France, Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 28 mai 2024, 21/11398

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 21/11398 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CVCG5

N° MINUTE :

Assignation du :
1er septembre 2021

JUGEMENT
rendu le 28 mai 2024
DEMANDEUR

Monsieur [T] [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Mila PETKOVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1387

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic, la société DUPOUY FLAMENCOURT
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Albin LAIGO LE PORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0882

Décision du 28 mai 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/11398 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVCG5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé.

DÉBATS

A l’audience du 14 février 2024 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [N] est notamment propriétaire des lots n°1015, 1020 et 1038 constituant respectivement un logement de trois pièces au 5ème étage, une cave et un droit de construire une entrée, un dressing et une salle de bain avec WC au 5ème étage dans le bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par son syndic, la société Dupouy Flamencourt.

L'immeuble est composé de plusieurs bâtiments de A à H. Dans le bâtiment A, se trouvent deux courettes dites courette de droite et courette de gauche.

Le 28 juin 2021, l'assemblée générale des copropriétaires a voté les résolutions 24 à 27 portant sur des travaux de privatisation des courettes droite et gauche à l'exclusion du 4ème et 5ème étages de la courette gauche et le ravalement desdites courettes et les modalités de travaux. M. [N] s'est opposé à ces résolutions. Le procès-verbal de l'assemblée générale lui a été notifié le 5 juillet 2021.

Dans ces circonstances, par acte du 1er septembre 2021, M. [N] a fait assigner devant le tribunal de céans le syndicat des copropriétaires aux fins essentielles d'obtenir l'annulation des résolutions n°24 à 27 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021.

Aux termes de ses conclusions en duplique notifiées par voie électronique le 10 mars 2023, M. [N] demande au tribunal de :
" Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété,
Vu l'AG du 28 juin 2021,
Vu les pièces produites aux débats
DIRE ET JUGER M. [N] recevable et bien-fondé dans ses demandes et prétentions ;
En conséquence,
PRONONCER la nullité des résolutions suivantes de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du 28 juin 2021 :
- La résolution 24
- La résolution 24.1
- La résolution 24.2
- La résolution 24.3
- La résolution 24.4
- La résolution 24.5
- La résolution 24.6
- La résolution 25
- La résolution 26
- La résolution 26.1
- La résolution 27 ;
En conséquence,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses éventuelles demandes, fins et conclusions contraires et supplémentaires ;
ORDONNER la remise en état du bâtiment du fait des travaux non autorisés ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer la somme de 2.540,84 euros à M. [N] au titre du remboursement du trop payé de charges ;
En tout état de cause,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. [N] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIRE n'y avoir lieu a suspension de l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
ORDONNER qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [N] soit dispensé de participer aux dépenses communes de frais de procédure et de condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] tout comme aux travaux entrepris sur le fondement des résolutions querellées, et les frais de remise en l'état du bâtiment du fait des travaux non autorisés
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens d'instance. "

Par conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
" Vu les articles 11, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété,
Débouter M. [N] de ses demandes de nullité des résolutions n°24, 24.1, 24.2, 24.3, 24.4, 24.5, 24.6, 25, 26, 26.1 et n°27 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021 en les jugeant irrecevables et mal fondées ;
Débouter M. [N] de sa demande de remise en état du bâtiment ;
Condamner M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;
Débouter M. [N] de sa demande de dispense des dépenses communes afférentes aux frais de procédure et aux travaux querellés;
Dire et juger que les circonstances de l'espèce et notamment de la vétusté des façades des courettes du bâtiment A justifient de ne pas assortir la décision de l'exécution provisoire. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été close par ordonnance du 13 mars 2023 et fixée à l'audience du 22 novembre 2023 puis du 14 février 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 14 mai 2024 prorogé au 28 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 768 du code de procédure civile prévoit que " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ".

Si aux termes du dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité du demandeur, il ne se prévaut d'aucun moyen à cette fin.

Par conséquent, le tribunal n'est saisi d'aucune demande tendant à déclarer irrecevables les prétentions de M. [N].

Sur les demandes de " dire et juger"

Il sera préalablement rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n'emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Décision du 28 mai 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/11398 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVCG5

Sur la recevabilité de M. [N] en sa demande d'annulation de la résolution n°24.4 de l'assemblée générale du 28 juin 2021

Il résulte de cet article qu'un copropriétaire ayant émis un vote favorable lors de l'adoption de décisions au cours d'une assemblée générale ne peut demander l'annulation de ladite assemblée en son entier.

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d'application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut relever d'office qu'un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu'il n'a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s'oppose, sans être tenu d'inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu'il se borne à vérifier les conditions d'application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

Sur ce,

Le tribunal relève que la résolution n°24.4 est ainsi rédigée :

Décision n°24.4: Travaux : Etablissement d'un constat d'huissier
L'assemblée générale décide de l'établissement d'un constat d'huissier avant travaux pour un montaqnt de 3.000 euros TTC.
Liste des votes Abstention : Safir (11)
Total Tantièmes 157 Total Présent : 144 tantièmes du groupe de résolution,
Votes OUI : 133 (100,00%)
Vote Votes NON : 0 (0,00%)
Votes Défaillants : 0 (0,00%)
Décision adoptée à la majorité des suffrages exprimés (article 24)
Selon la clé de répartition : Charges BAT A

Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2021 que M. [N] n'a pas voté contre cette résolution, puisque la totalité des copropriétaires ont voté en faveur de cette dernière. Bien que le syndicat des copropriétaires n'a pas soulevé le défaut de qualité d'opposant de M. [N] au vote de cette résolution, le tribunal peut le relever d'office, cette qualité étant une condition d'application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, M. [N] sera déclaré irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution 24.4 de l'assemblée générale du 28 juin 2021.

Sur les demandes d'annulation des résolutions n°24, 24.1, 24.2, 24.3, 24.5, 24.6, 25, 26, 26.1 27 de l'assemblée générale du 28 juin 2021

En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Sur la résolution n°24
L'article 24 de la même loi prévoit que " I.- Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ".

***

Au soutien de sa demande en annulation, M. [N] fait valoir que :
- la résolution n°24 n'étant pas un accord de principe, est susceptible d'annulation. En effet, contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires, la résolution entérine un prix défini en contrepartie d'objets indéterminés empêchant les copropriétaires d'évaluer la concordance du prix avec l'objet et de pouvoir éventuellement revenir sur le prix lors de la prochaine assemblée générale ; dès lors, la résolution ne peut être qualifiée d'accord de principe ;
- le consentement des copropriétaires a été vicié par la présentation de la résolution qui ne détaillait pas les prix de manière explicite ainsi que par le tableau peu compréhensible et dépourvu titre, indiquant les prix. Dès lors, le vote est contraire aux intérêts de certains copropriétaires et n'est pas conforme à l'intérêt commun caractérisant un abus de majorité;
- l'absence de précision sur les conditions d'aliénation des parties communes doit faire encourir l'annulation puisque l'assemblée générale a donné son accord à la privatisation sans opérer au préalable la constitution de lots ni fourni un prix de cession ou descriptif de division;
- il a subi une dévalorisation de son lot du fait des travaux votés puisque la suppression de l'espace commun aura une incidence sur l'aération des habitations et locaux et conduira à la présence d'une dalle disgracieux au 3ème étage sous ses fenêtres ;
- la décision a été votée à une majorité erronée puisque toute modification de la répartition des charges ne peut être votée qu'à l'unanimité des copropriétaires conformément à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la transformation des parties communes en parties privatives ou en jouissance privative entraîne nécessairement l'établissement d'un projet de modification de l'état descriptif de division et des tantièmes ce qui n'a pas été fait ; dès lors, à défaut d'avoir délibéré sur la répartition des charges, la résolution litigieuse est prématurée ;
- les travaux de ravalement et de privatisation auraient dû être votés à des majorités différentes ; en particulier, la résolution aurait dû être votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant de l'aliénation de parties communes ; la circonstance que des poutres étaient dégradées ne permet pas de qualifier ces travaux de mise en sécurité de la structure de l'immeuble puisqu'elle a été découverte après le vote ;

- la résolution critiquée en conjonction avec la résolution n°27 est contraire aux dispositions des articles L.261-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté en soutenant que :
- la résolution est un accord de principe sur le projet de privatisation des deux courettes préalables à la création des nouveaux lots, à l'établissement d'un acte modificatif à l'état descriptif de division et à la vente de ces lots privatifs ; l'objet de la résolution était de vérifier l'adhésion des copropriétaires au projet avant d'initier un processus long et coûteux et non de procéder à la vente des lots ; contrairement à ce que soutient M. [N] l'accord de principe était conditionné à une confirmation au cours d'une prochaine assemblée de sorte que les copropriétaires avaient la possibilité de changer d'avis sans être liés par les conditions évoquées dans le projet initial ;
- l'assemblée générale du 22 juin 2022 a voté l'accord définitif en adoptant le modificatif du règlement de copropriété ainsi que la cession des lots transitoires ;
- les planchers intermédiaires de la courette de gauche ne seront construits que jusqu'au 3ème étage de sorte qu'il n'y aura pas d'incidence sur l'appartement de M. [N] au 5ème étage ;
- ces travaux vont au contraire améliorer la qualité du lot de M. [N] grâce à l'isolation thermique mis en place et le remplacement de la verrière vétuste mettant un terme aux infiltrations d'eau ;
- aucun élément technique ne permet d'établir un impact des travaux sur l'aération du bâtiment ni le caractère disgracieux de la couverture de la courette au 3ème étage ; au contraire, les devis des travaux prévoient la mise en place d'une VMC dans les appartements ;
- la résolution n°24 n'a pas porté sur la vente des parties communes ni sur la répartition des charges mais sur un accord de principe de sorte que la majorité de l'article 24 de la loi de 1965 trouvait bien à s'appliquer ;
- la résolution litigieuse n'avait pas à fixer de prix de vente puisqu'elle n'avait pas pour objet la vente des courettes ;
- les copropriétaires ayant reçu le tableau de répartition des coûts par courriel le 8 décembre 2021, ont pu voter en tout connaissance de cause;
- si M. [N] affirme ne pas avoir reçu le tableau et ne pas avoir obtenu de réponse à ses demandes, le syndic lui a pourtant adressé un courrier le 14 octobre 2021 avec les informations suffisantes au sens du décret de 1967.

Sur ce,

La résolution n°24 a été votée dans les termes suivants :
" Décision n°24 : Travaux : Privatisation partielle des courettes du bâtiment A
Lors de l'assemblée générale du 25 juin 2020 l'assemblée générale a voté par sa résolution n°29, une étude d'architecte au cabinet AAPR et de structure au cabinet Oregon,
*Rapport et résultant d'appel d'offres ci-joint : et analyse comparatifs des offres :
L'assemblée générale donne son accord de principe pour la privatisation des courettes droite et gauche à l'exclusion du 4ème et 5ème étage de la courette de gauche depuis le Fg Saint Antoine.
Cet accord sera à confirmer au cours d'une prochaine assemblée générale par l'adoption d'un modificatif de règlement de copropriété, avec création de lots, vente de parties communes selon prix défini dans l'étude ci-jointe.
Liste des votes NON : [N] (9)
Liste des votes Abstention : Safir (14)
Total Tantièmes 573 Total Présent : 335 tantièmes du groupe de résolution,
Votes OUI : 332 (57,94%)
Votes NON : 9 (1,57%)
Votes Abstention : 14 (2,44%)
Votes Défaillants : 0 (0%)
Décision adoptée à la majorité Absolue (article 25)
Selon la clé de répartition : Charges générales ".

La simple lecture du texte de la résolution permet de constater que, contrairement à ce qu'allègue M. [N], il s'agit en réalité du vote d'un accord de principe pour la privatisation des courettes droite et gauche à l'exclusion du 4ème et 5ème étage de la courette de gauche et non d'une vente ferme et définitive à défaut de prix fixé et de création de lots.

M. [N] ne peut pas davantage soutenir que l'accord donné par les copropriétaires acquéreurs des nouveaux lots les lierait définitivement alors que le texte indique sans équivoque " Cet accord sera à confirmer au cours d'une prochaine assemblée générale ".

Cette résolution doit être considérée comme une décision de principe puisqu'une nouvelle décision est nécessaire pour qu'elle devienne effective (Cass, 3e civ., 4 janvier 2006, n°04-19.771).

Par ailleurs, les imprécisions sur les lots et les prix que M. [N] invoque au soutien de sa demande d'annulation attestent, si besoin en était, qu'il s'agissait bien d'un accord de principe et non d'une vente. En effet, l'avancée du projet ne permettait pas en l'état d'apporter davantage de précisions ce que les copropriétaires ne pouvaient ignorer en donnant leur accord de principe. Il sera rappelé en outre que la résolution précisait qu’" un modificatif de règlement de copropriété, avec création de lots, vente de parties communes selon prix défini dans l'étude ci-jointe " devait être adopté à la prochaine assemblée.

De plus, M. [N] qui se prévaut d'un abus de majorité n'établit pas qu'un tel accord ait porté atteinte à l'intérêt commun ni même à son intérêt personnel. Au contraire, les photographies versées par le syndicat des copropriétaires exposent avant les travaux une façade précédemment très dégradée et après les travaux, une verrière légère et transparente posée au niveau du 3ème étage de la courette au 3ème étage et une seconde en toiture, un ravalement récent et une isolation du mur par l'extérieur ainsi qu'un dispositif d'aération des combles et de la courette intérieure. Dès lors, les nuisances alléguées liées à un prétendu dallage disgracieux ou à la suppression d'un espace aéré causant la dévalorisation de son lot, ne sont pas démontrés.

S'agissant de la prétendue erreur de majorité, comme développé supra, la décision ne constituant qu'un accord de principe ne pouvait valablement donner lieu à un projet de modificatif de l'état descriptif de division portant création des nouveaux lots ni modifier la répartition des charges, de sorte qu'elle n'avait pas à être votée à l'unanimité des copropriétaires prévue à l'article 11 de la loi susvisée.

Décision du 28 mai 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/11398 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVCG5

Elle ne pouvait pas davantage être soumise à la majorité de l'article 26 dans la mesure où contrairement à ce qu'affirme M. [N], elle n'adoptait pas une décision d'aliénation de parties communes.

Enfin, si M. [N] fait grief au syndicat des copropriétaires de ne pas lui avoir envoyé les documents préalablement à l'assemblée générale, il convient de rappeler que la résolution critiquée étant un accord de principe conditionnée à une assemblée ultérieure, elle n'a produit aucun effet juridique de sorte que M. [N] pouvait librement changer d'avis quelque soit son vote.

Concernant la conformité de la résolution n°24 en conjonction avec la résolution n°27 aux dispositions du code de la construction et de l'habitation, elle sera examinée à la résolution n°27.

Par conséquent, au vu des éléments susvisés, la demande d'annulation de la résolution n°24 sera rejetée.

Sur la résolution n°24.1
Aux termes de l'article 25 de la loi précitée, " Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ".

L'article 30 de la même loi prévoit que " L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. "

***

Pour justifier sa demande d'annulation de la résolution 24.1, M. [N] affirme que les travaux de privatisation des courettes et de ravalement contreviennent à la destination de l'immeuble, en violation de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, en ce que la pose d'une dalle sur plusieurs étages de la courette gauche va modifier de manière substantielle l'architecture globale de l'immeuble et la possibilité de jouir d'un espace aéré auquel il pouvait avoir accès.

En défense, le syndicat des copropriétaires lui oppose que :
- les façades des courettes étaient vétustes et subissaient des infiltrations d'eau ;
- les travaux de ravalement votés étaient mixtes et comportaient une composante principale de ravalement classique et de manière accessoire, des travaux d'étanchéité ; que les travaux de ravalement sont des travaux d'entretien courant relevant de la majorité de l'article 24 de la loi de 1965 alors que les travaux d'étanchéité, en l'espèce minoritaires, sont des travaux d'amélioration relevant de la majorité de l'article 25 ;
- la découverte de poutres endommagées, certes postérieurement à l'assemblée générale, confirme la vétusté du bâtiment ;
- en tout état de cause, les travaux ont été régulièrement votés à la majorité de l'article 25 alors que celle de l'article 24 aurait été suffisante;
- les travaux de privatisation des courettes et de ravalement constituent une seule opération permettant de mutualiser des coûts d'échafaudage, d'assurances et de maîtrise d'œuvre et devaient être effectués simultanément dans le cadre d'un chantier unique ; les créations de plancher doivent s'analyser en des travaux de transformation d'addition ou d'amélioration au sens de l'article 25 n) de la loi de 1965 de sorte qu'ils ont été votés à la bonne majorité ;

- ces travaux ne modifient nullement les modalités de jouissance des parties communes spéciales au bâtiment A ni la destination de l'immeuble puisque les courettes seront couvertes par une verrière légère et discrète et non par une dalle et ne modifie pas l'architecture globale de l'immeuble ; en tout état de cause, cette couverture de la courette de gauche au 3ème étage ne modifiera pas les conditions de jouissance de cette courette par M. [N] et n'affectera pas son aération.

Sur ce,

La résolution litigieuse a été votée dans les termes suivants :
" Décision n 24.1 Travaux nécessaires à la privatisation partielle des courettes et au ravalement avec ITE au 4e et 5e étage gauche
L'assemblée générale après avoir délibéré, décide de la réalisation des travaux nécessaires à la courette ainsi qu'au ravalement avec ITE des 4ème et 5ème étage de la courette de gauche.
Liste des votes NON : [N] (9)
Liste des votes Abstention : Safir (11)
Total Tantièmes 157 Total Présent : 144 tantièmes du groupe de résolution,
Votes OUI : 124
Vote Votes NON : 9
Votes Abstention : 11
Votes Défaillants : 0
Décision adoptée à la majorité Absolue (article 25)
Selon la clé de répartition : Charges BAT A "

Il est constant que des travaux de ravalement et des travaux de réfection de la façade malgré l'absence de restauration à l'identique sont des travaux d'entretien (Cass, 3e civ., 16 octobre 1971, Cass, 3e civ, 18 novembre 1997.) lesquels sont soumis à la majorité de l'article 24.

En outre, les travaux de création de planchers constituent comme l'observe utilement le syndicat des copropriétaires des travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration relevant de la majorité de l'article 25 n).

Par conséquent, le vote de la résolution a été soumise à une règle de majorité adéquate en l'espèce celle de l'article 25.

Si M. [N] se prévaut de l'article 25 b) pour soutenir que les travaux votés doivent être conformes à la destination de l'immeuble, il convient de rappeler que cette disposition ne vise que les travaux à l'initiative des copropriétaires affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et non ceux votés par la copropriété.

Cependant, en application de l'article 30 de la loi précitée, tous travaux d'amélioration ou de transformation doivent être conformes à la destination de l'immeuble, laquelle est définie aux termes de l'article 8 de la loi de 1965 par les actes qui la déterminent, notamment le règlement de copropriété, par les caractères dudit immeuble et, en particulier, la qualité architecturale, le standing et la situation de celui-ci.

En l'espèce, il n'est pas allégué que l'immeuble jouirait d'un standing élevé ou d'une architecture particulière ni ne soit situé dans un quartier ou un environnement prestigieux. En outre, les courettes d'une superficie respective d'environ 5 m² ne sont pas particulièrement remarquables et ne constituent pas des espaces extérieurs d'agrément tel que pourraient l'être un jardin ou une cour végétalisée.

Ainsi, il ne ressort pas des éléments versés au dossier que les travaux de ravalement et de créations de planchers portent atteinte à la destination de l'immeuble comportant des habitations et des lots commerciaux. Les prétendus désagréments causés par la suppression d'un espace aéré ne sont en outre pas établis étant rappelé que les travaux ont prévu la pose d'une VMC et d'ouverture d'aération.

Enfin, si M. [N] allègue d'une modification de la jouissance de cette courette puisqu'il n'y aura plus accès, il ne justifie pas de l'utilité qu'il pouvait en avoir ni du préjudice que pourrait lui causer sa suppression.

Par conséquent, sa demande d'annulation de la résolution 24.1 sera rejetée.

S'agissant de la résolution n°27
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.[…] ".

Selon son article 11, " Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité ".

Aux termes de l'article L.261-20 du code de la construction et de l'habitation dispose que " Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous. […] ".

***

Au soutien de sa demande, M. [N] affirme que :
- Un tableau détaillé communiqué en annexe de la convocation expose une répartition des charges votées aux résolutions 24.1 à 26.1 et 27. Cette répartition des coûts est contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et caractérise un abus de majorité ; en effet, il fait grief au syndicat des copropriétaires d'avoir réparti le coût des travaux dits
" appartement " correspondant aux travaux de création de planchers intermédiaires ainsi que les coûts " Commun installation " correspondant à l'installation de chantier et les coûts " honoraires + DO" correspondant aux honoraires de la maîtrise d'œuvre, du CSPS, du syndic, des constats d'huissier, du géomètre et l'assurance dommage-ouvrage, afférents aux travaux dits " appartements " à tous les copropriétaires du bâtiment A au lieu de les imputer uniquement à ceux qui auront vocation à acheter ces espaces ; le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la qualité de parties communes spéciales des planchers pour procéder à cette répartition, ces derniers n'étant utiles et accessibles qu'aux lots mitoyens ;

- la clé de répartition des coûts " commun installation " est incompréhensible et n'a jamais été communiquée ;

- cette répartition contrevient à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 lequel prévoit une participation des charges liées aux services communs et aux équipements en fonction de leur utilité objective puisque les travaux " appartements " ne sont utiles qu'aux copropriétaires concernés par la création des lots ;

- la résolution n°27 est contraire à l'article 6-2 de la loi précitée en ce qu'elle créée des parties communes spéciales sans prévoir l'établissement des charges spéciales correspondantes ;

- En tout état de cause, en application de l'article 11 de la même loi, l'adoption d'une nouvelle répartition des charges peut se faire à la même majorité que celle exigée pour l'opération principale à savoir les travaux de création des nouveaux planchers et en l'espèce, la majorité de l'article 26 de sorte qu'en appliquant une majorité simple, la résolution encourt la nullité ;

- la résolution en conjonction avec la résolution n°24 est contraire aux articles L. 261-10, L. 261-12 et L.261-15 du code de la construction et de l'habitation puisque elle a prévu des appels de fonds préalables à la réalisation des travaux adressés aux futurs propriétaires de biens qui ne sont pas construits.

En défense, le syndicat des copropriétaires rétorque que :
- contrairement à ce que soutient M. [N] les travaux dits "Appartement " correspondent à la construction des planchers intermédiaires composant la structure de l'immeuble et sont donc des parties communes et de surcroît, leurs coûts n'ont été imputés qu'aux copropriétaires ayant vocation à acquérir les nouveaux lots soit 7 copropriétaires sur les 20 copropriétaires du bâtiment A de sorte qu'il n'existe pas de rupture de l'équilibre économique ;

- les coûts " Commun installation " et " honoraires + DO " des travaux dits " Appartement " concernent la construction du gros œuvre des planchers intermédiaires, parties communes spéciales, et doivent être répartis entre tous les copropriétaires du bâtiment A ;

- contrairement à ce que soutient M. [N], la clé de répartition du coût " Commun installation " a été expliquée en cours d'assemblée et permet de surpondérer les contributions des copropriétaires concernés par l'agrandissement et de réduire celles des autres ; ainsi, M. [N] a pu voir sa part réduite à 2.917 euros au lieu de 4.547 euros ;

- le coût " honoraires + DO " a été réparti entre tous les copropriétaires du bâtiment A selon la clé prévue au règlement de copropriété s'agissant des charges communes spéciales ;

- le coût du géomètre a été partagé entre tous les copropriétaire du bâtiment A puisque la vente des lots va leur profiter à tous ;

- en application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale peut voter la répartition des charges à la même majorité que celle de l'opération principale à savoir les travaux votés ; la résolution a été valablement votée à la majorité de l'article 25 à l'instar des travaux de ravalement lesquels constituaient la partie majoritaire de l'opération;

- les travaux de ravalement de façade et de création de planchers communs ne sont pas des services collectifs ou des éléments d'équipement commun mais des travaux d'entretien, de conservation et d'administration des parties communes de sorte que la répartition des charges est sans rapport avec le critère d'utilité objective de l'article 10 al. 1 de la loi de 1965 ;

- le tableau de répartition a été élaboré conformément aux préconisations de l'architecte en imputant les travaux de création de planchers aux copropriétaires concernés et en imputant les coûts d'installation de chantier et de ravalement à tous les copropriétaires du bâtiment A ;

- si M. [N] invoque l'absence de charges spéciales résultant de la création de parties communes, la résolution n°24 a bien prévu de voter un modificatif de règlement de copropriété à la prochaine assemblée générale ce qui a été fait le 22 juin 2022 ;

- s'agissant les violations alléguées aux dispositions du code de la construction et de l'habitation, il rappelle que les appels de charges prévues à la résolution n°27 ne porte pas sur la vente de parties communes mais sur des travaux de ravalement et de construction de planchers de sorte que ces dispositions ne trouvent pas à s'appliquer.

Sur ce,

La résolution n°27 a été votée dans les termes suivants :
Décision n°27 : Travaux : Financement et planification et modalités de repar [SIC] Montant total de 273.022 euros répartis en deux appels
Le décompte provisoire de la dépense s'établit comme suit :
Tableau de répartition ci-dessous :
Travaux : 193.107,46 euros TTC
Honoraires MO : 19.311,00 euros TTC
Dommage Ouvrage 4.115 euros TTC
Honoraires du syndic : 4.213 euros TTC
CSPS : 4.213 euros TTC
Constat d'huissier : 3.000 euros TTC
TOTAL : 231.640 euros TTC

Dont :
- Equipement d'installations communes : 78.265 euros TTC
- Ravalement ITE 4E/5E : 45.704 euros TTC
- Privatisation des appartements : 69.139 euros TTC
- Honoraires divers : 38.533 euros TTC
L'assemblée générale décide de répartir la dépense selon le tableau ci-dessous et en deux appels de fonds :
- 50% le 1/01/2022
-50% le 1/04/2022
Liste des votes NON : [N] (9)
Liste des votes Abstention : Safir (11)
Total Tantièmes 157 Total Présent : 144 tantièmes du groupe de résolution,
Votes OUI : 124
Votes NON : 9
Votes Défaillants : 0
Décision adoptée à la majorité simple des suffrages exprimés (article 24)
Selon la clé de répartition : Charges BAT A ".

Il ressort du règlement de copropriété que le gros œuvre du plancher constitue une partie commune.
Il apparaît par ailleurs qu'à l'appui du vote de la résolution n°27, un tableau de répartition des coûts des travaux a été communiqué aux copropriétaires en amont du vote.

S'agissant du moyen tenant à l'imputation erronée des coûts des travaux dits " appartement ", il sera constaté que ces derniers ont été répartis entre les copropriétaires concernés par le projet de privatisation, de sorte que M. [N] ne saurait en faire grief au syndicat des copropriétaires.
Toutefois, concernant le coût des " commun installation ", d'une part, ces frais concernant comme le relève justement le syndicat des copropriétaires des parties communes spéciales du bâtiment A et d'autre part, ils ont été pondérés suivant une formule expliquée en assemblée générale. La formule ainsi exposée permet de reconstituer les montants répartis entre chaque copropriétaire de manière exacte de sorte qu'il ne peut pas être soutenu que la clé de répartition de la dépense était incompréhensible et non communiquée. De plus, s'agissant de la répartition des frais de géomètre liés à la création des nouveaux lots, cette dernière apparaît régulière puisque la vente des lots va comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires profiter à tous les copropriétaires.
Décision du 28 mai 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/11398 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVCG5

En outre, ces travaux ne portant pas sur des éléments d'équipement collectifs ou de services communs mais principalement des travaux d'entretien de l'immeuble, leurs coûts ne sauraient être répartis entre les copropriétaires selon le critère d'utilité objective mais proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété en application de l'article 10 alinéa 2 de la loi de 1965.

Concernant l'erreur de majorité alléguée, les travaux constituant principalement des travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble ont été régulièrement votés à la majorité de l'article 25. Par conséquent, en application de l'article 11 de la même loi, la répartition des charges découlant des travaux votés pouvait être modifiée par un vote soumis à la même majorité de sorte que le moyen opposé par M. [N] est inopérant.
Enfin, le moyen soulevé par M. [N] tenant à la violation de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1962 ne peut davantage prospérer puisque comme l'indique le syndicat des copropriétaires, la résolution n'a pas pour objet la création de parties communes spéciales mais la répartition des coûts des travaux votés. Ainsi, en l'absence d'adoption de modificatif à l'état descriptif de division portant création de parties communes spéciales, l'assemblée générale n'était pas tenue d'établir les charges spéciales.

S'agissant de la prétendue violation au code de la construction et de l'habitation des résolutions n°24 et n°27, les dispositions invoquées par M. [N] ne s'appliquent pas en l'espèce à défaut de conclusion de ventes puisque la résolution n°24 a voté un accord de principe sur la privatisation des parties communes alors que la résolution n°27 porte sur des travaux de ravalement et de construction de planchers, qu'au surplus, aucune vente ni aucun contrat n'ont été formalisés.
En outre, les deux appels de charges évoqués dans la résolution n°27 ne concernent pas la vente de parties communes mais la répartition des coûts des travaux votés. La circonstance que les coûts des travaux dits " appartement " ne soient imputés qu'aux copropriétaires concernés par le projet de privatisation ne peut conduire à interpréter ces charges comme le paiement du prix de la vente.

Par conséquent, aucun des moyens invoqués par M. [N] n'étant de nature à faire encourir l'annulation de la résolution n°27, sa demande sera rejetée.

Sur les résolutions n°24.2, 24.3, 24.5, 24.6, 25, 26 et 26.1
M. [N] sollicite l'annulation des résolutions n°24.2, 24.3, 24.5, 24.6, 25, 26 et 26.1 au motif que ces dernières, étant le prolongement de la résolution n°27, visent la réalisation pratique d'opérations immobilières encourant l'annulation.

En réponse, le syndicat des copropriétaires demande le rejet en rétorquant que ces résolutions découlent de la résolution n°24.1 laquelle a été régulièrement votée de sorte qu'il ne justifie d'aucun motif d'annulation.

Sur ce,
Compte tenu du rejet des demandes en annulation des résolutions n°24 et 27 et dans la mesure où M. [N] ne conteste les résolutions n°24.2, 24.3, 24.5, 24.6, 25, 26 et 26.1 seulement en ce qu'elles seraient le prolongement de la résolution n°27, il sera également débouté de ses demandes.
Sur les demandes de remise en état et de remboursement des charges

M. [N] sollicite le remboursement de la somme de 2.540,84 euros au titre du trop payé de charges ainsi que la remise en état du bâtiment du fait des travaux non autorisés.

Cependant, ce dernier ayant été débouté de l'intégralité de ses demandes d'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 28 juin 2021, ses demandes de remise en état du bâtiment et de remboursement de charges seront nécessairement rejetées.

Enfin, il ne pourra être fait droit à ses demandes tendant à être dispensé de participation aux travaux votés et aux frais de remise en état.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. " Sur ce fondement, il incombe à la partie qui l'invoque, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

***

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [N] à lui payer la somme de 5.000 euros en raison de son comportement abusif. Il fait valoir que :
- la contestation en justice du demandeur est motivée par l'intention de faire pression sur le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir la vente des combles et la création d'un toit terrasse au dessus de son appartement ;
- la demande d'achat a été portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 juin 2021 conformément à son courriel dans lequel il conditionnait son vote en faveur des travaux liés aux courettes à la vente des combles. Ce chantage a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qu'il convient d'indemniser ;
- M. [N] tente de contraindre le syndicat des copropriétaires à céder à son chantage en multipliant les procédures judiciaires ;
- il a opposé une résistance à régler ses charges contraignant le syndicat des copropriétaires à lui adresser des mises en demeure.

En réponse, M. [N] conclut au rejet en affirmant que :
- la résolution dont il a sollicité l'inscription n'a pas été intégrée à l'assemblée générale de 2021 ;
- il n'a pas fait de chantage au syndicat des copropriétaires, son message au syndic visait uniquement à corréler le prix de vente des lots des courettes et le prix de cession des espaces qu'il souhaitait acquérir dans le but de protéger ses intérêts ;
- en réglant ses charges, il n'a pas reconnu de faute mais a tenté d'apaiser le comportement agressif du syndicat des copropriétaires ;
- le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son préjudice ni sur le principe ni sur le quantum.

Sur ce,
Si le syndicat des copropriétaires fait grief à M. [N] d'avoir eu un comportement abusif en exerçant un chantage consistant à conditionner son vote à la vente des combles à son profit, les pièces versées ne suffisent pas à le justifier. Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice excédant celui réparé par l'octroi d'une indemnité pour frais irrépétibles. Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

M. [N], partie succombante, est condamné aux dépens et à payer la somme de 4.500 euros au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter sa demande de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

Enfin, les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable M. [T] [N] en sa demande d'annulation de la résolution n°24.4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] tenue le 28 juin 2021 ;

DEBOUTE M. [T] [N] de l'ensemble de ses demandes;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] réprésenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE M. [T] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [T] [N] à payer la somme de 4.500 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] réprésenté par son syndic en exercice en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [T] [N] de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 28 mai 2024.

La GreffièreLa Présidente

| France, Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 28 mai 2024, 21/11398

Synthèse

Origine de la décision