TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [I] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Lucien MAKOSSO
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02409 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FYV
N° MINUTE : 6
JUGEMENT
rendu le 04 juin 2024
DEMANDEURS
Madame [Z] [X] [E] [R], demeurant [Adresse 4]
Monsieur [C] [G] [O] [R], demeurant [Adresse 6]
Monsieur [J] [S] [B] [Y], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [T] [A] [C] [Y], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [P] [L] [K] [Y], demeurant [Adresse 5]
représentés par Me Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370
DÉFENDERESSE
Madame [I] [H], demeurant [Adresse 3] comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juin 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 04 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02409 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FYV
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 17 avril 2019, Mme [Z] [Y], représentant l'indivision [R] [Y], composée de Mme [Z] [R], de M. [C] [R], de M. [J] [Y], de M. [T] [Y] et de M. [P] [Y], a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.036 euros et d’une provision pour charges de 104 euros.
Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.100 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [H] le 29 septembre 2023.
Par assignation du 15 février 2024, l'indivision [R] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3.850 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 19 mars 2024, l'indivision [R] [Y], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er mars 2024, s'élève désormais à 6.376,42 euros. L'indivision [R] [Y] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ajoute qu’un accord a été conclu entre les parties sur un apurement de la dette.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [I] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'indivision [R] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
L'indivision [R] [Y] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [I] [H].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
L'indivision [R] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 25 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3.100 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 novembre 2023.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que les parties se sont accordées sur un échéancier de règlement de l’impayé locatif.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues dans les termes de l’échéancier conclu avec le bailleur, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l'indivision [R] [Y] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, l'indivision [R] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2024, Mme [I] [H] lui devait la somme de 6.376,42 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 3.850 euros, suivant décompte arrêté au 15 novembre 2023.
Mme [I] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 3.100 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 750 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.206 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'indivision [R] [Y] ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [I] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de l'indivision [R] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 avril 2019 entre Mme [Z] [R], M. [C] [R], M. [J] [Y], M. [T] [Y] et M. [P] [Y], d’une part, et Mme [I] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 7 novembre 2023,
CONDAMNE Mme [I] [H] à payer à Mme [Z] [R], M. [C] [R], M. [J] [Y], M. [T] [Y] et M. [P] [Y] la somme de 6.376,42 euros (six mille trois cent soixante-seize euros et quarante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 3.100 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 750 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONSTATE l’accord des parties pour que Mme [I] [H] se libère de sa dette en effectuant les règlements suivant, en plus du loyer courant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais :
50 euros par mois du mois de janvier au mois de mars 2024,250 euros par mois du mois d’avril au mois de décembre 2024,2.000 euros au mois de janvier 2025,250 euros par mois du mois de février au mois d’août 2025,226,42 euros au mois de septembre 2025,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [H],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [I] [H] sera condamnée à verser à Mme [Z] [R], M. [C] [R], M. [J] [Y], M. [T] [Y] et M. [P] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE Mme [I] [H] à payer à Mme [Z] [R], M. [C] [R], M. [J] [Y], M. [T] [Y] et M. [P] [Y] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [I] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 et celui de l'assignation du 15 février 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
