| France, Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 07 mai 2024, 16/08191

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition
exécutoire
délivrée le :
à Maître DAUMAS

Copies certifiées
conformes
délivrées le :
à Maître CONFINO et
Maître
LASSOUX

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 16/08191
N° Portalis 352J-W-B7A-CH6YB

N° MINUTE :

Assignation du :
13 Mai 2016

JUGEMENT
rendu le 07 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. DE SAMPIERO
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0182

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires di [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Anne DAUMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0532

Décision du 07 Mai 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 16/08191 - N° Portalis 352J-W-B7A-CH6YB

PARTIE INTERVENANTE

Société EXPRESS
[Adresse 1]
[Localité 10]

représentée par Maître Thierry LASSOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 08 Février 2024
tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2024.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

La SCI De Sampiero est notamment propriétaire des lots 4 et 54, constituant une boutique au rez de chaussée et une cave, dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le règlement de copropriété prévoit une destination commerciale et d'habitation de l'immeuble.

Ces lots sont loués à la société SAS Express qui y exploite une activité de restauration sous l'enseigne [8] depuis le 1er septembre 2014, l'immeuble comportant en outre deux autres restaurants.

Suite à des plaintes des copropriétaires liées à des nuisances olfactives et à des risques pour la sécurité des personnes du fait du passage du conduit d'extraction dans des pièces sanitaires de certains appartements, la SAS Express a souhaité le remplacer par un autre conduit. Ainsi, le 30 septembre 2014, la SAS Express a transmis au syndic un devis établi par la société Blareau Vincent en vue de la réalisation, à sa charge, de travaux à savoir la création d'un conduit extérieur le long de la façade sur cour intérieure de l'immeuble. De son côté, le syndic a indiqué avoir fait réaliser un autre devis par la société CEPRIM.

Eu égard au rejet du projet par le conseil syndical, la SCI de Sampiero a sollicité la convocation d'une assemblée générale extraordinaire afin de lui soumettre le devis de la société CEPRIM. L'assemblée générale s'est tenue le 25 juin 2015 et a refusé le projet de travaux.

La SCI De Sampiero a soumis de nouveau son projet avec des pièces supplémentaires à l'assemblée générale du 17 février 2016, laquelle l'a encore rejeté. Cette même assemblée a en outre autorisé, par sa résolution n°17, toutes opérations de dépose des cheminées privatives construites dans la cour de l'immeub1e et, par sa résolution n°20, mis à la charge de la SCI De Sampiero une somme relative à la vérification de la réalisation de travaux de déplacement d'une conduite de gaz.

Dans ses conditions, la SCI De Sampiero a fait assigner par acte d'huissier en date du 13 mai 2016, enrôlé sous le n°RG 16/08191, le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'annulation des résolutions n°17, 20 et 26 de l'assemblée générale du 17 février 2016 à titre principal et d'obtenir l'autorisation des travaux à titre subsidiaire.

Aux termes de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 18 juin 2018, l'autorisation de travaux de la SCI De Sampiero a été de nouveau rejetée. Elle a également refusé la prolongation du conduit existant.

Par assignation du 13 août 2018, enrôlée sous le n°RG 18/10180, la SCI De Sampiero a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d'être autorisée judiciairement à réaliser ces travaux et à titre subsidiaire, d'annuler la résolution n°22 de l'assemblée générale du 18 juin 2018.

Parallèlement, en 2018, la SCI De Sampiero a donné à bail à la SAS Express le lot n°5 lui permettant d'étendre son restaurant. Le locataire a alors cessé d'utiliser le conduit du lot n°4 et a aménagé une autre installation sur deux anciens conduits situés dans le lot n°5.

Les deux affaires précitées ont été jointes le 11 mars 2019 sous le n°RG 16/08191.

La SAS Express est intervenue volontairement à la cause.

Par conclusions récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 29 juin 2023, la SCI De Sampiero demande au tribunal de :

Vu l'article 16 et les articles 132 et suivants du code de procédure civile,
Vu la loi du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 9 et 10-1, ainsi que le décret 17 mars 1967,
Vu la jurisprudence précitée et les pièces versées aux débats,

DECLARER la société SCI De Sampiero recevable et bien fondée en son action ;

A titre principal,

AUTORISER les travaux d'installation sur la façade de la cour de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] d'un conduit extérieur partant du lot n°4 exploité par la SAS Express à usage de restaurant :

- cheminant sur la façade sud entre deux fenêtres pour déboucher en toiture sur la cheminée (solution 2) ou, à défaut, en sortie verticale haubanée (solution 2bis), selon plans et descriptifs figurant au rapport établi par le cabinet WOOG, bureau d'études techniques, du 6 juillet 2017, à l'étude d'impact de Mme [F] [U] du 13 juillet 2017, architecte et au devis de la société TOP CUISINES du 27 juillet 2017 ;
- ou à défaut, cheminant dans le coin des façades sud et est (solution 3) selon plans et descriptifs figurant au rapport établi par le cabinet WOOG, bureau d'études techniques, du 6 juillet 2017, à l'étude d'impact de Mme [F] [U], architecte du 13 juillet 2017 et au devis de la société TOP CUISINES du 27 juillet 2017.

A titre subsidiaire,

AUTORISER les travaux de prolongation du conduit existant partant du lot n°4 exploité par la SAS
EXPRESS à usage de restaurant et cheminant à l'intérieur de l'immeuble sis [Adresse 2]
à [Localité 10] (solution n°1) selon plans et descriptifs figurant au rapport établi par le cabinet WOOG, bureau d'études techniques, du 6 juillet 2017 et à l'étude d'impact de Mme [F] [U], architecte, du 13 juillet 2017 ;

Dans ce cas, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10], à procéder, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à tous travaux de remise en état dudit conduit, à la suite de la dégradation dont il a fait l'objet au 3ème étage de l'immeuble, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

A titre infiniment subsidiaire,

ANNULER la résolution n°26 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10], en date du 17 février 2016 et la résolution n°22 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10], en date du 18 juin 2018 ;

En tout état de cause,

REJETER toutes fins, prétentions et demandes contraires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10], comme étant mal fondées ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10], de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles comme étant irrecevables et en tout cas, mal fondées ;

ANNULER les résolutions n°17 et 20 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10], en date du 17 février 2016 ;

CONDAMNER ledit syndicat des copropriétaires à payer à la société SCI De Sampiero la somme de 30.000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER ledit syndicat des copropriétaires à payer à la société SCI De Sampiero une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;

DISPENSER la De Sampiero de toute participation à la dépense commune exposée par le syndicat des copropriétaires, au titre des frais de procédure relatifs à la présente instance ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance, et autoriser la SELAS CABINET CONFINO à en poursuivre le recouvrement dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile.

En réponse, par conclusions récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 2 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

- Vu les articles 10, 25, 30, 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- Vu l'article 1240 du code civil
- Vu l'article 30, 31, 699 et 700 du code de procédure civile
- Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] recevable en ses écritures et les déclarer bien fondées ;

DECLARER IRRECEVABLE la SCI De Sampiero en sa demande d'autorisation judiciaire de travaux d'installation sur la façade de la cour de l'immeuble du [Adresse 2] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE : DECLARER MAL FONDEE la SCI De Sampiero en sa demande d'autorisation judiciaire de travaux d'installation sur la façade de la cour de l'immeuble du [Adresse 2] ;

DECLARER IRRECEVABLE la SCI De Sampiero en sa demande d'autorisation judiciaire de travaux de prolongation du conduit existant du lot n°4 de l'immeuble du [Adresse 2] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE : DECLARER MAL FONDEE la SCI De Sampiero en sa demande d'autorisation judiciaire de travaux de prolongation du conduit existant du lot n°4 de l'immeuble du [Adresse 2] ;

DEBOUTER la SCI De Sampiero en sa demande de nullité de la résolution 26 de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 février 2016 et de la résolution 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2018 ;

DEBOUTER la SCI De Sampiero en sa demande de nullité des résolutions 17 et 20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 février 2016 ;

DEBOUTER la SCI De Sampiero de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTER la SCI De Sampiero de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

DECLARER IRRECEVABLE la SAS Express dans sa demande de voir "dire et juger recevable et bien fondée l'intégralité des demandes de la SCI De Sampiero" ;

DECLARER IRRECEVABLE la SAS Express dans sa demande de voir "adjuger le bénéfice de ses écritures à la SCI De Sampiero" ;

DEBOUTER la SAS Express de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

CONDAMNER la SCI De Sampiero et la SAS Express à laisser l'accès au lot n°4 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet CRAUNOT accompagné d'une entreprise qualifiée afin de procéder à la condamnation définitive du conduit en poterie de ventilation des caves litigieux et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la SCI De Sampiero et la SAS Express à laisser l'accès au lot n°5 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet CRAUNOT accompagné de l'architecte de l'immeuble afin de vérifier que les travaux réalisés dans ce local, et notamment, les branchements réalisés sur deux conduits de cheminée n'ont pas portés atteintes aux parties communes, à la structure de l'immeuble, et à la solidité de l'immeuble et sont conformes à la réglementation applicable, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER solidairement et subsidiairement in solidum la SCI De Sampiero et la SAS EXPRESS à régler la somme de 50.000 euros à titre de dommages intérêts au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

CONDAMNER la solidairement et subsidiairement in solidum la SCI De Sampiero et la SAS EXPRESS au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Enfin, par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 juin 2023, la SAS Express demande au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats et la jurisprudence précitée.
Vu le règlement de copropriété.
Vu la législation en vigueur sur l'aération la ventilation des lots de copropriété.
Vu les dispositions générales de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.
Vu les sommations de communiquer délivrées au syndicat des copropriétaires.
Vu l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'article 1104 du code civil.

DIRE ET JUGER la SAS Express recevable en son intervention volontaire.

DIRE ET JUGER recevable et bien fondée l'intégralité des demandes de la SCI De Sampiero.

ADJUGER l'entier bénéfice de ses écritures à la SCI De Sampiero.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toutes ses demandes reconventionnelles.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à exécuter les travaux de libération ET débouchage des conduits d'aération, de ventilation et de fumée de l'immeuble du [Adresse 2] qui sont dans les lots exploités commercialement par la SAS Express.

DIRE ET JUGER que les travaux seront effectués sous la maîtrise d'œuvre d'un architecte indépendant désigné par le tribunal aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires.

CONDAMNER sous la même astreinte le syndicat des copropriétaires à laisser l'accès aux W-C communs en état conforme aux règles d'hygiène et de sécurité dont bénéficient les lots exploités par la SAS Express

CONDAMNER sous la même astreinte le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à effectuer les travaux de mise aux normes de ces W-C communs sous la surveillance et la maîtrise d'œuvre du même architecte désigné par le tribunal.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à payer à la SAS Express une somme de 80.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à payer à la SAS Express la somme de 9.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par Maître Thierry LASSOUX de la SCPA LASSOUX PARLANGE, Avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux termes de l'assignation pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui des prétentions des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2023.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 8 février 2024 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de "dire et juger"

Il sera préalablement rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n'emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

I. Sur les demandes de la SCI Sampiero

Sur la recevabilité des demandes d'autorisation judiciaire de travaux

Aux termes de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er.

La saisine du tribunal par le copropriétaire est ainsi conditionnée à l'existence d'un refus définitif de l'assemblée générale à la demande d'autorisation de travaux. En outre, à peine d'irrecevabilité de la demande d'autorisation, les travaux objet de la demande ne doivent pas avoir été entrepris avant l'autorisation sollicitée.

L'autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l'encontre de la volonté exprimée par l'assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

- les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble,
- il doit s'agir de travaux d'amélioration,

- les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l'atteinte à l'esthétique de l'immeuble.

L'autorisation judiciaire de l'article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

L'amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu'au seul copropriétaire qui sollicite l'autorisation d'effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

***

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes d'autorisation de travaux formées par la SCI De Sampiero à titre principal et à titre subsidiaire sont irrecevables à défaut de justifier d'un refus formel et définitif opposé par l'assemblée générale. En effet, les deux demandes de travaux ont fait l'objet d'un refus qui ne peut être considéré comme définitif puisque la demanderesse forme une demande en annulation de ces décisions. Par conséquent, si les décisions étaient annulées, les demandes de travaux de la SCI De Sampiero seraient irrecevables.
En outre, le syndicat des copropriétaires prétend que ces demandes sont également irrecevables en raison d'un commencement de travaux constaté par huissier le 18 février 2016. Il relève en particulier que le conduit du lot n°4 a été partiellement chemisé par la SAS Express sans aucune autorisation.

La SCI De Sampiero rétorque que :

- ses demandes d'annulation sont formées à titre subsidiaire de sorte qu'en l'état elle justifie bien d'un refus formel préalable à sa demande principale d'autorisation de travaux;
- ses travaux ont été rejetés par l'assemblée générale du 25 juin 2015 qui n'a pas été contestée de sorte que sa demande est recevable ;
- si le syndicat des copropriétaires lui reproche d'avoir entrepris des travaux le 17 février 2016, ces travaux ne sont pas ceux objets de la demande mais des travaux de mise aux normes et de réfection du conduit existant, réalisés à la demande des copropriétaires.

Sur ce,

La résolution n°26 de l'assemblée générale du 17 février 2016 a été votée en ces termes :

"Autorisation de travaux touchant les parties communes à donner à M. [J], representant de la SCI de Sampiero (article 25)
[…]
L'assemblée générale, vu les articles 11,7° du décret du 17 mars 1967 et 25b) de la loi du 10 juillet 1965, après avoir étudié le projet joint à la convocation et après en avoir délibéré, à la majorité des presents et des représentés, soit 2.152/10.003 POUR, 5.431/10.003 CONTRE et 1.037/10.003 ABSTENTIONS, décide :

- de ne pas autoriser la SAS Express, locataire de la SCI Sampiero des lots 4 et 5 de l'immeuble sis [Adresse 2], à effectuer des travaux d'installation d'un conduit d'évacuation des fumées dans les parties communes de l'immeuble suivant la solution 1 ou la solution 2 recommandées par le rapport du cabinet d'expert judiciaire Woog du 20 octobre 2015 et selon les perspectives et schémas élaborés par l'architecte DPLG [F] [U] et le devis du 21 octobre 2015 de la société Foussadier ou de toute autre entreprise qui substituerait à cette dernière conformément aux mêmes cahiers des charges, prestations et garanties. Les dits travaux seront effectués dans les règles de l'art, sous le contrôle du cabinet d'expert judiciaire Woog et de l'architecte DPLG [F] [U].

- L'assemblée precise que le projet de travaux a été longuement analysé et étudié par les copropriétaires, en presence du cabinet Woog, Conseil Technique - Expert de la SCI De Sampiero et de son locataire la SAS Express ainsi que le l'architecte de la copropriété, M. [T].

- M. [T], architecte de la copropriété, a exposé son avis sur le projet de travaux qu'il estime être très incomplet. Ce dernier a précisé que le positionnement du conduit va nécessairement modifier la façade de l'immeuble, ce qui rend obligatoire un dépôt de declaration préalable en mairie, et ce dont il n'est pas justifié. De plus, le projet élude totalement trois points essentiels, à savoir :

- les modalités de fixation du conduit au mur ne sont pas spécifiés : nombre et types
-le projet ne montre pas le parcours du conduit en toiture, son tracé, ses fixations, jusqu'à son débouché au dessus du faîtage et ceci en prenant en compte la maintenance des ouvrages en superstructure/toiture.
- le projet n'apporte pas de garanties sur les nuisances sonores, aériennes et solidiennes qui pourraient susbsister ou survenir une fois les travaux réalisés."

Si le syndicat des copropriétaires affirme que les travaux litigieux rejetés par la résolution n°26 de l'assemblée générale du 17 février 2016 ont été entrepris, le procès-verbal de constat dressé par un huissier le 18 février 2016 exposant la présence d'un compagnon de type cordiste effectuant des travaux en toiture et la présence d'un tube en aluminium coupé en attente de pose ne permet pas de démontrer que ces travaux correspondent précisément à ceux qui ont été rejetés.
En outre, le rapport d'intervention du 18 et du 19 février 2019 de l'entreprise Rungis Montage décrit des travaux consistant en une mise aux normes du système d'extraction existant (dépose du conduit, chemisage du conduit d'extraction, remontage de l'ensemble et réalisation d'un test fumigène pour le contrôle d'étanchéité) et non la mise en oeuvre des travaux d'installation d'un autre conduit d'évacuation des fumées dans les parties communes.
Ces travaux de mise en conformité sont d'ailleurs intervenus à la suite du procès-verbal de contravention dressé par la préfecture de Police le 22 janvier 2016 pour défaut de certificat de conformité de l'installation établi par un professionnel qualifié. Ainsi, à l'issue de ces travaux, un certificat d'étanchéité a été produit par l'entrepris Rungis Montage, le 19 février 2016.

Dès lors, si les travaux présentent incontestablement un lien avec le conduit litigieux, ils ne correspondent cependant pas aux travaux objets de la demande, étant observé que ces derniers visent à titre principal la mise en place d'un conduit extérieur. Ce premier motif d'irrecevabilité est donc inopérant.

En outre, si le syndicat des copropriétaires soutient que le refus des travaux litigieux n'est ni définitif ni formel, c'est à juste titre que la SCI de Sampiero relève que sa demande d'annulation des résolutions ayant rejeté ses travaux est formée à titre subsidiaire de sorte qu'en l'état, en l'absence d'annulation, la demanderesse justifie d'un refus lui permettant de saisir le tribunal d'une demande d'autorisation.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à declarer irrecevables les demandes d'autorisation de travaux formées par la SCI De Sampiero.

Sur la demande principale de la SCI De Sampiero d'autorisation judiciaire de travaux

Aux termes de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Conformément à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er.

***

La SCI De Sampiero sollicite au visa de l'article 25 b et de l'article 30 al. 4 de la loi du 10 juillet 1965 l'autorisation judiciaire de réaliser ses travaux selon les plans et descriptifs figurant au rapport établi par le cabinet Woog, bureau d'études technique du 6 juillet 2017 et à l'étude d'impact de Mme [U], architecte, du 13 juillet 2017 et au devis de la société Top Cuisines du 27 juillet 2017. Il fait valoir que:

- le conduit extérieur pour lequel l'autorisation est sollicitée, partirait du lot n°4, cheminerait sur la façade sud entre deux fenêtres pour déboucher en toiture sur la cheminée ou à défaut en sortie verticale haubanée ou encore à défaut dans le coin des façades sud et est ;
- l'installation d'un conduit d'extraction de fumées pour un restaurant constitue des travaux d'amélioration ; en outre, les travaux sollicités sont conformes à la destination mixte de l'immeuble définie au règlement de copropriété, et aux droits des copropriétaires puisqu'ils visent précisément à cesser l'utilisation du conduit intérieur, étant précisé que le nouveau conduit envisagé a été conçu de manière à ne pas causer de nuisances olfactives ; enfin, le conduit sera peint de la même couleur que la façade pour préserver l'harmonie visuelle de celle-ci ;

- l'installation de ce conduit permettrait en outre une exploitation du restaurant conforme aux dispositions législatives et réglementaires tel que prévue à l'article 24. II b) de la loi du 10 juillet 1965 ;
- la façade comporte déjà de nombreux conduits notamment les deux conduits de diamètres très importants desservant le local commercial à l'angle des rues [Adresse 11] et [Adresse 7], ainsi que cinq autres conduits des habitations des étages supérieurs pour l'extraction des fumées et gaz de chaudières; de plus, la cour n'est pas un ilôt de verdure contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires ;
- le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires quant à l'incertitude sur l'absence de bruit lié au conduit est infondé puisque le projet établi a été conçu de manière à ne pas générer de nuisances sonores et qu'en tout état de cause, rien ne permet de préjuger de la non conformité du conduit ;
- le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir d'une extension de l'activité de la SAS Express pour soutenir que la demande d'autorisation ne serait plus d'actualité alors que ladite demande est motivée par les préconisations de la préfecture et que la société exploitante est en tout état de cause en droit de disposer d'un conduit d'extraction conforme aux normes en vigueur.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires demande le rejet en objectant que :

- la SCI de Sampiero a laissé son locataire utiliser un conduit dangereux pendant quatre ans causant des troubles aux copropriétaires ;
- les projets de travaux présentés lors des assemblées générales du 17 février 2016 et du 18 juin 2018 étaient imprécis et incomplets et ne permettaient pas d'apprécier leur impact sur les parties communes, l'esthétique de la cour et la tranquillité des copropriétaires, tel que cela ressort d'une note technique de l'architecte de l'immeuble ;
- la SCI De Sampiero n'a pas effectué de declaration préalable déposée en mairie requise pour toute modification de façade;
- le projet est contraire à la destination de l'immeub1e puisqu'il est en contradiction avec la volonté des copropriétaires de rénover la cour depuis 1992 ; outre l'aspect esthétique, la cour permet aux copropriétaires d'aérer leur appartement puisqu'il est impossible d'ouvrir les fenêtres côté rue au regard de la circulation; or, le projet de la SCI De Sampiero est inesthétique et le conduit proposé est d'un diamètre plus important que ceux présents dans la cour; dès lors, les conditions d'exploitation du fond de commerce sont incompatibles avec la jouissance paisible des parties privatives des autres copropriétaires ;
- le projet est contraire aux droits des copropriétaires puisque le nouveau conduit assombrirait des pièces de vie de plusieurs copropriétaires dont l'ensemble des fenêtres donnent sur cette cour ;
- la SCI De Sampiero ne rapporte pas la preuve que ces travaux ne causent pas de nuisances sonores ;
- ce projet n'est en tout état de cause plus adapté au regard de l'extension de l'activité dans le lot n°5 doublant la superficie du restaurant nécessitant d'adapter les installations; la SAS Express utilise actuellement des conduits se trouvant dans le lot n°5.

Sur ce,

Aux termes du règlement de copropriété, le lot n°4 est désigné comme suit :

"Au rez de chaussée, la troisième à droite de l'entrée de l'immeuble : une boutique sur la [Adresse 7] et cuisine sur cour.
Au premier étage, desservies par escalier intérieur privé, une pièce sur la [Adresse 7] et cuisine sur cour.
Droit d'usage des water-closets communs de la cour.
Et les deux cent vingt trois/dix millièmes quote-part dans la propriété du sol et des parties communes générales."

En outre, le règlement de copropriété stipule, page 20, "Mode d'occupation :
Les lots dénommés locaux, boutiques, ateliers, remises ou garages, pourront être utilisés pour tous commerces, bureaux, industries, entrepôts ou garages de voitures […] Aucun propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes. L'ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l'immeuble devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés."

Enfin, ce même règlement définit, page 15, comme parties communes "les coffres, conduits de fumée, gaine et ventilation se trouvant à l'intérieur du bâtiment, les souches et têtes de cheminées ainsi que leurs accessoires (mais non les cheminées extérieures au bâtiment ou qui leur sont adossées)."

Il n'est pas contesté qu'aux termes du règlement de copropriété, la destination de l'immeuble est mixte et que le lot n°4 est une boutique affectée à un usage commercial, de sorte que les travaux litigieux ne contreviennent pas à cette destination.

Il ressort en outre du dossier de présentation du projet d'extraction rédigé par le bureau d'études techniques WOOG E3C et par l'architecte DPLG, Mme [U], communiqué par la SCI De Sampiero le 29 août 2017 au syndicat des copropriétaires, que trois solutions ont été exposées, à savoir:

- garder le passage en conduit existant intérieur et reprendre la sortie en toiture avec une mise aux normes du conduit (solution 1);
- installer un conduit extérieur cheminant sur la façade sud sur cour, entre deux fenêtres pour déboucher en toiture sur la cheminée (solution 2) ou, à défaut, en sortie verticale haubanée (solution 2bis),
- installer un conduit extérieur cheminant dans le coin des façades sud et est (solution 3).

Ce dossier présente des schémas et des simulations photographiques des trois solutions.
Ainsi ces travaux constituent des travaux d'amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'ils permettront, s'ils sont autorisés,

une exploitation du local commercial avec un conduit d'extraction conforme et mettront fin aux nuisances alléguées par le syndicat des copropriétaires.

Pour s'opposer à la demande de travaux, le syndicat des copropriétaires se prévaut également de l'atteinte à l'esthétique et l'usage de la cour commune de l'immeuble
Or, les clichés photographiques versées au dossier démontrent que la façade de l'immeuble sur cour comprend déjà plusieurs conduits provenant des étages et débouchant sur la toiture. En outre, si la cour de l'immeuble contient effectivement quelques végétaux plantés dans des pots, elle ne présente pas d'aménagement particulier justifiant que son aspect esthétique soit particulièrement protégé, étant observé que l'aspect du conduit envisagé ainsi que ses attaches, peints de la même couleur de la façade apparaissent discrets et en harmonie avec celle-ci.

De plus, les plans et photographies versées ne permettent pas de démontrer que la pose de ce conduit fixé sur la façade entre deux fenêtres ou dans un coin de l'immeuble assombrirait d'une quelconque manière les appartements des copropriétaires comme le prétend le syndicat des copropriétaires.
En toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi ce conduit extérieur causerait un trouble de jouissance pour les copropriétaires étant observé qu'il ne peut préjuger en l'état d'éventuelles nuisances sonores futures alors que le projet de présentation prend en compte le caractère silencieux du conduit en préconisant un diamètre de 355 mm.

De plus, si le syndicat des copropriétaires affirme que le projet est imprécis et incomplet comme le soutient M. [T] dans sa note technique du 2 octobre 2017, il apparait que les réponses données par la SCI De Sampiero point par point dans son courrier du 30 avril 2018 permettent d'éclairer le syndicat des copropriétaires sur les différentes questions posées par le projet s'agissant de l'impact sur les parties communes, l'esthétique de la cour et la tranquillité et la sécurité des copropriétaires. Il sera d'ailleurs observé que ce dernier n'a pas contesté les réponses opposées par la SCI De Sampiero et n'a pas jugé utile de solliciter une expertise judiciaire.
Les plans et photographies produits au dossier de travaux permettent également aux copropriétaires d'apprécier précisément le rendu visuel du conduit envisagé tant dans sa forme circulaire que dans ses dimensions.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires affirme que les travaux ne seraient plus adaptés à l'activité étendue au lot n°5, il ne démontre pas que les installations envisagées seraient insuffisantes pour ventiler le restaurant dans sa nouvelle configuration.

En outre, si le syndicat des copropriétaires soutient qu'en cas de conformité des conduits situés dans le lot n°5, les travaux demandés ne seraient plus nécessaires, force est de constater qu'il verse au débat le rapport d'enquête de la mairie de [Localité 9] du 27 novembre 2018 (pièce n°71 du syndicat des copropriétaires), faisant état notamment de la persistance de nuisances olfactives et du défaut de conformité de la position du conduit au dessus du faîtage du toit,
Décision du 07 Mai 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 16/08191 - N° Portalis 352J-W-B7A-CH6YB

de sorte qu'il ne peut valablement soutenir que cette installation serait susceptible d'être satisfaisante ou conforme.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI De Sampiero n'aurait pas procédé à une déclaration préalable de travaux, cet argument ne saurait prospérer puisque cette déclaration ne constitue pas une condition à l'autorisation de travaux.

Il sera, au demeurant, observé que les conclusions du rapport d'enquête de la préfecture de police du 20 juin 2016 (pièce n°29 du syndicat des copropriétaires) détaille les nuisances causées par l'utilisation du conduit intérieur du lot n°4 et préconise la mise en place d'un conduit extérieur conforme.

Ainsi, compte tenu de l'ensemble de ces éléments il est établi que les conditions de l'article 30 de loi du 10 juillet 1965 sont réunies, dès lors que l'installation d'un conduit extérieur partant du lot n°4 cheminant sur la façade sud entre deux fenêtres pour déboucher en toiture sur la cheminée (solution 2) ou, à défaut, en sortie verticale haubanée (solution 2bis) ou à défaut, cheminant dans le coin des façades sud et est (solution 3) constitue des travaux d'amélioration dudit lot, susceptibles de mettre fin aux nuisances alléguées par le syndicat des copropriétaires, conformes à la destination mixte de l'immeuble et ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Par conséquent, il convient d'autoriser la SCI de Sampiero à réaliser un conduit extérieur partant du lot n°4 cheminant sur la façade sud entre deux fenêtres pour déboucher en toiture sur la cheminée (solution 2) ou, à défaut, en sortie verticale haubanée (solution 2bis) ou à défaut, cheminant dans le coin des façades sud et est (solution 3) selon les plans et descriptifs figurant au rapport établi par le cabinet WOOG, bureau d'études techniques du 6 juillet 2017, à l'étude d'impact de Mme [F] [U] du 13 juillet 2017, architecte et au devis de la société TOP CUISINES du 27 juillet 2017.

En outre, les travaux devront être exécutés conformément aux normes et règles de l'art en vigueur. La SCI De Sampiero devra faire valider et suivre les travaux par un expert dans le domaine avec l'assistance de l'architecte de l'immeuble et ce, à ses frais.

Le tribunal ayant fait droit à la demande principale d'autorisation de travaux, les demandes subsidiaires de la SCI Sampiero tendant à l'annulation de la résolution n°2 de l'assemblée générale du 17 février 2016 et de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 18 juin 2018 deviennent sans objet.

Sur l'annulation des résolutions n°17 et 20 de l'assemblée générale du 17 février 2016

L'article 17 de la loi au 10 juillet 1965 prévoit que "Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965."

La nullité de la délibération n'est pas prononcée lorsque les mentions du procès-verbal concernant le scrutin, bien qu'irrégulières, sont malgré tout suffisantes pour permettre de reconstituer le sens de chaque vote et d'identifier les copropriétaires absents ou opposants. (Cass, 3e civ., 16 juin 1993, n°91-20.492)

***

La SCI De Sampiero demande l'annulation des résolutions n°17 et 20 de l'assemblée générale du 17 février 2016 en affirmant que :

- le procès-verbal de l'assemblée générale ne mentionne pas son vote "contre" et ne fait état que des votes "pour" et des abstentions en violation de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ; que le sens du vote ne saurait être reconstitué puisque à la résolution n°17, 17 copropriétaires ont voté "pour", un copropriétaire s'est abstenu alors que seulement 17 copropriétaires étaient présents ou représentés. De plus, ce n'est qu'à la résolution n°25 que M. [I] représentant Mme [I] est arrivé portant à 19 le nombre des copropriétaires de sorte que leurs votes ont été comptabilisés à tort à la résolution litigieuse ;
- la résolution n°17 aurait du être votée à la majorité de l'article 25 et non celle de l'article 24 s'agissant de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ;
- l'autorisation de dépose de ces cheminées est abusive dans la mesure où les copropriétaires n'ont pas à justifier des modalités de mise en oeuvre des travaux de dépose alors qu'il a été exigé d'elle un niveau de détail plus poussé ;
- aux termes de la résolution n°20, la copropriété a décidé de manière abusive que les travaux de dépose du tuyau de gaz passant par la cour pour relier le restaurant [8] par les caves soient vérifiés en 2016 par un professionnel Gaz de France à ses frais alors que l'inexécution à ce jour de ces travaux résultent de l'inertie du syndicat ;
- son vote "contre" à la résolution n°20 n'a pas été retranscrit dans le procès-verbal de l'assemblée générale qui ne permet pas de reconstituer le sens du vote.

En défense, le syndicat des copropriétaires demande le débouté en indiquant que :

- si le vote contre de la SCI De Sampiero n'est pas retranscrit, les mentions portées sur le procès-verbal permettent de reconstituer le sens du vote et de déduire qu'il a été le seul copropriétaire à voter "contre";
- sur l'erreur de majorité, le sens du vote n'aurait pas changé même en cas d'application de l'article 25;
- les conduits visés par la résolution sont ceux relatifs à l'installation du chauffage au gaz individuel de chaque appartement lors de la division de l'immeuble en lot de copropriété démontrant ainsi la volonté de la copropriété d'embellir la cour et l'absence de discrimination puisque la résolution concerne tous les conduits privatifs ;
- s'agissant de la résolution n°20, la SAS Express a installé de manière sauvage dans les parties communes et sans autorisation, une alimentation dans la cour intérieure de l'immeub1e pour relier son restaurant au gaz en passant par la cave.

Sur ce

S'agissant de la résolution n°17

La résolution n°17 de l'assemblée générale du 17 février 2016 a été votée dans les termes suivants:

"17°- Poursuite des opérations de dépose des cheminées privatives construites dans la cour de l'immeuble (article 24)
Pour: Mr [O] [JX] 559e, Mme [I] [V] 453e, Mr [I] [R] 99e, Mr [Z] [VR] 326e, M. [D] [KE] 378e, M. [A] [FI] 234e, Mme [P] [X] 343e, M. [S] [FI] 560e, Mme [E] [N] 375e, Mme [PL] [C] 579e, Mme [PL] [W] [DX] 43e, M. [KG] [G] [L] 142e, Mme [PC] [K] 227e, Mr [FB] [R] 1.036e, SCI Sara 577e, Mr [BT] 537e, Mr [DP] [G] [H], soit 7.002e/7.002e

Abstention: Mr ou Mme [M] 937e soit 937e/7.002e

En continuation des travaux d'embellissement de la cour réalisés en 2013, et suite aux déposes des conduits de cheminées déjà effectuées par certains copropriétaires sur la recommandation présentée dans le rapport de Monsieur [Y], architecte, en octobre 2012, la copropriété demande aux propriétaires concernés d'étudier la possibilité de dépose de leur conduit de cheminée.

La copropriété autorise, le cas échéant, les copropriétaires à déposer leur conduit de cheminée.
Les travaux seront à leur charge et seront effectués dans les règles de l'art.
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, à la majorité de l'article 24, adopte cette résolution."

Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires qu'en début de séance, étaient présents ou représentés 17 copropriétaires totalisant 8.068e/10.003e et que M. [R] [I] disposant de 99 tantièmes et représentant Mme [V] [I] disposant de 453 tantièmes n'est arrivé qu'à la résolution n°25 portant le nombre de copropriétaires de 17 à 19 totalisant ainsi 8.620 tantièmes.

Or, la résolution n°17 mentionne de manière erronée le vote "pour" de M. et Mme [I] et omet d'inscrire le vote "contre" de la SCI De Sampiero.

Pour autant, ces deux irrégularités, au demeurant non contestées par le syndicat des copropriétaires, ne font pas obstacle à la reconstitution du sens des votes, les autres copropriétaires présents ou représentés étant identifiés.
Ainsi, il apparaît que 17 copropriétaires totalisant 8.068 tantièmes ont participé au vote répartis comme suit :

- 15 copropriétaires totalisant 6.450 tantièmes ont voté "pour",
- un copropriétaire représentant 937 tantièmes s'est abstenu,
- un copropriétaire, en l'occurrence la SCI De Sampiero, représentant 681 tantièmes a voté "contre".

Ainsi, si la SCI de Sampiero invoque une erreur tenant à l'application de la majorité de l'article 24, il ressort toutefois que le sens du vote n'aurait pas été changé si le vote avait été soumis à la majorité de l'article 25.

Enfin, si la SCI De Sampiero allègue d'une autorisation abusive donnée à tous les copropriétaires de deposer leur conduit sans être contraint d'apporter aucune precision, il n'apparaît pas que cette autorisation de dépose s'appliquerait à elle de manière différenciée, étant observé que sa demande d'installation de conduit extérieur, ne saurait être comparée à cette autorisation de dépose de conduit de cheminée laquelle repose sur une volonté d'embellir la cour intérieure et non sur des nuisances.
En outre, cette résolution impose la réalisation de travaux conformes aux règles de l'art attestant de l'absence de tout caractère abusif.

Par conséquent, la demande d'annulation de la résolution n°17 sera rejetée.

S'agissant de la résolution n°20

La résolution n°20 de l'assemblée générale du 17 février 2016 a été votée dans les termes suivants :

"20°- Rappel concernant la non application à ce jour des dispositions de la resolution 7A de l'assemblée générale du 26 mai 2014 (article 24)

Pour: Mr [O] [JX] 559e, Mme [I] [V] 453e, Mr [I] [R] 99e, Mr [Z] [VR] 326e, M. [D] [KE] 378e, M. [A] [FI] 234e, Mme [P] [X] 343e, M. [S] [FI] 560e, Mme [E] [N] 375e, Mme [PL] [C] 579e, Mme [PL] [W] [DX] 43e, M. [KG] [G] [L] 142e, Mme [PC] [K] 227e, Mr [FB] [R] 1.036e, SCI Sara 577e, Mr [BT] 537e, Mr [DP] [G] [H], soit 7.002e/7.002e

Abstention: Mr ou Mme [M] 937e soit 937e/7.002e

L'assemblée générale rappelle que les travaux de dépose du tuyau de gaz passant dans la cour, pour relier le restaurant [8] par les caves n'ont pas toujours pas été réalisés.

L'assemblée demande que ces travaux soient réalisés en 2016 et vérifiés par un professionnel agrée Gaz de France, mandaté par le syndic. L'intervention de ce professionnel agrée sera réalisée aux frais du restaurant [8] ou du propriétaire des murs, la SCI de Sampiero. La résolution est adoptée".

Il apparaît que la résolution n°20 a été votée dans les mêmes conditions de vote que la résolution n°17 et qu'elle a été affectée des mêmes irrégularités s'agissant de la comptabilisation à tort des tantièmes de M. et de Mme [I] qui n'ont en réalité pas participé au vote et l'absence de mention du vote opposant de la SCI De Sampiero.
Dès lors, il y a lieu de constater que le procès-verbal permet de reconstituer le sens du vote lequel n'aurait pas été changé par l'application de la majorité prévue à l'article 25 de la même loi. Par conséquent, ces moyens demeurent inopérants.

Sur le fond de la résolution, il convient de rappeler que:

- par la résolution 7A de l'assemblée générale du 26 mai 2014, il a été donné mandat au syndic de faire passer un professionnel afin d'identifier la possibilité de faire passer un tuyau de gaz alimentant le lot n°4 par d'autres parties communes. Si cette possibilité était reconnue, l'application de la résolution 7A aurait été fixée à la date butoir du 30 novembre 2014. A ces conditions, la copropriété aurait levé la procédure engagée à l'encontre de la SCI De Sampiero ;
- par ordonnance 14 décembre 2015, le juge des référés du TGI de Paris a dit n'y avoir lieu à référer sur la demande de remise en état des parties communes en raison de l'accord de la SAS Express pour réaliser les travaux de déplacement de la canalisation de gaz de la cour à la cave depuis juillet 2015. Il était relevé que l'accord du syndicat des copropriétaires était en attente sur le devis qui lui avait été soumis le 23 juillet 2015;
- le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 24 septembre 2017 expose qu'une canalisation de gaz a été installée allant du restaurant [8] au bâtiment sur cour en longeant la façade du mur.

Il est constant que la SCI De Sampiero ne conteste pas le bien fondé des travaux de déplacement du conduit de gaz mais seulement la mise à sa charge du coût de la vérification des travaux. Si elle invoque l'inertie du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de ces travaux, il convient cependant de rappeler que les troubles de jouissance causés par son locataire aux copropriétaires engagent sa responsabilité en sa qualité de copropriétaire bailleur, en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que la mise à sa charge des frais de vérification des travaux de remise en état n'est pas abusive. Par conséquent, aucun des moyens soulevés par la SCI De Sampiero ne justifiant l'annulation de la résolution n°20, il convient de rejeter sa demande.

Sur la demande la SCI De Sampiero de dommages et intérêts formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer." Sur ce fondement, il incombe à la partie qui l'invoque, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

***

La SCI De Sampiero sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 30.000 euros au titre de dommages et intérêts en faisant valoir que:

- l'opposition abusive du syndicat des copropriétaires lui a causé des troubles et des préjudices dans la gestion et l'administration de son patrimoine;
- le syndicat des copropriétaires a fait perforer le conduit intérieur afin de l'empêcher de l'utiliser et obligeant la SAS Express à utiliser d'autres conduits;

- le syndicat des copropriétaires ne saurait lui reprocher d'avoir loué son lot pour l'exploitation d'une activité de restauration puisqu'aucune disposition du règlement de copropriété ne l'interdit.

En réponse, le syndicat des copropriétaires demande le rejet à défaut pour la SCI De Sampiero de justifier d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux premiers.
En effet, il considère avoir agi conformément à ses obligations et souligne que la SCI De Sampiero ne justifie pas d'un préjudice puisque son local a toujours été loué, ni davantage du quantum réclamé à titre indemnitaire.
Le syndicat des copropriétaires rappelle que l'affaire a débuté du fait de la réalisation de travaux sans aucune autorisation sur parties communes. Il observe que la SCI De Sampiero a commis une faute en louant un local non adapté à une activité de restauration.

Sur ce,

Au soutien de sa demande d'indemnisation, la SCI De Sampiero doit démontrer l'existence d'une faute du syndicat des copropriétaires, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Or, aucune des pièces versées aux débats n'est de nature à justifier d'un quelconque préjudice de la société demanderesse, étant observé qu'elle ne conteste pas avoir continué à percevoir les loyers.
En outre, si elle fait grief au syndicat des copropriétaires de s'être opposé de manière abusive à la réalisation des travaux nécessaires et d'avoir volontairement perforé le conduit de ventilation du lot n°4, les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires sont suffisantes pour attester de la réalité des nuisances causées par l'usage de ce conduit intérieur.

En effet, il ressort du courrier de la préfecture de police du 10 décembre 2014 que les installations n'étaient pas réglementaires. En outre, les procès-verbaux de constat d'huissier du 3 juillet 2015 et des 5 et 7 octobre 2015 exposent que le conduit traversant les parties privatives des copropriétaires était très chaud ainsi que l'existence d'odeurs de cuisine.
Le rapport d'enquête de la préfecture de police du 9 septembre 2015 a mis en évidence le défaut de conformité du système de ventilation et l'existence de nuisances olfactives;
Le rapport d'enquête de la préfecture de police du 22 janvier 2016 a proposé que l'alimentation en gaz du restaurant soit arrêté d'office en raison de concentrations de monoxyde de carbone anormalement élevées entraînant un risque d'intoxication pour les occupants, corroboré par le rapport de son laboratoire centrale du 29 janvier 2016 indiquant que le conduit utilisé par le restaurant et desservant la hotte était poreux.
Il sera de plus relevé aux termes du rapport d'enquête de la mairie de [Localité 9] du 27 novembre 2018 (pièce n°71 du syndicat des copropriétaires), une persistance de nuisances olfactives et une non-conformité des installations.

Par conséquent, eu égard aux nuisances avérées subies par les copropriétaires depuis plusieurs années, il ne peut être valablement reproché au syndicat des copropriétaires d'avoir exigé des garanties et des précisions sur les travaux envisagés par la demanderesse. En outre, bien que la SCI De Sampiero impute au syndicat des copropriétaires la perforation du conduit de ventilation du lot n°4, il n'apparaît pas que cette prétendue perforation, à la supposer établie, lui ait causé un préjudice.

Dès lors, à défaut de justifier de son préjudice et d'une faute du syndicat des copropriétaires, la SCI De Sampiero sera déboutée de sa demande indemnitaire.

II. Sur les demandes de la SAS Express

A titre liminaire, il apparaît qu'aux termes de ses dernières écritures, la SAS Express n'a pas repris au dispositif sa demande de communication sous astreinte de la pièce n°75, plans de l'immeuble, cette demande sera donc considérée comme abandonnée.

Sur la recevabilité des demandes de "dire et juger recevable et bien fondée l'intégralité des demandes de la SCI Sampiero" et de "se voir adjuger le bénéfice des écritures de la SCI De Sampiero"

L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Conformément à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er.

Seuls les copropriétaires ont en principe qualité pour saisir le tribunal d'une demande d'autorisation de travaux à l'exclusion des tiers et pour solliciter la nullité des décisions de l'assemblée générale (Cass, 3e civ., 16 juin 1993, n°91-14.267).

***

Aux termes de ses conclusions, la SAS Express a indiqué se joindre aux demandes de la SCI De Sampiero tendance à l'annulation des résolutions n°17, 20 et 26 de l'assemblée générale du 17 février 2016 et de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 18 juin 2018. En outre, elle sollicite du tribunal l'autorisation de la SCI De Sampiero de réaliser les travaux susmentionnés.

Le syndicat des copropriétaires invoque l'irrecevabilité de ces demandes sur le fondement de la règle "nul ne plaide par procureur" et de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 en soutenant que la SAS Express n'a pas qualité en tant que locataire à former de telles prétentions.

Sur ce,

Il convient de rappeler, comme le relève utilement le syndicat des copropriétaires, que le locataire n'a pas qualité pour exercer les actions que la loi du 10 juillet 1965 réserve aux copropriétaires. Ainsi, seul le copropriétaire bailleur a qualité pour solliciter l'annulation des résolutions d'assemblée générale et pour demander l'autorisation d'exécuter des travaux sur parties communes.

Par conséquent, conformément à la règle "nul ne plaide par procureur," et sur le fondement de l'article 31 précité, la SAS Express, en sa qualité de locataire, est irrecevable en ses demandes de "dire et juger recevable et bien fondée l'intégralité des demandes de la SCI Sampiero" et de "se voir adjuger le bénéfice des écritures de cette dernière".

Sur la demande sous astreinte de la société SAS Express d'ouverture des conduits d'aération et de ventilation, d'accès à la SAS Express aux WC communs et de travaux de mise aux normes desdits WC

Comme évoqué supra, le locataire n'a pas qualité pour exercer les actions que la loi du 10 juillet 1965 réserve aux copropriétaires. Ainsi, il ne peut demander au syndicat de modifier les conditions de jouissance des parties communes, prérogative appartenant au copropriétaire bailleur (Cass, 3e civ., 23 mars 1988, n°86-15.368).

***

Sur l'ouverture des conduits d'aération et de ventilation

La SAS Express sollicite la condamnation sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard du syndicat des copropriétaires à ouvrir les conduits d'aération. Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires a commandé un rapport établi par l'entreprise de fumisterie Foussadier en mai et juin 2019 lequel a conclu que plus de la moitié des conduits d'aération, de ventilation et de fumée de l'immeuble ont été bouchés et obturés.

Elle soutient que certains de ces conduits se trouvent sur le lot qu'elle loue et qu'ils constituent des parties communes à usage privatif. Considérant que son commerce reçoit du public et eu égard au risque sanitaire lié à la covid-19, elle affirme qu'il est indispensable de libérer ces conduits, étant observé que les copropriétaires sont les premiers à se plaindre de prétendues odeurs. Elle se fonde ainsi sur l'article 63-1 de règlement sanitaire du département de Paris, d'une note du 21 mai 2020 du ministère des solidarités et de la santé, d'une note du ministère du travail du 19 juin 2020.

En réponse, le syndicat des copropriétaires demande le débouté en faisant valoir que :

- la SAS Express qui se fonde sur le rapport Foussadier pour affirmer que ses conduits seraient bouchés, ne précise pas lesquels, étant observé que certains conduits sont anciens et ont été bouchés au gré des réorganisations dans les différents lots depuis la construction de l'immeub1e de sorte qu'il est impossible de rechercher les copropriétaires responsables des modifications;
- il n'est pas démontré par la SAS Express de la nécessité d'ouvrir tous les conduits passant par ses locaux.

Sur ce,

Comme développé précédemment, il sera rappelé que le locataire n'a pas qualité pour demander au syndicat de modifier les conditions de jouissance des parties communes, prérogative propre au copropriétaire bailleur. Si la SAS Express venait à considérer que les locaux loués n'étaient pas adaptés à une activité de restauration en raison d'une ventilation défaillante, il lui appartenait de se tourner vers son bailleur lequel est tenu à son égard d'une obligation de délivrance conforme.

Au surplus, il sera observé qu'une telle demande n'a pas été préalablement soumise à l'assemblée générale laquelle demeure souveraine pour décider des travaux sur les parties communes. Par conséquent, la SAS Express sera déboutée de sa demande.

Sur la demande d'accès aux WC communs et de mise aux normes desdits WC

La SAS Express sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires sous la même astreinte, à lui laisser l'accès aux WC communs et à les remettre en état conforme d'hygiène et de sécurité. Elle rappelle qu'elle a fait signifier une sommation d'avoir à lui laisser l'accès aux WC communs de la cour en état conforme aux règles d'hygiène et de sécurité afin de retrouver la jouissance du droit d'usage conféré par le bail et le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande le rejet en observant que ces WC communs ne sont plus utilisés depuis longtemps puisque les copropriétaires ont tous des WC dans leur lot. En tout état de cause, ces WC sont fermés à clé pour éviter leur usage par des personnes extérieures. Ces clés sont à la disposition des copropriétaires qui souhaitent les utiliser. Dans la mesure, où ces toilettes sont en libre accès et que la SAS Express n'en a jamais demandé les clés, sa demande doit être rejetée.

Sur ce,

Il est rappelé qu'aux termes du règlement de copropriété, le lot n°4 dispose d'un droit d'usage des WC communs de la cour.

En l'espèce, comme développé supra, aucun lien de droit n'existe entre le syndicat des copropriétaires et le locataire. Seul, le copropriétaire bailleur a la qualité pour invoquer les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, si la SAS Express est en droit de demander l'accès à ces WC communs prévu au règlement de copropriété, elle ne peut valablement solliciter du syndicat des copropriétaires de réaliser des travaux sur parties communes telle que la remise en état desdits WC.

En tout état de cause, il n'est pas contesté que la SAS Express dispose d'un droit d'usage des WC communs. Cependant, elle ne justifie pas s'être fait refuser l'accès par le sdc ni même que ces clés auraient été indisponibles. Par conséquent, la demande de SAS Express sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Express à l'encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.". Sur ce fondement, il incombe à la partie qui l'invoque, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

***

La SAS Express sollicite la condamnation en paiement du syndicat des copropriétaires de la somme de 80.000 euros au titre de dommages et intérêts. Au soutien de sa demande, elle fait valoir que:

- son activité est entravée depuis plusieurs années par les attaques incessantes du syndicat des copropriétaires la contraignant à effectuer des tests, des études et autres améliorations, pour se défendre;
- depuis le 5 septembre 2014, le commerce a été fermé le soir et les week-ends;
- suite à la demande des copropriétaires de ne plus utiliser le grill, la carte du restaurant a été changée avec des conséquences sur ses bénéfices ;
- elle a subi des dégradations et l'obstruction du conduit de cuisine qui l'ont contrainte à fermer le commerce pour réaliser des travaux très coûteux ;
- les actes, lettres, plaintes, mains courantes et procès-verbaux d'huissier qu'elle a du rédiger ou faire établir pour défendre ses droits ont généré un surcroît d'activité au détriment de son activité commerciale ;
- ses pertes d'exploitation sont estimées à au moins 80.000 euros.

En réponse, le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet de la prétention indemnitaire de la SAS Express au motif qu'elle ne démontre pas l'existence d'une faute à son encontre dans la mesure où il a agi conformément à ses obligations, ni d'un préjudice à défaut de produire la moindre pièce justificative, ni enfin d'un lien de causalité.

Sur ce,

En premier lieu, la SAS Express qui allègue d'un préjudice de 80.000 euros ne verse aucune pièce, notamment comptable, pour justifier d'une telle perte, se bornant à évoquer une perte d'exploitation résultant d'une fermeture le soir et les week-ends, la modification de la carte du restaurant outre les dégradations de son local.

En second lieu, la SAS Express ne démontre pas davantage que le syndicat des copropriétaires ait commis une faute à son égard, étant rappelé que la préfecture de police a constaté des nuisances perdurant jusqu'en 2018 résultant de son activité de restauration et justifiant les démarches du syndicat des copropriétaires.

Au surplus, il est relevé qu'aucune pièce n'est versée pour attester de poursuites pénales engagées à l'encontre du syndicat des copropriétaires suite à la plainte déposée par la SAS Express pour les dégradations alléguées.

Par conséquent, à défaut de justifier d'un préjudice et d'une faute du syndicat, la SAS Express sera déboutée de sa demande indemnitaire.

III. Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

En application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

L'article 70 du code de procédure civile édicte en son premier alinéa que "les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant".
Le syndic ne peut prendre l'initiative d'une procédure mais il peut défendre à une action en justice sans autorisation préalable. Il peut également former des demandes reconventionnelles sans autorisation dès lors que ces demandes sont connexes à celle principale et s'y rattachent par un lien suffisant.

Il n'est ainsi pas besoin d'autorisation lorsque la demande reconventionnelle ne constitue qu'une défense à l'action principale ou est exclusivement fondée sur elle. Par exemple, lorsque la demande principale tend à obtenir une autorisation de travaux et que le syndicat demande reconventionnellement la suppression d'ouvrages irréguliers (CA Paris, 23e ch, B, 3 mai 2001).

***

La SCI De Sampiero conclut à l'irrecevabilité des demandes reconventionnelles et subsidiairement à leur rejet en prétendant que :

- conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires n'a pas été habilité par l'assemblée générale pour présenter des demandes reconventionnelles ;
- la résolution n°27 de l'assemblée générale du 17 février 2016 est imprécise et vague et ne vise ni le conduit, ni l'accès au lot n°5 ni les demandes reconventionnelles ;
- ces demandes reconventionnelles n'ont aucun lien avec le présent litige qui vise à obtenir une autorisation judiciaire de travaux et/ou l'annulation de résolutions d'assemblées générales ;

- la demande d'autorisation d'accès au lot n°4 pour réaliser des travaux de condamnation du conduit est irrecevable dans la mesure où elle n'a pas fait l'objet d'un refus formel de l'assemblée générale des copropriétaires conformément à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation de conduit et de dommages et intérêts ne concerne pas la majorité des copropriétaires de sorte que son caractère collectif n'est pas établi ;
- la demande d'accès au lot n°5, au demeurant imprécise et vague, est dépourvue de tout lien avec la présente instance et ne peut donc se rattacher aux prétentions originaires au visa de l'article 70 du code de procédure civile.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que la demande reconventionnelle formulée dans le cadre d'une procédure au fond ne requiert par l'autorisation de l'assemblée générale lorsqu'elle est une défense à l'action principale ou est exclusivement fondée sur elle ce qui est le cas en l'espèce.

Sur ce,

La résolution n°27 de l'assemblée générale du 17 février 2016 a été votée en ces termes :

"27°- Autorisation du syndic à introduire une action en justice à l'encontre de la SCI De Sampiero ainsi que de son locataire et/ou occupant(s) de son chef (article 24)

L'assemblée générale décide d'engager une action en justice à l'encontre de la SCI De Sampiero et de son locataire et/ou occupant(s) de son chef, aux fins de faire cesser :

Toute infraction affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble telles que notamment les gaines et percement des parties communes,
Toute situation contraire au règlement sanitaire de la Ville de [Localité 9], au règlement de copropriété de l'immeuble ou aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Toute voie de fait, troubles ou nuisances résultant des conditions actuelles d'exploitation des locaux appartenant à la SCI De Sampiero, de son chef ou de son locataire et/ou occupant.

En conséquence, l'assemblée mandate le syndic à engager toutes actions en justice (judiciaire ou administrative) au nom du syndicat, tant en référé que devant le juge du fond (Tribunal de Grande Instance et/ou Cour d'Appel), avec pouvoir notamment de signer tous actes, de participer à toutes expertises, de faire toutes déclarations, de se faire assister par le cabinet d'avocats de son choix aux fins d'obtenir également indemnisation de tous les préjudices en résultant et subis par la copropriété, outre les dommages et intérêts, remboursement des honoraires d'avocat et frais de justice. […]
La résolution est adoptée à la majorité des présents et représentés, soit 5.573e/8.620e Pour et 3.047/8.620e Contre."

En l'espèce, si la SCI De Sampiero se fonde sur la rédaction imprécise de la résolution n°27 précitée, il apparait cependant que les demandes reconventionnelles litigieuses ne sont pas en lien avec cette procédure autorisée mais résulte d'une action distincte, qu'elle a elle-même introduite tendant à une autorisation d'installation d'un conduit extérieur desservant du lot n°4. De sorte que cet argument tenant à l'imprécision de la résolution précitée ne saurait prospérer.

En outre, la condition de l'existence d'un refus formel n'est requise que dans le cas d'une demande d'autorisation de travaux par un copropriétaire conformément aux articles 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui n'est pas le cas d'espèce.

S'agissant du critère du préjudice collectif, il apparaît que l'utilisation de ce conduit présentait un risque d'incendie relevé par la préfecture de [Localité 9] et une atteinte à la sécurité des biens et des personnes, qu'elle a généré des émanations de monoxyde de carbone dans les appartements de Mme [B] et de M. et Mme [FB], ainsi que des nuisances olfactives dans l'ensemble de l'immeuble de sorte que le syndicat des copropriétaires justifie bien d'un préjudice collectif.

S'agissant de sa demande d'accès au lot n°5 aux fins de constater les travaux réalisés, il n'est pas contesté que l'activité de restauration exercée initialement dans le lot n°4 a été étendue au lot n°5, de sorte que cette demande présente un lien suffisant aux prétentions originaires conformément à l'article 70 du code de procédure civile.

Enfin, s'agissant de la demande indemnitaire, cette dernière doit être déclarée recevable puisqu'elle présente également un lien avec le préjudice allégué découlant de l'usage des conduits litigieux. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera déclaré recevable en ses demandes reconventionnelles.

Sur la demande de condamnation de la SCI De Sampiero et de la SAS Express de laisser au syndicat des copropriétaires pénétrer dans le lot n°4 afin de procéder à la condamnation définitive du conduit en poterie

Le syndicat des copropriétaires sollicite l'autorisation de pénétrer dans le lot n°4 afin de condamner définitivement le conduit en poterie sous astreinte de 200 euros par jour de retard en faisant valoir que :

- la SAS Express a installé sans autorisation un extracteur dans sa boutique en le reliant illégalement à un conduit en poterie de ventilation des caves, partie commune, non tubé et de section insuffisante de 24 cm, pour une activité de restauration ;
- l'exploitation de ce lot a causé d'importantes nuisances constatées par huissiers, par les pompiers, par la police, par la préfecture et le laboratoire central de la préfecture ;
- selon l'architecte de l'immeub1e dans sa note du 31 juillet 2015, le conduit utilisé par la SAS Express dans le lot n°4 n'est pas coupe-feu et présente un risque pour les biens et les personnes; Ce risque d'incendie a été confirmé par la préfecture de police de [Localité 9] qui a jugé que l'utilisation de ce conduit devait être arrêtée;
- le défaut d'étanchéité du conduit a eu pour conséquence d'intoxiquer les copropriétaires au monoxyde de carbone pendant quatre ans à chaque utilisation du conduit;

le laboratoire central de la préfecture de police a ainsi mis en évidence la présente de monoxyde de carbone anormalement élevées notamment dans l'appartement de Mme [B], de Mme [PL] et de la famille [FB];
- s'agissant des nuisances olfactives, ces dernières touchent également les escaliers et la cour, et ont été démontrées par le constat d'huissier du 14 septembre 2017;
- si depuis le mois de novembre 2018, le conduit du lot n°4 n'est plus utilisé, les copropriétaires craignent la reprise des désordres et souhaitent sa condamnation définitive.

En réponse, la SCI De Sampiero oppose que:

- ces demandes sont infondées puisque le conduit de ventilation des caves est un conduit de fumée, que sa suppression porterait atteinte à son droit de propriété ; en tout état de cause, ce conduit ne fonctionne plus depuis quatre ans puisque suite aux travaux de mise aux normes de ce conduit par la SAS Express en 2016, des copropriétaires l'ont dégradé afin de l'empêcher de l'utiliser ;
- les nuisances alléguées par le syndicat des copropriétaires sont antérieures aux travaux de chemisage de la société SAS Express en 2016 et sont rapportés par des documents non soumis au contradictoire;
- le rapport du laboratoire centrale de la préfecture de police du 20 juin 2016 ne relève pas de trace de monoxyde de carbone dans les appartements des familles [PL] et [FB];
- le juge des référés par son ordonnance du 28 février 2017 a confirmé que les documents versés par le syndicat des copropriétaires au soutien de ses demandes n'étaient pas pertinents.

Pour sa part, la SAS Express affirme que le conduit du lot n°4 sert de ventilation/aération et ne saurait donc être condamné.

Sur ce,

Considérant les nuisances étayées par le syndicat des copropriétaires générées par l'usage de ce conduit et développées ci-avant et eu égard à l'autorisation de travaux octroyée à la SCI De Sampiero lui permettant d'exploiter son local dans des conditions conformes à la règlementation en vigueur, outre l'arrêt de l'usage de ce conduit attesté par le procès-verbal de constat d'huissier du 9 novembre 2018, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la SCI De Sampiero et la SAS Express de laisser l'accès au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic accompagné d'une entreprise qualifiée afin de procéder à la condamnation définitive du conduit en poterie de ventilation des caves litigieux et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai de deux mois après la signification du présent jugement.

Sur la demande de condamnation de la SCI De Sampiero et de la SAS Express de laisser le syndicat des copropriétaires accéder au lot n°5 afin de constater les travaux réalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite l'autorisation d'accéder au lot n°5 afin de constater la conformité des travaux réalisés et l'absence d'atteinte aux parties communes de l'immeuble en soutenant que :

- la SCI De Sampiero a donné à bail son lot n°5 permettant à la SAS Express de d'étendre son restaurant. A cette occasion, des travaux ont été réalisés en particulier le système d'aération de la cuisine semble avoir été raccordé sur deux anciens conduits de cheminée; en l'état, le syndicat des copropriétaires ignore si les travaux ont affecté les parties communes;
- Si la SAS Express soutient que ces installations ont déjà été examinées par l'entreprise Foussadier, cette dernière n'a toutefois pas pu investiguer ses conduits, en raison de l'entrave opposée par la SAS Express, laquelle avait allumé ses hottes de manière intempestive.

La SCI De Sampiero rétorque que cette demande imprécise et vague et n'est fondée sur aucun élément.

Pour sa part, la SAS Express oppose que l'entreprise Foussadier a déjà visité le lot n°5 et n'a pas retranscrit dans son rapport la moindre infraction à la règlementation en vigueur.

Sur ce,

Si la SCI De Sampiero affirme que les nuisances rapportées datent de 2016 antérieurement aux travaux de chemisage effectués, il ressort pourtant du rapport d'enquête de la mairie de [Localité 9] du 27 novembre 2018 (pièce n°71 du syndicat des copropriétaires) que "M. [CL], gérant de cet établissement a été contacté par téléphone le 27 novembre 2018. Il m'a été confirmé qu'il utilise 3 conduits différents. Au regard du constat réalisé chez le plaignant. Il lui a été demandé de réaliser un essai fumigène sur ces trois installations […] Conclusion : L'installation n'est pas conforme, à la règlementation. Des infractions au règlement sanitaire départemental ont été constatées."

Ainsi, la non-conformité des installations aménagées dans le lot n°5 a été relevée par la mairie de [Localité 9] sans que la SCI De Sampiero ne verse de pièce infirmant ce constat. Par ailleurs, le rapport de l'entreprise Foussadier de mai et juin 2019 fait état d'une impossibilité de procéder à l'inspection de ces conduits suite à l'allumage des hottes.

Dès lors, il apparaît justifié d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires d'accéder au lot n°5 afin de lui permettre de s'assurer que les travaux effectués par cette dernière n'ont pas porté atteinte aux parties communes de l'immeuble ainsi qu'à sa solidité et sont conformes à la règlementation en vigueur étant rappelé que ces conduits constituent des parties communes et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 100 euros par jour, à l'issue de ce délai.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer." Sur ce fondement, il incombe à la partie qui l'invoque, de rapporter la preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

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Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de la SCI De Sampiero et de la SAS Express de lui payer la somme de 50.000 euros au titre de dommages et intérêts en soutenant que :

- ces dernières ont commis une faute en s'abstenant de solliciter une autorisation de travaux de mises aux normes avant toute exploitation et ont causé des nuisances et des intoxications pendant quatre ans ;
- la violation du règlement de copropriété perdure puisqu'elles ont branché le système d'aération de la cuisine des lots n°4 et 5 réunies sur deux anciens conduits de cheminée parties communes sans autorisation ;
- les habitants subissent un préjudice depuis septembre 2014 qui n'a pas cessé à ce jour avec la poursuite et l'extension de l'exploitation des locaux des deux sociétés.

En défense, la SCI De Sampiero et la SAS Express opposent que cette demande n'est fondée ni dans son principe ni dans son quantum.

Sur ce,

S'il est établi que les travaux effectués par la SCI De Sampiero et la SAS Express n'ont pas fait l'objet d'autorisation préalable alors qu'ils ont affecté les conduits, parties communes, et que ces derniers ont causé au syndicat des copropriétaires des nuisances avérées, il conviendra de relever qu'aucune pièce n'est versée pour justifier du montant de 50.000 euros sollicité comme le relève à juste titre la SCI De Sampiero et la SAS Express, le syndicat des copropriétaires se limitant à évoquer les différentes nuisances subies depuis quatre ans. Par conséquent, à défaut de justifier du quantum de son préjudice, il convient de rejeter sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu des circonstances de l'espèce et de la solution du litige, il convient de condamner les parties à garder à leur charge, les dépens qu'elles ont respectivement exposés.

En outre, l'équité commande de condamner in solidum la SAS Express et la SCI De Sampiero à payer la somme de 10.000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il convient de débouter la SCI De Sampiero de sa demande de dispense des frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, il convient d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes principale et subsidiaire formées par la SCI De Sampiero d'autorisation judiciaire de travaux d'installation d'un conduit d'évacuation des fumées ;

AUTORISE la SCI De Sampiero à effectuer les travaux d'installation sur la façade de la cour de l'immeuble sis [Adresse 2] d'un conduit extérieur partant du lot n°4 cheminant sur la façade sud entre deux fenêtres pour déboucher en toiture sur la cheminée (solution 2) ou, à défaut, en sortie verticale haubanée (solution 2bis) ou à défaut, cheminant dans le coin des façades sud et est (solution 3) selon plans et descriptifs figurant au rapport établi par le cabinet WOOG, bureau d'études techniques, du 6 juillet 2017, à l'étude d'impact de Mme [F] [U], architecte du 13 juillet 2017 et au devis de la société TOP CUISINES du 27 juillet 2017 ;

DIT que ces travaux devront être exécutés conformément aux normes et règles de l'art en vigueur et sous la supervision et le contrôle d'un expert dans le domaine de son choix avec l'assistance de l'architecte de la copropriété et ce, à ses frais ;

DEBOUTE la SCI de Sampiero de sa demande d'annulation des résolutions n°17 et 20 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] tenue le 17 février 2016 ;

DEBOUTE la SCI de Sampiero de sa demande indemnitaire formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice ;

DECLARE irrecevables les demandes de la SAS Express de dire et juger recevable et bien fondée l'intégralité des demandes de la SCI Sampiero et de se voir adjuger le bénéfice des écritures de la SCI De Sampiero ;

DEBOUTE la SAS Express de l'intégralité de ses demandes ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice recevable en ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SCI De Sampiero et la SAS Express à laisser l'accès au lot n°4 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet CRAUNOT accompagné d'une entreprise qualifiée afin de procéder à la condamnation définitive du conduit en poterie de ventilation des caves litigieux et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et à l'issue de ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard laquelle courra sur une période de trois mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution ;

CONDAMNE la SCI De Sampiero et la SAS Express à laisser l'accès au lot n°5 au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice accompagné de l'architecte de l'immeuble afin de vérifier que les travaux réalisés dans ce local, et notamment, les branchements réalisés sur deux conduits de cheminée n'ont pas portés atteinte aux parties communes, à la structure de l'immeuble, et à la solidité de l'immeuble et sont conformes à la réglementation applicable, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et à l'issue de ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard laquelle courra sur une période de trois mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution ;

DIT que les astreintes provisoires ci-dessus prononcées seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire formée à l'encontre de la SCI De Sampiero et la SAS Express ;

DIT que chacune des parties gardera à sa charge les dépens qu'elle aura respectivement exposés ;

CONDAMNE in solidum la SCI De Sampiero et la SAS Express à payer la somme de 10.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI De Sampiero de sa demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE l'exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2024.

La GreffièreLa Présidente