TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 03/05/2024
à : Monsieur [X] [E]
Madame [O] [E]
Copie exécutoire délivrée
le : 03/05/2024
à : Maitre Johanna TAHAR
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/04063
N° Portalis 352J-W-B7I-C4TUV
N° MINUTE : 1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 mai 2024
DEMANDERESSE
La S.C.I. LES CASES ECUREUIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maitre Johanna TAHAR, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #L0154
DÉFENDEURS
Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [O] [E], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 17 mai 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04063 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TUV
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2001 à effet au 1er février 2022, la SCI LES CASES ÉCUREUIL a donné à bail à Monsieur [X] [E] et à Madame [H] [B], ép. [E] un appartement de trois pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1] pour une durée de 06 ans.
Madame [H] [B] a donné congé le 02 mars 2004 et a ainsi quitté les lieux que Monsieur [X] [E] occupe désormais avec Madame [O] [T] épouse [E] et co-titulaire du bail.
La SCI LES CASES ÉCUREUIL a entrepris des travaux au sein de l'immeuble il y a plusieurs mois et les curages réalisés dans les appartements situés au-dessous et au-dessus de celui pris à bail par les époux [E] ont révélé la nécessité de procéder à étaiement des planchers de manière urgente et à l'évacuation des locataires durant le temps de l'intervention, selon les rapports de l’ingénieur d'étude structures et de l'architecte respectivement en date des 11 mars 2024 et 27 mars 2024.
Les époux [E] se sont donc vus proposer une solution de relogement provisoire dans un appartement en face du leur, par courrier du 28 mars 2024. Ils n'ont pas déféré à cette proposition en dépit des relances en date du 02 avril 2024 et du courriel adressé par le gestionnaire, la société MONTFORT & SON.
C'est ainsi que la SCI LES CASES ÉCUREUIL a été autorisée, par ordonnance du 09 avril 2024, à faire assigner par acte de commissaire de justice les époux [E] à heure indiquée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé avant le 11 avril 2024 pour l'audience du 16 avril 2024, aux fins de :
les condamner à déménager sous astreinte de 500 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir,ordonner, à défaut de déménagement sous cinq jours, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, avec l’assistance de la force public et d'un serrurier s'il y a lieu, sous astreinte de 500 euros par jour,condamner solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [O] [E] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [O] [E] aux dépens en ce compris le cout de la signification de l'assignation et de la présente décision.
La SCI LES CASES ÉCUREUIL, expose, au soutien de ses prétentions, qu'il lui appartient, en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de réaliser de manière urgente des travaux dans l'appartement pris à bail par les époux [E] au risque de porter atteinte à la sécurité physique des occupants puisqu'il a été relevé un affaissement de 18 centimètres du plancher haut de l’appartement du dessous et supérieur à 10 centimètres du plancher bas de l’appartement du dessus avec, au centre de la pièce, un affaissement de 30 centimètres, alors que la déformation maximale autorisée est de 1,5 cm et que ces travaux s'avèrent également nécessaire au maintien en l'état de l'immeuble dans son ensemble.
Lors de l'audience du 16 avril 2024, seule la SCI LES CASES ÉCUREUIL, représentée par son conseil, a comparu. La décision a été mise en délibéré au 22 avril 2024 mais la réouverture des débats a ensuite été ordonnée en raison de la réception d'un courriel adressé le matin même par Monsieur [X] [E] qui sollicitait un renvoi expliquant avoir pris connaissance la veille de sa convocation et avoir été dans l’impossibilité de se présenter.
Lors de l'audience du 24 avril 2024, la SCI LES CASES ÉCUREUIL, représentée par son conseil a maintenu les demandes formées dans son assignation.
Monsieur [X] [E] et Madame [O] [E] n'ont pas comparu.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 mai 2024 puis avancé au 07 mai 2024.
MOTIFS
Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de déménagement sous astreinte
En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
L'article 835 du même code dispose « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Il sera précisé que le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains définit le logement décent comme un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
En vertu de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.
En cas d'inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail ou en responsabilité et être condamné au paiement de dommages et intérêts et/ou à la réalisation de travaux.
En l’espèce, la SCI LES CASES ÉCUREUIL produit un rapport d’ingénieur d’étude en date du 11 mars 2024 faisant état, à la suite de travaux de curage des revêtements et faux plafonds aux 1er et au 3ème étage de l'immeuble où se situe l'appartement des époux [E], d’un affaissement significatif du plancher supérieur du 1er étage, précisant que la flèche des solives dépasse plusieurs dizaines de centimètres à certains endroits, et ajoutant qu’actuellement, le plancher supérieur du 1er étage est sécurisé et supporté par deux fils d’étais. Ce même rapport indique que la déformation du 3ème étage est moins prononcée mais également moins visible, et que l’affaissement de la surface du plancher dépasse 10 centimètres.
Le rapport ajoute que l’état très dégradé des planchers représente un risque pour les utilisateurs et doit être traité sans délai d’une part ; d’autre part, il est recommandé de suspendre les travaux de finition au 3ème étage, d’étayer le plancher haut de l’appartement occupé par les époux [E], d’évacuer le matériel entreposé dans cette zone, et de sécuriser le plancher bas du 3ème étage avec des étais appropriés.
Un second rapport du 27 mars 2024, réalisé par un architecte, confirme l’affaissement des planchers, relevant un affaissement de 30 centimètres du plancher au sol au centre la pièce au 3ème étage, et de 18 centimètres au centre de la pièce au plafond du 1er étage. Il indique qu’il est urgent de procéder à un étaiement du plancher haut du 2ème étage et de prévoir l’évacuation des locataires, tout en précisant n’avoir constaté aucun mouvement au 1er étage, ni au 3ème étage.
Dès lors, le caractère d'urgence de la situation est avéré de même que la preuve d'un dommage imminent est rapportée.
Or la SCI LES CASES ÉCUREUIL justifie avoir adressé, par l'intermédiaire de son conseil, un courrier en recommandé (non réceptionné par les locataires), le 28 mars 2024, aux termes duquel elle leur demande de quitter les lieux le temps de la mise en œuvre des travaux liés à la pose et au maintien d’étais dans leur appartement, et leur propose de se reloger dans un appartement situé face au leur.
Elle justifie avoir transmis ces éléments également par courriel à Monsieur [X] [E] le jour-même, et l’avoir relancé le 2 avril 2024 par courriel.
Décision du 17 mai 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04063 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TUV
Dans sa réponse du 2 avril 2024, Monsieur [X] [E] soutient ne pas avoir reçu le courriel du 28 mars 2024, ne pas avoir été prévenu de l’urgence par le bailleur, ni par le mandataire, ni par l’architecte, et relève qu’il avait lui-même signalé l’incident. Il n’est en revanche pas fait état de sa réponse au dernier courriel du conseil du bailleur du 2 avril 2024, ni à la relance par le mandataire du bailleur le 2 avril 2024 également.
En outre, ni Monsieur [X] [E] ni Madame [O] [E] ne se sont présentés à l'audience du 16 avril 2024 et, alors que Monsieur [X] [E] s'était manifesté pour solliciter le renvoi de l'affaire, il ne s'est pas plus présenté le 24 avril 2024.
Les époux [E] semblent ainsi opposer une résistance à leur déménagement dont la preuve de la nécessité et de l'urgence est néanmoins rapportée et alors même qu'une solution de relogement temporaire leur a été proposée.
Il convient, dans ces conditions, d'ordonner leur déménagement dans un délai de 15 jours et de dire qu'à l'issue de ce délai, une astreinte commencera à courir à hauteur de 500 euros par jour pendant un mois.
Sur la demande d'expulsion
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 déjà mentionné ainsi que l'article 1724 du code civil font obligation au locataire de permettre l'accès aux lieux loués, notamment pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués.
Il résulte de l’article 1224 du code civil que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En l'espèce, Monsieur [X] [E] et Madame [O] [E] sont titulaires d'un bail d'habitation depuis le 1er février 2002. Ils ne sont donc pas occupants sans droit ni titre. Par ailleurs, aucune clause résolutoire ne prévoit la résiliation du bail en cas de non-respect de leurs obligations de laisser exécuter des travaux.
Ainsi, leur expulsion ne saurait être prononcée qu'après prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquement suffisamment grave à leurs obligations contractuelles.
Or le juge des référés, en tant que juge de l'évidence n'a pas compétence pour apprécier l'étendue des manquements par les locataires à leurs obligations et partant, ne peut prononcer la résiliation judiciaire du bail.
Dans ces conditions, la demande tendant au prononcé de l'expulsion de Monsieur [X] [E] et de Madame [O] [E] ne saurait prospérer en référé. La SCI LES CASES ÉCUREUIL en sera donc déboutée et il lui appartiendra, en cas de non-respect des dispositions de la présente ordonnance, de saisir le juge du fond pour former une demande en résiliation judiciaire du bail et en expulsion, le cas échéant.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [X] [E] et Madame [O] [E], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l'instance, en ce compris le coût de la délivrance de l'assignation et de la signification de la présente décision.
Décision du 17 mai 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04063 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TUV
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES CASES ÉCUREUIL frais engagés par elle et non compris par les dépens. Les époux SCI LES CASES ÉCUREUIL seront donc également condamnés à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et le juge des référés ne peut l'écarter.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNONS Monsieur [X] [E] et Madame [O] [T], épouse [E] à déménager de leur appartement situé [Adresse 1], 2ème étage, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance jusqu'à la complète réalisation des travaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 16ème jour suivant la signification de la décision et ce pendant deux mois,
DISONS n'y avoir lieu à référé concernant la demande d'expulsion formée par la SCI LES CASES ÉCUREUIL et par conséquent, l'en DÉBOUTONS,
CONDAMNONS Monsieur [X] [E] et Madame [O] [T], épouse [E] in solidum à verser à la SCI LES CASES ÉCUREUIL la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Monsieur [X] [E] et Madame [O] [T], épouse [E] in solidum aux dépens,
RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.
LA GREFFIERELA JUGE
