TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 02/05/2024
à : Maitre Christine GALLON
Copie exécutoire délivrée
le : 02/05/2024
à : Maitre Lynda KECHIT
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/03553
N° Portalis 352J-W-B7I-C4O4N
N° MINUTE : 2/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 mai 2024
DEMANDERESSE
L’association AMICALE DES LOCATAIRES DE LA [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maitre Lynda KECHIT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #C2342
DÉFENDERESSE
La S.A. IN’LI, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maitre Christine GALLON, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 mai 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 02 mai 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/03553 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4O4N
EXPOSE DU LITIGE
La société IN’LI est propriétaire d’un immeuble, [Adresse 2], situé [Adresse 1].
Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2024, l’association l’Amicale des locataires de la [Adresse 2] a fait assigner la société IN’LI devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir principalement :
- la mise à disposition dans le délai d’un mois et sous astreinte pour les années 2020 à 2023 des pièces suivantes : le décompte par nature de charges, le mode de répartition entre les locataires, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, les récapitulatifs des charges de chaque logement, les factures et contrats de fournitures et d’exploitation, les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, et les démarches entreprises par le bailleur à l’égard de ses fournisseurs d’énergie au titre des aides d’état,
- la régularisation des charges des locataires de [Adresse 2] pour l’année 2022 dans un délai de deux mois et sous astreinte,
- la condamnation de la société IN’LI à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La demande subsidiaire contenue dans les motifs de l’assignation mais non demandée dans le dispositif de l’assignation ne saisit pas le juge.
A l'audience du 11 avril 2024, l’Amicale des locataires de la [Adresse 2] sollicite du juge le bénéfice de son acte introductif d’instance.
En défense, la société IN’LI s’oppose aux demandes et demande la condamnation de l’Amicale des locataires de la [Adresse 2] à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Le juge a mis dans le débat la qualité à agir de la demanderesse au titre de l’action contractuelle détenue par chaque locataire.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualité à agir de l’Amicale des locataires
Suivant l’article 125 du Code de procédure civile, « Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.»
Aux termes enfin de l’article 32 du Code de procédure civile, « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. »
Il est rappelé par ailleurs que « nul ne plaide par procureur ».
S’agissant d’une association, celle-ci peut agir en justice pour la défense d’intérêts collectifs entrant dans son objet.
L’intérêt collectif peut résulter d’un préjudice subi par chacun de ses membres de la même manière.
En l’espèce, l’Amicale des locataires de la [Adresse 2] est une association qui a pour but, selon ses statuts, la défense des intérêts des locataires.
Si chacun des locataires membres de cette association peut exercer seul l’action en exécution de son bail tenant à la régularisation de ses charges et à la consultation des pièces justificatives des charges, cette action peut également être exercée par l’association de locataires qui justifie que la régularisation des charges ou la consultation des pièces justificatives n’ont pu être obtenues par l’ensemble des membres de l’association.
Cette démonstration n’est pas faite en l’occurrence par la demanderesse mais la société IN’LI ne conteste pas que les régularisations des charges des locataires n’ont pas été faites pour l’année 2022 et n’indique pas que tout ou partie des locataires aurait demandé et obtenu la mise à disposition des pièces justificatives des charges.
En conséquence, il y a lieu de retenir que l’Amicale des locataires de la [Adresse 2] a qualité à agir.
Sur la demande de régularisation de charges, de remise de pièces et de mise à disposition de pièces justificatives
En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la violation évidente de la règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique.
Il n’est pas nécessaire dans cette hypothèse de remplir la condition d’urgence prévue à l’article 834 du code de procédure civile.
En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».
En l’espèce, selon l’Amicale des locataires de la [Adresse 2], les charges de l’année 2020 ont été régularisées en décembre 2023 et celles de l’année 2021 en janvier 2024 sans qu’elle n’indique ni ne justifie par la production des décomptes correspondants de chaque locataire membre de l’association que les décomptes envoyés lors des régularisations de charges ne seraient pas conformes aux prescriptions légales (mode de répartition entre les locataires et modalités de calculs des charges d’eau et de chauffage).
La demande de remise des décomptes de charges de chaque locataire pour l’année 2020 et 2021 qui est déjà intervenue lors de la régularisation des charges est donc rejetée. La demande de « récapitulatif de charges » par logement correspondant à la même demande, cette demande est également rejetée. La demande de remise des décomptes et récapitulatifs de charges pour les années 2022 et 2023 doit enfin être rejetée, la carence du bailleur n’étant pas établie dès lors que la régularisation des charges pour l’année 2022 n’est pas encore intervenue et fait l’objet d’une demande.
Décision du 02 mai 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/03553 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4O4N
Par ailleurs, l’Amicale des locataires de la [Adresse 2] souhaite pouvoir consulter l’ensemble des pièces justificatives relatives aux charges réglées par les locataires.
Cette mise à disposition prévue à la charge du bailleur par l’article 23 n’implique pas que le bailleur ait à justifier auprès de ses locataires d’éventuelles démarches à l’endroit des fournisseurs d’énergie pour bénéficier d’aides d’état.
Cette demande fondée sur l’article 23 est donc également rejetée.
En outre, des pièces justificatives des charges dues pour les années 2020 et 2021 sont communiquées par le bailleur dans le cadre de la présente instance.
Bien que l’Amicale des locataires de la [Adresse 2] ne précise pas sa demande de mise à disposition en tenant compte des pièces communiquées, le décompte individuel d’un locataire pour l’exercice 2021 versé au pièce 3 par la société IN’LI permet de déterminer que les factures versées au débat ne correspondent pas à l’ensemble des charges répercutées auprès des locataires.
En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de mise à disposition des pièces justificatives des charges pour les années 2020 et 2021.
Enfin, la régularisation des charges au moins annuellement est une obligation légale.
La société IN’LI indique à cet égard sans en justifier que les comptes de l’année 2022 de l’association syndicale libre dont elle est membre ont été approuvés fin novembre 2023 ce qui peut expliquer l’absence de régularisation des charges de l’année 2022 lors de l’introduction de l’instance.
S’agissant d’une obligation légale, il lui sera toutefois fait injonction d’y procéder dans un délai de quatre mois à compter de la présente décision.
Il n’y a pas lieu en l’état de condamner la société IN’LI à tenir à la disposition de l’Amicale des locataires de la [Adresse 2] les pièces justificatives des charges de l’année 2022, cette obligation débutant lors de la remise des décomptes de régularisations aux locataires.
Enfin, la résistance de la société IN’LI n’étant pas établie, la demande d’astreinte est rejetée.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse qui succombe pour partie, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.
L'équité commande par ailleurs de rejeter la demande de L’Amicale des locataires de la [Adresse 2] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Condamne la société IN’LI à régulariser les charges de l’année 2022 des locataires faisant partie de l’Amicale des locataires de la [Adresse 2], dans un délai de 4 mois à compter de la présente décision,
Condamne la société IN’LI à tenir à la disposition de l’Amicale des locataires de la [Adresse 2] l’ensemble des pièces justificatives des charges de l’année 2020 et de l’année 2021,
Rejette le surplus des demandes de pièces,
Rejette toutes les autres demandes des parties,
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société IN’LI aux dépens de l'instance,
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.
La greffièreLa juge des contentieux de la protection
