L] [X] et Madame [E] [Y] n’apportent aucun élément pour étayer de la dégradation éventuelle de meubles, étant relevé que les photographies présentées illustrent les moisissures aux seuls murs. Le constat de commissaire de justice du 17 janvier 2023 passe sous silence l’état du mobilier, sauf à indiquer que « les équipements sanitaires sont en même état neuf ou d’aspect très récent » sans autre précision sur d’éventuelles traces d’humidité par ailleurs. Par suite, la demande sera rejetée sur cet aspect.
Sur le préjudice moral, le certificat médical du 29 novembre 2022 évoque des « crises répétitives d’asthme » chez Monsieur [T] [S] en raison de « l’humidité + ». La demande sera donc accueillie le concernant à hauteur de 500 euros. En revanche, la prétention de Madame [L] [X] n’est pas étayée par aucun élément particulier. Elle sera donc rejetée.
Sur le préjudice financier, la demande au titre des frais de déménagement renvoie à un logement qui serait impropre à l’habitation. Or, le trouble de jouissance subi par les locataires résulte en partie de leur propre manquement aux recommandations d’usage pour lutter contre le risque d’humidité d’un bien (chauffage et aération). Dans ces conditions, si le préjudice est avéré, Monsieur [T] [S], Madame [L] [X] et Madame [E] [Y] n’établissent pas, en l’état des pièces communiquées, en quoi le logement était impropre à l’habitation, tandis que les précédents locataires y ont demeuré trois années au vu de l’état des lieux de sortie du 31 mai 2022. Pas plus, il n’est pas expliqué en quoi les frais d’hôtel seraient la conséquence de l’humidité dans l’appartement. Enfin, le coût du billet d’avion de Madame [E] [Y] est sans aucun lien avec les désordres de l’appartement. Il ne sera donc pas fait droit à leur demande au titre de ces frais.
Sur la responsabilité du mandataire de gestion locative
Aux termes de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. L'appelant en garantie doit justifier de son droit d'agir à titre principal contre l'appelé en garantie sur un fondement contractuel ou délictuel.
En l’espèce, Monsieur [T] [S], Madame [L] [X] et Madame [E] [Y] sont des tiers dans la relation contractuelle entre Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H] et la SARL SABIM. Ils ne peuvent donc invoquer la responsabilité du mandataire de gestion locative que sur le fondement de la responsabilité délictuelle et sont donc, à ce titre, tenus de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité. Or, Monsieur [T] [S], Madame [L] [X] et Madame [E] [Y] n’établissent aucunement en quoi la SARL SABIM aurait commis une faute à même de participer du préjudice invoqué, à savoir le trouble de jouissance en raison de moisissures. Les échanges de correspondances entre les parties versés au dossier ne démontrent pas d’une absence de diligence du mandataire. D’ailleurs, Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H] n’ont pas engagé la responsabilité contractuelle de leur mandataire. En conséquence, les demandes de Monsieur [T] [S], Madame [L] [X] et Madame [E] [Y] visant la SARL SABIM seront rejetées.
Sur les comptes entre les parties
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.
Aux termes de l’article 15 I, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois mais il est réduit à un mois notamment sur les territoires mentionnés à l'article 17 I, à savoir les zones dites tendues comme [Localité 6]. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la date de fin du bail. Or, la lettre avec AR du 30 novembre 2022 n’est signée que de Madame [E] [Y] en sa qualité de représentante légale de Madame [L] [X] mais pas de Monsieur [T] [S]. Elle ne comporte en outre pas le terme « congé » mais fait état seulement d’un souhait de résiliation du bail, ce qui laisse perdurer une ambigüité sur les intentions des locataires. En revanche, la lettre avec AR du 14 janvier 2023 est signée des locataires et stipule expressément l’intention de résilier le contrat de bail. La date d’effet est donc au 18 février 2023, soit un mois après la réception dudit courrier. C’est donc à bon droit que le mandataire de gestion locative a donné son accord pour que la fin du bail soit avancée au 20 janvier 2023. La demande en restitution de trop-perçu sera en conséquence rejetée.
Sur la demande indemnitaire reconventionnelle du mandataire de gestion locative
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La responsabilité délictuelle nécessite que soit démontrée la faute, le préjudice et le lien de causalité.
En l’espèce, la SARL SABIM échoue à démontrer d’une quelconque faute, préjudice et lien de causalité. Sa demande ne repose que sur des allégations non objectivées par d’autres éléments. Elle sera en conséquence rejetée.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H], qui succombent, supporteront les entiers les dépens de l’instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des locataires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle les consorts [H] seront condamnés. Les locataires seront en revanche condamnés in solidum à payer la même somme à la SARL SABIM au titre des frais irrépétibles, laquelle a été contrainte d’engager des frais pour sa défense.
Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H] à verser à Monsieur [T] [S] et Madame [L] [X] représentée par Madame [E] [Y] un total de 2000 euros (soit 1000 euros par occupant) au titre du préjudice de jouissance ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H] à verser à Monsieur [T] [S], Madame [L] [X] et Madame [E] [Y] la somme de 1000 euros au titre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [S], Madame [L] [X] et Madame [E] [Y] à verser à la SARL SABIM la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [N] [H] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
