TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître BROCHARD
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître KERRAD
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/05684 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JUG
N° MINUTE :
5 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 22 mai 2024
DEMANDEUR
Monsieur [S] [R],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître KERRAD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C836
DÉFENDEUR
Monsieur [L] [K],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître BROCHARD, avocat au barreau de Paris, #vestiaire C944
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05684 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JUG
EXPOSE DU LITIGE
[S] [R] est propriétaire d’un local situé [Adresse 3], acquis par acte notarié du 26/01/1987.
Par acte de commissaire de justice du 28/09/2022, [S] [R] a adressé à [L] [K] une sommation de quitter les lieux au motif qu'il était occupant sans droit ni titre dans ces lieux depuis le 07/07/2019.
Dans ces conditions, par acte de commissaire de justice du 21/06/2023 remis à étude, [S] [R] a fait assigner [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS.
L'affaire a été appelée à l'audience du 06/07/2023 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 20/03/2024.
A l'audience, [S] [R], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement et au visa des article 1875, 1876, 1101, 1353, 544 du code civil, L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de la loi n°2023-668 du 27/07/2023, de voir :
débouter [L] [K] de l’ensemble de ses demandes ; dire et juger n’avoir existence d’un commodat ; ordonner l’expulsion de [L] [K] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, assortie d’une astreinte de 200 euros par jour à compter de la date de la décision ; juger que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; supprimer le délai de deux mois prévu aux articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [L] [K] à lui verser la somme de 5000 euros pour remise en état des lieux ; condamner le même au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros à compter de son occupation illicite soit le 07/07/2019 jusqu’à complet délaissement des lieux matérialisé par la remise des clés ; condamner la somme à verser une somme de 3000 euros au titre du préjudice moral ; condamner le même à régler la somme de 38318,59 euros au titre des charges de 2019 à 2023 ; condamner [L] [K] à verser à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens en ce compris les sommations de quitter les lieux établies par la SCP BENHAMOUR ET SADONE ;prononcer l’exécution provisoire.
Au soutien de ses prétentions, [S] [R] fait valoir que [L] [K] est occupant sans droit ni titre du local depuis juillet 2019. Il indique avoir proposé de l’héberger temporairement après avoir découvert qu’il occupait illégalement son local commercial, mais n’avoir jamais accepté les travaux ni une occupation pérenne. Il explique n’avoir jamais proposé au défendeur de le loger en contrepartie de livraisons de fleurs avec son camion, et estime que le défendeur n’apporte aucune preuve de ses dires. Il affirme avoir demandé au défendeur de quitter les lieux à plusieurs reprises, mais que celui-ci s’est maintenu dans le local, a changé la serrure et a effectué des travaux, sans lui verser de sommes en contrepartie. Il précise être âgé de 88 ans, et avoir exprimé la volonté de vendre son local commercial depuis plusieurs années.
[L] [K], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience et au visa de l’article 1875 du code civil, de voir :
juger que son occupation actuelle des lieux résulte d’un commodat consenti par [S] [R] ;débouter le demandeur de ses demandes ; condamner le demandeur à lui payer la somme de 8000 euros au titre du préjudice moral subi ; subsidiairement : lui accorder un délai d’une année supplémentaire pour quitter les lieux et fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 150 euros, à compter de la signification du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ; en tout hypothèse, voir débouter [S] [R] de ses demandes au titre de la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et ses demandes de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner [S] [R] à la payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .
Au soutien de ses prétentions, [L] [K] fait valoir qu’[S] [R] a mis à sa disposition son local afin qu’il y habite. En contrepartie, il indique avoir effectué des livraisons de fleurs avec le camion de [S] [R], celui-ci ne pouvant plus le conduire en raison d’un accident. Selon lui, il bénéfice d’un prêt à usage, et n’est pas entré dans les lieux par voie de fait. Il indique avoir été autorisé par le demandeur à effectuer des travaux afin de rendre habitable les lieux. Il précise avoir sollicite auprès du demandeur un contrat de bail écrit, mais que celui-ci a refusé.
Pour un plus ample exposé des moyens soulevées par les parties, il convient de se référer à leurs écritures en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22/05/2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'expulsion en raison de l'occupation sans droit ni titre du logement
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l'autorisation de l'expulsion dudit occupant.
En l'espèce, il est constant que [L] [K] occupe le local litigieux, dont il n'est pas contesté dans le cadre de la présente instance qu'il appartient à [S] [R].
Toutefois, le débat porte sur l'existence ou non d'un titre d'occupation au profit de [L] [K] et la qualité éventuelle de ce titre.
Sur l'existence d'un prêt à usage ou commodat
En application de l'article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. Aux termes de l'article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée. Toutefois, quand la chose prêtée est d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, comme le prêt d'un appartement pour loger une personne, le contrat ne saurait être perpétuel. L'obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s'en être servi est de l'essence du commodat. En l'absence de terme convenu ou prévisible, le prêteur est en droit d'obtenir la chose à tout moment, sauf à respecter un délai raisonnable (Cass. 1re civ., 3 févr. 2004, n° 01-00.004). Le prêt à usage ne se présume pas et il appartient à celui qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve. Celui qui se prévaut de l'existence d'un prêt à usage doit établir en premier lieu la remise de la chose à l'emprunteur et en second lieu la volonté commune des parties de s'engager dans un prêt à usage.
En l'espèce, il appartient à [L] [K] de démontrer qu’[S] [R] lui a permis d’intégrer le local et qu’il avait la volonté de s’engager dans un prêt à usage d’une durée indéterminée.
[L] [K] produit les attestations de [O] [D], [G]-[N] [C], [J] [Z], [X] [V]. Il résulte de ces pièces que seule [G]-[N] [C], occupante de l’immeuble, fait référence à une occupation du local par [L] [K] autorisée par [S] [R]. Les autres attestations font référence à la conduite d’un camion par [L] [K] et à sa présence dans le local, sans qu’il ne soit fait référence à un accord entre [S] [R] et lui pour l’occupation des lieux en contrepartie de ces conduites et de livraisons de fleurs. Il n’est produit par [L] [K] aucun échange avec [S] [R] démontrant d’un accord entre eux, que ce soit pour intégrer les lieux mais également pour y effectuer des travaux afin qu’il soit habitable et pour l’occuper. Or, [L] [K] fait valoir un accord depuis 2018, soit pendant plusieurs années. Un tel accord de volonté, avec mise en place en contrepartie de livraisons de fleurs pour le compte de [S] [R] et travaux dans le bien pendant plusieurs années, entraînerait nécessairement des échanges entre les parties, et également la constatation par des tiers de cet accord.
Aussi, il ressort du dépôt de main courante de [L] [K] du 24/10/2021 qu’il était informé de la volonté de [S] [R] de récupérer le local depuis « quelque temps ». Il indique également que le demandeur lui a refusé le contrat de bail qu’il lui a demandé, et est insistant pour qu’il quitte les lieux, ce qui démontre de l’absence d’accord de volonté sur l’occupation du bien. Ces éléments correspondent aux déclarations de [S] [R] dans son dépôt de plainte du 08/08/2022, qui indique avoir demandé à plusieurs reprises à [L] [K] de quitter les lieux depuis le 07/07/2019. Pour autant, [L] [K] s’est maintenu dans les lieux et a changé la serrure, comme cela ressort de la facture BRICODEPOT du 11/11/2017 produite par le défendeur et du dépôt de plainte de [S] [R].
Enfin, [L] [K] ne produit pas la preuve de l’existence d’une contrepartie financière. Le seul versement d’un chèque de 1000 euros, comme il l’atteste sans en justifier, ne peut démontrer l’existence d’un accord de volonté entre les parties sur une occupation indéterminée du bien.
Pour le reste, [L] [K] produit des pièces justifiant de sa domiciliation dans les lieux (raccordement, bulletins de salaire, déclaration fiscale), qui ne démontrent pas de la légalité de cette occupation mais seulement de sa présence dans les lieux.
Ainsi, [L] [K] peine à démontrer l’existence d’une remise volontaire du local par [S] [R] et également d’un accord de volonté pour l’occupation pérenne du local comme lieu d’habitation.
[L] [K] est donc occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 07/07/2019, et il sera fait droit à la demande d'autorisation d'expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
La demande d’astreinte sera rejetée, l’octroi d’une indemnité d’occupation répondant aux objectifs poursuivis.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non
Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, il n’est pas démontré par le demandeur que [L] [K] a intégré le local par manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Toutefois, s’agissant de la mauvaise foi de [L] [K], celle-ci résulte de son occupation depuis plusieurs années du local commercial de [S] [R] sans droit ni titre, de sa connaissance de la volonté de [S] [R] qu’il quitte les lieux depuis 2019, de l’absence de règlement d’indemnités et/ou de charges à [S] [R], de l’absence de réaction de [L] [K] après la délivrance de deux sommations de quitter les lieux et de deux mises en demeure d’avoir à quitter les lieux par courrier recommandés avec accusé de réception en 2022.
Le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer prévu par l’article susvisé ne s’applique donc pas à [L] [K].
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail ou d'occupation sans droit ni titre, afin de préserver les intérêts du bailleur, l’occupant est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser
du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation est due par [L] [K] à compter du 07/07/2019, date de constat de l’occupation sans droit ni titre.
[L] [K] conteste devoir cette somme, indiquant que le demander ne produit aucun élément sur la valeur du bien.
En l’espèce, le demandeur ne produit aucune attestation de valeur locative. Il existe pour autant au dossier des photographies des lieux, et des informations sur sa situation géographique (75020) et sa composition (une pièce).
En conséquence, et afin de répondre aux objectifs poursuivis susvisés, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par [L] [K] à la somme de 400 euros par mois, charges récupérables comprises, à compter du 07/07/2019 inclus et jusqu’à la parfaite libération des lieux, constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion.
Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées et modifiées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l'espèce, il convient de relever que [L] [K] n'a pas fait preuve de bonne volonté dans l’exécution de ses obligations, comme analysé précédemment. En outre, il convient également de prendre en compte l’âge du propriétaire (88 ans), de son état de santé fragile justifié par la production de plusieurs certificats médicaux et de ses obligations à l’égard de la copropriété, qui sollicite la cessation du trouble causé par l’occupation à titre d’habitation du local commercial.
Il convient enfin de relever que le défendeur a bénéficié de fait d’un délai supplémentaire de plusieurs années depuis le début de la procédure.
La demande reconventionnelle sera donc rejetée.
Sur les demandes indemnitaires
Sur les demandes de [S] [R]
[S] [R] sollicite la condamnation de [L] [K] à lui payer les sommes de 5000 euros pour remise en état des lieux, de 3000 euros au titre du préjudice moral, de 38318,59 euros au titre des charges de 2019 à 2023.
[L] [K] conteste l’ensemble de ces demandes, indiquant que le demandeur ne justifie pas des préjudices subis et du caractère récupérable des charges.
En l’espèce, et s’agissant d’abord de la somme demandée au titre de la remise en état des lieux, [L] [K] ne justifie pas avoir effectué les travaux dans le local pour le transformer en bien à usage d’habitation avec l’accord de [S] [R]. De plus, une telle transformation nécessite des autorisations administratives préalables en vertu du code de l’urbanisme et également l’accord de la copropriété. Or, il résulte des factures BRICODEPOT déposées par [S] [R], des photographies produites par celui-ci, du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété du 23/10/2022 et du courrier du syndic 09/11/2022, que le bien a été transformé en local d’habitation par [L] [K] sans les autorisations requises.
Ainsi, [S] [R] a subi un préjudice du fait de la transformation de son local commercial en local d’habitation sans son autorisation, cette transformation étant illégale et causant un trouble illicite, et ainsi un préjudice financier.
A ce titre, [L] [K] sera condamné à lui régler la somme de 3000 euros au titre de la remise en état.
S’agissant du préjudice moral invoqué par le demandeur, il ne résulte pas des pièces produites qu’il a subi un préjudice distinct de celui causé par l’occupation illicite des lieux, réparé par l’indemnité d’occupation, et de celui causé par la transformation en local d’habitation, réparé par l’octroi d’une somme au titre de la remis en état. La demande sera rejetée.
S’agissant de la demande d’indemnisation au titre des charges locatives, le demandeur ne produit pas le détail des appels de charges locatives récupérables au titre des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, et se contente de produire l’ensemble des sommes réglées, sans qu’elles ne puissent être vérifiées. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation octroyée prend en compte le montant des charges récupérables. Ainsi, la demande sera rejetée à ce titre.
Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de [L] [K]
[L] [K] demande la condamnation de [S] [R] à lui payer la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la précarisation de sa situation du fait de [S] [R].
En l’espèce, il résulte de la présente décision que [L] [K] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis plusieurs années, et s’est maintenu volontairement dans le local commercial de [S] [R] malgré les nombreuses demandes du propriétaire pour qu’il quitte les lieux. Les travaux qu’il a effectués l’ont été fait sans autorisation du propriétaire, ni de la copropriété. [L] [K] ne justifie pas de l’existence d’un dommage causé par [S] [R].
Par conséquent, la demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
[L] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris les sommations de quitter les lieux établies par la SCP BENHAMOUR ET SADONE.
Il sera condamné à payer à [S] [R] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera aussi rappelé que l'exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter, compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE [L] [K] de sa demande tendant à voir constater l'existence d'un bail concernant le local commercial situé [Adresse 3] ;
CONSTATE que [L] [K] est occupant sans droit ni titre dudit local appartenant à [S] [R], et ce à compter du 07/07/2019 ;
ORDONNE en conséquence à [L] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, [S] [R] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE [S] [R] de sa demande d'astreinte ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;
CONDAMNE [L] [K] à verser à [S] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 400 euros charges comprises, à compter du 07/07/2019 inclus et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou un procès-verbal d’expulsion ;
CONDAMNE [L] [K] à verser à [S] [R] la somme de 3000 euros au titre de la remise en état du local en local commercial ;
REJETTE les demandes de [S] [R] au titre du préjudice moral et du remboursement des charges ;
REJETTE la demande reconventionnelle de [L] [K] au titre du préjudice moral ;
CONDAMNE [L] [K] à payer à [S] [R] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
CONDAMNE [L] [K] aux dépens, en ce compris les sommations de quitter les lieux établies par la SCP BENHAMOUR ET SADONE ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.
La greffièreLa présidente
