TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître KASMI
Maître TOUIZER
Madame [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/03385 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUBT
N° MINUTE :
3 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 22 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMBILIERE DE LA VILLE DE PARIS,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B096
DÉFENDEURS
Madame [G] [W] épouse [I],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître KASMI, avocat au barreau de Versailles
Monsieur [S] [M],
Madame [E] [F],
demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître TOUIZER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1606
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03385 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUBT
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30/01/2003, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a consenti à [G] [I] née [W] un bail à usage d’habitation portant sur des locaux situés [Adresse 2], 2ème étage.
Par actes de commissaire de justice du 30/03/2023 remis à étude, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS [G] [I] née [W], [S] [M], [E] [F].
L’affaire était appelée à l’audience du 21/09/2023 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 20/03/2024.
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement, de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail du 30/01/2003 en conséquence du congé donné pour le 23/04/2023 ou à défaut de la violation de ses obligations légales et contractuelles ;
- dire et juger [G] [I] née [W], [S] [M], [E] [F] sont occupants sans droit ni titre des lieux ;
- ordonner l’expulsion de [G] [I] née [W], [S] [M], [E] [F], et de tout occupant de leur chef, des lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé, ou à défaut de la signification du jugement à intervenir ;
- dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;
- réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte ;
- dire et juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions légales ;
- supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner solidairement ou à défaut in solidum [G] [I] née [W], [S] [M], [E] [F] à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives, à compter du 24/04/203 ou de la date de prononcé du jugement, et jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner [G] [I] née [W] à régler la somme de 7224,19 euros, dette des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 12/09/2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;
- condamner [G] [I] née [W] à régler la somme de 44000 euros en remboursement des loyers indument perçus ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- débouter [G] [I] née [W] de ses demandes ;
- condamner solidairement et à défaut in solidum [G] [I] née [W], [S] [M], [E] [F] à verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat.
Elle actualise la dette locative à la somme de 13081,64 euros au 11/03/2024 et s’oppose à la demande reconventionnelle d’octrois de délais pour quitter les lieux et de délais de paiement.
[G] [I] née [W], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement, de voir :
- acter la validité du congé donné le 09/03/2023 et accepté le 23/03/2024 ;
- acter la restitution des clefs au bailleur le 23/04/2023 ;
- prononcer l’expulsion des occupants sans droit ni titre à savoir [S] [M] et [E] [F] à leurs torts exclusifs, les condamner au paiement de l’indemnité d’occupation ;
- débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS de sa demande de remboursement des fruits civils ;
- débouter la même de tout autre chef de demande à son égard ;
- condamner solidairement la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [S] [M] et [E] [F] à lui payer la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
[S] [M] et [E] [F], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions soutenues oralement, de voir :
- débouter la demanderesse de sa demande d’expulsion sans les condamner à une indemnité d’occupation au titre de leur bonne foi ;
- débouter la même de l’ensemble de ses demandes ;
- dire et juger qu’ils sont de bonne foi et occupent légitimement les lieux ;
- dire et juger qu’ils ont le droit au maintien dans les lieux ;
- à titre subsidiaire : dire et juger qu’ils disposeront d’un délai de suspension de la mesure d’expulsion d’un an et fixer l’indemnité d’occupation à 500 euros par mois ;
- en tout état de cause : débouter les autres parties de leurs demandes, accorder les plus larges délais de paiement, fixer l’indemnité d’immobilisation à 500 euros par mois au maximum, et condamner solidairement la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS et [G] [I] née [W] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 22/05/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation judiciaire du bail
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS et [G] [I] née [W] sollicitent le constat de la validité du congé délivré le 09/03/2023 par [G] [I] née [W], accepté le 23/03/2023 par la bailleresse à effet au 24/04/2023.
Le congé produit par les parties est régulier en la forme.
Par conséquent, il sera constaté la validité du congé délivré par [G] [I] née [W], et la résiliation du bail sera prononcée au 24/04/2023.
Sur l’expulsion
Depuis le 24/04/2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS n’a pu récupérer l’entière propriété de son bien. En effet, il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie prévu le 24/04/2023 n’a pu avoir lieu en raison de la présence dans les lieux de [S] [M] et [E] [F].
[G] [I] née [W] soutient avoir été empêchée par la bailleresse de rendre les clefs, et indique que les occupants ont changé la serrure, lui interdisant de restituer le bien dans des conditions normales.
Néanmoins, [G] [I] née [W] ne produit pour en justifier qu’une plainte déposée le 24/04/2023. Cette seule pièce, constituée de ses propres dires, n’est corroborée par aucun autre élément tel qu’une attestation de tiers ou encore un courrier de sa part envoyé à la bailleresse pour constater ces faits. La défenderesse ne conteste pas par ailleurs avoir fait entrer [S] [M] et [E] [F] dans son logement, qui sont donc occupants de son chef.
De leur côté, [S] [M] et [E] [F] soutiennent être de bonne foi, et avoir été trompés par [G] [I] née [W] qui leur a assuré être propriétaire des lieux et leur a loué le bien contre un paiement en espèce de 1100 euros par mois depuis 2019. Ils demandent à pouvoir bénéficier du contrat de bail.
Néanmoins, les conditions d’octroi d’un transfert du droit au bail prévu par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies. Aussi, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS n’a pas autorisé l’occupation des lieux par [S] [M] et [E] [F]. Ainsi, cette occupation constitue nécessairement un trouble manifestement illicite subi par la propriétaire des lieux, sans qu’il ne soit utile de rechercher la bonne ou mauvaise foi des occupants.
[G] [I] née [W], [S] [M], [E] [F] sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 24/04/2023 des lieux.
En conséquence, il convient, en l'absence de départ volontaire, d'ordonner l'expulsion de [G] [I] née [W] et de tous occupants de son chef, notamment [S] [M] et [E] [F], des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, l’octroi d’une indemnité d’occupation répondant aux objectifs poursuivis.
S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions, lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.
Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution
Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Le délai prévu au ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, [G] [I] née [W], [S] [M], [E] [F] ne sont pas entrés dans les lieux par voie de fait, manœuvres, menaces ou contraintes mais en vertu du contrat de bail dont bénéficiait [G] [I] née [W].
La demande sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux
En vertu des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, [S] [M] et [E] [F] sollicitent des délais supplémentaires pour quitter les lieux. Néanmoins, depuis février 2023 ils ne règlent aucune somme à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, alors même qu’ils ont eu connaissance de sa qualité de propriétaire légitime par la venue du commissaire de justice le 17/02/2023. Ils sollicitaient par ailleurs au cours de cette procédure le droit au bail, mais n’ont pour autant initié aucun paiement même partiel. Aussi, ils ne déposent aucune pièce sur une recherche active de logement.
Dans ces conditions, la condition de bonne volonté dans le respect des obligations n’est pas caractérisée, et la demande sera rejetée.
Il convient de relever que les défendeurs ont bénéficié d’un délai supplémentaire d’un an le temps de la procédure, et bénéficient du délai de deux mois suivants la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.
Sur l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
Compte tenu des circonstances et de la nature des lieux, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été payé si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les charges récupérables.
Compte tenu de l’absence de restitution effective des lieux par la remise des clefs, [G] [I] née [W], [S] [M], [E] [F] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme à compter du 24/04/2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.
Il n’y a pas lieu de majorer l’indemnité d’occupation, la demanderesse ne justifiant pas d’un préjudice excédant la perte du loyer et des charges.
Sur la demande d’octroi de délais de paiement
[S] [M] et [E] [F] sollicitent l’octroi de délais de paiement pour régler leur dette locative en vertu de l’article 1345-5 du code civil. Néanmoins, ils ne motivent pas leur demande. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS s’y oppose.
Elle sera ainsi rejetée.
Sur le remboursement des sommes issues de la sous-location illicite
Conformément à l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière soit immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement soit artificiellement ; ce droit s’appelle droit d’accession.
En application de l’article 547 du code civil, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession.
Il résulte de l’article 1103 du code civil que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l’article 1224 du même code, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.
En vertu de l'article 1728 du code civil, "le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d'user de la chose louée en bon père de famille (...), 2° de payer le prix du bail aux termes convenus".
L'article L442-3-5 du code de la construction et de l'habitation dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
En l’espèce, [S] [M] et [E] [F] déclarent avoir sous-loué le bien à [G] [I] née [W] à compter d’octobre 2019 jusqu’à mai 2023, date de la venue du commissaire de justice pour le constat et donc de leur connaissance de l’absence de droit de propriété de [G] [I] née [W], pour un loyer de 1100 euros par mois. Ils ont déclaré ces mêmes éléments le 17/02/2023 au commissaire de justice.
[G] [I] née [W] conteste ces dires, indiquant n’avoir perçu aucune somme d’argent et avoir quitté le logement suite à des violences conjugales.
Néanmoins, il ressort des relevés bancaires produits par [S] [M] et [E] [F] de février 2021 à décembre 2021 et de janvier 2023 à mars 2023 qu’un retrait en espèces de 1100 euros est effectué chaque mois entre le 6 et le 12 du mois. Ces retraits correspondent au montant déclaré au commissaire de justice et confirmé à l’audience. Le caractère régulier pendant de nombreux mois corrobore les dires de [S] [M] et [E] [F].
De son côté, [G] [I] née [W] ne produit aucun relevé de compte bancaire, qui aurait pourtant pu démontrer partiellement l’absence d’encaissement d’un loyer.
Compte tenu de ces éléments, les sommes perçues par [G] [I] née [W] au titre de la sous-location illicite de l’appartement, à hauteur de 1100 euros par mois d’octobre 2019 inclus à mars 2023 inclus, soit sur 41 mois, doivent revenir à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, propriétaire du bien.
En conséquence, [G] [I] née [W] sera condamnée à verser la somme de 44000 euros à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS au titre du remboursement des fruits civils indûment perçus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande au titre de la dette locative à l’encontre de [G] [I] née [W]
Il ressort du décompte produit par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS une dette de 13081,64 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 11/03/2024, échéance de février 2024 comprise.
[G] [I] née [W] sera condamnée à verser cette somme à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS au titre des charges, loyers et indemnités d’occupation impayés.
Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts qui courront à compter de la signification de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
Il y a lieu de condamner [G] [I] née [W] aux entiers dépens, conformément aux prévisions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 17/02/2023.
L’équité commande également de condamner [G] [I] née [W] à prendre en charge une partie des frais irrépétibles, toutefois, il convient de prendre en considération la situation économique respective des parties, et elle sera condamnée à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS et [G] [I] née [W] portant sur les locaux situés [Adresse 2], 2ème étage, à compter du 24/04/2023 en vertu du congé délivré par [G] [I] née [W] ;
CONSTATE l’occupation sans droit ni titre des lieux par [G] [I] née [W], [S] [M], [E] [F] depuis le 24/04/2023 ;
ORDONNE l'expulsion de [G] [I] née [W] et celle de tous occupants de son chef, notamment [S] [M], [E] [F], des lieux situés [Adresse 2], 2ème étage, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
REJETTE la demande d’astreinte ;
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE la demande reconventionnelle de [S] [M], [E] [F] d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant sera réglé conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE solidairement [G] [I] née [W], [S] [M], [E] [F] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuvi, outre les charges récupérables, à compter du 24/04/2023 inclus et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ;
REJETTE la demande reconventionnelle de [S] [M], [E] [F] d’octroi de délais de paiement ;
CONDAMNE [G] [I] née [W] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 13081,64 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 11/03/2024, échéance de février 2024 comprise ;
CONDAMNE [G] [I] née [W] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 44000 au titre du remboursement des fruits civils indument perçus d’octobre 2019 inclus à mars 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;
CONDAMNE [G] [I] née [W] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [G] [I] née [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 17/02/2023 ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours mois et an susdits.
La greffière La présidente
