TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Frédéric CATTONI
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02344 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FLK
N° MINUTE : 9
JUGEMENT
rendu le 03 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. SEQENS,
[Adresse 2]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [O] [L],
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 03 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02344 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FLK
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 28 avril 2023, la société SEQENS a donné à bail à Monsieur [O] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1].
Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2534, 30 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 octobre 2023.
Par acte d'huissier en date du 16 février 2024, la société SEQENS a fait assigner Monsieur [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, condamner Monsieur [O] [L] à payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 5068, 60 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur les sommes visées et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 25%,condamner le défendeur à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la société SEQENS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 octobre 2023, et ce pendant plus de six semaines.
A l'audience du 3 avril 2023, la société SEQENS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9009, 48 euros, selon décompte en date du 29 février 2024. Elle précise que le paiement du loyer courant n’a pas été repris.
Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [L] n'a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 16 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 25 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux
En l'espèce, le bail conclu le 28 avril 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2023, pour la somme en principal de 2534, 30 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2023.
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder , même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette augmente, aucune reprise des loyers n’étant constatée. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n'étant sollicitée, la bailleresse maintenant sa demande d'acquisition de la clause résolutoire.
Monsieur [O] [L] étant sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [O] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la société SEQENS produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [L] reste devoir la somme de 9009, 48 euros (en ce inclus 142, 58 euros de frais de poursuite) à la date du 29 février 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.
Monsieur [O] [L] sera donc condamné au paiement de la somme de 8866, 9 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2534, 30 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [O] [L] sera aussi condamné, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [O] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du la société SEQENS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 350 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2023 entre la société SEQENS et Monsieur [O] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 5 décembre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SEQENS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à la société SEQENS la somme de 8866, 9 euros (décompte arrêté au 29 février 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 sur la somme de 2534, 30 euros et à compter du 16 février 2024 pour le surplus ;
DEBOUTE la société SEQENS de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;
CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1041, 70 euros hors charges), à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à la société SEQENS une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [O] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
