TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Med salah DJEMAI
Maître Gonzague PHELIP
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/03668
N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZE
N° MINUTE : 6/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 27 mai 2024
DEMANDEUR
Monsieur [Y] [K] [L] [M], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Med salah DJEMAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0370
DÉFENDERESSE
Madame [E] [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Gonzague PHELIP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0839
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mai 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière
Décision du 27 mai 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/03668 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZE
EXPOSÉ DU LITIGE
[E] [D] a donné à bail à [Y] [M] un appartement à usage d'habitation, logement conventionné situé au [Adresse 1], bât. E, 1er étage, escalier de service.
Par acte de commissaire de justice en date du 24/05/2023, [Y] [M] a fait assigner [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.
L'affaire était appelée à l'audience du 27/06/2023 et faisait l'objet d'un renvoi avec injonction de rencontrer une conciliatrice de justice.
Après une prorogation de la mission, un accord partiel était conclu entre les parties s'agissant de la transmission de quittances de loyer, et la conciliatrice de justice informait d'un échec pour le surplus par courriel du 02/10/2023.
Par décision du 03/10/2023, et après deux demandes de renvoi par les parties, la radiation de l'affaire était prononcée sur le siège par la juge des contentieux de la protection.
Par conclusions reçues au greffe le 28/02/2024, [Y] [M] sollicitait la reprise de l'instance.
L'affaire était appelée et examinée à l'audience du 22/04/2024.
[Y] [M], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de :
- le déclarer recevable en son cation ;
- ordonner la désignation de tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission de :
o se rendre sur place ;
o entendre les parties ;
o rappeler les conditions d'entre des locataires dans les lieux, les décrire et en prendre la superficie ;
o dire si les lieux loués correspondent ou non aux normes d'habilité en vigueur, dans le cas contraire indiquer les travaux à réaliser, éventuellement en chiffrer le coût, et apporter le cas échéant toutes les précisions quant au préjudice subi
o préciser si toutes les installations et aménagements correspondent aux normes actuelles d'habilité, dans le cas contraire indiquer les travaux à réaliser, éventuellement en chiffrer le coût ;
o établir les comptes entre les parties, et plus généralement apporter tous éléments utiles à la solution du litige ;
o calculer le montant du loyer dû pour la surface du logement en rapport au 300 euros mensuel acquitté par le locataire, et de chiffrer le cas échéant le trop-perçu ;
o déterminer aussi le trouble de jouissance du locataire, et donner les éléments de chiffrage ;
o déterminer l'éventuel préjudice sous toutes ses formes ;
- ordonner que les frais d'expertises seront avancés par la bailleresse à défaut d'être pris en charge par l'aide juridictionnelle ;
- ordonner que l'expert pourra s'adjoindre en cas de nécessité tout technicien de son choix ;
- réserver les dépens et les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sollicite au surplus le rejet de la demande reconventionnelle.
[E] [D], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement de voir :
- déclarer l'assignation nulle au visa de l'article 56 du code de procédure civile ;
- subsidiairement débouter [Y] [M] de ses demandes ;
- reconventionnellement : condamner le même au paiement d'une provision de 1080 euros au titre des loyers non réglés entre les mois d'août 2022 et septembre 2023, somme à parfaire au jour du jugement, et le condamner au paiement d'une indemnité de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 27/05/2024 par mise à disposition au greffe.
Par courrier contradictoire daté du 03/05/2024, le conseil de [Y] [M] transmettait un courrier des services de la Préfecture de [Localité 3], constatant la présence de rongeurs dans le logement et l'insalubrité des lieux.
Par courrier contradictoire daté du 10/05/2024, le conseil de [E] [D] maintenait ses observations quant à l'absence d'information préalable à la bailleresse sur la situation et son accord pour effectuer des travaux si l'accès au logement lui est permis par le locataire.
MOTIF DE LA DÉCISION
Sur la nullité de l'assignation
Le défendeur soulève la nullité de l'assignation à titre in limine litis. Sa prétention est recevable au sens de l'article 74 du code de procédure civile, puisqu'elle a été soulevée avant tout débat au fond le jour de l'audience du 22/04/2024. La procédure étant orale, seules les prétentions oralement reprises au jour de l'audience sont prises en compte, et non les écritures préalablement échangées avant ladite audience.
Aux termes de l'article 56 du code de procédure civile, l'assignation contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites par les actes d'huissier de justice, notamment, l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.
L'assignation délivrée le 24/05/2024 par [Y] [M] porte principalement sur la demande d'expertise judiciaire au titre de l'insalubrité et l'indécence du logement.
Les faits sont donc clairement exposés.
Si l'acte introductif d'instance visa l'article 848 du code de procédure civile en lieu et place des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, les conclusions récapitulatives et de reprise d'instance dont la communication préalable à l'avocat adverse n'est pas contestée, visent expressément les articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile. Aussi, dès l'assignation, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est visé.
Selon l'article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit de formalités substantielles ou d'ordre public.
En l'espèce, [E] [D] a pu assurer sa défense après avoir pris connaissance des textes invoqués par le demandeur, comme le démontre ses dernières conclusions soutenues oralement à l'audience qui se réfèrent aux articles visés par le demandeur.
Il n'y a donc pas lieu d'annuler l'assignation introductive d'instance.
Sur les notes en délibéré
Aucune note en délibéré sur le fond du dossier n'a été sollicitée par la juge des contentieux de la protection après la clôture des débats.
Le courrier transmis par le conseil de [Y] [M] de la Préfecture de Police s'analyse comme un élément de fond nécessitant le respect du principe du contradictoire.
Par courrier daté du 10/05/2024, [E] [D], par la voie de conseil, a fait connaître ses observations contradictoirement sur cette nouvelle pièce versée aux débats par le demandeur.
Compte tenu des éléments contenus dans le courrier de la Préfecture de Police, et des observations contradictoires qui ont pu être faites par les parties sur cette pièce, il y a lieu de la prendre en considération dans l'analyse des prétentions et moyens des parties sans réouverture des débats.
Sur la demande d'expertise judiciaire en recherche d'insalubrité du logement et de fixation du loyer
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
- de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
- d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
- d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
- d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Selon l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
[Y] [M] soutient que son logement est insalubre et indécent depuis son arrivée dans les lieux, et que les conditions se sont dégradées par la suite avec la fuite de son lavabo, l'impossibilité d'ouvrir une des deux fenêtres pour aérer le logement, l'humidité présente dans le logement, la non-conformité de l'installation électrique.
Pour en justifier, il produit un rapport non contradictoire de la Fondation ABBE PIERRE du 07/03/2022 concluant à l'indécence et l'insalubrité du logement pour les raisons susvisées, et également en raison de la taille du logement inférieure à 9m². Il produit également l'arrêté du 17/08/2022 de la délégation Pôle Santé Environnement de la Préfecture de [Localité 3] enjoignant [E] [D] d'effectuer les travaux de mise en conformité des installations électriques dans un délai de 15 jours, un certificat médical du 12/03/2021, u compte rendu d'hospitalisation aux urgences suite à une morsure de rat ou souris le 27/102/2023, et trois échanges officiels entre les conseils des parties entre octobre 2022 et mars 2023 aux fins de paiement et réduction du loyer mensuel.
[E] [D] s'oppose à la demande, estimant que les travaux de mise en conformité de l'installation électrique ont été effectués, et qu'il n'est pas démontré de la part du demandeur l'indécence et l'insalubrité du logement. Elle affirme ne jamais avoir été sollicitée par le locataire pour effectuer des travaux dans le logement. Elle indique qu'il n'y a aucun motif légitime.
Pour en justifier, elle produit la facture des travaux de remise en état de l'installation électrique, le rapport de conformité de cette installation du 09/12/2022.
En l'espèce, [Y] [M] produit seulement trois photographies de son appartement, faites par la Fondation ABBE PIERRE dans son rapport de mars 2022, qui ne permettent pas de voir le logement dans son ensemble mais seulement le lavabo, la prise sous le lavabo et le parquet. Selon ce rapport non contradictoire, l'indécence du logement ressort de la non-conformité des installations électriques, humidité des parois/sols autour du lavabo, de l'absence d'eau chaude et du manque de ventilation. L'insalubrité ressort de la taille d logement, trop petit. Ce rapport non contradictoire et datant de mars 2022 doit être corroboré par un ou plusieurs éléments objectifs supplémentaires.
Or, le demandeur ne produit ni le contrat de location, ni le constat d'état des lieux d'entrée, de sorte qu'il ne peut être vérifié la superficie du logement, la date effective d'entrée dans les lieux, les caractéristiques du logement, ou encore l'état du logement lors de son arrivée. Aussi, il n'est pas contesté que les travaux de remise en conformité électrique ont été effectués. Ces travaux étaient les seuls mentionnés par la préfecture de [Localité 3] dans son arrêté du 17/08/2022. Le demandeur ne produit pas le rapport du Service technique de l'Habitat de la Ville de [Localité 3], de sorte qu'il ne peut être vérifié si d'autres éléments avaient été pointés par ce service. De plus, aucun taux d'humidité na été relevé dans le logement, et le demandeur ne produit aucune photographie récente des lieux postérieurement aux travaux de mise en conformité.
Enfin, si le demandeur produit quelques éléments médicaux, force est de constater qu'il ne justifie pas avoir alerté sa bailleresse de ces problématiques, tout comme de la morsure d'un rongeur en 27/10/2023. Si le courrier du 06/04/2024 de la Préfecture de [Localité 3] constatant la présence de rongeurs et l'insalubrité du logement corrobore les dires du demandeur, ce dernier ne justifie d'aucune demande de travaux auprès de sa bailleresse au cours des dernières années, alors même qu'il existe des échanges officiels sur le montant du loyer.
Ainsi, au regard de ces éléments et tel que le soutien [E] [D], [Y] [M] ne justifie pas de l'existence d'un motif légitime justifiant une mesure d'expertise judiciaire, les travaux de mise en conformité électrique ayant été effectués et aucune pièce postérieure à ces travaux ne mettant en évidence une demande du locataire de voir des travaux effectués dans son logement. [E] [D] déclare être d'accord pour effectuer des travaux. Sur ce point, le demandeur ne produit effectivement aucun refus de la part de sa bailleresse d'effectuer les travaux. La bailleresse réitère son accord pour rénover le logement dans son courrier du 10/05/2024 suite aux constats de la Préfecture de police de la ville de [Localité 3] sur l'insalubrité des lieux et la présence de rongeurs.
Par conséquent, la demande d'expertise judiciaire sera rejetée en l'état.
Sur la demande reconventionnelle en paiement provisionnel des loyers non perçus
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, les parties ne s'accordent pas sur l'existence d'une dette locative. [Y] [M] assure avoir réglé les loyers dû par mandat et virement, et n'avoir aucune dette à ce jour.
Compte tenu de l'existence d'une contestation sur la réalité du paiement des loyers, la juge des référés, juge de l'évidence, n'est pas compétente pour statuer sur la demande.
Par conséquent, la demande reconventionnelle sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la nature du litige et de l'équité, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.
Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.
Au regard de la nature du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l'action de [Y] [M] ;
DÉBOUTONS [Y] [M] de l'ensemble de ses demandes ;
DEBOUTONS [E] [D] de sa demande reconventionnelle ;
DISONS n'y avoir lieu à prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire de la décision s'applique de plein droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffière,La juge des contentieux de la protection,
