TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 03/05/2024
à : - Me L. SALEM
- Me G. KAGAN
Copie exécutoire délivrée
le : 03/05/2024
à : - Me L. SALEM
La Greffière,
Pôle civil de proximité
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PCP JCP référé
N° RG 24/02717 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H3F
N° de MINUTE :
3/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 3 mai 2024
DEMANDERESSE
La Société Civile Immobilière DU BOIS MARBEAU, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Laurent SALEM, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1392
DÉFENDEURS
Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Grégory KAGAN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0336
Madame [V] [U], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Grégory KAGAN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0336
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 mars 2024
Décision du 03 mai 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02717 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H3F
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 3 mai 2024 par Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI DU BOIS MARBEAU a donné à bail à Monsieur [B] [U] et sa fille, Madame [V] [U], un appartement meublé à usage d'habitation composé de 5 pièces et d’une superficie de 152 m2 situé au 2ème étage de l’immeuble du [Adresse 3], par contrat du 7 février 2023, ayant pris effet le 8 février 2023, pour une durée de 12 mois et 5 nuits, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5.500 euros, en ce inclus toutes les charges et l’emplacement de stationnement. Il est expressément prévu dans le contrat que les locaux seront utilisés à titre de résidence secondaire et que la location se terminera le 8 février 2024.
Par acte de commissaire de justice en date 22 février 2024, la SCI DU BOIS MARBEAU a assigné Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de voir :
- constater que Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 8 février 2024,
- ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef,
- ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers dans tout garde-meubles, aux risques et périls de Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U],
- condamner solidairement Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 10.000 euros à compter du 8 février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, par la remise des clefs,
- condamner Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
À l’audience du 25 mars 2024, à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, la SCI DU BOIS MARBEAU, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance et a sollicité le rejet des demandes de Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U].
Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U], représentés par leur conseil, ont déposé et développé des conclusions au terme desquelles, en substance, ils sollicitent, au visa des articles 54 et 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil et L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, :
- la nullité des assignations qui leur ont été délivrées,
- le rejet des demandes de la SCI DU BOIS MARBEAU,
- l’octroi d’un délai jusqu’au 31 août 2024 pour quitter les lieux,
- la révision du loyer à la somme mensuelle de 5.107,20 euros à compter du 8 février 2023,
- la fixation de l’indemnité d’occupation due à la somme de 5.107,20 euros à compter du 8 février 2024,
- la condamnation de la SCI DU BOIS MARBEAU à leur payer les sommes suivantes :
. 5.106,40 euros au titre du remboursement d’un trop perçu de loyers sur la période du 8 février 2023 au 8 mars 2024,
. 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi le 17 janvier 2024,
. 803 euros correspondant aux frais de remise en état de la porte d’entrée dégradée le 17 janvier 2024,
. 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties reprises oralement à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la nullité des assignations
Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] soutiennent que le siège social de la SCI DU BOIS MARBEAU figurant sur l’assignation que celle-ci leur a fait délivrer, à savoir le [Adresse 1] [Localité 5], est erronée ; que le siège social de la SCI DU BOIS MARBEAU se situe [Adresse 2] [Localité 5], tel qu’indiqué dans l’extrait d’immatriculation du registre du commerce et des sociétés, mais que cette adresse ne correspond pas à la réalité, le courrier qui a été adressé à la SCI DU BOIS MARBEAU à cette adresse, le 1er février 2024, étant revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».
La SCI DU BOIS MARBEAU rétorque que Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] n’allèguent aucun grief. Elle justifie que son siège social est situé [Adresse 2] [Localité 5] et soutient que l’accusé de réception du courrier qu’elle a adressé à Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] le 23 janvier 2024 a bien été réceptionné à cette adresse.
Il résulte de l’article 54 du code de procédure civile que l’assignation doit mentionner, à peine de nullité, pour les demandeurs personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente.
Aux termes de l’article 114 du même code, la nullité encourue ne peut être prononcée qu’à défaut de régularisation en temps utile et si le défendeur établit que l’omission lui a causé un grief.
Le grief résulte de la désorganisation des moyens de défense provoquée par l’irrégularité ou l’omission qui doit avoir eu des répercussions sur
la possibilité de se défendre. Il n’y a pas de grief dans l’hypothèse où le vice n’a pas privé celui qui s’en prévaut des garanties auxquelles un procès équitable lui donne droit.
En l’espèce, Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] n’indiquent pas le grief que leur a causé l’erreur portant sur l’adresse du siège social de la SCI DU BOIS MARBEAU.
En outre, il est constant que le siège social figurant dans les conclusions que la SCI DU BOIS MARBEAU a fait viser par le greffe et a développées à l’audience du 25 mars 2024 est le [Adresse 2] [Localité 5], laquelle adresse correspond à celui de l’extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés versé aux débats. Certes, le courrier adressé à la SCI DU BOIS MARBEAU à cette adresse le 1er février 2024 est revenu à son destinataire, à savoir le conseil des consorts [U], avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » mais le courrier était destiné à Madame [J] [I], alors que le gérant de la SCI DU BOIS MARBEAU est Monsieur [E] [I].
Enfin, Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] ne rapportent pas la preuve que l’inexactitude quant au siège social de la SCI DU BOIS MARBEAU les a privés de la possibilité de présenter leurs moyens de défense et des garanties auxquelles un procès juste et équitable donne droit. En effet, ils ont comparu, représentés par deux conseil, dans le cadre de la présente instance.
Il n’y a donc pas lieu d’annuler l’assignation délivrée par la SCI DU BOIS MARBEAU à Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U].
Sur l’occupation des lieux sans droit ni titre
La SCI DU BOIS MARBEAU soutient que le bail, qui porte sur des locaux meublés utilisés à titre de résidence secondaire, a pris fin le 8 février 2024 et que Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] se maintiennent depuis lors dans les lieux sans droit ni titre, sans régler les loyers et avec l’intention probable de les sous-louer pendant la période des jeux olympiques de 2024.
Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] ne contestent pas que le bail qui les lie à la SCI DU BOIS MARBEAU a pris fin le 8 février 2024 mais indiquent ne pas avoir été en mesure de libérer les lieux à cette date, Monsieur [B] [U] ayant été victime d’un grave Accident Vasculaire Cérébral en janvier 2024 et devant revenir en France pour gérer ses affaires professionnelles et être aux côtés de ses filles.
En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’existence d’une contestation sérieuse ne fait donc pas obstacle aux
pouvoirs du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite. Ces pouvoirs ne sont pas davantage conditionnés par l’urgence, condition posée par l’article 834 du même code.
Le juge des référés doit cependant vérifier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
En l’espèce, le bail qui lie les parties, porte sur des locaux meublés utilisés à titre de résidence secondaire et n’est donc pas soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 mais par le droit commun du bail tel que prévu notamment par l’article 1737 du code civil, pour toutes les hypothèses qui ne seraient pas prévues par les clauses du bail.
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.
Le contrat de bail du 7 février 2023 prévoit en son article 2 qu’il cessera de plein droit à l’expiration du terme fixé en page 1, sans qu’il soit besoin de donner congé. Le terme est fixé au 8 février 2024 et les parties ont pris le soin de préciser que la location ne pourra être prolongée sans accord préalable du bailleur et de son mandataire.
Or, le bailleur a clairement fait part à Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U], par courriel du 23 janvier 2024 et lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 26 janvier 2024, de son intention de ne pas renouveler le bail et a leur a proposé de prendre contact avec son mandataire pour dresser l’état des lieux de sortie, dans les meilleurs délais.
Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] ne contestent pas que le bail a pris fin le 8 février 2024 et reconnaissent donc depuis cette date occuper les lieux sans droit ni titre, ce qui caractérise de manière non contestée un trouble manifestement illicite.
Il convient donc d'ordonner leur expulsion, selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.
Sur les délais pour quitter les lieux
Il résulte des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version issue de la
loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 précitée, que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition ne s'applique pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ou sont de mauvaise foi.
La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [B] [U] aurait été victime d’un accident cardio-vasculaire, alors qu’il était en TURQUIE et aurait besoin de repos. Le certificat médical produit rédigé en langue turque et non traduit ne permet pas de connaître davantage la situation médicale actuelle de Monsieur [B] [U] et où il se trouve actuellement.
Il convient de relever que les locaux loués le sont à titre de résidence secondaire et que Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] disposent, aux termes du contrat de bail, d’un domicile aux ÉTATS-UNIS. S’agissant d’un logement meublé, Madame [V] [U], fille de Monsieur [B] [U], qui est colocataire des lieux, est parfaitement en mesure de les libérer. De fait, Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] ont déjà bénéficié d’un délai de trois mois supplémentaire depuis la date de la fin du bail, pour ce faire.
En conséquence, Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] devront libérer les lieux dans les 8 jours suivant la signification de la présente décision, faute de quoi ils pourront en être expulsés, à l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la séquestration des meubles
S'agissant des meubles, il convient de relever que le logement étant meublé, il n’y a, a priori, pas de meubles appartenant aux locataires dont il serait nécessaire de prévoir la séquestration. À défaut et s’agissant d’objets mobiliers appartenant à Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U], il y a seulement lieu de prévoir qu'en cas d'expulsion les objets trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d'en régler le sort, et il n'y a pas lieu de prévoir d'autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.
Sur la révision du loyer et de remboursement d’un trop perçu de loyers
Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] font valoir que le loyer fixé dans le contrat de bail dépasse le loyer de référence majoré et demandent à ce que celui-ci soit ramené à la somme mensuelle de 5.107,20 euros à compter de la date de prise d’effet du bail. Ils sollicitent, en conséquence, la condamnation de la SCI DU BOIS MARBEAU à leur rembourser la somme de 5.106,40 euros correspondant au trop perçu de loyers sur la période du 8 février 2023 au 8 mars 2024.
L'encadrement des loyers concerne tous les logements loués à titre de résidence principale, que ce soit en location vide, meublée, étudiant ou en bail mobilité. A contrario, il ne concerne pas les logements loués à titre de résidence secondaire, comme c’est le cas en l’espèce, étant observé au surplus que le loyer mensuel de 5.500 euros inclut toutes les charges et l’emplacement de stationnement.
Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] seront, en conséquence, déboutés de leur demande de ces chefs.
Sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. L’obligation ne doit être sérieusement contestable ni sans son principe ni dans son quantum.
L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien le prive de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, afin de préserver les intérêts de la SCI DU BOIS MARBEAU, Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] seront redevables, à son égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou à la suite de l’expulsion. Cette somme sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 5.500 euros, à compter du 8 février 2024, et sera payable, en deniers ou quittances.
Sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance et le remboursement des frais de réparation de la porte
Madame [V] [U] soutient que Madame [J] [I] l’aurait gravement injuriée le 17 janvier 2024, date à laquelle cette dernière se serait rendue sur les lieux loués, pour lui réclamer les loyers impayés, et aurait frappé avec violence sur la porte au point que celle-ci se serait ouverte et aurait été sérieusement endommagée.
La SCI DU BOIS MARBEAU nie les faits.
Il convient de relever que les demandes de Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] ne sont pas formées à titre provisionnel et excédent donc les pouvoirs du juge des référés, qu’en outre, s’il est constant que Madame [V] [U] a déposé plainte pour ces faits le 17 janvier 2024 au commissariat du [Localité 4], ni la transcription de l’enregistrement faite par le conseil de Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U], ni la facture produite aux débats qui a trait au remplacement de la serrure de la porte ne permettent d’apporter la preuve d’un trouble de jouissance justifiant l’octroi d’une quelconque somme, sachant que Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] ne craignent pas de réclamer à cet égard la somme de 10.000 euros.
Sur les demandes accessoires
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement.
Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U], partie perdante, seront condamnés à supporter les entiers dépens et déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.
Ils seront, en revanche, condamnés à verser à la SCI DU BOIS MARBEAU une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe :
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et l'absence de contestation sérieuse,
Rejetons la demande d’annulation de l’assignation délivrée par la SCI DU BOIS MARBEAU à Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U],
Constatons que Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] occupent depuis le 8 février 2024, sans droit ni titre un appartement meublé à usage d'habitation composé de 5 pièces et d’une superficie de 152 m2 situé au 2ème étage de l’immeuble du [Adresse 3], propriété de la SCI DU BOIS MARBEAU,
À défaut de libération volontaire des lieux dans les 8 jours suivant la signification de la présente décision, ordonnons l’expulsion de Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Fixons le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] à la somme de 5.500 euros et les condamnons solidairement à en acquitter le paiement intégral à compter du 8 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs, ou à la suite de l’expulsion,
Disons que cette somme sera payée en deniers ou quittances,
Disons que la demande de dommages et intérêts et de remboursement des frais de remise en état de la porte d’entrée excédent les pouvoirs du juge des référés,
Condamnons, in solidum, Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] à verser à la SCI DU BOIS MARBEAU une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboutons les parties du surplus de leurs demandes,
Condamnons Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] aux entiers dépens de la présente instance,
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.
La Greffière, La Première Vice-Présidente,
