TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Arnaud DEBELLEIX
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Marie HERTEREAU
Me Pierre GENON CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/06069 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXSZQ
N° MINUTE :
1 JCP
JUGEMENT
rendu le mardi 04 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096
DÉFENDERESSES
Madame [E] [D] épouse [M], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Arnaud DEBELLEIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2564
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012022026144 du 06/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [S] [N] épouse [I], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Marie HERTEREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #d2014
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2024, prorogé au 04 juin 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 04 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/06069 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXSZQ
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 17 juin 1987, la SAGI, aux droits de laquelle vient la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], ci-après la RIVP, a donné à bail à usage d’habitation à M. [Z] [D] un logement situé [Adresse 1].
A la suite du décès de M. [Z] [D], le bail a été transféré à sa fille, Mme [E] [D] épouse [M] par avenant du 7 août 2001.
Le logement a fait l’objet de la signature d’un nouveau bail, le 16 juin 2012 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], ci-après la RIVP et Mme [E] [D] épouse [M].
Par acte sous signature privée en date du 28 mars 2019, la RIVP a donné à bail à usage d’habitation à Mme [S] [I] un logement situé au même étage dans le même immeuble.
A la suite de signalements effectués par plusieurs habitants de l’immeuble, notamment Mme [S] [I] se plaignant d’un comportement agressif ainsi que d’un harcèlement verbal et physique provenant de Mme [E] [D], la bailleresse a rappelé à sa locataire le règlement intérieur aux termes duquel le preneur doit s’abstenir de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou le repos de ses voisins et lui demandait de le respecter, à défaut de quoi elle serait contrainte de déposer plainte et de lancer une procédure contentieuse à son encontre.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2022, la RIVP a assigné Mme [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris sur le fondement de l’article 7 la loi du 6 juillet 1989, des articles 1134, 1184, 1382, 1728 et 1741 du code civil ainsi que des articles L.441 à L.441-2-6 et R.441-1 à R.441-5 du code de l’habitation et de la construction et les articles L. 411-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [E] [D] pour manquement à son obligation de jouissance paisible,ordonner l’expulsion de Mme [E] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé, à défaut de la signification de la décision à intervenir,dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
dire et juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Mme [E] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges, à compter de la date du prononcé du jugement et jusqu’au départ effectif des lieux loués,ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du code civil,condamner Mme [E] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Par jugement avant dire-droit du 18 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a désigné l’Etude CERTEA, commissaire de justice, afin de procéder à tout constat permettant de déterminer avec précision les nuisances et troubles que Mme [S] [I] et ses enfants, ainsi que Mme [E] [D], occasionnent et/ou subissent dans l’immeuble et a sursis à statuer sur les demandes formées par la RIVP.
Un constat a été établi le 29 août 2023.
La RIVP a sollicité la réinscription de l’affaire et les parties ont été convoquées à l’audience du 4 mars 2024.
A cette audience, la RIVP dépose des conclusions soutenues oralement au titre desquelles elle sollicite le débouté des demandes de Mme [E] [D] et maintient les demandes formées dans son assignation. Elle expose que sa demande est fondée en raison du défaut de jouissance paisible du logement par Mme [E] [D].
Mme [E] [D], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement à l’audience au titre desquelles elle forme les demandes suivantes :
Débouter la RIVP de ses demandes, notamment de sa demande d’expulsion,
Débouter Mme [S] [I] de ses demandes en ce qu’elles sont mal fondées,
Condamner la RIVP à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,
Ordonner la suspension de l’exécution provisoire,
Condamner la RIVP à lui verser la somme de 3.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Mme [E] [D] estime que les faits qui lui sont reprochés ne sont pas justifiés. Elle souligne qu’elle habite l’immeuble depuis 35 ans et qu’elle n’a jamais eu de problèmes avant l’arrivée de la famille [I] ainsi que cela ressort des nombreuses attestations d’habitants de l’immeuble qu’elle produit. Elle précise que c’est la famille [I] qui pose problème dans l’immeuble et qu’elle s’est fait agresser par le fils de Mme [S] [I], ce dernier ayant tenté de l’étrangler puis l’ayant rouée de coups alors qu’elle venait de lui faire une remarque sur son incivilité. Elle indique qu’elle-même et sa fille sont terrorisées par ce jeune homme qui a proféré des menaces de mort et commis des violences psychologiques et a fait l’objet d’une condamnation pénale. Enfin, elle précise que les attestations produites par le bailleur émanent d’amis de Mme [S] [I] avec lesquels elle connaît des difficultés. Enfin, elle relève que le constat ne mentionne que trois plaintes contre elle alors que le bâtiment contient 20 locataires. Elle estime que la procédure est abusive à son égard, raison pour laquelle elle demande la condamnation de la RIVP à lui verser une amende civile.
Mme [S] [I], représentée par son conseil, est intervenue volontairement à la procédure et par conclusions soutenues oralement à l’audience, a formé les demandes suivantes au visa des articles 328 et suivants du code de procédure civile :
prononcer la résiliation judiciaire du bail du 16 juin 2013 qui lie la RIVP à Mme [E] [D],
ordonner l’expulsion de Mme [E] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé, à défaut de la signification de la décision à intervenir,
condamner solidairement Mme [E] [D] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral résultant des troubles anormaux du voisinage,
débouter Mme [E] [D] de ses demandes,
condamner Mme [E] [D] à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Mme [S] [I] soutient que son intervention volontaire est recevable. Elle estime être victime d’un trouble anormal du voisinage de la part de Mme [E] [D] qui a fait de fausses déclarations au bailleur sur un prétendu tapage nocturne de l’intervenante volontaire, aux services sociaux de la protection de l’enfance, auprès de la police et du tribunal ainsi qu’auprès de son ex-mari. Elle ajoute que ce trouble se manifeste également par des coups sur les cloisons mitoyennes entre les deux logements, des actes d’intimidation écrits, verbaux et physiques et enfin des actes de violence physique sur ses enfants. Elle estime que ces actes justifient la procédure de résiliation judiciaire du bail initiée par la RIVP et lui ont causé un préjudice moral qu’elle évalue à la somme de 5.000 euros.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2024. Le délibéré a été prorogé au 4 juin 2024, date à laquelle la décision a été mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [S] [I]
Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
En l’espèce, Mme [S] [I] soutient de manière accessoire la demande de résiliation judiciaire du bail liant Mme [E] [D] à la RIVP mais forme également une demande d’indemnisation du trouble de voisinage qu’elle prétend subir du fait de Mme [E] [D].
Mme [S] [I] ayant qualité pour former cette prétention, elle sera déclarée recevable en son intervention volontaire.
Sur la demande de résiliation du bail consenti à Mme [E] [D]
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.
L'article 6-1 précise qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.
En l’espèce, la RIVP reproche à Mme [E] [D] d’infliger un harcèlement continu à ses voisins depuis trois ans, faits auxquels s’ajoute les morsures pratiquées par le chien de cette locataire le 29 août 2023.
Il ressort du procès-verbal du constat réalisé le 29 août 2023 à la suite du jugement avant dire-droit du 18 juillet 2023 que :
sur les vingt logements que compte l’immeuble, deux personnes ont directement mentionné des troubles de voisinage occasionnés par le comportement agressif de Mme [D] et de son chien qui aurait mordu Mme [H] (sans qu’une plainte ne soit déposée) ainsi que la fille de Mme [I] et une personne a contacté le commissaire de justice pour faire état du comportement agressif de Mme [D] et du fait que des incidents se produisent de manière répétée avec cette dernière,
l’analyse des mains courantes déposées au commissariat montre que tant Mme [D] que Mme [I] et son fils [R] ont déposé des mains courantes et des plaintes les uns contre les autres montrant un conflit entre ces habitants de deux appartement mitoyens au 10ème étage. Mme [I] fait état de malveillance de la part de Mme [D] se traduisant par des plaintes régulières auprès des services de police et un signalement auprès de la protection de l’enfance tandis que Mme [D] se plaint essentiellement d’incivilité de la part du fils de Mme [I], [R] [I]. Le point culminant de ce rapport conflictuel se situe au 10 juillet 2021 lorsque les deux familles ont porté plainte auprès des services de police, Mme [E] [D] accusant M. [R] [I] de l’avoir agressée physiquement et Mme [S] [I] accusant Mme [E] [D] de harcèlement moral et de violence à l’égard de son fils,
il résulte également des mains courantes transmises par le commissariat que Mme [E] [D], antérieurement à l’arrivée dans l’immeuble de la famille [I] s’est régulièrement plainte de difficultés rencontrées avec l’un ou l’autre des habitants de l’immeuble.
Il ressort de ces éléments que Mme [E] [D] qui habite l’immeuble depuis de nombreuses années, semble vouloir imposer aux autres habitants de l’immeuble sa vision des rapports que les voisins doivent avoir entre eux et se place de manière inappropriée en surplomb des autres leur indiquant le comportement qu’ils doivent adopter.
Mme [I] fait état d’un signalement anonyme auprès des services de la protection de l’enfance qui aurait conduit à une enquête sociale qu’elle a mal vécue. Elle attribue ce signalement à Mme [E] [D].
Cependant, la preuve que ce signalement a bien effectué par Mme [E] [D], même si il paraît compatible avec les autres éléments du dossier émanant de celle-ci notamment des diverses mains courantes déposées contre divers habitants de l’immeuble, n’est pas rapportée.
De même, si il est mentionné à plusieurs reprises que des excréments de chien ont été retrouvés sur des appuis de fenêtre, il n’est pas établi que cet agissement répréhensible soit le fait de Mme [E] [D].
Si l’attitude de Mme [E] [D] paraît excessive à l’égard des habitants de l’immeuble, exigeant d’eux un comportement irréprochable alors même qu’elle n’est pas exempte de reproches au regard notamment de l’agressivité de son chien qui, quoique de petite taille, a mordu sans conséquences graves deux habitantes de l’immeuble, dont la fille de Mme [S] [I], il ne semble toutefois pas que les agissements de Mme [E] [D] soient d’une gravité telle qu’ils justifient la résiliation du bail.
En conséquence, la société RIVP sera déboutée de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [E] [D].
Sur la demande de condamnation de la RIVP au paiement d’une amende civile formée par Mme [E] [D]
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
En l’espèce, Mme [E] [D] sollicite la condamnation de la société RIVP au paiement à son profit de la somme de 10 000 euros au visa de l’article susvisé alors que le prononcé de l’amende civile n’entraîne pas le paiement de l’amende à la partie qui la sollicite mais à l’Etat.
En tout état de cause, le caractère abusif ou dilatoire de la procédure initiée par la société RIVP n’étant pas démontré, il n’y a pas lieu de condamner cette dernière au paiement d’une amende civile.
Sur la demande d’indemnisation du trouble anormal de voisinage subi par Mme [S] [I]
Le trouble anormal du voisinage est une notion qui a été dégagée par la jurisprudentiel à partir du régime de la responsabilité délictuelle.
Le trouble de voisinage est constitué si il revêt un caractère anormal, c’est-à-dire qui excède les inconvénients normaux du voisinage et qui doit présenter un caractère continu et permanent.
En l’espèce, il résulte des pièces versées au débats que Mme [E] [D] a multiplié les incidents avec la famille voisine, Mme [S] [I] et son fils [R], qui ont excédé les inconvénients normaux du voisinage.
Il ressort en effet des courriers adressés par Mme [S] [I] à son bailleur ainsi que des mains courantes déposées à plusieurs reprises auprès des services de police que celle-ci s’est plainte d’un comportement de dénigrement à son égard et à celui de son fils de la part de sa voisine.
Il sera relevé que Mme [E] [D] a prétendu dans le cadre de la présente procédure que M. [R] [I] avait fait l’objet d’une condamnation pénale à la suite de l’altercation du 10 juillet 2021en évoquant une audience devant le tribunal de police du 1er février 2023 alors qu’il résulte des pièces versées au débat que cette audience à laquelle était présente Mme [E] [D] était relative à une plainte pour tapage nocturne relative à des faits du 19 décembre 2020 et non aux faits du 10 juillet 2021 qui ne semblent avoir fait l’objet d’aucune suite pénale.
Cette attitude qui a perduré plusieurs mois puisque que les mains courantes et les plaintes s’échelonnent d’avril 2020 à novembre 2023.
Cette attitude fautive de la part de Mme [E] [D] a causé un préjudice à Mme [S] [I] qui justifie de symptômes anxieux décrits par la psychologue qu’elle a consultée.
Ce préjudice sera justement évalué à la somme de 1.500 euros au paiement de laquelle sera condamnée Mme [E] [D].
Sur l’exécution provisoire
L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Mme [E] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Elle sera également condamnée à verser 500 euros à la RIVP ainsi qu’à Mme [S] [I] en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,
DECLARE Mme [S] [I] recevable en son intervention volontaire,
DEBOUTE la société RIVP de sa demande de résiliation du bail,
DECLARE Mme [E] [D] responsable de troubles anormaux du voisinage à l’égard de Mme [S] [I],
CONDAMNE Mme [E] [D] à verser la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice subi par Mme [S] [I],
CONDAMNE Mme [E] [D] à verser 500 euros à la société RIVP et à Mme [S] [I],
CONDAMNE Mme [E] [D] aux dépens,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Le greffier Le juge
