TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/56160 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C2QJB
N° : 4-DB
Assignation du :
08 Août 2023
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 07 mai 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDEURS
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet CRAUNOT
[Adresse 2]
[Localité 4]
S.A. CABINET CRAUNOT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentés par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS - #C1260
DEFENDERESSES
S.A.S. FONCIA [Localité 6] EST
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparante et non constituée
S.A.S. SYNDIC EXPERTS FRANCE
Chez la Société FONCIA [Localité 6] EST
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparante et non constituée
DÉBATS
A l’audience du 26 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
La société SYNDIC EXPERTS France, représentée par son associé unique, la société FAIDHERBE COPROPRIETES, a été syndic de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 7].
Aux termes d’une assemblée générale du 5 juin 2023, le cabinet CRAUNOT a été désigné nouveau syndic de l’immeuble.
Par courriers des 12 juin, 5 et 13 juillet 2023, il a été sollicité de la société FONCIA [Localité 6] EST qu’elle communique les archives et documents de la copropriété.
Faisant valoir l’absence de transmission de tout document, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] et son syndic, le Cabinet CRAUNOT SA, ont, par exploit délivré le 8 août 2023, fait citer la société FONCIA [Localité 6] EST et la société SYNDIC EXPERTS FRANCE devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de :
- déclarer l’ordonnance opposable à la société SYNDIC EXPERTS,
- condamner la société FONCIA [Localité 6] EST à remettre au nouveau syndic de l’immeuble, sous astreinte de 400€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, l’ensemble des pièces et documents comptables, la trésorerie et les archives de la copropriété, ainsi que l’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat des copropriétaires après apurement et clôture et notamment :
* Partie Administrative
l Règlement de copropriété/ Modicatifs)
2 Etat Descriptif de Division
3 Plans
Diagnostics
4 Amiante
5 Plomb
6 Termites
7 D.T.G.
8 Feuille de présence incluant toutes les clés utilisées par lots
9 Liste des lots
10 Dossier Assemblée Générale
11 Cahier de Procès-verbaux
12 Dossier Assurance et Sinistres
13 Clés éventuelles 8. badges
14 Dossier Contrats assurances
15 Contrat d'entretien immeuble Ste de nettoyage
16 Contrat Compteurs d`eau
17 Dossier Courrier
18 Dossier Ordres de service
19 Dossiers Procédures
* Partie Comptable
Factures de l'immeuble
20 En attente de paiement
21 Payées exercice courant 2023
22 Exercice n-1 2022
23 Exercice n-2 2021
Relevé général de dépenses
24 Année en cours 2023
25 N-1 2022
26 N-2 2021
Grand Livre
27 Année en cours 2023
28 N-1 2022
29 N-2 2021
Annexes comptables
30 Courant
31 N-1
32 Budget prévisionnel
Balance générale de l'immeubIe détaillée + régularisation des charges année 2021 et 2022.
33.A La date de la remise des dossiers
34 N-1 2022
35 N-2 2021
Dossier compte Travaux
36 Courants
37 Soldés
38 Relevés bancaires du compte séparé
39 Relevés bancaires du compte travaux
40 Numéro immatriculation de l'immeuble et fiche synthétique
41 Chèque ou avis de virement de la trésorerie
42 Dossier de Mutations
43 Numéro l.C.S
44 Carnet d'entretien
- condamner la société FONCIA [Localité 6] EST à leur verser à chacun à titre provisionnel la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
A l’audience, les requérants ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Les défenderesses, bien que régulièrement citées, n’ont pas constitué avocat.
Par ordonnance du 8 novembre 2023, les débats ont fait l’objet d’une réouverture afin que les requérants justifient que la société FONCIA serait devenue le syndic de l’immeuble, en lieu et place de la société SYNDIC EXPERTS FRANCE.
A l’audience du 26 mars 2024, les requérants ont communiqué un certain nombre d’éléments, signifiés aux défenderesses non constituées.
Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, développé oralement.
SUR CE,
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevanle et bien fondée.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
“ En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.”
L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.
En l’espèce, il résulte des éléments communiqués par les requérants, et notamment du procès-verbal des décisions de l’associé unique du 4 janvier 2021 de la société FAIDHERBE COPROPRIETES que la société FONCIA [Localité 6] EST est devenue l’associée unique par suite de la cession de l’intégralité des droits sociaux de la société SYNDIC EXPERTS FRANCE à effet du 1er janvier 2021.
Par courrier électronique du 10 novembre 2023, la société FONCIA [Localité 6] EST a déclaré au notaire de l’un des copropriétaires “nous ne sommes plus syndic de cet immeuble”, de sorte qu’elle reconnaît l’avoir été, les appels de fonds étant en outre libellés au nom de la société FONCIA, ce qui justifie que les prétentions des requérants soient dirigées à son encontre.
La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.
En l’espèce, la société FONCIA [Localité 6] EST, non constituée, ne justifie pas en l’état avoir satisfait à son obligation de transmission conformément aux dispositions précitées.
Il convient donc de la condamner à remettre au nouveau syndic de l’immeuble l’ensemble des documents sollicités, et ce, sous astreinte, la défenderesse, non constituée, n’opposant aucune impossibilité particulière pouvant justifier le non-respect de son obligation.
Le préjudice résultant du défaut de transmission n’apparaît pas démontré avec l’évidence requise en référé, aucune difficulté particulière à l’exception des communications préalables à la vente d’un lot au mois de novembre 2023, sans que l’issue de la demande ne soit précisée, n’étant ni alléguée, ni démontrée. Dès lors, la provision sollicitée se heurte à une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
Il sera alloué au demandeur une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif. Il n’y a pas lieu de déclarer l’ordonnance opposable à la société SYNDIC EXPERT FRANCE, qui est déjà dans la cause.
PAR CES MOTIFS
Nous, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ,
Condamnons la société FONCIA [Localité 6] EST à communiquer au Cabinet CRAUNOT l’ensemble des pièces et documents comptables, la trésorerie et les archives de la copropriété, ainsi que l’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat des copropriétaires après apurement et clôture et notamment :
* Partie Administrative
l Règlement de copropriété/ Modicatifs)
2 Etat Descriptif de Division
3 Plans
Diagnostics
4 Amiante
5 Plomb
6 Termites
7 D.T.G.
8 Feuille de présence incluant toutes les clés utilisées par lots
9 Liste des lots
10 Dossier Assemblée Générale
11 Cahier de Procès-verbaux
12 Dossier Assurance et Sinistres
13 Clés éventuelles 8. badges
14 Dossier Contrats assurances
15 Contrat d'entretien immeuble Ste de nettoyage
16 Contrat Compteurs d`eau
17 Dossier Courrier
18 Dossier Ordres de service
19 Dossiers Procédures
* Partie Comptable
Factures de l'immeuble
20 En attente de paiement
21 Payées exercice courant 2023
22 Exercice n-1 2022
23 Exercice n-2 2021
Relevé général de dépenses
24 Année en cours 2023
25 N-1 2022
26 N-2 2021
Grand Livre
27 Année en cours 2023
28 N-1 2022
29 N-2 2021
Annexes comptables
30 Courant
31 N-1
32 Budget prévisionnel
Balance générale de l'immeubIe détaillée + régularisation des charges année 2021 et 2022.
33.A La date de la remise des dossiers
34 N-1 2022
35 N-2 2021
Dossier compte Travaux
36 Courants
37 Soldés
38 Relevés bancaires du compte séparé
39 Relevés bancaires du compte travaux
40 Numéro immatriculation de l'immeuble et fiche synthétique
41 Chèque ou avis de virement de la trésorerie
42 Dossier de Mutations
43 Numéro l.C.S
44 Carnet d'entretien
et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, sur une durée de trois mois ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons la société FONCIA [Localité 6] EST à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 7] et au Cabinet CRAUNOT, chacun, la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société FONCIA [Localité 6] EST aux dépens de l’instance ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 7 mai 2024.
Le Greffier,Le Président,
Anne-Sophie MORELAnne-Charlotte MEIGNAN
