TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Stéphanie DE LAROULLIERE
Monsieur [M] [P]
Pôle civil de proximité
PCP JTJ proxi référé
N° RG 24/01688
N° Portalis 352J-W-B7I-C4KIY
N° MINUTE : 1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 27 mai 2024
DEMANDERESSE
S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], dont le siège social est sis Rep. par son Syndic la SARL GESTION BÂTIMENTS ET PATRIMOINES - [Adresse 2]
représentée par Maître Stéphanie DE LAROULLIERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R041
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique
assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 avril 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mai 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière
EXPOSE DU LITIGE
Décision du 27 mai 2024
PCP JTJ proxi référé - N° RG 24/01688 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KIY
[M] [P] est propriétaire des lots n°28 et 42 dans l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.
Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société GESTION BATIMENTS ET PATRIMOINES, a assigné [M] [P] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, par acte de commissaire de justice remis à étude le 04/04/2024, en paiement des sommes provisionnelles suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 7787,97 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 20/11/2023 ;
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
L'affaire était appelée à l'audience du 29/02/2024 et faisait l'objet d'un renvoi avant d'être examinée à l'audience du 22/04/2024.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
[M] [P], régulièrement avisé, ne comparait pas et n'est pas représenté.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27/05/2024
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété
Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- un certificat du service de la publicité foncière établissant la qualité de copropriétaire de [M] [P] concernant les lots 28 et 42 ;
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024, et les sommations de payer correspondantes ;
- l'état récapitulatif détaillé de la créance ;
- le procès-verbal de l'AG du 07/07/2023 comportant l'approbation des comptes de l'exercice 2022 et votant les budgets prévisionnels en cours 2023 et 2024 et le fonds travaux.
Décision du 27 mai 2024
PCP JTJ proxi référé - N° RG 24/01688 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KIY
En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus, le requérant ne démontre pas l'existence d'une créance non sérieusement contestable. En effet, il ne produit aucune matrice cadastrale permettant de connaître la répartition des tantièmes entre les copropriétaires, et donc le nombre de tantièmes rattachés à la propriété de [M] [P], Aussi, il n'est produit aucun décompte annuel de répartition des charges définitives pour les exercices, ni d'attestation de non recours à l'encontre des résolutions de l'AG du 07/07/2023.
Le requérant ne justifie pas du principe et du montant de sa créance de manière certaine et non contestable, de sorte que la juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que rejeter la demande.
Sur les demandes accessoires
Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
La demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société GESTION BATIMENTS ET PATRIMOINES de ses demandes ;
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société GESTION BATIMENTS ET PATRIMOINES aux dépens ;
RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.
La greffièreLa présidente
