TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me HENNEQUIN (P0483)
Me DESLANDES (B0389)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 24/02848
N° Portalis 352J-W-B7I-C4HSK
N° MINUTE : 5
Assignation du :
16 Février 2024
JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. PARVATI (RCS de Paris 824 653 216)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Eric DESLANDES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0389
DÉFENDERESSE
S.A. ELOGIE-SIEMP (RCS de Paris 552 038 200)
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0483
CRÉANCIER INSCRIT
BRED BANQUE POPULAIRE (RCS de Paris 552 091 795)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Décision du 30 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 24/02848 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HSK
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge
assistés de Henriette DURO, Greffier
DÉBATS
A l’audience du 21 Mars 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
Sous la rédaction de Maïa ESCRIVE
EXPOSÉ DU LITIGE
Par un acte sous seing privé en date du 27 janvier 2012, la SOCIÉTÉ DE GÉRANCE D'IMMEUBLES MUNICIPAUX (SGIM), aux droits de laquelle est venue la S.A. ELOGIE-SIEMP (ci-après la société ELOGIE-SIEMP), a donné à bail en renouvellement à la société KRISHAN des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] pour y exercer l'activité de "café - bar -restaurant" comprenant :
- une boutique nue non divisible en rez-de-chaussée d'une surface d'environ 90,4 m²,
- une pièce au premier étage d'une surface d'environ 9,2 m²,
- une cave en sous-sol d'environ 13,4 m².
Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er juillet 2011 pour se terminer le 30 juin 2020, moyennant le versement d'un loyer annuel initial de 18.449,79 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d'avance, les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.
Par acte sous seing privé en date du 15 février 2017, enregistré auprès de l'administration fiscale le 3 mars suivant, la société KRISHAN a cédé son fonds de commerce, en ce compris son droit au bail, au profit de la S.A.R.L. PARVATI (ci-après la société PARVATI).
Par acte extrajudiciaire en date du 22 juillet 2022, la société ELOGIE-SIEMP a signifié à la société PARVATI un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 15.754,38 euros.
Les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai d'un mois, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner la société PARVATI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par acte délivré le 28 septembre 2022, aux fins notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et voir ordonner l'expulsion de la locataire des locaux.
Par une ordonnance en date du 7 décembre 2022 signifiée à la société PARVATI le 23 janvier 2023, le juge des référés de ce tribunal a notamment :
- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 août 2022 ;
- Condamné la société PARVATI à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme provisionnelle de 15.754,38 euros au titre du solde des loyers et charges arrêtés au 9 septembre 2022 ;
- Ordonné la capitalisation des intérêts ;
- Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société PARVATI et de tous occupants de son chef ;
- Rappelé le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision.
Par exploit en date du 17 avril 2023, un commandement de quitter les lieux a été signifié à la société PARVATI.
Par exploit du 12 janvier 2024, un procès-verbal d'expulsion a été établi.
La société PARVATI a été autorisée à assigner la société ELOGIE-SIEMP à jour fixe pour l'audience du 21 mars 2024 par une ordonnance sur requête en date du 13 février 2024. Par acte d'huissier délivré le 16 février 2024, elle l'a assignée aux fins notamment de voir juger nul et de nul effet le commandement en date du 22 juillet 2022 et ordonner sa réintégration dans les lieux désignés au bail sous astreinte.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, la société PARVATI demande au tribunal de :
- La recevoir en son exploit introductif d'instance et l'y déclarer bien fondée ;
- Juger nul et de nul effet le commandement en date du 22 juillet 2022 ;
- Juger que la clause résolutoire n'a pu produire le moindre effet et être acquise ;
- Retrancher de l'ordonnance de référé du 7 décembre 2022 les termes suivants "Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 août 2022" ;
- Ordonner la poursuite du bail en cours sous seing privé, en date du 12 avril 2002, renouvelé par acte sous seing privé du 27 janvier 2012 et poursuivi par tacite prorogation depuis le 1er juillet 2020 ;
- Ordonner la réintégration de la société PARVATI dans les lieux désignés au bail et sis [Adresse 2] à [Localité 4], matérialisée par la restitution des clefs du restaurant, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Condamner la société ELOGIE-SIEMP à payer à la société PARVATI la somme de 10.000 euros sauf à parfaire à titre de dommages-intérêts ;
- Débouter la société ELOGIE SIEMP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Ordonner la compensation entre la dette locative de la société PARVATI et sa créance de dommages-intérêts ;
- Autoriser la société PARVATI à s'acquitter du solde de sa dette résultant de la compensation, par mensualités égales de 1.239,56 euros chacune jusqu'à apurement de la dette le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification à partie du jugement à intervenir ;
- Rendre la décision à intervenir opposable à la société LA BRED BANQUE POPULAIRE ;
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit ;
- La condamner à régler à la société PARVATI la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Décision du 30 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 24/02848 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HSK
- Condamner la défenderesse en tous les dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2024, la société ELOGIE-SIEMP demande au tribunal de :
Vu les articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce,
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
- Recevoir la société ELOGIE-SIEMP en ses conclusions, et l'y déclarer bien fondée ;
- Débouter la société PARVATI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la société PARVATI à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société PARVATI entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
* * *
Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience collégiale du 21 mars 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 22 juillet 2022
La société PARVATI conclut que le commandement est nul et de nul effet aux motifs que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi en application des articles 1103 et 1104 du code civil ; que selon l'article 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé n'a pas autorité de la chose jugée au principal ; qu'à la date de délivrance du commandement de payer du 22 juillet 2022, un accord sur le principe de l'échelonnement de la dette était intervenu au plus tard le 19 mai 2022, date du mail dans lequel la société ELOGIE-SIEMP annonçait la date de la mise en place des prélèvements à compter du 10 juillet 2022, suivi de l'envoi d'un mandat de prélèvement SEPA par la société PARVATI à la bailleresse par mail du 6 juin 2022.
La société PARVATI soutient que l'échelonnement n'a jamais été remis en cause et a été confirmé par l'envoi le 17 juin 2022 de l'avis d'échéance du 3ème trimestre 2022.
Elle conclut que compte tenu de l'accord intervenu avec la bailleresse pour un échelonnement de la dette locative, le commandement a été délivré de mauvaise foi dès lors que la bailleresse s'est abstenue de mettre en place le prélèvement pour le paiement de l'arriéré et dès lors que le commandement a été délivré subitement, sans la moindre explication préalable sur la raison de la rupture de l'accord un mois et demi après sa conclusion et 12 jours après la date d'effet du premier prélèvement annoncé par la bailleresse. Elle incrimine également les modalités de délivrance du commandement en dehors des horaires d'ouverture du restaurant.
La société ELOGIE-SIEMP répond que suite à la demande de sa locataire, elle a consenti à titre amiable, par courriel du 17 novembre 2021, un échéancier de remboursement de l'arriéré locatif en 12 mensualités ; que par courriel du 12 avril 2022, la société ELOGIE-SIEMP a informé la société PARVATI de l'absence de respect de l'échéancier, l'invitant à régulariser sa situation ; que la société PARVATI a communiqué ses informations bancaires afin de mettre en place un prélèvement automatique du règlement de ses échéances locatives courantes ; que par courriel du 18 mai 2022, la société ELOGIE-SIEMP a expressément demandé à la société PARVATI de préciser si les prélèvements devaient englober, en sus du loyer courant, les échéances du règlement de l'arriéré locatif ; que celle-ci a répondu le même jour, qu'elle souhaitait voir mettre en place un prélèvement trimestriel du loyer courant, et qu'elle allait régler l'échéance du plan d'apurement par virement ; que par courriel du 19 mai 2022, la société ELOGIE-SIEMP a confirmé la mise en place du prélèvement automatique à compter du 10 juillet 2022 et a précisé à la société PARVATI qu'"Avant le 30 juin prochain, il conviendra donc de régler par virement:
- Le loyer du 2ème trimestre 2022 : 5.837,88 €,
- L'acompte de mai 2022 : 1.239,56 €,
- L'acompte de juin 2022 : 1.239,56 €".
La bailleresse expose que le virement concernant le paiement du loyer courant a bien été mis en place mais que la société PARVATI n'a effectué aucun virement après le 19 mai 2022 pour le paiement des mensualités de remboursement de l'arriéré locatif.
Elle en conclut qu'aucune mauvaise foi ne peut lui être reprochée ; que la société PARVATI est seule responsable de l'échec du plan d'apurement amiablement consenti. Elle rappelle qu'elle a consenti à sa locataire une franchise de loyer d'un montant de 14.850,95 euros du fait de la crise sanitaire, correspondant à huit mois de loyer et que rien ne justifie que la société PARVATI ne se soit manifestée à aucun moment tout au long de la procédure de référé, puis de la procédure d'expulsion.
* * *
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Ces dispositions sont d'ordre public et les parties ne peuvent y déroger.
En l'espèce, le bail du 27 janvier 2012 liant les parties comporte une clause résolutoire qui stipule en page 3 qu'"à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inexécution constatée d'une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou d'exécuter fait à personne ou à domicile élu contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, à l'expiration du délai ci-dessus et l'expulsion aura lieu immédiatement sur simple ordonnance de référé".
Le commandement signifié à la société PARVATI le 22 juillet 2022 vise la clause résolutoire du contrat de bail commercial et mentionne le délai d'un mois précité.
Il porte sur un arriéré locatif selon décompte joint arrêté au 18 juillet 2022 de 15.754,38 euros outre les frais de l'acte de 191,50 euros.
En application de l'article 1134 du code civil dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Il convient de rappeler à ce titre que sont privés d'effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.
La preuve de la mauvaise foi du bailleur qui incombe au preneur qui l'invoque s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.
Il ressort des pièces produites et notamment des échanges entre les parties préalables à la délivrance du commandement de payer que :
- par courrier électronique du 4 novembre 2021, le bailleur a consenti à la société PARVATI un échéancier sur 12 mois aux fins de règlement de l'arriéré locatif, "sous réserve du règlement du loyer du 4ème trimestre 2021 d'un montant de 5.837,85 euros" (pièce 4 du bailleur),
- le paiement du loyer du 4ème trimestre 2021 a été effectué par virement le 17 novembre 2021,
- par courrier électronique du 18 novembre 2021, le bailleur a accusé réception du virement et a indiqué à sa locataire : "concernant l'échéancier pour la dette de 14.874,74 euros, nous vous informons qu'il conviendra de régler la somme de 1.239,56 € en sus de vos trimestres courants pendant 12 mois" (pièce 4 du bailleur),
- il ressort du décompte communiqué que la société PARVATI a réglé l'échéance du loyer du 1er trimestre 2022 et la somme de 1.239,56 € le 2 février 2022 puis a réalisé un paiement partiel de l'échéance de loyer du 2ème trimestre 2022,
- par courrier électronique du 12 avril 2022, le bailleur a indiqué à la locataire que "l'échéancier accordé en fin d'année dernière ne semble pas respecté" ; que seul l'acompte de février 2022 a été versé et l'a invitée à régulariser la situation en procédant au règlement des acomptes de janvier, mars et avril d'un montant total de 3.718,68 euros (1.239,56 € x 3) (pièce 4 du bailleur),
- par courrier électronique du 18 mai 2022, le bailleur a interrogé Madame [D], fille du gérant de la société PARVATI, en ces termes : "souhaitez-vous un prélèvement trimestriel ou un prélèvement mensuel de vos loyers trimestriels TTC ?" ; "en cas de prélèvement mensuel, souhaitez-vous que les acomptes de l'échéancier, d'un montant de 1.239,56 euros, soient intégrés au prélèvement ?" (Pièce 6 de la société PARVATI),
- par courrier électronique en réponse du même jour à 9h13, Madame [D] pour la société PARVATI a répondu "Oui c'est bien ça" (Pièce 7 de la société PARVATI) puis à 21h09 : "C'est mieux un prélèvement trimestriel SVP. Quand allez-vous faire le prochain prélèvement ?
Pour 1 239,56 je vous ferai un virement le mois prochain" (pièce 8 de la société PARVATI).
La société PARVATI a établi le 30 mai 2022 un mandat de prélèvement au bénéfice du bailleur qu'elle lui a adressé par courrier électronique du 6 juin 2022 (pièce 10 de la société PARVATI).
Par courrier électronique du 19 mai 2022, le bailleur a écrit à Madame [D] en ces termes : "Nous vous confirmons la mise en place du prélèvement automatique à compter du 10 juillet 2022.
Avant le 30 juin prochain, il conviendra donc de régler par virement :
- le loyer du 2ème trimestre 2022 : 5.837,88 €
- l'acompte de mai 2022 : 1.239,56 €
- l'acompte de juin 2022 : 1.239,56 €.
Nous vous confirmons par ailleurs prendre bonne note de votre souhait de procéder au paiement des acomptes de l'échéancier par virement" (pièce 13 du bailleur).
La société PARVATI soutient n'avoir jamais reçu ce courriel alors qu'il s'intègre dans une conversation dont elle ne conteste pas avoir eu connaissance s'agissant des échanges précédents. En tout état de cause, il ne ressort pas clairement des échanges entre les parties précédemment repris qu'elles avaient convenu, comme le soutient la locataire, d'intégrer dans le prélèvement automatique d'ailleurs trimestriel, les mensualités du plan de remboursement de l'arriéré locatif.
Certes, ainsi que l'affirme la société PARVATI, à la date du 19 mai 2022, le bailleur n'avait pas exprimé son intention de sanctionner le non respect de l'échéancier accordé en novembre 2021 mais cet argument est inopérant dès lors que la locataire ne conteste pas n'avoir pas respecté l'échéancier de remboursement. En effet, il ressort du décompte produit et non contesté qu'une seule mensualité de remboursement a été payée le 2 février 2022 et que l'échéance de loyer du 2ème trimestre 2022 n'a été que partiellement payée.
L'absence de courrier préalable à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire n'est pas, en l'espèce et compte tenu du délai écoulé entre la mise en place de l'échéancier et depuis son non respect, abusif et brutal comme le soutient la locataire étant rappelé que l'obligation essentielle d'un locataire est le paiement du loyer et qu'elle a signé un contrat de bail commercial qui contient une clause résolutoire, ce qu'elle ne pouvait ignorer.
S'agissant des modalités de délivrance du commandement de payer, la société PARVATI soutient qu'il est anormal que le commissaire de justice ne soit pas venu aux heures d'ouverture du restaurant et qu'"à chaque fois les actes censés avoir été délivrés, délivrance que la société PARVATI conteste formellement, l'ont été alors que le restaurant était fermé".
Le procès-verbal de signification de l'acte ne mentionne pas l'heure ; le procès-verbal mentionne que les locaux étant fermés lors du passage du clerc et en l'absence d'une personne pouvant recevoir l'acte, la signification à personne était dès lors impossible ; que la copie de l'acte a été remise à l'étude, et un avis de passage a été laissé sous la porte du commerce ; de même, il est indiqué que la lettre prévue par l'article 658 du code de procédure civile a été adressée. Dès lors, aucune irrégularité n'est caractérisée.
Par conséquent, la société PARVATI échoue à démontrer que le bailleur a délivré le commandement de payer litigieux de mauvaise foi. Elle sera donc déboutée de l'intégralité de ses demandes en l'absence de faute du bailleur.
Il sera précisé s'agissant des délais de paiement, qu'il ne peut y être fait droit en l'absence de demande de condamnation au paiement d'une somme par la bailleresse. De plus l'ordonnance de référé rendue le 7 décembre 2022 ayant condamné la société PARVATI au paiement par provision d'un arriéré locatif étant passée en force de chose jugée, toute demande concernant l'exécution de cette décision relève de la compétence du juge de l'exécution.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l'instance, la société PARVATI est condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIÉS, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La société PARVATI est condamnée à verser à la société ELOGIE-SIEMP une somme qu'il est équitable de fixer à 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE la S.A.R.L. PARVATI de toutes ses demandes,
CONDAMNE la S.A.R.L. PARVATI à payer à la S.A. ELOGIE-SIEMP la somme de 2.000 (deux mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.R.L. PARVATI aux dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIÉS, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024
Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA
