TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [Z] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Djordje LAZIC
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 24/01742 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AIH
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mercredi 05 juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [G], [V] [N]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Djordje LAZIC, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [D]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2024 par Anne TOULEMONT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 05 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01742 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AIH
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé à effet du 1er avril 2008, Monsieur [G] [N], venant aux droits de Monsieur [K] [N], a donné à bail à Monsieur [D] [Z] un appartement à usage d'habitation meublé situé au [Adresse 1].
Par acte d'huissier en date du 10 janvier 2024, Monsieur [G] [N] a fait assigner Monsieur [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts du preneur,
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et avec séquestration des biens meubles du logement,
-condamner Monsieur [D] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4087, 34 euros le 1er octobre 2023, les loyers ou indemnités jusqu'au jour où le juge statue soit la somme de 314, 87 euros, et une somme égale à deux fois le montant du loyer et des charges comme indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux
-condamner le défendeur à payer la somme de 2000 euros au titre des dommages et intérêts, la somme de 1 490 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
A l'audience du 15 mars 2024, Monsieur [G] [N], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, indiquant qu'il sollicitait une indemnité d'occupation d'un montant égale à deux fois le loyer.
Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [D] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 11 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l'espèce, il ressort du décompte produit par Monsieur [G] [N] que les impayés de loyers s'élèvent au 1er octobre 2023 à la somme de 4 087, 34 euros, représentant 13 échéances. Les premières difficultés de paiement sont intervenues en octobre 2022, plus aucun paiement n'intervenant, le locataire ne se présentant pas à la conciliation, ne sollicitant pas de délais de paiement et ne se présentant pas à l'audience.
En tout état de cause les impayés de l'espèce, justifient que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail, à compter de la décision.
Monsieur [D] [Z], étant sans droit ni titre à compter du présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement
Monsieur [D] [Z] est redevable des loyers impayés en application de l'article 1103 du code civil et du bail.
En l'espèce, il ressort du décompte produit par Monsieur [G] [N] que les impayés de loyers s'élèvent au 1er octobre 2023 à la somme de 4087, 34 euros. Pour la somme au principal, Monsieur [D] [Z], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme ainsi qu'au paiement des loyers mensuels d'un montant de 314, 87 euros jusqu'à la décision prononçant la résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Monsieur [D] [Z] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de la présente décision à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. Il sera rappelé à ce titre que le bail étant alors considéré comme résilié, l'occupant ne saurait être jugé tenu de l'ensemble des obligations du bail, y compris en matière d'assurance.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
La demande de dommages et intérêts, qu'elle soit présentée sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) ou délictuel (rapports bailleur-tiers occupant des lieux) nécessite que soit rapportée la preuve d'une faute mais également d'un préjudice, en lien avec la faute.
Or en l'espèce, le bailleur n'indique nullement quel serait son préjudice financier et économique, ni a fortiori, n'en justifie. Il sera débouté de cette demande.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [D] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, à l'exclusion du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, aucun commandement de payer n'étant versé, le bail ne contenant pas de clause résolutoire.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe en premier ressort et réputé contradictoire,
PRONONCE la résiliation du bail à usage d'habitation meublé d’un appartement situé au [Adresse 1], loué par Monsieur [D] [Z] .
ORDONNE en conséquence à [D] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTE Monsieur [G] [N] de sa demande d'astreinte ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [D] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [N] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à verser à Monsieur [G] [N] la somme de 4087 , 34 euros correspondant aux loyers et charges échus le 1er octobre 2023, ainsi que la somme de 314, 87 euros chaque mois à compter du 2 octobre 2023 et jusqu'à la présente décision
CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à Monsieur [G] [N] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du dernier loyer et charges ( soit la somme de 314, 87 euros), jusqu'au départ effectif des lieux par la remise des clés
DEBOUTE Monsieur [G] [N] de sa demande de dommages et intérêts
CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à verser à Monsieur [G] [N] une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux dépens comprenant les frais d'assignation mais laisse à la charge de Monsieur [G] [N] le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
