TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T] [M],
Monsieur [G] [H] [Z],
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Eric BENJAMIN
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/00119 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3WGS
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 16 mai 2024
DEMANDERESSE
Madame [J] [W] veuve [P],
[Adresse 2]
représentée par Me Eric BENJAMIN, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [T] [M],
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Monsieur [G] [H] [Z],
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 mai 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée d’Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 16 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00119 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3WGS
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 20 septembre 2020, Mme [J] [W] veuve [P] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [M] sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 719 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.
Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [G] [H] [Z].
Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un premier commandement de payer la somme principale de 1771.83 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 25 avril 2023.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [M] le 17 avril 2023.
Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un second commandement de payer la somme principale de 1629,53 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 3 octobre 2023.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [M] le 20 septembre 2023.
Par assignations des 4 et 6 décembre 2023, Mme [J] [W] veuve [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [M] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [G] [H] [Z] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer (soit 774.18 euros) et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
−2108,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023, avec intérêts à compter des appels d’échéance et avec anatocisme,
−1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il y est précisé que M. a démissionné de son emploi de serveur et qu’il perçoit le RSA, qu’il a des problèmes de santé importants, qu’il doit envisager une demande de logement social, un dossier de surendettement et le dépôt d’un dossier MDPH, qu’il doit maintenir un accompagnement social afin de poursuivre les nombreuses démarches engagées qui lui permettront de trouver des solutions adaptées à sa situation actuelle.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 9 février 2024, Mme [J] [W] veuve [P] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 février 2024, s'élève désormais à 2512,26 euros. Mme [J] [W] veuve [P] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [T] [M] et M. [G] [H] [Z] ne sont ni présents ni représentés.
Mme [J] [W] veuve [P] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
Mme [J] [W] veuve [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 19 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1629,53 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2023.
Si le paiement du loyer courant est intervenu avant l’audience, en partie par la Caf et en partie par le locataire, il apparaît que M. [T] [M] ne sera pas en capacité, au regard de ses revenus et de ses charges tels que détaillés dans le diagnostic social et financier, de régler la dette locative en plus du loyer courant. Il n’y a donc pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [J] [W] veuve [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [T] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, Mme [J] [W] veuve [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 février 2024, M. [T] [M] lui devait la somme de 1698.98 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance de février 2024 incluse.
Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.
Par application de l’article 1231-6 du code civil, la somme due portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation le 6 décembre 2023.
Par application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 774,18 euros outre la provision sur charges.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J] [W] veuve [P] ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [T] [M] et M. [G] [H] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de Mme [J] [W] veuve [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 septembre 2020 entre Mme [J] [W] veuve [P], d’une part, et M. [T] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 20 novembre 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [T] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [T] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 774,18 euros (sept cent soixante-quatorze euros et dix-huit centimes) par mois outre les charges,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [T] [M] solidairement avec M. [G] [H] [Z], à payer à Mme [J] [W] veuve [P] la somme de 1698,98 euros (mille six cent quatre-vingt-dix-huit euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyer, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 7 février 2024, qui portera intérêt au taux légal à compter du 6 décembre 2023,
DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [T] [M], in solidum avec M. [G] [H] [Z], à payer à Mme [J] [W] veuve [P] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [T] [M], in solidum avec M. [G] [H] [Z], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer des 14 avril et 19 septembre 2023 et celui des assignations du 6 décembre 2023.
La greffière Le juge des contentieux de la protection
