TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Philippe REZEAU
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Paola PEREIRA-OSOUF
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/02863 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPET
N° MINUTE :
2 JCP
JUGEMENT
rendu le mardi 04 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0158
DÉFENDEURS
Madame [C] [L] épouse [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Paola PEREIRA-OSOUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0183
Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Paola PEREIRA-OSOUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0183
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 04 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/02863 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPET
EXPOSE DU LITIGE:
Par contrat du 16/04/2008 à effet au 21/04/2008, la CARMF a donné à bail à usage d’habitation à M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] un appartement situé au [Adresse 1] avec cave pour un loyer de 6400 euros et 600 euros de provision sur charges. Un état des lieux d'entrée a été établi le 22/04/2008 par huissier.
Par avenant du 16/04/2008 , il a été convenu de la restitution de la cave et de la mise à disposition d’une chambre de service n°22/23.
La CARMF a vendu l’immeuble à la FINANCIERE [Adresse 1] , qui l’a vendu à la SARL 186 VH , qui l’a vendu à la SAS [Adresse 1] .
Par courrier du 20/05/2022, il a été procédé à une information des locataires concernant des travaux de rénovation énergétique de l’immeuble, de dépose de chaudière collective, de travaux d’amélioration des parties communes et privatives , sur la dépose d’ascenseurs , ainsi que le phasage de ces travaux . Par courrier séparé du même jour ,il a été indiqué aux locataires que l’accès aux lieux serait sollicité pour des travaux sur les parties privatives, et communiqué le phasage de ces travaux.
Par acte de commissaire de justice du 04/11/2022, la SAS [Adresse 1] a fait signifier à M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 25/04/2025
Le 02/12/2022 , à la requête de la SAS [Adresse 1] un constat de l’état des lieux loué a été établi par huissier.
Le 28/02/2023 une sommation de faire a été signifiée à M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] pour justifier de l’autorisation donnée pour des transformations des lieux constatées le 02/12/2022, de la souscription d’une assurance locative, des déclarations de sinistres dégât des eaux , de la réparation des dégât des eaux constatés et aux fins de restitution des lieux selon la destination prévue au bail en procédant aux formalités de transfert de siège de la société dont M. [J] est le président.
Le conseil de M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] a adressé une réponse le 22/03/2023 au conseil de la SAS [Adresse 1] sur les points précités.
Des échanges ont eu lieu également entre les conseils des parties sur les points reprochés dans l’exécution du bail par les parties réciproquement.
A la suite de l’assignation en référé par M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] du 21/07/2023, le juge a débouté M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] de leurs demandes tendant à obtenir accès à l’escalier principal de l’immeuble, de dépose de l’escalier extérieur, de rétablissement de fenêtre existante , volets et sorties extérieures , de remise en service de l’ascenseur, de demande provisionnelle de diminution de loyers de 60%.
M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] ont formé appel de cette décision le 15/12/2023.
M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] ont déposé le 12/01/2024 un recours administratif pour retrait du permis de construire autorisé le 14/11/2023 à la SAS [Adresse 1] pour changement de destination des locaux à usage d’habitation en locaux de bureaux et travaux de construction dans l’immeuble.
Par acte de commissaire de justice du 21/03/2023, la SAS [Adresse 1] a assigné M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] aux fins de :
Voir constater les manquements de M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] à leurs obligations et juger que la pluralité et la gravité de ces manquements justifient la résiliation judiciaire du bail Voir prononcer la résiliation du bail à la date du jugement à intervenirVoir ordonner l’expulsion de M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] et tous occupants de leur chef avec assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin Ordonner le transport et séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans un garde meuble ou tout autre lieu désigné par le tribunal aux choix du bailleur en garantie des sommes dues Voir condamner M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] à payer à la SAS [Adresse 1] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du jugement jusqu’à libération des lieux par remise des lieux Voir condamner M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] à payer à la SAS [Adresse 1] une somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens incluant le coût de l’assignationVoir rappeler l’exécution provisoire de droit. L’affaire a été retenue le 26/03/2024 après fixation des échanges entre les parties en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.
La SAS [Adresse 1] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
Voir constater les manquements de M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] à leurs obligations et juger que la pluralité et la gravité de ces manquements justifient la résiliation judiciaire du bail Voir prononcer la résiliation du bail à la date du jugement à intervenirVoir ordonner l’expulsion de M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] et tous occupants de leur chef avec assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin Ordonner le transport et séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans un garde meuble ou tout autre lieu désigné par le tribunal aux choix du bailleur en garantie des sommes dues Voir condamner M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] à payer à la SAS [Adresse 1] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du jugement jusqu’à libération des lieux par remise des lieux Voir débouter M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] de l'ensemble de leurs demandes , fins et conclusions Voir condamner M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] à payer à la SAS [Adresse 1] une somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens incluant le coût de l’assignationVoir rappeler l’exécution provisoire de droit.
M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :
A titre principal :Voir juger l’absence de manquements contractuels et l’absence de gravité desdits manquements à les supposer existants de nature à justifier la résiliation du bail Voir débouter la SAS [Adresse 1] de sa demande de résiliation du bail et de sa demande en expulsion et des demandes subséquentes, de la demande en indemnité d’occupation Subsidiairement :Voir fixer l’indemnité d’occupation à un montant qui ne saurait être supérieur à 40% du montant du loyer courant augmenté des charges locatives, en raison des troubles de jouissance subis ou au plus au montant de l’offre de la SAS [Adresse 1] , soit 60% du loyers et des charges à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux par remise des clés Voir débouter la SAS [Adresse 1] de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens Voir débouter la SAS [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions A titre reconventionnel :Voir condamner la SAS [Adresse 1] à payer à la SAS [Adresse 1] la somme de 10000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral Voir condamner la SAS [Adresse 1] à payer à M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens
DISCUSSION :
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail de la SAS [Adresse 1] :
En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.
La SAS [Adresse 1] fait valoir des manquements tenant à des travaux réalisés dans les lieux , de transformation sans autorisation du bailleur, de défaut d’entretien des lieux loués à la suite de dégât des eaux, de domiciliation irrégulière de l’entreprise de M.[J] dans les lieux loués .
M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] soutiennent que les manquements reprochés ne sont pas établis s’agissant de travaux ne constituant pas une transformation des lieux , ajoutent qu’ils sont assurés et ont entretenus les lieux , que la domiciliation opérée a été faite sans contrevenir aux clauses du bail .
Sur les travaux sans autorisation :
La SAS [Adresse 1] soutient qu’une douche a été installée dans le logement sans autorisation des bailleurs, M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] indiquant qu’une douche a bien été posée face aux toilettes à la droite de la salle de bain du couloir ;
Le bailleur ajoute que des travaux importants ont été effectués dans la cuisine pour la réaménager avec pose de vitres claires au lieu d’opaques, sans obtention des autorisations d’urbanisme requises , outre remise en peinture dans des tons criards.
En application de l’article 7 f de la loi du 06/07/89 , le locataire ne peut opérer de transformation des lieux sans accord écrit du propriétaire et à défaut d’accord il peut être exigé une remise en état au départ des lieux ou une conservation de ces aménagements sans indemnité des frais engagés ; en cas de transformations mettant en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local , le bailleur peut exiger remise en état immédiate.
Il n’est pas contesté par les locataires l’absence d’autorisation ; toutefois le bail stipule que le locataire « ne pourra faire aucun percement de mur, ni changement de distribution, ni travaux d’aménagement dans les lieux sans autorisation expresse écrite du bailleur et sous surveillance du mandataire ou architecte du bailleur ».
Dans le descriptif des travaux par l’entreprise KOCOVSKI, qui a justifié de son assurance professionnelle en cours d’instance pour travaux de maçonnerie et béton armé, électricité, plomberie, revêtements de surface, peinture et installation thermique de génie climatique en 2018, date des travaux réalisés de pose de douche , il est indiqué que celle-ci a été raccordée à des conduits existants, que la douche est de petite taille , avec pose d’étanchéité, sans modification des cloisonnements , et qu’elle est inférieure au 250kg/m² de charge pour un local d’habitation. La SAS [Adresse 1] n’apportent pas de preuve contraire sur la conformité de ces travaux aux règles de l’art, en affirmant que les normes de charges au sol ou sur l’étanchéité n’ont pas été respectées.
Par conséquent, cette modification des lieux est une transformation minime des lieux au sens de l’article 7 f , mais elle ne constitue pas une modification de la distribution des cloisons, et est susceptible de pouvoir être retirée en fin de bail , ou conservée par le bailleur sans indemnité.
Pour les travaux de la cuisine, il est manifeste que l’ensemble de la cuisine a été rénovée par les locataires et il est également à noter que lors de la sommation du 28/02/2023 , il n’a pas été constaté et demandé de précision sur cette transformation alléguée.
Or il est indiqué, et les photos de l’état des lieux du 02/12/2022 en témoignent, que des meubles de cuisine ont été changés, un carrelage a été remplacé, des points d’éclairage changés, des vitrages ont été modifiés et l’évier déplacé sur le même mur, mais selon une distance qui n’a pas affecté la consistance des conduits d’eau et évacuations de ceux-ci . Le vitrage opaque a été modifié pour un vitrage clair sur partie de la fenêtre, ce qui correspond à une modification des lieux. Les bailleurs allèguent d’une modification sans autorisation d’urbanisme correspondante. La déclaration d’urbanisme requise selon l’article R421-17 du code de l’urbanisme est exigée pour « a) Les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, à l'exception des travaux de ravalement ». Or d’une part, il n’est pas précisé si la cuisine est en façade de l’immeuble ou sur cour, et il est entendu que les travaux considérés sont de type pose, suppression, modification d’une ouverture ou d’une baie (porte, fenêtre, fenêtre de toit), réfection de toiture, altération de l’aspect initial d’une façade (modification des teintes, matériaux, revêtements, pose d’un bardage, ajout d’un balcon) . La pose de vitrage opaque n’est pas un changement de façade , et les demandeurs ne versent à l’appui de leur affirmation, aucune décision sur ce point qui en ferait état comme nécessitant une telle autorisation.
Pour les revêtements de sol, il n’est pas considéré que ceux-ci constituent une transformation des lieux, du moment que ceux-ci n’étaient pas expressément notés dans le bail ,comme devant être conservés par les locataires, le bail ne stipulant aucune clause de ce type.
Les modifications de l’éclairage dans ladite cuisine, ont nécessairement conduit à des modifications de l’installation électrique, mais il n’est pas démontré que ceux-ci ont été faits en portant atteinte à la sécurité des lieux.
Les travaux menés par les locataires sont des travaux d’aménagement des lieux, conformes aux dispositions de l’article 6 d de la loi du 06/07/89.
Au total, seule la création d’une douche sans autorisation est une transformation non autorisée au sens de l’article 7 f de la loi du 06/07/89, qui peut justifier une remise en état au départ des lieux ou conservation sans indemnité du bailleur.
Sur le défaut d’entretien des lieux :
La SAS [Adresse 1] allègue que les dégât des eaux survenus dans le logement n’ont pas été suivis de travaux de réfection par les locataires , alors qu’ils en ont l’obligation en application de l’article 7 d de la loi du 06/07/89 et de la clause du bail sur l’entretien des lieux.
Le bail stipule en outre que le bailleur doit être prévenu de toutes dégradations que le locataire constaterait dans les lieux qui entraînerait des réparations à la charge du propriétaire, et qu’au cas où il manquerait à cet engagement , le locataire serait responsable envers le bailleur de l’aggravation du dommage survenue après la date à laquelle il l’aurait constatée.
Il est justifié par M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] que le 29/01/2021, il a été envoyé un mail pour un dégât des eaux du 27/01/202021, qui faisait suite à un autre dégât des eaux de septembre 2020, que la peinture de faux plafond est tombée selon mail du 12/02/2021 à son assureur et au syndic de copropriété. Celui-ci a envoyé un constat , lequel a été renvoyé après le 11/03/2021 selon le mail de M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C]. Les mails relatifs à l’augmentation de la cotisation assurance de M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] de novembre 2021 démontrent que ces déclarations de sinistres ont été réalisées ( cf. Pièce 9) .
Il n’est pas justifié par les locataires du suivi de ces sinistres ou de travaux de réparation pour ceux-ci , dans les dernières pièces produites, si bien qu’il n’est pas démontré de réparations consécutives aux déclarations de sinistres ayant affecté plusieurs pièces, ni d’indemnisation reçues ou pas pour ceux-ci . Néanmoins , les locataires ont fait état dans leur mail initial des travaux de restructurations menés au 6ème étage au-dessus de leur logement , qui seraient à l’origine de ces dégât des eaux .Par conséquent , dans ce contexte de travaux d’ampleur menés dans l’immeuble par le bailleur , celui-ci devait produire aux débats les documents afférents également auxdites déclarations de sinistres , afin de déterminer si les expertises amiables étaient terminées, si les assurances de propriétaire ou locataire avaient indemnisé les assurés ou si celles-ci n’y avaient pas procédé encore , en raison de contestation sur les responsabilités et les dommages survenus, et ce dans le cadre de l’exécution de bonne foi du contrat de bail de l’article 1104 du code civil . Le manquement reproché à M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] est donc insuffisamment démontré.
Sur la domiciliation de société dans les lieux loués :
L’article L123-11-1 du code de commerce dispose qu’une personne morale peut demander à être immatriculée au siège du domicile de leur représentant légal et y exercer une activité, sauf règles légales ou clauses contraire. Même en cas de clause contraire du bail ou du règlement de copropriété, il peut exister une domiciliation provisoire de 5 ans , sans aller au-delà du terme du bail , que le locataire adresse une notification au bailleur et au syndicat des copropriétaires , et sans exercice de toute activité dans les lieux ni réception de clientèle.
M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] exposent que le bail ne comprend pas de clause contraire à une domiciliation, qu’il n’existe pas de règles légales contraire au cas présent. Le bail ne contient effectivement aucun clause contraire à une telle domiciliation et aucune activité ni réception de clientèle n’est démontrée dans les lieux, seule une photo en annexe d’un article de presse étant produits aux débats par les bailleurs , où il est exposé une activité de décoration par la locataire .
Il est justifié depuis l’assignation du transfert du siège de cette société le 02/03/2023 à une autre adresse que le logement si bien qu’en tout état de cause ce motif est sans objet.
Par conséquent , la demande de résiliation judiciaire du bail de la SAS [Adresse 1] est mal fondée , alors que la seule transformation minime par pose d’une douche dans un local, sans modification des cloisons ou évacuations, ne constitue pas un manquement suffisamment grave aux obligations du locataire . La SAS [Adresse 1] en sera déboutée, étant observé que l’ensemble des échanges produits aux débats démontre un contexte particulier où les locataires demeurent dans un immeuble pour lequel une importante restructuration est en cours , avec un changement de destination en bureaux , alors que ceux-ci conservent un bail d’habitation , pour lequel un congé a été signifié, qu’ils entendent au surplus contester.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] :
Sur le fondement de l’article 1240 du code civil , une indemnisation est possible si une faute a conduit à un préjudice moral en lien avec cette faute.
M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] soutiennent qu’ils ont été destinataires de multiples sommations ou actes de procédure , par le bailleur , qui ne respecte pas leur bail à usage d’habitation , et poursuit des actions pour pouvoir mener les opérations de restructuration de l’immeuble sans contrainte.
La SAS [Adresse 1] s’oppose à la demande de dommages et intérêts , sans observation particulière.
Il ressort des éléments des débats que la présente action de la SAS [Adresse 1] s’inscrit dans une succession de procédures qui sont liés au contexte précité, alors que les éléments de manquements reprochés à M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] , n’étaient pas suffisamment certains ou démontrés dans leur ampleur, pour constituer une action bien fondée.
En conséquence le préjudice moral pour perte de temps est démontré.Il convient de condamner la SAS [Adresse 1] à payer à M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] la somme de 500 euros de dommages et intérêts.
Sur l’exécution provisoire :
L’exécution provisoire est de droit.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
La SAS [Adresse 1] sera condamnée aux dépens et au paiement à M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] d’une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :
DEBOUTE la SAS [Adresse 1] de leur demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail portant sur les lieux loués à M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] situés au [Adresse 1] avec chambre de service n°22/23 et de toutes ses demandes subséquentes en expulsion, séquestration des meubles, indemnités d’occupation
CONDAMNE la SAS [Adresse 1] à payer à M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] la somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit
CONDAMNE la SAS [Adresse 1] aux dépens
CONDAMNE la SAS [Adresse 1] à payer à M. [J] [N] et Mme [L] épouse [J] [C] une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
