TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître GUIZARD
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître GUERRIER
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 19/10168
N° Portalis 352J-W-B7D-CQTBR
N° MINUTE :
Assignation du :
02 Septembre 2019
JUGEMENT
rendu le 07 Mai 2024
DEMANDEUR
Monsieur [S] [U] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Aude GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0020
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, la société CABINET WARREN
4 place du 18 Juin 1940
[Localité 3]
représenté par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208
Décision du 07 Mai 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 19/10168 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQTBR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Lucie RAGOT, Greffière
DÉBATS
A l’audience du 08 Février 2024
tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2024.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété, actuellement administrée par son syndic, la société Foncia [Localité 2] Rive Gauche.
M. [S] [E] est propriétaire des lots n° 2, 26 et 36 de l'immeuble. Il est également nu-propriétaire des lots n° 16, 17, 19, 20, 22 et 23.
L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 20 juin 2019 a voté en faveur de la démolition d'un débarras situé au rez de chaussée à gauche en fond de cour, par résolutions n° 26 et 27.
Soutenant que le bâtiment dont la démolition a été votée est en réalité une partie privative du lot n° 2 lui appartenant et qu'il a voté contre les résolutions précitées, M. [E] a assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] par acte d'huissier de justice du 2 septembre 2019 afin d'obtenir l'annulation desdites résolutions.
*
Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 14 février 2023, M. [E] demande au tribunal, au visa des articles 2258 et suivants du code civil, de la loi du 10 juillet 1965 et son article 42, du décret du 17 mars 1967 et son article 13, de :
A titre principal
-juger que le cabanon (bâtiment 2) est une partie privative incluse dans le lot n° 2 lui appartenant ;
- subsidiairement, juger qu'il est devenu propriétaire dudit cabanon par l'effet de l'usucapion ;
- annuler les résolutions n° 26 et 27 votées lors de l'assemblée générale du 20 juin 2019 ayant autorisé la démolition du cabanon (bâtiment 2) situé au fond de la cour de l'immeuble et ayant fixé la rémunération du syndic au titre du suivi des travaux ;
Subsidiairement
- annuler les résolutions n° 26 et 27 votées lors de l'assemblée générale du 20 juin 2019 du fait de la modification de l'ordre du jour de l'assemblée et à titre infiniment subsidiaire les annuler en raison du caractère imprécis de l'ordre du jour figurant dans la convocation adressée aux copropriétaires ;
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à voir juger que les bâtiments 2 et 3 sont des parties communes, déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande et en tout état de cause mal fondé en celle-ci ;
- juger que le cabanon (bâtiment 2), comme l'atelier vitré situé à gauche dans la cour (bâtiment 3) ou encore l'atelier au fond de la cour (bâtiment 1), sont des parties privatives inclues dans le lot n° 2 lui appartenant ;
En tout état de cause
- condamner le syndicat des copropriétaires défendeur à lui payer la somme de 13.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir sur ses seules demandes.
*
Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 27 février 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal, au visa des articles 2258 et suivants du code civil, de la loi du 10 juillet 1965, de :
- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;
- dire et juger que les bâtiments n° 2 (à savoir le cabanon situé entre les deux constructions de la cour, d'un côté le petit atelier vitré du lot 2 et de l'autre l'ancien hangar) et n° 3 (à savoir l'ancien hangar, construction située la plus à gauche de la cour) sont des parties communes de l'immeuble du syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;
- débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes ;
- condamner M. [E] à lui payer la somme de 12.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [E] aux entiers dépens ;
- maintenir l'exécution provisoire de droit.
*
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 4 septembre 2023 et l'affaire a été plaidée le 8 février 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes principales de M. [E]
A l'appui de ses demandes principales, M. [E] fait valoir que :
-le lot n° 2 dont il est propriétaire se compose de quatre pièces à usage d'habitation au rez de chaussée à droite dans la cour, d'un atelier à usage commercial situé à gauche dans la cour et de deux annexes en fond de cour imbriquées entre lesdits locaux ;
- le débarras situé en fond de cour à gauche n'est pas une partie commune et a toujours été utilisé de manière exclusive et privative par les propriétaires successifs du lot n° 2 ;
- il a voté contre les résolutions litigieuses ;
- le débarras dont la destruction a été votée est une partie privative incluse dans son lot ;
- le procès-verbal lui a été notifié le 9 juillet 2019 et le délai de contestation a été respecté ;
- auparavant, le syndicat des copropriétaires n'avait jamais revendiqué la propriété des deux bâtiments litigieux, notamment au cours de l'expertise initiée en 2016 dans le cadre d'un sinistre ;
- l'atelier à gauche dans la cour de 31 m2 était loué à des fins commerciales ;
- le petit atelier en fond de cour de 3,2 m2 n'est pas un local commercial, contient la chaudière et est relié à l'appartement, de sorte qu'il n'était pas nécessaire de le mentionner dans le règlement de copropriété ;
- le cabanon et le petit atelier sont visés dans le règlement de copropriété sous l'intitulé "constructions de cet atelier" ;
- en 1937, les constructions litigieuses existaient déjà et le cabanon était relié à l'atelier ;
- les constructions litigieuses ont été exclues du périmètre du ravalement en 2011 .
- le cabanon est alimenté en électricité par le compteur du lot n° 2 et ce lot est alimenté en chauffage par la chaudière situé dans le bâtiment n° 1 ;
- le cabanon et le petit atelier figurent dans la description du lot n° 2 dans la déclaration de succession de 2009 de Mme [R], ancienne propriétaire et dans le rapport de l'expert immobilier [F] et dans le certificat de mesurage ;
- lors de l'assemblée générale litigieuse, le syndic a émis des réserves sur la propriété du cabanon ;
- le cabanon a été utilisé pendant plus de 30 ans par les propriétaires successifs du lot n° 2 ;
- subsidiairement, il a acquis le cabanon par prescription acquisitive ;
- plusieurs témoins occupants de l'immeuble confirment le caractère privatif du cabanon ;
- il règle des impôts au titre des quatre bâtiments du lot n° 2 ;
- les désordres affectant le cabanon provenaient des parties communes ;
- l'assemblée générale n'avait pas compétence pour voter la démolition ;
- plusieurs points des résolutions litigieuses n'étaient pas prévus dans la convocation (le prix des travaux notamment, les honoraires du syndic) et l'ordre du jour a donc été modifié en violation de l'article 13 du décret de 1967 ;
- les causes de nullité des résolutions litigieuses ont été reconnues par le syndicat lui-même du fait de l'inscription à l'ordre du jour de la dernière assemblée générale d'une résolution visant à annuler les résolutions litigieuses ;
- les résolutions litigieuses étaient imprécises ;
- sur les demandes reconventionnelles, elles sont irrecevables faute de lien suffisant avec l'instance ;
- le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'autorisation d'agir pour former les demandes reconventionnelles ;
- le bâtiment 3 est sa propriété par titre ou par prescription acquisitive.
En défense, le syndicat des copropriétaires défendeur fait valoir que :
- il y a 3 constructions dans la cour de l'immeuble : un petit atelier de 4 m2 qui communique avec l'appartement du lot n° 2, un cabanon en bois de 3 m2 appelé débarras lors de l'assemblée générale du 20 juin 2019 et une construction en bois de 30 m2 ;
- les 3 bâtiments sont distincts, ont des hauteurs de toitures différentes et ne communiquent pas entre eux ;
- l'expert désigné lors d'un litige entre M. [E] et son locataire du lot n° 2 a constaté la dangerosité des installations gaz et électricité et la nécessité de travaux de reconstruction ;
- la démarche de M. [P], à l'origine des résolutions contestées, est la dangerosité de la situation actuelle pour les occupants de l'immeuble ;
- M. [E] souhaite s'approprier les bâtiments cabanon et ancien hangar ;
- les deux bâtiments litigieux ne sont pas visés dans la description du lot n° 2 et sont donc par défaut des parties communes ;
- l'assiette des baux successifs concernant le lot n° 2 n'inclut aucun autre bâtiment que le n° 1 ;
- M. [E] a reconnu ne pas avoir de titre pour les bâtiments 2 et 3 ;
- les tantièmes du règlement de copropriété sont cohérents avec la description du lot n° 2 (appartement et bâtiment 1) et non avec celle revendiquée par le demandeur ;
- le cabanon n'est pas relié avec les autres locaux ;
- le règlement de copropriété n'indique pas que l'atelier vitré comporte plusieurs bâtiments ;
- les projets anciens de travaux ne démontrent rien s'agissant des bâtiments litigieux ;
- les conditions de l'usucapion ne sont pas réunies ;
- le bail donné à M. [T], ancien locataire du lot n° 2, ne mentionne pas les bâtiments litigieux ;
- le bâtiment 2 cabanon était ouvert et accessible par tous les occupants de l'immeuble ;
- lors d'un dégât des eaux en 2016 dans le cabanon, c'est l'assurance de l'immeuble qui a été mobilisée et non celle de M. [E] ;
- M. [E] entretient la confusion sur les dénominations des bâtiments de la cour ;
- plusieurs témoins attestent de l'absence d'occupation continue, non interrompue, publique, non équivoque et exclusive du bâtiment 3 ;
- M. [E] refuse de produire l'accord transactionnel régularisé avec son locataire [T] ;
- M. [E] atteste lui-même de la non-utilisation du bâtiment 3 pendant 3 ans ;
- la copropriété ne conteste pas l'usage exclusif du bâtiment 3 par le locataire [T] de 2010 à 2019 jusqu'à son départ ;
- M. [E] ne justifie pas d'une acquisition par juste titre ;
- M. [E] n'a jamais payé les charges de copropriété relatives aux bâtiments 2 et 3, ni entretenu ces constructions ;
- M. [E] s'est accaparé par la force en 2019 les bâtiments litigieux ;
- l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ne trouve pas à s'appliquer et le devis pour démolition était en attente de réception avant l'assemblée générale ;
- l'ordre du jour était suffisamment précis ;
- l'impartialité de l'ancien syndic peut être questionnée ;
- les demandes du syndicat des copropriétaires sont toutes recevables.
Sur ce
Vu les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoient notamment que "sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux...".
L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose par ailleurs qu'au sein d'une copropriété, le "règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (...)".
Il précise en son alinéa 2 que ce règlement de copropriété "ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation".
Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.
Sur ce,
En l'espèce, pour voir juger que le cabanon (bâtiment n° 2) est une partie privative du lot n° 2 lui appartenant, M. [E] verse aux débats le règlement de copropriété de l'immeuble du 21 juillet 1952.
Cet acte stipule notamment : "Désignation une maison... en deux corps de bâtiments : l'un sur rue... l'autre en aile à droite dans la cour... cour avec borne fontaine et terrain. Dans la cour, à gauche, atelier vitré...
Article 6... Etant fait observer que l'atelier vitré se trouvant dans la cour est compris dans le lot n° 2 ci après désigné et que la propriété de la totalité des constructions de cet atelier, appartiendra exclusivement au propriétaire dudit lot qui supportera seul toutes les charges, réparations et travaux...
Lot numéro 2 Rez de chaussée, à droite dans la cour : un appartement composé de entrée, cuisine, trois pièces, petit atelier dans la cour à gauche, water-closet communs...
Il ne pourra être exercé dans les locaux de l'immeuble aucun commerce ou industrie, excepté dans l'atelier se trouvant dans la cour et compris dans le lot n° 2...".
En pratique, l'atelier dans lequel peut être exercé un commerce et compris dans le lot n° 2 ne peut être que le grand atelier vitré compte tenu de la superficie trop modeste des deux autres bâtiments litigieux. Il ressort ainsi du règlement de copropriété que le bâtiment "atelier vitré" à gauche dans la cour, qui correspond au bâtiment 3 évoqué par les parties, est une partie privative du lot n° 2.
Le bâtiment "cabanon" que les parties nomment bâtiment 2 et qui se trouve être une des "constructions de cet atelier" vitré est également une partie privative du lot n° 2 au regard du règlement de copropriété. Les "constructions de cet atelier" évoqués dans le règlement de copropriété ne correspondent à rien d'autre que les bâtiments n° 1 et 2 au demeurant.
Les parties s'accordent en outre sur le fait que ce qu'elles nomment bâtiment 1 fait partie du lot n° 2 et n'est pas un local autonome mais directement relié au reste du lot n° 2.
Dans ces conditions, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 20 juin 2019 ne pouvait donc pas voter la démolition du cabanon de la cour (résolution n° 26) et les honoraires du syndic pour cette mission (résolution n° 27) sans excéder ses pouvoirs puisqu'il s'agit d'une partie privative du lot n° 2 et que le propriétaire de ce lot était en outre opposé à cette décision.
Ce faisant l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2019 a commis un excès de pouvoir.
La demande d'annulation des résolutions litigieuses est recevable dès lors que M. [E] a voté contre ces résolutions selon procès-verbal versé aux débats et a saisi le tribunal dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (le courrier de notification du procès-verbal est daté du 5 juillet 2019).
Elle est bien fondée pour les raisons précédemment expliquées.
Les résolutions litigieuses 26 et 27 ayant autorisé la démolition du cabanon appartenant au lot n° 2 seront donc annulées, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres griefs allégués
Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires
L'article 55 de la loi du décret du 17 mars 1967 dispose que "Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice."
L'article 70 du code de procédure civile édicte en son premier alinéa que "les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant".
Le syndic ne peut prendre l'initiative d'une procédure mais il peut défendre à une action en justice sans autorisation préalable. Il peut également former des demandes reconventionnelles sans autorisation dès lors que ces demandes sont connexes à celle principale et s'y rattachent par un lien suffisant.
Sur ce,
La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires visant à juger que les bâtiments n° 2 et 3 sont des parties communes de l'immeuble a bien un lien suffisant avec l'instance dès lors que les résolutions litigieuses portaient sur la destruction de l'un de ces bâtiments.
Le syndicat des copropriétaires n'avait pas besoin de solliciter une autorisation pour présenter cette demande de dire et juger qui n'est en réalité qu'un moyen visant à obtenir le rejet des prétentions de M. [E].
Cette demande de dire et juger n'est donc qu'un moyen, qui est recevable, mais mal fondé ainsi qu'il y a déjà été répondu précédemment.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Décision du 07 Mai 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 19/10168 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQTBR
Le syndicat des copropriétaires défendeur, partie perdante, supportera les dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser à M. [E] une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.
En l'espèce, compte-tenu de l'ancienneté de la procédure, l'exécution provisoire de l'entier jugement sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe :
DIT que les bâtiments n° 1 (petit atelier dans la cour relié à l'appartement du lot n° 2), n° 2 (cabanon dans la cour) et n° 3 (grand atelier vitré dans la cour) sont des parties privatives du lot n° 2 de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] ;
ANNULE les résolutions n° 26 et 27 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 20 juin 2019 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à M. [S] [E] une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens ;
Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2024.
La GreffièreLa Présidente
