TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Emilie DUMEZ-HAMELIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Renaud ZEITOUN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09163 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MNZ
N° MINUTE : 2
JUGEMENT
rendu le 04 juin 2024
DEMANDERESSE
Association PARME, dont le siège social est sis
[Adresse 1]
représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0207
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [K],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 2]
comparant assisté de Me Emilie DUMEZ-HAMELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2173 (AJ)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia [T], Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juin 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
EXPOSE DU LITIGE
L’ASSOCIATION PARME a donné en location à M. [T] [K], le logement n°302, [Adresse 3], à compter du 11 août 2015 par contrat d’occupation du même jour.
La redevance initiale mensuelle était de 438 euros, charges et prestations annexes incluses.
Après plusieurs impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 2 août 2023 pour un arriéré de 1.436,48 euros.
Par acte de commissaire de justice délivré le 11 octobre 2023 à étude, l’ASSOCIATION PARME a fait assigner M. [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation de la convention d’hébergement de M. [T] [K] ;prononcer l’expulsion de M. [T] [K], et de toute personne présente de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [T] [K];le condamner à lui payer la somme de 1.450 ,40 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 22 septembre 2023, échéance d’août 2023 incluse, avec intérêts au taux légal ;le condamner à lui payer, pour la période postérieure à la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux, avec remise des clefs, une indemnité mensuelle d'occupation égale au double de la redevance mensuelle, soit de 935,92 euros ;le condamner au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l’audience du 19 mars 2024, l’ASSOCIATION PARME, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 1.901,62 euros, novembre 2023 inclus. Elle est d’accord pour la suspension des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement compte tenu de la reprise du paiement des loyers et les efforts faits pour commencer à apurer la dette.
M. [T] [K], assisté de son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement. Il explique avoir eu des difficultés pour payer son loyer en raison de la perte de son emploi mais indique avoir retrouvé un travail et pouvoir désormais régler sa dette. Il affirme avoir repris le paiement du loyer et faire des versements supplémentaires. Il propose de verser 150 euros en plus du loyer courant.
Décision du 04 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09163 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MNZ
La décision était mise en délibéré au 4 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [T] [K] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'absence de renouvellement du contrat de séjour
Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».
Aux termes de l'article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme.
En l’espèce, le contrat de séjour stipule qu'il est conclu à compter du 11 août 2015 pour une durée d'un mois renouvelable tacitement avec une durée maximum de trente-six mois. L’ASSOCIATION PARME a fait délivrer à M. [T] [K] le 2 août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat.
Le montant visé est supérieur à trois termes mensuels consécutifs et il ressort du décompte produit par l’ASSOCIATION PARME que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.
La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 2 septembre 2023 à minuit, soit au 3 septembre 2023.
Au vu de l'accord de l'ASSOCIATION PARME sur le principe de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais joué si M. [T] [K] règle sa dette comme précisé au dispositif ci-après et continue à s'acquitter de la redevance courante. A défaut, son expulsion pourra être mise à exécution.
Il sera rappelé en ce cas que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat de séjour constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
M. [T] [K] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la dernière redevance applicable outre ses accessoires, de nature à réparer le préjudice découlant pour l’ASSOCIATION PARME de l'occupation indue de son bien, soit la somme de 482,69 euros.
En effet, si l'article VIII du contrat stipule une clause pénale fixant l'indemnité d'occupation au double de la redevance, cette dernière peut être modérée par le juge en application de l'article 1231-5 du code civil si elle est excessive, ce qui est le cas en l'espèce, s'agissant d'un logement en résidence sociale.
Sur le montant de la dette et les délais de paiement
Il ressort du décompte produit par l’ASSOCIATION PARME que M. [T] [K] est redevable de la somme de 1.901,62 euros au 13 mars 2024, échéance de février 2024 incluse. M. [T] [K] sera condamné au paiement de cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
Compte tenu de la reprise des paiements, et du possible apurement de la dette au regard de la situation financière du débiteur, M. [T] [K] sera autorisé à se libérer de la dette en 13 mensualités de 150 euros, selon les modalités fixées au présent dispositif et en application de l’article 1343-5 du code civil.
Sur les demandes accessoires
M. [T] [K], qui succombe, supportera la charge des dépens.
Il convient en équité de condamner M. [T] [K] à payer à l'association PARME, qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action de l’ASSOCIATION PARME ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de séjour conclu le 11 août 2015 entre l’ASSOCIATION PARME et M. [T] [K] concernant le logement 302, [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 septembre 2023 ;
CONDAMNE M. [T] [K] à payer à l’ASSOCIATION PARME la somme de 1.901,62 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées au 13 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE M. [T] [K] à régler cette somme en 13 mensualités consécutives de 150 euros chacune le 15 de chaque mois au plus tard et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;
SUSPEND les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et dit qu'en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement à son échéance ou de défaut de paiement de la redevance courante, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;
DIT qu'en ce cas, à défaut pour M. [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'ASSOCIATION PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT, en ce cas, n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles et rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE, en ce cas, M. [T] [K] à payer à l’ASSOCIATION PARME une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, en ce compris la remise des clefs, de 482,69 euros ;
CONDAMNE M. [T] [K] aux dépens ;
CONDAMNE M. [T] [K] à payer à l'ASSOCIATION PARME une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
LA GREFFIÈRE LA JUGE
