TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 22/02217 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CV62X
N° MINUTE :
Assignation du :
26 Janvier 2022
JUGEMENT
rendu le 21 mai 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet JEAN CHARPENTIER-SOPAGI SA
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Stéphane BOKOBZA de la SELARL NEXT STEP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2416
DÉFENDERESSES
Madame [Y] [Z]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Maître Thomas MONTPELLIER de la SELARL ACCANTO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0025
S.A.S. FONCIERE FRANCE COMMERCE
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811
Décision du 21 mai 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/02217 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV62X
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé.
DÉBATS
A l’audience du 24 janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE
La société Foncière France Commerce est propriétaire des lots n°1, 46 et 49 dans l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par son syndic, le Cabinet Jean Charpentier-Sopagi SA.
Ces lots constituent respectivement une boutique du rez de chaussée avec jouissance du jardin derrière la cour n°2, un WC au rez de chaussée et une construction dans la cour au rez de chaussée.
Par contrat de bail dérogatoire au statut des baux commerciaux de 24 mois en date du 4 mars 2021, le lot n°49 a été loué à Mme [Y] [Z] exerçant une activité de coaching sportif sous l'enseigne le Lab Coaching.
Se plaignant des travaux d'installation d'un conduit dans la cour commune réalisés sans autorisation et de nuisances liées à l'activité de Mme [Z] dans un local sans affectation commerciale, le syndicat des copropriétaires a fait assigner par acte du 26 janvier 2022, la société Foncière France Commerce et Mme [Y] [Z] devant le tribunal de céans aux fins de prononcer la résiliation du bail liant la société Foncière France Commerce et Mme [Z] et à supprimer tout raccordement aux canalisations situées en dessous de la cour de l'immeuble.
Décision du 21 mai 2024
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Par conclusions en réplique n°2 notifiées par voie électronique le 24 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
" Vu les dispositions des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l'article 1341-1 et suivants du code civil,
Vu les dispositions applicables aux établissements recevant du public,
Vu les pièces produites au débat,
DECLARER recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] ;
DIRE ET JUGER que l'exploitation d'une activité au sein du lot n° 49, lequel n'a pas de destination commerciale, contrevient au règlement de copropriété de l'immeuble ;
EN CONSEQUENCE,
PRONONCER la résiliation du bail liant la société Foncière France Commerce à l'établissement Lab Coaching aux torts exclusifs du bailleur ;
ORDONNER l'expulsion de Mme [Y] [Z] et de l'établissement Lab Coaching ainsi que de tout occupant de son chef sous un mois à compter de la décision à intervenir ;
ASSORTIR cette expulsion d'une astreinte de 100,00 euros par jour de retard le mois de la décision signifiée et écoulé ;
CONDAMNER la société Foncière France Commerce et la société Lab Coaching et Mme [Y] [Z] à supprimer tout raccordement aux canalisations situées dans la cour de l'immeuble, canalisations privatives ;
ORDONNER la remise en état sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble ;
ASSORTIR cette condamnation d'une astreinte de 100,00 euros par jour de retard, un mois à compter de la décision à intervenir ;
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
DEBOUTER la société Foncière France Commerce de ses demandes, fins et conclusions dans la mesure ou la modification de la destination du lot N°49 porte atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires ;
DONNER acte à Mme [Y] [Z] de son acquiescement à la demande de résiliation du bail la liant à la société Foncière France Commerce ;
CONDAMNER in solidum les sociétés Foncière France Commerce et le Lab Coaching au paiement d'une somme de 3.500,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût des constats d'huissier opérés. "
Par conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 23 septembre 2022, la société Foncière France Commerce sollicite du tribunal de :
" Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article L.145-5 du code de commerce,
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,
Vu le règlement de copropriété,
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- DEBOUTER Mme [Y] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires et Mme [Z] à verser à la société Foncière France Commerce la somme de 4.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. "
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Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 1er août 2022, Mme [Z] demande au tribunal de :
" JUGER que la société Foncière France Commerce a commis un manquement rédhibitoire à ses obligations légales de délivrance et de garantie de libre jouissance du local pris à bail dérogatoire le 4 mars 2021 par Mme [Z] ;
En conséquence,
ORDONNER la résolution du contrat de bail dérogatoire signé le 4 mars 2021 aux torts exclusifs du bailleur, la société Foncière France Commerce dès sa signature où à la date de la délivrance de l'assignation par le syndicat des copropriétaires à Mme [Z] soit le 26 janvier 2022 ;
DIRE que compte tenu de la faute du bailleur celui-ci ne saurait prétendre à aucune restitution ou indemnisation ;
ACCORDER à Mme [Z] un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir pour pouvoir évacuer les lieux, afin que celle-ci dispose d'un délai suffisant pour trouver un autre local ;
CONDAMNER la société Foncière France Commerce à verser à Mme [Z] les sommes suivantes :
- remboursement du dépôt de garantie : 6.828,18 euros
- remboursement des frais d'agence : 7.800,00 euros
- remboursement des frais exposés par Mme [Z] pour aménager le local : 9.244,80 euros
- préjudice économique et moral lié à la recherche d'un nouveau local: 15.000,00 euros
- perte de chance de poursuivre l'activité au local sis [Adresse 3] :7.500,00 euros
- dommages-intérêts pour trouble de jouissance : 6.600,00 euros
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires dirigées contre Mme [Z] et dire n'y avoir lieu à solidarité, Mme [Z] étant victime de son bailleur ;
Subsidiairement,
CONDAMNER la société Foncière France Commerce à relever et garantir en principal, frais et accessoires, Mme [Y] [Z] de toutes condamnations prononcées, à quelle que titre que soit, qui résulterait de la décision à intervenir à l'égard du syndicat des copropriétaire ou de toute autre partie y compris au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la société Foncière France Commerce, ou tout succombant, à verser à Mme [Z] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires et la société Foncière France Commerce de toutes leurs demandes relatives aux dispositions à l'article 700 du code de procédure civile dirigées contre Mme [Z];
CONDAMNER la société Foncière France Commerce aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELARL ACCANTO AVOCATS (code de procédure civile, art. 699) ".
Il est renvoyé aux termes des conclusions susvisées pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui des prétentions des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2023. L'affaire a été plaidée à l'audience du 24 janvier 2024 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 23 avril 2024 prorogé au 21 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de " dire " et de " dire et juger "
Il sera préalablement rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n'emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Sur la demande principale aux fins de résiliation de bail
Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, " Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. "
L'article 9 de la même loi dispose que " chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ".
Il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l'activité de son choix à la condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble.
Le changement d'affectation d'un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n'est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
L'article 1341-1 du code civil dispose que " Lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ".
L'action oblique permet à un créancier d'exercer au nom de son débiteur des droits que ce dernier néglige de mettre en œuvre à l'encontre de ses propres débiteurs, offrant ainsi au créancier la possibilité de se substituer à son débiteur dans l'exercice de ces droits afin de préserver un droit de créance fragilisé par l'inertie de ce dernier.
Ainsi, en application de l'article 1341-1 précité, un syndicat de copropriétaires peut, en cas de carence du copropriétaire bailleur, exercer l'action oblique en résiliation du bail de son locataire dès lors que ce dernier contrevient aux obligations découlant du bail et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.
Le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a en effet le droit d'en exiger le respect par les autres.
Cette action n'est toutefois recevable qu'à la double condition, d'une part, que l'inertie du débiteur, copropriétaire bailleur, soit établie et, d'autre part, que cette inaction compromette les droits du créancier, le syndicat des copropriétaires.
La résiliation judiciaire d'un bail commercial n'est prononcée que si le manquement allégué présente une certaine gravité, apprécié souverainement par le juge du fond (Civ 3ème, 7 février 2019, n°17.13-443).
***
Au soutien de sa demande en résiliation de bail fondé sur l'action oblique, le syndicat des copropriétaires se prévaut d'atteintes à la destination des lots donnés à bail à Mme [Z]. Il affirme ainsi que :
- la jouissance du jardin, partie commune à jouissance privative, situé derrière le lot n°2 est attachée au lot n°1 de sorte que ce jardin ne peut être loué à une autre partie que celle occupant le lot n°1. Il explique de plus que le bail de Mme [Z] ne fait état que de la mise en location du lot n°49 et ne donne aucune jouissance de ce jardin ;
- le lot n°49 n'ayant pas d'affectation commerciale, ne peut recevoir du public en fond de cour. En effet, les locaux commerciaux de l'immeuble donnent sur rue et ne permettent pas aux clients d'accéder à la cour. L'activité commerciale exercée dans le lot n°49 contrevient alors au règlement de copropriété. Si le règlement de copropriété prévoit que les appartements doivent être occupés bourgeoisement ou commercialement par des artisans, l'activité de la société Lab Coaching ne saurait être qualifiée d'artisanale. En outre, le lot n°49 est désigné aux termes du règlement de copropriété comme étant une " construction dans la cour et jardin " et non comme étant une boutique et ne dispose pas d'un accès à l'eau. Le fait qu'elle soit située au rez de chaussée, ne suffit pas à lui donner une destination commerciale ;
- l'activité exercée par Mme [Z] prévoit l'accueil de public impliquant que soient respectées des règles de sécurité telles que l'installation de sorties de secours en cas d'incendie ou de danger lesquelles sont impossibles à mettre en œuvre compte tenu de la localisation en fond de cour ;
- l'activité commerciale de Mme [Z] implique les allers et venues d'une dizaine de clients par jour générant ainsi des nuisances ;
- le changement de destination d'un lot ne peut se faire que sur autorisation de l'assemblée générale ;
- l'exploitation commerciale du lot n°49 contrevient à la destination de l'immeuble en entrainant une surdensité d'occupants dans la cour et les parties communes incompatible avec le standing de l'immeuble.
Pour sa part, Mme [Z] sollicite la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur en se fondant sur l'article 1719 du code civil. Elle affirme que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme et de garantie de jouissance paisible et soutient que :
- la destination du lieu stipulée au bail est " enseignement de disciplines sportives et d'activités de loisirs " alors que le syndicat des copropriétaires affirme que le local n'a pas d'affectation commerciale ;
- le bailleur qui ne pouvait ignorer la destination de son local, lui a remis un règlement de copropriété incomplet ;
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- ce dernier lui a en outre donné l'autorisation d'aménager le jardin alors qu'il n'est pas rattaché au lot n°49 ;
- le défaut de conformité du local à la destination du lieu serait confirmé par l'absence d'accès à l'eau ;
- le bailleur n'a pas agi en toute bonne foi ce qui est attesté par sa proposition de signer un bail dérogatoire.
Elle précise sa position procédurale comme suit " Mme [Z] formule des demandes destinées à tirer les conséquences d'une décision qui serait favorable au demandeur et viendrait sanctionner le bailleur pour avoir mis en location le lot concerné au mépris du règlement de copropriété dont Mme [Z] n'a pas reçu une copie complète au moment de la signature du bail.
Si naturellement le tribunal déboutait intégralement le syndicat des copropriétaires de ses demandes, alors les demandes de Mme [Z] seraient sans objet, si ce n'est celles au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est cependant souligné que si le raccordement à l'eau du local était jugé impossible, alors l'activité exercée par Mme [Z] le serait tout autant ce qui justifierait par conséquent les demandes qu'elle forme au titre de la résiliation du bail "
Elle précise que si le raccordement à l'eau du local était jugé impossible elle maintiendrait sa demande de résiliation, ne pouvant continuer à exercer dans le local. "
En conséquence, elle sollicite la résiliation depuis son origine soit au 4 mars 2021 ainsi qu'un délai de deux mois afin de trouver un autre lieu pour exercer son activité.
En défense, la société Foncière France Commerce conclut au débouté en soutenant que :
- en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, l'interdiction d'une activité commerciale ne peut résulter que d'une atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, ce que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas s'agissant du lot n°49 ;
- le règlement de copropriété prévoit une destination mixte de l'immeuble et n'interdit pas d'exploitation commerciale du lot n°49, lequel désigné comme une construction, n'est affecté ni à un usage d'habitation ni à un usage commercial ;
- les nuisances prétendument générées par les allers et venues des clients de sa locataire ne sont pas établies, cette dernière ne recevant pas plus de dix clients par jour dans le cadre de séances individuelles ;
- le jardin partie commune n'étant accessible que par les lots n°1 et 49 lui appartenant tout deux, elle était libre de laisser sa locataire du lot n°49 en jouir, cet usage ne portant pas atteinte à la partie commune à jouissance privative.
Sur ce,
Aux termes du règlement de copropriété, le lot n°1 de la société Foncière France Commerce est désigné comme suit :
" lot n°1 : rez de chaussée : 1ère boutique à droite de la porte d'entrée, avec arrière-boutique et cuisine et jouissance du jardin sis derrière la cour du lot n°2 et de la partie commune de l'immeuble. Ledit jardin d'une superficie d'environ 35m². Droit de construire dans ce jardin un ou plusieurs bâtiments de même nature et de même hauteur maximum que les ateliers contigus, lots n°6 et 7.
Droit aux WC commun de la cour
Et cave au sous-sol portant le n°1 ".
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En outre, son article 2, p. 10, stipule que " 4° - Les appartements et leurs dépendances pourront être occupés et habités bourgeoisement et commercialement par des artisans à l'exclusion de toutes professions nuisibles à la bonne tenue de l'immeuble, soit par leur bruit, odeurs ou incommodités notoires, et par des personnes honorables et de très bonnes mœurs, qui ne devront rien faire, ni laisser faire par leur personnel ou autres personnes habitant les locaux qui puisse nuire à la bonne tenue de l'immeuble. […]
En ce qui concerne les dentistes, les médecins spécialisés et les médecins radiologues, ils ne devront apposer aucune inscription aux fenêtres et balcons avant l'autorisation écrite du syndic ".
Par acte modificatif de l'état descriptif de division du 27 décembre 2018, le lot n°49 a été créée et est désigné comme suit " Au rez- de chaussée dans la cour, porte en face à droite en sortant du hall de l'immeuble, une construction d'un niveau rez de chaussée, composée d'une pièce et les dix/mille cinquante-deuxième (10/1.052e) des parties communes générales ".
Il convient de rappeler que les restrictions aux droits des copropriétaires prévues au règlement de copropriété doivent s'analyser de manière stricte et être justifiées par la destination de l'immeuble.
Ainsi, il résulte du règlement de copropriété que l'immeuble comporte à son rez de chaussée des boutiques à usage commercial. En outre, les appartements dans les étages peuvent également accueillir des activités commerciales exercées par des artisans et des professions libérales sans restriction particulière hormis les activités générant les nuisances liées aux bruits, aux odeurs et aux incommodités notoires. Par conséquent, il y a lieu de constater qu'aucune activité commerciale n'est interdite dans les lots situés au rez de chaussée et partant dans le lot n°49 litigieux.
Alors que le syndicat des copropriétaires soutient que les règles de sécurité inhérentes à l'accueil du public ne sont pas respectées, ce défaut à le supposer établi ne peut suffire à lui interdire toute activité commerciale dans le local, étant rappelé qu'il appartient au copropriétaire tenu par une obligation de délivrance conforme à l'égard de son locataire d'adapter son local aux besoins d'une activité commerciale.
En outre, il n'est pas contesté par les parties que l'activité exercée par Mme [Z] consiste en des prestations de coaching sportif sur une base individuelle générant la venue d'une dizaine de personnes par jour, ce qui demeure comparable aux activités commercialement exercées par des artisans ou des professions libérales dans les étages et pour lesquelles, il n'est pas justifié de la conformité aux règles de sécurité susvisées.
Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires soutient que le changement de destination du lot litigieux nécessite l'autorisation de l'assemblée générale, il n'est pas justifié que le local ait eu précédemment un usage autre que son actuel usage commercial ni que cet usage soit contraire à la destination de l'immeuble.
En effet, comme évoqué précédemment la visite d'une dizaine de clients par jour dans la cour de l'immeuble est comparable en densité et en nuisances à l'exercice d'une profession libérale dans les étages de sorte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une atteinte à la destination de l'immeuble. A l'exception des allers et venues quotidiens des clients de Mme [Z] dont il n'est pas démontré qu'elles excéderaient les inconvénients normaux de voisinage, il ne justifie ni n'allègue de nuisances susceptibles de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
De plus, le syndicat des copropriétaires se fonde sur une violation du règlement de copropriété en ce que la société Foncière France Commerce aurait loué le jardin partie commune rattachée au lot n°1 à Mme [Z], locataire du lot n°49. Cependant, s'il est exact que la partie commune à jouissance privative litigieuse ne peut être vendue ou louée à un tiers séparément du lot n°1, il apparaît que le bail liant la société Foncière France Commerce et sa locataire ne vise que le lot n°49 au titre du local loué de sorte que la jouissance du jardin litigieux s'analyse non comme une location mais une tolérance du bailleur. Dès lors, le contrat de bail n'évoquant pas ce jardin, la résiliation ne peut être fondée sur l'usage consenti à Mme [Z] par son bailleur de ce jardin.
Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à obtenir la résiliation du bail liant la société Foncière France Commerce à Mme [Z] et l'expulsion sous astreinte de cette dernière.
Sur la demande de suppression du tuyau en PVC
Aux termes de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Le raccordement à un réseau commun de l'immeuble nécessite en principe une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2007, n° 06-11.947 ; 12 mai 2016, n° 15-12.433). S'agissant de la détermination de la nature des travaux affectant les parties communes, il est constant que les travaux d'installation d'un conduit, qui rendent nécessaire le percement de parties communes, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 11 février 1975, n° 73-13.337, publié au bulletin).
Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l'assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d'origine, dès lors qu'elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297).
***
Le syndicat des copropriétaires qui sollicite la condamnation de la société Foncière France Commerce et de Mme [Z] à supprimer sous astreinte le tuyau en PVC alimentant en eau le lot n°49 fait valoir que ce tuyau a été raccordé sans autorisation sur les canalisations parties communes et a généré des nuisances entre octobre et décembre 2021 requérant l'intervention de plombiers. Ce tuyau empêche en outre l'ouverture d'une porte du bâtiment situé à droite dans la cour.
Mme [Z] demande à ce que la solidarité soit écartée et de mettre à la charge du seul bailleur les condamnations sollicitées par le syndicat des copropriétaires. En tout état de cause, elle sollicite la garantie de son bailleur en raison de son comportement. Elle fait valoir de plus qu'elle a nettoyé le jardin pour le rendre plus accueillant, qu'elle n'a pas provoqué de trouble anormal de voisinage ou dans la copropriété.
La société Foncière France Commerce conclut au débouté en arguant du mal fondé des demandes du syndicat des copropriétaires rendant sans objet la demande en garantie de Mme [Z].
Sur ce,
Aux termes du règlement de copropriété, sont parties communes, les canalisations de toutes sortes, sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur de chaque appartement ou local en dépendant et affectées à l'usage exclusif desdits appartements.
Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 16 juillet 2021 qu'a été constaté " un tuyau en PVC raccordé en partie basse au réseau courant situé à l'arrière du bâtiment sur rue. Ledit tuyau longe le bâtiment, situé à droite dans la cour, qui est pourvu d'une porte sur cour dont l'usage est empêché par le tuyau installé devant l'ouverture de celle-ci. Le tuyau se prolonge et vient piquer dans le bâtiment identifié par le numéro de lot quarante-neuf du règlement de copropriété. "
La société Foncière France Commerce ne conteste pas avoir posé ce tuyau en PVC. Les courriels versés par Mme [Z] et échangés avec l'agence immobilière font état de l'accord de la société bailleresse quant à l'installation d'une douche et d'un WC dans le lot n°49.
Il est ainsi établi que la société Foncière France Commerce a fait poser, sans autorisation un tuyau en PVC piqué sur une canalisation commune lequel empêche l'ouverture de la porte du bâtiment situé à droite de la cour.
Si le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de Mme [Z], cette demande ne peut prospérer puisque d'une part, l'obligation de solliciter l'autorisation de travaux incombe à la société Foncière France Commerce en sa qualité de propriétaire des lieux et d'autre part, il n'est pas démontré que Mme [Z] ait concouru aux travaux de raccordement.
Enfin, le syndicat des copropriétaires ne prouve pas que la société Foncière France Commerce serait l'auteur d'autres ouvrages illicites qui justifieraient sa condamnation " à supprimer tout raccordement aux canalisations situées dans la cour de l'immeuble, canalisations privatives ". Par conséquent, la condamnation de cette dernière sera limitée à la suppression de ce tuyau en PVC, seul ouvrage attesté par les deux constats d'huissier.
Dans ces conditions, la société Foncière France Commerce sera condamnée à supprimer le tuyau en PVC situé dans la cour de l'immeuble et raccordé à la canalisation commune et de remettre les lieux en état sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement.
Sur la demande reconventionnelle de résiliation du bail formée par Mme [Z]
L'article 1719 du code civil prévoit que " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. "
***
Mme [Z] sollicite la résiliation du bail commercial, aux motifs du non respect par le bailleur de ses obligations, concernant le lot n°49 ainsi que le bénéfice des dommages et intérêts en réparation des préjudices suivants :
- le trouble de jouissance équivalent à six mois de loyer soit 6.600 euros. Ce trouble est caractérisé par la situation de conflit qu'elle doit gérer du fait du comportement de son bailleur. En outre, l'installation du tableau électrique dans les locaux d'une agence immobilière l'a empêchée de jouir normalement de son local ;
- la perte de chance de toute prolongation de l'exploitation du local évalué à six mois de loyer soit 6.600 euros. En effet, en dépit de la signature d'un bail dérogatoire de 24 mois sans droit au renouvellement, elle pouvait espérer se maintenir dans les lieux à l'issue du bail ;
- le remboursement des frais exposés : le dépôt de garantie révisé de 6.828,18 euros TTC et les frais d'agence de 7.800 euros TTC ;
- le préjudice économique de 15.000 euros correspondant au montant qu'elle devra engager pour louer un nouveau local et qui englobe le temps de recherche du local, les frais d'agence, les frais de dépôt de garantie et les frais de communication auprès de sa clientèle.
En défense, la société Foncière France Commerce demande le rejet et rétorque que :
- elle a respecté son obligation de délivrance conforme puisque le lot n°49 peut être affecté à un usage commercial ;
- le règlement de copropriété qu'elle a remis à sa locataire n'était pas incomplet puisque le lot n°49 n'existait pas ; la création de ce lot résultait d'une partie commune et a fait l'objet d'un modificatif en 2018;
- sa locataire ne démontre pas l'existence d'une faute lui ayant causé un préjudice réel, direct et certain ;
- son préjudice au titre d'une perte de chance est hypothétique puisque le bail précaire avait été conclu pour une durée limitée de 24 mois et que la locataire n'a pas manifesté son souhait de reconduire le bail ; de plus, le préjudice n'est ni justifié dans son principe ni dans son quantum;
- le remboursement des frais sollicités par Mme [Z] est injustifié dans la mesure où elle continue d'exercer son activité ; s'agissant de sa demande au titre du remboursement du dépôt de garantie, celui-ci lui sera restitué de lors de la libération des lieux ; quant à ses frais d'aménagement, ils correspondent à l'achat de matériels sportifs, de meubles, d'électroménagers, de matériels d'entretien lesquels ne peuvent imputés au propriétaire bailleur ;
- son préjudice économique n'est pas davantage justifié puisque Mme [Z] devait, en toute hypothèse, quitter les lieux à l'issue des 24 mois et rechercher un autre local.
Sur ce,
Il convient de préciser que la demande de résiliation du bail formée par le syndicat des copropriétaires ayant été rejetée, la demande de résiliation de bail aux torts exclusifs du bailleur formée par Mme [Z] ne pourra être examinée qu'à l'aune de la suppression du raccordement à l'eau conformément à sa position procédurale exposée supra.
Aux termes du bail dérogatoire au statut des baux commerciaux conclu le 4 mars 2021, les locaux désignés comme suit " une boutique au rez de chaussée représentant le lot n°49 du règlement de copropriété " ont été mis en location pour un loyer annuel hors taxe et hors charges de 13.200 euros. En outre, il est stipulé qu'au titre de ses obligations, le bailleur s'engage à respecter les obligations qui lui incombent en vertu des dispositions du droit commun.
Bien que la société Foncière France Commerce ait été condamnée à supprimer le tuyau en PVC piqué sur une canalisation commune sans autorisation, il n'est pas établi par les pièces produites au débat que ce tuyau correspond à une canalisation d'eau et que sa suppression est susceptible de priver le local loué de l'accès à l'eau et ainsi d'entraîner un manquement à son obligation de délivrance conforme.
En effet, les procès-verbaux de constats d'huissier versés qui exposent le trajet du tuyau litigieux, ne donnent aucune précision sur la fonction de ce tuyau et ni sur son usage. Si le constat d'huissier du 25 mars 2021 décrit le tuyau comme un ouvrage d'aspect récent et précise qu'il s'insère dans une descente d'eau déjà existante, aucun élément technique ne permet d'affirmer que ce tuyau alimente le lot n°49 en eau ni qu'il soit encore utilisé. En outre, Mme [Z] sollicite une résiliation avec effet au 4 mars 2021, date de la conclusion du contrat. Or, elle ne verse aucun élément permettant d'établir la date d'installation de ce tuyau de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer si ce prétendu manquement était antérieur à la signature du bail.
Dès lors, il n'est pas établi que cette condamnation entrainera pour Mme [Z] une impossibilité totale d'exercer son activité commerciale. Par conséquent, sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs n'est pas justifiée en l'état et doit être rejetée.
Enfin, s'agissant de ses demandes indemnitaires, si Mme [Z] évoque un incident en février 2022 au cours duquel l'électricité aurait disjoncté la contraignant à attendre le lendemain matin pour réenclencher l'électricité dans son local du fait de la localisation du tableau électrique dans les bureaux de l'agence immobilière, elle ne produit aucune pièce attestant de l'existence ni du quantum de son préjudice. Par ailleurs, le surplus de ses demandes de dommages et intérêts ne pourra être accueilli compte tenu du sens de la décision. Par conséquent, elle sera déboutée de l'ensemble de ses demandes indemnitaires.
Sur les autres demandes
La société Foncière France Commerce, partie succombante, sera condamnée aux dépens.
Compte tenu du sens de la decision, il convient de débouter l'ensemble des parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procedure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
Enfin, les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens ainsi que de leurs autres demandes.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la société Foncière France Commerce à supprimer le tuyau en PVC raccordé à la canalisation commune de la cour de l'immeuble sis [Adresse 3] et de remettre les lieux en état sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT que l'astreinte provisoire ci-dessus prononcée sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic du surplus de ses demandes ;
DEBOUTE Mme [Y] [Z] de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la société Foncière France Commerce aux entiers dépens ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives en application de l'article 700 du code de procedure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 21 mai 2024.
Le GreffierLe Président
