TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 22/14244
N° Portalis 352J-W-B7G-CYFQN
N° MINUTE :
Assignation du :
21 Novembre 2022
JUGEMENT
rendu le 23 Mai 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. CABINET BAUDRIER IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0049
DÉFENDERESSE
Madame [N] [J]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Lalia NEDJARI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0436
Décision du 23 Mai 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/14244 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYFQN
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Sophie PILATI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 21 Mars 2024
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Madame [N] [J] est propriétaire des lots de copropriété n°20 et 27 d'un immeuble situé au [Adresse 5].
Par jugement du 10 novembre 2009 du tribunal de grande instance de Paris, Madame [N] [J] a notamment été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 5.797,27 euros au titre de l’arriéré de charges et de travaux au 2ème trimestre 2009 inclus.
Par jugement du 06 février 2018 du tribunal de grande instance de Paris, Madame [N] [J] a notamment été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 8.009,01 euros au titre des charges impayées au 1er janvier 2017 comprenant le 1er appel trimestriel de l’année 2017.
Par acte d’huissier du 28 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait commandement de payer à Madame [N] [J] la somme de 6.679 ,03 euros au titre des charges de copropriété impayées.
Par exploit de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner Madame [N] [J] en paiement d’arriérés de charges de copropriété arrêtée au 1er octobre 2022 pour un montant de 12.838,90 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 02 février 2023.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, au visa des articles 8, 9, 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1240 du code civil, des articles 514 et suivants, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, de :
- juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet BAUDRIER IMMOBILIER
- condamner Madame [N] [J] au paiement de la somme de 13.824,07 euros au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation sur la somme de 12.838,90 euros et des présentes conclusions pour le surplus;
- condamner Madame [N] [J] au paiement de la somme de 750,07 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement;
- condamner Madame [N] [J] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Madame [N] [J] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit du cabinet CASSEL conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [N] [J] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans ses conclusions responsives notifiées par voie électronique le 1er juillet 2023, Madame [N] [J] demande au tribunal, au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- la recevoir dans ses prétentions et la déclarer fondée ;
- déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.
Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le juge de la mise en état se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 septembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
Le tribunal a demandé aux parties, par note du 13 mai 2024, leurs observations, par note en délibéré à produire avant le 21 mai 2024, quant à la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée.
Par note en délibéré du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait observer que la fin de non recevoir aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état.
La décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires
Madame [N] [J] soutient que l’action du syndicat des copropriétaires à son encontre est irrecevable car il n’a pas été autorisé à agir en justice par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires alors que, concernant le remboursement des factures relatives aux frais de travaux, une telle autorisation est nécessaire.
Le syndicat des copropriétaires s’oppose à sa demande et fait valoir que les appels de fonds travaux correspondent à des travaux d’entretiens régulièrement voté et ne constituent pas des indemnités destinées à réparer un quelconque préjudice au syndicat des copropriétaires.
Sur ce :
Selon l'article 789 du code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à soulever une fin de non recevoir après le dessaisissement du juge de la mise en état lorsqu'il y a eu désignation d'un tel juge, à moins que la fin de non-recevoir ne soit révélée postérieurement au dessaisissement de ce juge.
L’affaire ayant été renvoyée devant le juge de la mise en état et la fin de non-recevoir étant antérieure à son dessaisissement, celle-ci est irrecevable devant le tribunal.
Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [N] [J] est propriétaire des lots n°20 et 27 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] et qu’elle est également propriétaire de trois autres biens immobiliers situés à [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 6].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 03 juin 2014, 19 mai 2015 , 30 mai 2016, 23 mai 2017, 7 juin 2018, 5 juin 2019, 15 octobre 2020 et 23 mars 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2015 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes pour les AG des 23 mai 2017 au 23 mars 2022 ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2023
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [N] [J], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.478,30 euros entre le 17 mars 2017 et le 1er juillet 2023 inclus.
Par jugement du 06 février 2018, Madame [N] [J] avait été condamnée par le tribunal de grande instance de Paris à verser au syndicat des copropriétaires les charges impayées au 1er janvier 2017 comprenant le 1er appel trimestriel de l’année 2017.
Ainsi les charges antérieures au 17 mars 2017 correspondant à des soldes de travaux de ravalement et de provision spéciale pour l’année 2016 ne seront pas repris dans le décompte.
Madame [N] [J] expose être à jour de ses paiements et qu’elle a versé la somme de 12.070 euros au syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires fait observer que les règlements ont été imputés sur le jugement du 6 février 2018.
Le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne et le syndicat des copropriétaires produit un décompte des sommes dues au titre de la dernière condamnation de Madame [N] [J] d’un montant supérieur à la somme de 12.070 euros, de sorte qu’il est établi que Madame [N] [J] n’est pas à jour de ses paiements.
Madame [N] [J] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 10.478,30 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés entre le 17 mars 2017 et le 1er juillet 2023 inclus.
En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 21 novembre 2022, date de l’assignation.
Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 750,07 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Les frais exposés d’un montant de 191,67 euros pour un commandement de payer valant mise en demeure, adressée le 28 octobre 2021 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires réclame également le paiement de sommes au titre de « frais suivi contentieux» d’un montant total de 518,40 euros.
Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ces frais. En outre, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux, ne peuvent, en application du contrat de syndic et conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles » en l'espèce, ni démontrées, ni même alléguées.
En outre, les frais de traitement de chèque impayé pour un montant de 20 euros ne sont pas justifiés par le syndic.
Au regard de l'ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 191,67 euros.
Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.
En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, des jugements condamnant Madame [N] [J] en paiement de charges de copropriété des 10 novembre 2009 et 6 février 2018 sont versés au débat. Ces manquements répétés de Madame [N] [J] à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.
Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.
Sur les demandes accessoires
Madame [N] [J], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit du cabinet CASSEL.
Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Madame [N] [J] ;
CONDAMNE Madame [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :
- 10.478,30 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022 ;
- 191,67 euros au titre des frais de recouvrement;
- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Madame [N] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [N] [J] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée au cabinet CASSEL de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024
La GreffièreLa Présidente
Sophie PILATICaroline ROSIO
