France, Tribunal judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 04 juin 2024, 23/06749

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :M. LE PREFET DE PARIS

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Nadia FALFOUL
Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 23/06749 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TOL

N° MINUTE :
4 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 04 juin 2024

DEMANDERESSE
S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE
Madame [D] [Z], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Nadia FALFOUL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 04 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06749 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TOL

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 22/ 11/ 1996 à effet au 1/ 11/ 1996, la RIVP a donné à bail à Mme [Z] [D] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1] pour un loyer de 2685,04 francs et 651,60 francs de provisions sur charges mensuelles.

Une convention APL a été signée avec l’Etat le 21/12/2010 en application de L353-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation , portant notamment sur l’immeuble où se situent les lieux loués.

Par avenant du 02/01/2014, une modification pour l’application de la convention a été décidée, avec nouvelle annexe descriptive, des logements du lot 1.

Par LRAR du 31/03/2022 reçue le 01/04/2022, le bailleur a informé Mme [Z] [D] du fait que ses revenus étaient supérieurs à 150% des plafonds de ressources PLS, pour la deuxième année consécutive, de la prorogation du bail pour 18 mois, non renouvelable à compter du 01/01/2022, pour un terme au 01/07/2023 , du congé qui serait adressé en conséquence 6 mois avant cette échéance, et des dérogations possibles en application de l’article L482-3 du code de la construction et de l'habitation .

Par courrier du 08/12/2022 , signifié le 14/12/2022 il a été donné congé à effet au 01/07/2023, en l’absence de modification de ressources ou de situation indiquée par la locataire.

Par LRAR du 24/01/2023, Mme [Z] [D] a sollicité des précisions sur le calcul opéré pour le dépassement de 150% invoqué par le bailleur, en contestant l’application de l’article L482-3 du code de la construction et de l'habitation , et sollicitant réexamen de sa situation.

La RIVP a apporté réponse le 02/02/2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 21/ 07/ 2023, la RIVP a fait assigner Mme [Z] [D] aux fins de :

- d'une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges, à compter du 01/07/2023 et jusqu’à libération effective des lieux
- d’une somme de 2000 euros de dommages et intérêts
- d'une somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer

Voir prononcer l’exécution provisoire

L’affaire a été retenue le 26/03/2024 .

La RIVP soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :

Voir juger que Mme [Z] [D] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 01/07/2023Voir ordonner l’expulsion de Mme [Z] [D] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, Voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [Z] [D] ou dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code de la construction et de l'habitation Voir condamner Mme [Z] [D] au paiement :
- d'une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges, à compter du 01/07/2023 et jusqu’à libération effective des lieux
- d’une somme de 2000 euros de dommages et intérêts
- d'une somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer

Voir prononcer l’exécution provisoire
La RIVP précise que le plafond de ressources applicable pour appliquer l’absence de droit au maintien dans les lieux de l’article L482-3 du code de la construction et de l'habitation est le plafond PLS, dépassé de 150% en 2021 et 2022, pour un foyer de catégorie 1 pour Mme [Z] [D], que le dépassement vu les plafonds de ressources est continu depuis deux ans .

Sur l’irrecevabilité soulevée, car la convention APL serait un acte administratif et qu’elle ne pourrait s’appliquer rétroactivement à un bail signé en 1996, la RIVP soutient que les dispositions de l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation sont applicables, la convention s’appliquant dès son entrée en vigueur, soit à sa date de signature, sans nécessité de proposer un nouveau bail , que la loi ELAN a modifié les conditions d’application pour les conventions postérieures à son entrée en vigueur.
Elle précise que les plafonds de ressources dépendent du type de financement de l’immeuble et qu’en l’espèce le logement a été financé sans aucune aide financière de l’Etat, que le plafond ILM 28 a été retenu pour le calcul du SLS lui-même, que Mme [Z] [D] fait valoir un plafond qu’elle ne nomme pas et estime à tort que le plafond PLS aurait dû être majoré de 30% pour 2020 et 2021 pour la vérification du dépassement de 150% .

Le bailleur fait valoir que le bail est un bail conventionné depuis la convention de 2014, que le SLS a été appliqué et que le 03/10/2018, les locataires ont été avisés du SLS pouvant être appliqué selon les situations , dans le questionnaire de ressources, que le SLS a été notifié chaque année à Mme [Z] [D].
Enfin il ajoute que la mutation de logement sollicitée n’a pas été possible, faute de logement disponible , qu’il s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux et à la demande visant à écarter l’exécution provisoire de droit.

Mme [Z] [D] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :

Voir juger que Mme [Z] [D] est recevable et bien fondée en ses demandes et débouter la RIVP de toutes ses demandes Sur l’irrecevabilité des demandes de la RIVP :Voir prononcer l’irrecevabilité de l’action de la RIVP tendant à demander la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [Z] [D], sans examen au fond Voir rejeter l’action de la RIVP et sa demande d’expulsion contre Mme [Z] [D], fondée sur un calcul erroné et établi sur la base du barème PLUS Si la demande d’irrecevabilité est rejetée:Voir justifier des éléments formels qui l’ont amenée à imposer à Mme [Z] [D] le paiement des pénalités SLS , et donc d’en justifier sur les fondements conformément au cadre légal qui régit les rapports locatifs entre bailleur et locataires et à défaut de motifs réels et sérieux , de condamner Mme [Z] [D] au remboursements de l’ensemble des montants déjà payés par Mme [Z] [D] au titre des pénalités financières SLS facturées depuis 2014 à ce jour Voir écarter l’exécution provisoire de droit , dans la mesure où celle-ci est incompatible avec la nature de l’affaire , au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risquant d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction En tout état de cause :Voir débouter la RIVP de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2000 euros de dommages et intérêts Voir débouter la RIVP de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile A titre subsidiaire si l’expulsion est ordonnée :Voir octroyer un délai de 3 ans à Mme [Z] [D] pour se maintenir dans les lieux et donc surseoir à l’expulsion pendant cette période En tout état de cause :Voir condamner la RIVP à la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens
Mme [Z] [D] a été assistée .Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande, en raison du principe de non-rétroactivité des actes administratifs, soutient que la convention constitue un acte administratif, car signée entre l’Etat et la RIVP et qu’elle ne peut s’appliquer rétroactivement aux locataires déjà en place et en cours d’exécution du contrat de bail .

Elle ajoute qu’elle n’a pas reçu d’information sur la convention APL hormis un affichage , alors que cette situation exerçait une influence sur sa situation et la possibilité de baisser ses revenus si elle avait reçu les explications sollicitées, pour ne pas dépasser les seuils , qu’elle a été reçue le 16/02/2024 par le représentant du bailleur , après plusieurs courriers.
Mme [Z] [D] soutient que le plafond PLS doit être majoré de 30% pour la vérification du seuil de dépassement et que dès lors, elle ne dépasse pas pendant deux ans 150% de ce plafond majoré.

Elle soutient que le SLS n’est pas mentionné de manière différenciée chaque mois dans les avis d’échéance , si bien que la créance à ce titre n’a pas été certainement exigible, même si la notification de SLS a été adressée, qu’elle doit être remboursée des trop versés.

Oralement à l’audience, Mme [Z] [D] expose qu’elle avait calculé un dépassement de 35% seulement du plafonds de ressources et n’a pas eu de réponse à ses demandes de précision, qu’elle n’a reçu explications que plus tard, sans avoir la possibilité de faire baisser ses revenus par un exercice à temps partiel de son emploi. Elle ajoute avoir sollicité une demande de mutation dans le même immeuble, que ses revenus lors de sa retraite en mars 2026 seront inférieurs au plafond de ressources , et le sont également depuis 2024 du fait d’un accord d’entreprise .
Elle indique que sa demande de délais pour quitter les lieux est ramenée à 12 mois, eu égard aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, précise qu’elle a effectué une recherche de logement .

En délibéré sur autorisation, la RIVP a produit les avis d’échéances depuis 2014 et les informations délivrées sur le SLS à appliquer depuis 2019, des précisions sur les années 2014 à 2017 pour le SLS .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Mme [Z] [D] fait valoir que le principe de non-rétroactivité des actes administratifs depuis l’arrêt du Conseil d’Etat du 25/06/48 a pour conséquence que la convention du 02/01/2014 signée entre l’Etat et la RIVP est un acte administratif et qu’elle ne peut s’appliquer aux locataires déjà titulaire d’un bail antérieur.

La RIVP soutient que le bail est soumis aux dispositions de l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation, pour l’application des conventions de plein droit dès leur entrée en vigueur aux titulaires des baux en cours notamment, ces baux devenant des baux conventionnés .

Le principe de non-rétroactivité des actes administratifs est applicable aux actes administratifs, mais le conventionnement des immeubles en vue du droit aux APL des locataires qui y sont titulaires de baux , obéit aux règles du code de la construction et de l'habitation .
Ainsi les articles L353-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation dans leur version en vigueur au moment de l’entrée en vigueur de la convention du 21/12/2010 , puis de celle par avenant du 02/01/2014 , trouvent application.

Plus précisément :

S’agissant des règles afférentes au bail, la convention était applicable de plein droit au bail en cours de Mme [Z] [D] , en raison des règles légales applicables et non contractuelles.

En effet, l’article L353-7 du Code de la Construction et de l'Habitation s’inscrit dans le chapitre III sur le régime juridique des logements conventionnés et l’article L353-1 précise que les dispositions du présent chapitre règlent, dans la mesure où elles dérogent à la législation en vigueur, les rapports entre propriétaires et locataires ou occupants des logements qui ont fait l'objet d'une convention en application de l'article L.351-2.

Cet article L353-7 du Code de la Construction et de l'Habitation dans la section I dispose, en 2014 que :
Lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité ou est occupé par un occupant de bonne foi pouvant se prévaloir des dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l'exécution des travaux prévus par celle-ci ou en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l'aide personnalisée dans des conditions définies par décret.
Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail. S'il refuse, et sous réserve des dispositions de la PERLINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000692718&categorieLien=cid"loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n'est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n'a pas droit à l'aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu'à l'expiration du bail.
L'occupant mentionné au premier alinéa dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail proposé. A l'expiration de ce délai ou à la date de signature du bail, les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 précitée cessent de s'appliquer à ce logement, sous réserve de ce qui est dit à l'article L.353-9.
Le locataire ou l'occupant de bonnes fois mentionnées aux deuxièmes et troisièmes alinéas du présent article ayant accepté dans le délai de six mois un nouveau bail continue à occuper les lieux jusqu'à l'entrée en vigueur de celui-ci aux conditions conventionnelles ou légales applicables à la date de son acceptation.
Mais il résulte de l’article L353-14 du code de la construction et de l’habitation dans la section II (dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés) que :

Par dérogation aux dispositions de la section I du présent chapitre, les dispositions de la présente section sont applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l’article L.411-2, aux logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L.443-6-2 et suivants, ainsi qu'à ceux appartenant aux collectivités locales et gérés par lesdits organismes.

L’article L353-16 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose que :
Une copie de la convention doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles mentionnés à l'articleL.353-14.
A compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.
Les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux.
Et surtout , dans la même section II, l’article L353-19 dispose :

Pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Dès lors, le régime juridique des baux pour ces logements conventionnés n’obéit pas au principe de la non-rétroactivité des actes administratifs, mais à ces dispositions particulières, s’agissant de contrat qui ont des caractéristiques de contrats de droit public, mais pour lesquels il est prévu d’ailleurs que les contestations qui peuvent en résulter sont d’ailleurs de la compétence des juridictions judiciaires, selon l’article L353-12 du code de la construction et de l'habitation

Sur le dépassement invoqué par la RIVP de 150% du plafond de ressources pendant deux ans consécutifs et la fin du bail :

En application de l’article L482-3 du code de la construction et de l'habitation , modifié par la loi du 27/01/2017 :

I. — Dans les logements locatifs sociaux appartenant aux sociétés d'économie mixte ou gérés par elles et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d'Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, les baux des locataires dont les ressources, au vu des résultats de l'enquête mentionnée à l'article L. 441-9, sont, deux années consécutives, supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux sont prorogés afin de leur permettre de disposer du logement qu'ils occupent pour une durée de dix-huit mois. Cette prorogation intervient à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds.
Dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai.
Six mois avant l'issue de cette prorogation, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifie par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l'issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. — Si, au cours de la période de prorogation visée au I, les locataires justifient que leurs ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux, il est conclu un nouveau bail d'une durée de trois ans renouvelable.
III. — Le I n'est pas applicable aux locataires qui, l'année suivant les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % des plafonds de ressources, atteignent leur soixante-cinquième anniversaire et aux locataires présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap. Il ne s'applique pas non plus aux logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Il demeure non applicable aux locataires bénéficiant de cet avantage et résidant, au plus tard le 31 décembre 2014, dans les quartiers classés en zones urbaines sensibles qui n'auront pas été classés, à compter du 1er janvier 2015, en quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Le dépassement à considérer depuis janvier 2018 est de 150% pendant deux années consécutives du « plafond de ressources pour l’attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux » , alors qu’il était auparavant de 200%, avant entrée en vigueur de la loi du 27/01/2017.

La RIVP soutient que le plafond de ressources à prendre en considération est le plafond PLS pour la catégorie de ménage 1, dans le cas de Mme [Z] [D]. Le calcul s’opère sur les revenus N-2 de l’avis d’imposition de l’année N-1, en prenant en compte le revenu fiscal de référence ( RFR) .

Eu égard au RFR de 2021 de 52185 euros et de 2022 de 52094 euros , le plafond étant de 31351 euros en 2021 et de 31611 euros en 2022, le bailleur fait valoir que le taux de 150% a été dépassé les deux années . Il ajoute que pendant la période de prorogation de 18 mois depuis le 01/01/2022 , visée à cette article, les dépassements se sont poursuivis au-delà du plafonds de ressources.

Mme [Z] [D] soutient que la majoration de 30% s’applique en plus du plafond PLS, si bien qu’elle ne dépasse pas en 2021 et 2022 les 150% de ce plafond.

Il ressort de la convention du 21/12/2010 que celle-ci a pour finalité le conventionnement de logements situés notamment dans l’immeuble où se situé le logement loué à Mme [Z] [D] qui est inclus dans le lot 1, sans financement, la Ville de [Localité 7] ayant consenti à la RIVP un bail emphytéotique le 29/02/2008.
Dans l’avenant du 02/01/2014, il est modifié le document annexe à la convention de 2010, pour conventionner des logements occupés , sans aucune aide de l’Etat.

L’arrêté du 29/07/1987 a prévu que les plafonds mentionnés sont majorés de 30% au cas où les logements sont financés à l’aide des prêts prévus à l’article D331-17 du code de la construction et de l'habitation. Ainsi pour un logement en catégorie PLS , le plafond de ressources est de 130% du plafond PLUS .

Comme le précise le bailleur indique dans le courrier du 15/02/2023 , le financement de l’immeuble est un prêt ILM 28, mais l’article L482-3 du code de la construction et de l'habitation prend en considération , non le type de financement de l’immeuble, mais les seuls plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux ( soit le PLS) .

Il s’agit en définitive pour appliquer l’article L483-2 du code de la construction et de l'habitation d’un seuil unique de comparaison des ressources , qui n’est pas lié au type de financement de l’immeuble , si bien que le fait que l’immeuble ait pu être financé par prêt ILM 28 , n’est pas pris en compte pour la vérification à opérer .

Dès lors le dépassement de ce plafond de ressources PLS pendant deux années consécutives en 2021 et 2022 pour Mme [Z] [D] est bien constitué, selon les documents joints d’avis d’imposition 2020 et 2021 à son enquête ressource.
L’article L483-2 du code de la construction et de l'habitation II dispose que « Si, au cours de la période de prorogation visée au I, les locataires justifient que leurs ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux, il est conclu un nouveau bail d'une durée de trois ans renouvelable ».
Cependant il n’existe pas de baisse des revenus dans les 18 mois suivants, à compter du 01/01/2022. Il ressort en effet des pièces versées par Mme [Z] [D] que selon l’avis d’imposition de 2022 pour les revenus de 2021, ceux-ci sont de 51200 euros.
Bien que Mme [Z] [D] démontre une baisse des revenus depuis janvier 2024 , son salaire étant de 2342.13 euros net, celle-ci n’est pas intervenue dans le délai légal de 18 mois de l’article L483-2 II du code de la construction et de l'habitation .

La lettre du 08/12/2022 signifiée par huissier le 14/12/2022 a bien respecté de délai de 6 mois avant la fin de période de prorogation , qui expirait au 01/07/2023 ; le bail a donc pris fin au 01/07/2023.

Sur le SLS appliqué au loyer de Mme [Z] [D] :

La RIVP soutient que le SLS est applicable au loyer de Mme [Z] [D], après calcul opéré selon l’enquête ressources et les avis d’impositions joints, que celui-ci a été réclamé à tous les locataires qui pouvaient se le voir appliquer, à la suite de l’enquête de l’ANCOLS, bien que non réclamé antérieurement. Il fait valoir que depuis l’entrée en vigueur de la convention de 2014, le bail est conventionné , que les dispositions des articles L353-19 du code de la construction et de l'habitation et sur le SLS des articles L441-3 du code de la construction et de l'habitation lui sont applicables .

Mme [Z] [D] sollicite de voir justifier les fondements de l’application du SLS à son bail et à défaut de condamner le bailleur au remboursements des « pénalités » SLS depuis 2014 à ce jour .

En application de l’article L441-9 du code de la construction et de l'habitation :
L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.
En application de l’article R441-20 du CCH, en vigueur au 01/09/2019, depuis le décret du 21/08/2019:
Le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.
Aucun supplément de loyer de solidarité n'est exigible lorsque le dépassement du plafond de ressources est inférieur à 20 %.
Le montant annuel du supplément de loyer de solidarité, cumulé avec le montant annuel du loyer principal, est plafonné à 30 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer. Ces ressources sont appréciées comme il est dit à l'article R. 441-23.

En application de l’article R441-26 du code de la construction et de l'habitation :
La valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond de ressources prévue à l'article L. 441-9 est fixée à 14, 90.

Le montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier prévue à l'article L. 441-9 est fixé par arrêté du ministre chargé du logement.
Un deuxième plafonnement est également prévu depuis l’ordonnance 2019-454 du 15/05/2019 , pour les locataires titulaires d’un bail privé, qui se voient appliquer un loyer dérogatoire.
L’article L441-4 du code de la construction et de l'habitation dispose donc depuis le 17/05/2019, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance 2019-454 du 15/05/2019 :
Le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement.
Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer.
Pour les locataires qui, au moment de la conclusion d'un bail conforme aux stipulations de la convention en application de l'article L. 353-7, avaient des ressources supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de leur logement, le montant du supplément de loyer de solidarité est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée.
Son décret d’application est le décret du 07/02/2020 publié le 08/02/2020 . Le décret d’application était nécessaire en effet pour fixer le montant du plafonnement par prix au m² de surface habitable qui se réfère au montant « des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée ».
Par ailleurs , ce texte n’avait prévu aucune disposition transitoire pour son application.

Ainsi l’article D441-20-1 du code de la construction et de l'habitation dispose depuis le 09/02/2020 date d’entrée en vigueur du décret du 07/02/2020 publié le 08/02/2020 :

I.Le plafond mentionné au troisième alinéa de l'article L. 441-4 est fixé, par mètre carré de surface habitable définie à l'article R. 111-2 :
1° à 24,60 € pour les logements situés à [Localité 7], à [Localité 4], à [Localité 5], à [Localité 6], à [Localité 8] et à [Localité 9];
2° à 16,75 € pour les logements situés dans le reste de la zone 1 bis mentionnée à l'article R. 441-21 ;
3° à 15,40 € pour les logements situés en zone 1 mentionnée au même article ;
4° à 11,34 € pour les logements situés en zone 2 mentionnée au même article ;
5° à 10,28 € pour les logements situés en zone 3 mentionnée au même article.
II.-Les montants fixés au I sont révisés chaque année au 1er janvier par arrêté du ministre chargé du logement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié mentionné au I de l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

L’instruction technique relative à la mise en œuvre du SLS en date du 31/12/2008 du Ministère du Logement et de la Ville prévoyait des cas d’exemption d’application du SLS , en sus des logements classés en ZUS ou ZRR, pour le cas des locataires déjà en place avant l’acquisition du logement par un bailleur social et soumis au loyer maximal dérogatoire , en exposant que « le SLS est déjà inclus dans le loyer pratiqué et ce durant toute la durée de l’occupation par le locataire concerné ». Le rapport de l’ANCOLS a mis en évidence l’absence de dispense d’application du SLS pour les bailleurs HLM .

La circulaire d’application du SLS 96-29 du 29/04/1996, prise après l’entrée en vigueur de la loi du 4 mars 1996 qui a introduit le dispositif SLS, mentionne que préalablement à toute mise en recouvrement du SLS, le bailleur adresse une information complète au locataire qui lui permet de vérifier le montant de celui-ci, avec la référence du barème national applicable.

L’instruction technique du 31/12/2008 du Ministère du logement (DHUP) a également rappelé « Préalablement à toute mise en recouvrement, le bailleur fournit au locataire assujetti au SLS, une information lui permettant de vérifier le montant du supplément de loyer exigé » et cette instruction détaille les divers éléments qui doivent être portés à sa connaissance :
-la surface habitable (au sens de l’article R 111-2 du CCH) du logement occupé ;
- la nature juridique du financement en vigueur du logement occupé (PLUS, PLUS majoré, PALULOS, PLS, PLA CDC, PLA CFF etc... );... / ...
- le détail des modalités de calcul du montant de supplément de loyer dont est redevable le locataire
- en cas de plafonnement du montant du SLS, l’information est complétée en indiquant le montant du SLS avant plafonnement et le taux d’effort et le montant plafond du SLS et le montant du supplément de loyer après plafonnement et le taux d’effort

Dans ces conditions , il appartient au bailleur de justifier des documents adressés au locataire.

Il a été justifié par la RIVP de l’envoi le 03/10/2018 du questionnaire de ressources, aux fins notamment de savoir si elle était redevable d’un SLS en 2019, enquête à retourner avec les avis d’imposition de 2018 sur revenus 2017 de tous les occupants du logement . Puis il a été demandé cet avis d’imposition , car il avait été adressé par erreur celui de l’année précédente. Mme [Z] [D] l’a retourné avec un courrier explicatif de sa situation personnelle, qui avait évolué, selon le courrier produit par le bailleur .

Le fils de Mme [Z] [D] ayant effectué une déclaration fiscale et n’étant pas titulaire du bail n’a pas été pris en compte pour le calcul du SLS puisque n’étant pas considéré comme à charge au sens de l’article L442-12 du code de la construction et de l'habitation , qui ne répute à charge que les personnes au sens du code général des impôts ( art 194 , 196, 196 A bis et 196 B) .

Le SLS appliqué forfaitairement en janvier et février 2014 a été remboursé selon le document daté du 01/01/2014 n° 14384748 produit aux débats, pour le montant total des deux forfaits appliqués, faute de questionnaire de ressources reçus.

Il n’a pas été appliqué de SLS ensuite jusqu’au mois de janvier 2017.

En 2017 il est appliqué 71.45 euros de SLS de février à décembre 2017.

Il n’est pas réclamé en 2018 de SLS, ni en 2019.

Il est à nouveau appliqué en 2020 pour 242.98 euros, en 2021 pour 215.17 euros , en 2022 pour 190.23 euros , en 2023 pour 144.65 euros jusqu’en août 2023, avec remboursement de 144.65 euros seulement de SLS 07/23 en septembre 2023, alors que le SLS d’août 2023 devait également être remboursé compte tenu de la seule indemnité d’occupation due à compter de juillet 2023.

Il n’a pas été produit les décomptes du calcul des SLS appliqués en 2017, mais le calcul n’apparait pas contrevenir aux dispositions en vigueur depuis 2020.

Compte tenu du financement de l’immeuble conventionné, pour le calcul du SLS, il a été retenu les plafonds de ressources de type ILM , qui sont indiqués dans les questionnaires de ressources chaque année . Mme [Z] [D] eu égard au type de l’immeuble ne démontre pas que ce plafond, d’ailleurs plus élevé que le plafonds PLS, ne serait pas applicable .

Pour l’année 2020, le plafond ILM est de 36009 euros pour un ménage de catégorie 1. Le seuil de déclenchement à +20% de ce plafond est bien de 43211 euros.
Pour l’année 2021, le plafond ILM est de 31208 euros pour un ménage de catégorie 1 . Le seuil de déclenchement à +20% de ce plafond est bien de 37450 euros.
Pour l’année 2022, le plafond ILM est de 31351 euros pour un ménage de catégorie 1 . Le seuil de déclenchement à +20% de ce plafond est bien de 37621 euros.

En 2020, 2021, 2022 et 2023 le seuil est bien dépassé par Mme [Z] [D] .

Le SLS dû est de :

SLS = CDPR (coefficient de dépassement du plafond des ressources) x SLR (supplément de loyer de référence) x Surface habitable en m² du logement.

En 2020, le calcul opéré est le suivant :
CDPR de 1.02 x SLR de 2.77 x 86 = 242.98euros

Vérification du non-dépassement du taux
d’effort de 30 % :
La condition à respecter est : (L + SLS) inférieur ou égal à 0,30 x (RFR)/12

Ici 563.45 +242.98 = 806.43; 0.30 x RFR /12 = 52760 x0.30/12= 1319

Le SLS retenu est donc de 242.98 euros .

En 2021 , le calcul opéré est le suivant :
CDPR de 0.90 x SLR de 2.78 x 86 = 215.17 euros

Pour les mêmes motifs et calcul que précédemment , le taux d’effort de 30% n’est pas dépassé.

En 2022 , le calcul opéré est le suivant :
CDPR de 0.79 x SLR de 2.80 x 86 = 190.23 euros

Pour les mêmes motifs et calcul que précédemment , le taux d’effort de 30% n’est pas dépassé.

En 2023 , le calcul opéré est le suivant :
CDPR de 0.58 x SLR de 2.90 x 86 = 144.65 euros

Pour les mêmes motifs et calcul que précédemment , le taux d’effort de 30% n’est pas dépassé.

Au total, il n’apparait dû qu’une somme de 144.65 euros de SLS appliquée à tort en août 2023, qui devait être remboursée . Il convient de condamner la RIVP à payer à Mme [Z] [D] cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 26/03/2024, date de la demande.

Sur la bonne foi dans l’application du SLS :

En application de l’article 1104 du code civil , les contrats doivent être exécutés de bonne foi entre les parties .

Mme [Z] [D] fait valoir qu’elle n’a pas eu d’information hormis les questionnaires ressources et l’affichage dans le hall d’immeuble, après le conventionnement résultant de l’avenant de 2014 en exposant qu’elle disposait d’un bail dans le cadre du 1% patronal , qu’elle s’est vu imposer un SLS .Elle souligne qu’elle a demandé des explications après le courrier du 31/03/2022 , sans avoir de réponse immédiate , alors qu’elle aurait pu diminuer ses revenus, lesquels le sont depuis janvier 2024 et le seront à terme lors de sa retraite.

La RIVP soutient que les questionnaires ressources étaient explicites sur la possibilité de se voir appliquer un SLS, que le bailleur HLM est tenu de réclamer le SLS .

Il n’a été versé aucun élément par la RIVP sur les informations données aux locataires en 2014 lors du conventionnement .
Cependant le dépassement qui a donné lieu à courrier en mars 2022 pour mettre fin au bail, est bien postérieur à cette mise en œuvre de la convention pour l’immeuble, et le mécanisme de ce SLS était donc connu de la locataire depuis plusieurs années. Il n’est pas mentionné d’informations spécifiques sur les dispositions de l’article L482-3 du code de la construction et de l'habitation ; cet article a été modifié par la loi du 27/01/2017, pour abaisser le seuil de déclenchement des ressources .

Au cas présent , il ne peut donc être considéré que le contrat de bail n’a pas été appliqué de bonne foi, seul le changement des dispositions légales depuis la loi du 27/01/2017, qui a abaissé le seuil de dépassement de 200% à 150% à compter de janvier 2018 , ayant eu une incidence sur les situations de locataires, telle que celle de Mme [Z] [D]. Cette loi étant applicable en 2018, elle s’imposait au bailleur social. Il sera seulement relevé que le bailleur ne précise pas s’il a appliqué l’article L482-3 du code de la construction et de l'habitation , dans le cadre des baux en cours depuis 2018 et s’il avait été amené de ce fait à apporter une information d’ordre général à l’ensemble de ses locataires, afin d’attirer leur attention sur de possibles prorogations limitées à 18 mois en cas de dépassement du seuil PLS.

En tout état de cause la situation de Mme [Z] [D] ne pouvait être modifiée à compter de mars 2022 que dans le cas de revenus inférieurs au plafond PLS , soit un revenu très inférieur à celui dont disposait alors Mme [Z] [D], sans que la situation de cette locataire ne permette de savoir si elle aurait engagé une démarche de réduction de ses revenus à cette époque à ce niveau de revenus de 150% du plafond PLS et non ILM.

Sur les conséquences de la fin du bail au 01/07/2023 :

Le bail a donc pris fin au 01/07/2023 .

A défaut de libération volontaire des lieux , il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [Z] [D] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, et sauf meilleur accord des parties .

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [Z] [D] à défaut de local désigné.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis le 01/07/2023 au départ effectif de Mme [Z] [D] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Mme [Z] [D] au paiement de celle-ci.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L’article L 412-3 et L412- 4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution disposent qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations , des situations respectives du propriétaire et de l’occupant , notamment en ce qui concerne l’âge , la santé , la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux , les circonstances atmosphériques , les diligences de l’occupant faites en vue de relogement, le droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 ans , ce délai ayant été réduit depuis la loi du 27/07/2023.

Mme [Z] [D] fait état de sa future situation de retraitée en mars 2026 et de la baisse actuelle de ses revenus depuis 2024, de sa demande de changement de logement, pour solliciter ce délai.

La RIVP s’y oppose aux motifs que des délais de fait sont écoulés , qu’elle bénéficiera des délais de la procédure d’expulsion .

La situation de Mme [Z] [D] qui justifie de la baisse de ses revenus, de ses demandes de mutation au sein du même immeuble si elle ne pouvait conserver son logement sont démontrée par les pièces produites aux débats .Aucun arriéré locatif n’est sollicité, et Mme [Z] [D] apparait de bonne foi.

Par conséquent la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [Z] [D] sera accueillie sur une durée de 12 mois pour un relogement adapté, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation à sa date .

Sur la demande de dommages et intérêts de la RIVP :

La RIVP sollicite paiement de la somme de 2000 euros de dommages et intérêts, du fait que le maintien dans les lieux de Mme [Z] [D] nuit au principe de mixité sociale; Mme [Z] [D] le conteste .

En application de l’article 1231-1 et suivants du code civil, des dommages et intérêts sont dus en cas de préjudice lié à l’inexécution du contrat, pour la perte subie par le créancier ou le gain dont il a été privé.
Il n’y a pas lieu de condamner Mme [Z] [D] à une indemnité au bénéfice de la RIVP, dans la mesure où le maintien dans les lieux peut donner lieu à des retards d’attribution , mais sans mauvaise foi de la part de Mme [Z] [D] et alors qu’elle a sollicité une mutation de logement lorsqu’elle a été informée de la possible résiliation du bail en raison de ses revenus , que des délais sont accordés pour un relogement adapté.

Sur l’exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit. La nature de l’affaire ne permet pas de l’écarter ; en effet d’une part des délais sont consentis en vue de relogement. D’autre part , il n’est pas démontré de conséquence manifestement irréversibles si le jugement était exécuté , alors que les ressources permettent ce relogement de Mme [Z] [D] dans un délai adapté.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [Z] [D] à payer à la RIVP la somme limitée en équité à 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [Z] [D] aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DIT que le bailleur est recevable en son action

DIT que le dépassement de 150% du plafond de ressources pour l’attribution des logements sociaux financés par PLS est constitué en 2020 et 2021 pour les revenus de Mme [Z] [D] et que le congé signifié le 14/12/2022 en application de l’article L482-3 du code de la construction et de l'habitation , après information, est valide

DIT qu’en conséquence le bail a pris fin au 01/07/2023

DIT que l'indemnité d'occupation due depuis le 01/07/2023 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Mme [Z] [D] à payer à la RIVP cette indemnité d'occupation

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la RIVP pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

AUTORISE la RIVP à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [Z] [D] à défaut de local désigné

ACCORDE à Mme [Z] [D] un délai supplémentaire de 12 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation à sa date, à peine de déchéance en cas de non-respect,

CONDAMNE la RIVP à rembourser à Mme [Z] [D] la somme de 144.65 euros de SLS d’août 2023 , avec intérêts au taux légal à compter du 26/03/2024

DEBOUTE la RIVP de sa demande de dommages et intérêts

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 7] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [Z] [D] aux dépens

CONDAMNE Mme [Z] [D] à payer à la RIVP la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT

| France, Tribunal judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 04 juin 2024, 23/06749

Synthèse

Origine de la décision