TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Maître CASSEL et
Maître SITBON
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître AKLI
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/09711
N° Portalis 352J-W-B7F-CU4KM
N° MINUTE :
Assignation du :
30 Juin 2021
JUGEMENT
rendu le 30 Avril 2024
DEMANDEURS
Monsieur [K] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Monsieur [K] [C] [S], en qualité de tuteur de Madame [L] [D] [S] née [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
tous deux représentés par Maître Fatiha AKLI de la SELARL SELARL JURIADIS GORAND-MARTIN-PIEDAGNEL-DELAPLACE-
QUILBE-GODARD-DEBUYS-OMONT-LERABLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0799
Décision du 30 Avril 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/09711 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU4KM
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0049
S.A.S. AXIUM
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2472
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
Madame Elyda MEY, Juge
assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 17 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Muriel JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [K] [S] et son épouse, Mme [L] [S] née [Y], sont propriétaires des lots n° 29 et n°46, un appartement et une cave, au sein de l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le cabinet Foncia, venant aux droits de la SAS Axium, est le syndic en exercice.
L'immeuble est assuré auprès de la compagnie AXA Ile de France.
L'assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 4 mars 2021 et a voté les résolutions 24 à 29, relatives à des travaux de reprise du plancher haut de l'appartement du troisième étage du bâtiment B, en raison de l'effondrement du plafond consécutif à des infiltrations.
Par exploit du 30 juin 2021, M. [K] [S], et M. [K] [C] [S], son fils, es qualités de tuteur de Mme [L] [S] née [Y] (ci-après les consorts [S]), ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et son syndic, la SAS Axium, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de.voir annuler les résolutions 24 à 29, votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2021.
Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023 les consorts [S], demandent au tribunal de :
"Vus les articles 9-1, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 1240 du Code Civil,
Vue la jurisprudence précitée,
- DECLARER l'action entreprise par Monsieur et Madame [S] tant à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'Immeuble "[Adresse 1]" qu'à l'égard de la société AXIUM recevable et bien fondé ;
- PRONONCER la nullité des résolutions 24 à 29 votées lors de l'Assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2021 ;
- CONDAMNER la société AXIUM à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis dont le montant reste à parfaire en fonction des suites qui seront données à la déclaration de sinistre régularisée tardivement par la société AXIUM ;
- CONDAMNER la société AXIUM à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 3.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre à supporter les entiers dépens.
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire"
Au soutien de ses prétentions, M. et Mme [S] font valoir que :
- La SAS Axium a commis des fautes délictuelles en omettant de déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble, et en imputant au syndicat des copropriétaires la charge financière des travaux votés lors de cette assemblée, alors qu'en l'état aucun élément ne permet de conclure que le syndicat soit tenu de prendre en charge les désordres constatés, ce qui constitue une décision arbitraire ;
- Les résolutions votées constituent un abus de majorité, car elles ont pour objet de mettre à la charge des copropriétaires le coût d'importants travaux de reprise de structure suite à un dégât des eaux subi par un seul copropriétaire de l'immeuble, M. [R], et favoriseraient donc l'intérêt de certains copropriétaires majoritaires au détriment de celui des autres et de l'intérêt général ;
- Il est factuellement inexact d'imputer l'origine du sinistre aux parties communes, les divers experts intervenus sur le site ces deux dernières années relèvent l'existence de différentes causes à l'origine du délabrement de l'immeuble, le rapport de l'expert mandaté par le conseil syndical, le cabinet [O], en témoigne ;
- Le syndic a mis en urgence le vote des travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 4 mars 2021 pour pallier son inertie totale dans la gestion de l'immeuble et de son entretien, et uniquement en réaction à la notification de l'arrêté de péril ordinaire par la mairie de [Localité 6].
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] demande du tribunal de :
"Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les pièces versées aux débats ;
- DEBOUTER les Consorts [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions;
- CONDAMNER in solidum les Consorts [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER in solidum les Consorts [S] aux entiers dépens ;
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir".
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- Les résolutions adoptées ne constituent pas un abus de majorité car elles ont été adoptées dans l'intérêt général des copropriétaires et ne créent aucune une rupture d'égalité entre les copropriétaires;
- L'importance de la somme votée pour ces travaux s'explique par le fait qu'il ne s'agit pas seulement de la reprise du plancher haut de M. [R], mais de la réfection des réseaux communs d'alimentation eau froide sanitaire qui sont en plomb ainsi que les réseaux d'évacuations eaux usées / eaux vannes, parties communes, qui sont fuyards et ont créé des désordres sur la structure de l'immeuble ;
- Les consorts [S] sont parfaitement au fait de l'origine des désordres dans les parties communes, car ils ont voté favorablement pour les résolutions 30 à 35 de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2021, approuvant les travaux de création de colonne eau froide sanitaire et de remplacement des chutes eaux usées / eaux vannes du bâtiment B ;
- Le rapport d'expertise de l'assureur de l'immeuble est corroboré par les dires de l'architecte de l'immeuble, M. [X] et les constatations du rapport dressé par le cabinet [O] expertise, versé aux débats par les parties demanderesses ;
- Le syndicat des copropriétaires, en conscience de sa responsabilité quant aux dommages causés dans les parties privatives, ayant leur origine dans les parties communes, a pris les devants en votant la reprise structurelle du plancher haut du 3ème étage, partie commune de l'immeuble, sans attendre des rapports d'expertise supplémentaires au vu de l'urgence de la situation, l'immeuble venant de faire l'objet d'un arrêté de péril ordinaire de la mairie de [Localité 6].
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2023, la SAS Axium demande du tribunal de :
"Vu l'article 9 du CPC,
Vu l'article 1240 du Code Civil,
Vu les articles 14, 18 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965,
- Juger les consorts [S] mal fondés dans toutes leurs demandes.
- Juger que les consorts [S] ne rapportent pas la preuve cumulative d'une faute de la SAS AXIUM, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice.
- Débouter les consorts [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
- Condamner in solidum les consorts [S] à payer à la SAS AXIUM la somme de 3000€ à titre de dommages intérêts, la SAS AXIUM ayant été mise en cause de façon abusive dans la présente procédure, alors que les consorts [S] pouvaient se contenter de solliciter uniquement l'annulation des résolutions qu'ils contestent à tort.
- Refuser d'ordonner l'exécution provisoire, si par extraordinaire il était fait droit aux demandes de dommages intérêts ou d'article 700 du CPC adverses.
- Condamner in solidum les consorts [S] à payer à la SAS AXIUM la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du CPC.
- Condamner in solidum les consorts [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat conformément à l'article 699 du CPC".
Au soutien de ses prétentions, la SAS Axium fait valoir que :
- Il a procédé à la déclaration de sinistre à l'assureur de la copropriété le 7 juin 2019, ce qui est en outre constaté par le rapport d'expertise contradictoire du 11 janvier 2022 transmis par la société AXA, assureur de l'immeuble ;
- Le rapport d'expertise précité constate que l'origine des désordres réside dans une fuite sur la colonne montante du bâtiment B et dans une fuite sur la descente collective du même bâtiment, et conclut à l'engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;
- La conclusion de l'origine des désordres en partie commune supposait un vote souverain de l'assemblée générale pour procéder à des travaux pour y remédier, il ne s'agit aucunement d'une décision arbitraire du syndic ;
- Les résolutions votées ont été adoptées dans l'intérêt collectif des copropriétaires, les conclusions de l'architecte de l'immeuble confirmant l'absolue nécessité de faire des travaux pour sauvegarder le bâtiment, qui venait en outre de faire l'objet d'un arrêté de péril ordinaire par la Ville de [Localité 6] le 13 juillet 2020, ces constatations sont exclusives de la possibilité d'un abus de majorité ;
- A titre subsidiaire, les consorts [S] ne démontrent pas de préjudice
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été close par ordonnance du 22 mai 2023, et fixée à l'audience du 17 janvier 2024, puis mise en délibéré au 19 mars 2024, prorogée au 30 avril 2024, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur la demande en annulation pour abus de majorité des résolutions 24 à 29 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 4 mars 2021 de l'immeuble sis [Adresse 1]
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : "La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires".
La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le demandeur doit cependant démontrer que le dommage a pour origine une partie commune. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l'entier dommage.
L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : "I. - Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II. - Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I:
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat;
b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic;
c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné;
d) Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels;
e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène;
f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe;
g) La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;
h) L'autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes;
i) La décision d'équiper les emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l'étude mentionnée au III de l'article 24-5;
j) L'autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble, sa destination ou ses éléments d'équipement essentiels et qu'ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants.
k) La décision d'installer des ouvrages nécessaires à la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps"
Il appartient aux copropriétaires, demandeurs à la nullité fondée sur l'abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c'est-à-dire, de démontrer que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, ou encore qu'elle rompt l'égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.
Le tribunal ne peut être saisi d'une demande en contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999)
Sur ce
L'article 8 du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1], en date du 15 février 1968, définit ainsi les parties communes:
"Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé :
Elles comprennent notamment :
La totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites des cours.
Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs-pignons mitoyens ou non.
Le gros œuvre des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol.
Les couvertures des immeubles.
Les souches des cheminées.
Les conduits de fumée (coffres et gaines) les têtes de cheminées, les tuyaux d'aération des water-closets et ceux de ventilation des salles de bains.
Les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales et ménagères, et usées et du tout à l'égout, les conduits prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes, d'eau, de gaz, d'électricité, (sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l'usage exclusif de ceux-ci)
Les vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, leurs cages et paliers, les cabinets d'aisance.
Tous les accessoires de ces parties communes, tels que les installations d'éclairage (non compris les tapis-brosses sur les paliers d'entrée, qui seront "parties privatives"
Cette énumération est purement énonciative et non limitative.
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires".
Il ressort donc du règlement de copropriété que le plancher haut de l'appartement de M. [R], siège des désordres objet des résolutions querellées par les consorts [S], est une partie commune, ce que les demandeurs ne contestent pas au demeurant.
Ce règlement définit classiquement en outre le réseau des colonnes d'eaux montantes et descendantes comme des parties communes.
Le rapport définitif en date du 11 février 2022 de Sedgwick France, expert mandaté par l'assureur de l'immeuble et fourni aux débats par le syndicat des copropriétaires, mentionne que "Votre assuré a déclaré un sinistre DDE en date du 07/06/2019 à suite de la survenance d'une fuite sur la colonne montante du bâtiment B de l'immeuble assuré au 4ème étage, ainsi qu'une fuite sur la descente collective du même bâtiment au 5ème étage. En effet, le plafond en plâtre de l'appartement de Mr [R], CNO au 3ème étage s'est partiellement effondré".
Il relève que le montant des dommages dus au titre du dégât des eaux s'élève à 7.777,00 euros tandis que l'estimation du montant des dommages relatifs aux désordres structurels est fixée à hauteur de 35.450,50 euros. Les désordres structurels constatés nécessitant en effet la démolition du plancher entre l'appartement du 3ème et du 4ème étage, la démolition de cloisons au 4ème étage, la dépose de la structure bois endommagée et la pose d'une nouvelle structure métallique.
Ce rapport corrobore l'alerte par courriel effectuée le 11 janvier 2020 de l'architecte de l'immeuble, M. [X], à la SAS Axium suite à la visite de l'appartement de M. [R].
Cette visite a conduit l'architecte à "inviter la copropriété à ne plus perdre un instant" pour traiter les graves désordres constatés, le plancher haut ayant été testé à 100% d'humidité, laissant supposer une fuite active à l'étage supérieur.
Au cours de cette visite, l'architecte a également constaté la présence d'une colonne d'alimentation en eau froide sanitaire en plomb, interdite pour raisons sanitaires et donc à remplacer le plus rapidement possible, ainsi qu'une colonne eaux usées / eaux vannes / eaux pluviales située dans l'angle de l'appartement, côté façade, englobée dans du plâtre testé à 100% d'humidité.
Il a donc préconisé la mise en sécurité immédiate du plancher haut de l'appartement de M. [R] par des étais, et la pose d'étais dans tous les appartements des étages inférieurs surplombés par cet appartement.
M. [X] a également conclu à la nécessaire reprise structurelle du plancher haut de cet appartement, pouvant impliquer "un déménagement du R+4 le temps des travaux et dans la pièce concernée, une dépose du plancher R+4 existant et sa réfection".
Le 13 juillet 2020, la direction du logement et de l'habitat de la Ville de [Localité 6] a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception ayant en objet la mention "lettre contradictoire- péril ordinaire" à la SAS Axium, es qualité de syndic de l'ensemble immobilier à usage principal d'habitation sis [Adresse 1] et cadastré 114-CW9.
Ce courrier mentionne que l'architecte de la préfecture de police, mandaté par la ville de [Localité 6], s'est rendu dans l'immeuble cité le 4 février 2020 et a procédé aux constatations suivantes dans l'appartement de M. [R] :
- "des étaiements métalliques ont été installés par M. [X], l'architecte de l'immeuble en date du 28 janvier 2020 à votre demande ;
- des étaiements ont été posés sur plusieurs niveaux afin de répartir la charge dans la pièce principale et la cuisine de ce logement et dans les logements situés au 2ème étage, porte gauche, au 1er étage, porte gauche ainsi que dans les caves ;
- les poutrelles métalliques du plancher haut n'ont pas pu être observées en raison de la présence d'une bâche sur l'ensemble du plancher haut du séjour. Cependant des éléments de maçonnerie et du plancher haut sont tombés, suite à des infiltrations récurrentes et anciennes, provenant de la colonne commune (EU alimentation d'eau) dans l'angle de la cuisine ;
- ces infiltrations auraient déstabilisé l'ensemble du plancher haut".
A l'issue de cette visite, l'architecte de sécurité a estimé que les désordres constatés dans le logement du 3ème étage bâtiment B nécessitaient l'exécution des mesures suivantes :
1) "purger le plancher haut de la cuisine et de la pièce principale dans le logement du 3ème étage, porte gauche du bâtiment B du [Adresse 1] de tous les éléments instables risquant de provoquer des chutes d'éléments.
2) Vérifier l'état de solidité et de stabilité du plancher haut en poutrelles/hourdis dans ce logement et procéder au renforcement ou au remplacement des éléments de structure qui ne remplissent plus leur fonction, le cas échéant, afin d'assurer la sécurité des occupants de l'immeuble
3) Exécuter à la suite, tous les travaux annexes qui seraient nécessaires à titre de complément direct de ceux énoncés ci-dessus et sans lesquels, ceux ci se révèleraient inefficaces afin de garantir la sécurité des occupants et des usages, ceux-ci consistant à :
- faire cesser les causes d'infiltration provenant de la cuisine du restaurant "le 14 juillet" et procéder à la réfection des canalisations d'eau et au rétablissement des étanchéité ;
- passiver les fers du plancher haut ;
- rétablir la sous-face des planchers hauts de manière à garantir l'isolement contre le feu par rapport au tiers superposé"
Ce courrier a enjoint le syndic d'informer sous 21 jours les copropriétaires du [Adresse 1] de l'engagement d'une procédure de péril ordinaire, en applications des articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, au vu de la nature des désordres et de leur impact sur la sécurité des personnes.
Dès lors le syndic de la copropriété a convoqué le 3 février 2021 une assemblée générale et a mis à l'ordre du jour le vote de divers travaux concernant les parties communes pour remédier aux désordres, nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
A cette convocation ont été joints les devis des entreprises pressenties, analysés et comparés par l'architecte de la copropriété, M. [X].
L'assemblée générale s'est prononcée, à la majorité applicable de l'article 24 de la loi de 1965, s'agissant de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble.
Les résolutions querellées sont libellées ainsi :
"Résolution n°24 : Décision à prendre concernant les travaux de reprise du plancher haut de la cuisine de l'appartement de Monsieur [R] - Bâtiment B.
Après délibération et avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés par le syndic et avec l'accord du Conseil Syndical, l'assemblée générale décide de réaliser les travaux de reprise du plancher haut de la cuisine de l'appartement de Monsieur [R] - Bâtiment B.
Résultat du vote :
- Ont voté "pour" : 8 votants soit 677 tantièmes
M. [N] [H] (67), M. [R] [B] (98), Mme [A] (72), Mme [G] [U] (99), SCI Poon A. C. (105), Portnoy (100), Mme [V] [J] (96), SCI Pre du chapeau (38)
- a voté "contre" : 1 votant soit 72 tantièmes
- s'est abstenu : néant
La résolution est adoptée. (677/749 en voix) (article 24)
S'est opposé : 1 votant soit 72 tantièmes
M. ou Mme [S]
Résolution n°25 : Choix des entreprises
Annexe :
Tableau comparatif étude de M [X] devis Pharmabois - Ct Construction - TLS
Après délibérations, l'Assemblée décide de retenir :
- Installation de chantier et maçonnerie : Devis de la Société CT Construction, pour un montant de 32.077,50 € H.T, soit 35.285,25 € T.T.C.
- Remplacement structure plancher haut cuisine. Devis de la Société Pharmabois, pour un montant de 11.600,00 € HT, soit 12.760,00 € TTC ;
- Budget Aleas 4.932,75 € HT, soit 5.426,02 € TTC.
Budget estimatif de relogement et déménagement des affaires des occupants des appartements concernés inhabitables pendant les travaux : 30.000 €.
Etant précisé que le relogement se fera via des logements type " appart hôtel " pendant la durée des travaux estimée à trois mois, auquel s'ajoute les déménagements et stockage des effets personnels de chaque appartement.
Résultat du vote :
- Ont voté "pour" : 8 votants soit 677 tantièmes
M. [N] [H] (67), M. [R] [B] (98), Mme [A] (72), Mme [G] [U] (99), SCI Poon A. C. (105), Portnoy (100), Mme [V] [J] (96), SCI Pre du chapeau (38)
- a voté "contre" : 1 votant soit 72 tantièmes
- s'est abstenu : néant
La résolution est adoptée. (677/749 en voix) (article 24)
S'est opposé : 1 votant soit 72 tantièmes
M. ou Mme [S]
Résolution n°26 : Choix de l'architecte
Après délibération, l'Assemblée Générale décide de retenir le Cabinet Atelier [X], en qualité d'architecte pour le suivi des travaux pour un montant de 5.968,63 euros T.T.C soit 10% (qui s'ajusteront en fonction du réel des travaux si le budget de précaution n'est pas utilisé).
Résultat du vote :
- Ont voté "pour" : 8 votants soit 677 tantièmes
M. [N] [H] (67), M. [R] [B] (98), Mme [A] (72), Mme [G] [U] (99), SCI Poon A. C. (105), Portnoy (100), Mme [V] [J] (96), SCI Pre du chapeau (38)
- a voté "contre" : 1 votant soit 72 tantièmes
- s'est abstenu : néant
La résolution est adoptée. (677/749 en voix) (article 24)
S'est opposé : 1 votant soit 72 tantièmes
M. ou Mme [S]
Résolution n°27 : Souscription d'une police dommages-ouvrages
Compte tenu de la nature des travaux, le syndic rappelle à l'assemblée générale que la souscription d'une assurance dommages-ouvrages revêt un caractère obligatoire (Loi Spinetta du 04/01/1978) soit un montant de 2.270 € TTC qui viendra s'ajouter au budget travaux.
[…]
Résultat du vote :
- Ont voté "pour" : 8 votants soit 677 tantièmes
M. [N] [H] (67), M. [R] [B] (98), Mme [A] (72), Mme [G] [U] (99), SCI Poon A. C. (105), Portnoy (100), Mme [V] [J] (96), SCI Pre du chapeau (38)
- a voté "contre" : 1 votant soit 72 tantièmes
- s'est abstenu : néant
La résolution est adoptée. (677/749 en voix) (article 24)
S'est opposé : 1 votant soit 72 tantièmes
M. ou Mme [S]
Résolution n°28 : Honoraires spécifiques travaux du Syndic
Les travaux dont la liste est fixée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques.
A ce titre, les honoraires du syndic sont fixés à 3% hors taxe (avec un minimum de 300.00 € H.T) sur le montant H.T des travaux soit 360.00 € TTC (TVA à 20%) (qui s'ajusteront en fonction du réel des travaux si le budget de précaution n'est pas utilisé).
Résultat du vote :
- Ont voté "pour" : 8 votants soit 677 tantièmes
M. [N] [H] (67), M. [R] [B] (98), Mme [A] (72), Mme [G] [U] (99), SCI Poon A. C. (105), Portnoy (100), Mme [V] [J] (96), SCI Pre du chapeau (38)
- a voté "contre" : 1 votant soit 72 tantièmes
- s'est abstenu : néant
La résolution est adoptée. (677/749 en voix) (article 24)
S'est opposé : 1 votant soit 72 tantièmes
M. ou Mme [S]
La résolution est adoptée.
Résolution n°29 : Financement :
Le budget global de l'opération travaux se décompose comme suit :
- Montant des travaux : 48045,25 € TTC
- Budget de précaution : 5426,02 € TTC
- Honoraires Architecte : 5426,02 euros TTC
- Assurance DO : 2270 € TTC
- Honoraires syndic : 1749,97 € TTC
- Budget relogement, déménagement et stockage : 30.000 € TTC
Soit un total de 92.917,26 € TTC
[…]
Résultat du vote :
- Ont voté "pour" : 8 votants soit 677 tantièmes
M. [N] [H] (67), M. [R] [B] (98), Mme [A] (72), Mme [G] [U] (99), SCI Poon A. C. (105), Portnoy (100), Mme [V] [J] (96), SCI Pre du chapeau (38)
- a voté "contre" : 1 votant soit 72 tantièmes
- s'est abstenu : néant
La résolution est adoptée. (677/749 en voix) (article 24)
S'est opposé : 1 votant soit 72 tantièmes
M. ou Mme [S] (72)"
En conséquence, les résolutions n°24 à 29 ont été votées dans le sillage des injonctions de la mairie de [Localité 6], dans le but d'assurer la sécurité des occupants de l'immeuble, et non pas au seul bénéfice de M. [R].
Les demandeurs, qui ne parviennent pas à démontrer l'abus de majorité, seront déboutés de leurs demandes en annulation des résolutions 24 à 29 de l'assemblée générale du 4 mars 2021 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2].
Sur la demande en condamnation de l'ancien syndic de l'immeuble, la SAS Axium, en responsabilité pour faute
Aux termes de l'article 18.I de la loi du 10 juillet 1965 : "Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront définies par le règlement d'administration publique prévu à l'article 47 ci-dessous :
- D'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- D'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tus travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (...)"
L'article 1240 du code civil dispose que "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer".
L'article 1241 du code civil dispose que "Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence".
En application de ces dispositions, le syndic doit répondre de ses fautes de gestion à l'égard des tiers et, notamment, les copropriétaires.
Ces textes supposent que le demandeur à l'action en responsabilité civile établisse une faute, un préjudice personnel et un lien de causalité direct entre la faute du syndic et le préjudice.
Sur ce
Le syndic, comme en témoigne le rapport définitif de l'expert mandaté par l'assureur de l'immeuble, a procédé à une déclaration de sinistre le 7 juin 2019 pour le dégât des eaux subi par M. [R].
Il est donc inexact, comme le soutiennent les demandeurs, de considérer que la SAS Axium ait commis une faute en ne procédant pas à une déclaration de sinistre auprès de l'assureur de la copropriété.
Les consorts [S] se prévalent également d'un défaut de diligences du syndic dans la gestion de ce sinistre, alors qu'aucun élément en l'état ne permet d'imputer au syndicat des copropriétaires la charge du coût des travaux de reprise, puisque d'autres causes possibles sont envisageables et n'ont pas été étudiées.
Au soutien de cette prétention, ils fournissent un courriel de M. [R], en date du 1er avril 2022 au conseil syndical, qui expose que "les photos montrent clairement que les inondations ne concernent nullement la colonne montante ou descendante, mais qu'elles proviennent de l'installation défectueuse de la cuisine au 4ème étage".
Ils soutiennent également que de multiples dégâts des eaux provenant d'installations sanitaires privatives ont été antérieurement déclarés, et produisent aux débats l'historique des sinistres de dégât des eaux déclarés auprès de l'assureur de l'immeuble.
Néanmoins, ces pièces sont insuffisamment probantes au regard des rapports d'experts et des constatations de l'architecte de l'immeuble.
Le rapport d'expertise contradictoire du 11 janvier 2022 transmis par la société AXA, assureur de l'immeuble, au syndicat des copropriétaires, conclut à une origine des désordres en provenance des parties communes et à une responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Le rapport de l'architecte de la copropriété confirme le rôle causal des colonnes d'eaux montantes et descendantes, fuyardes, dans les infiltrations subies par l'appartement de M. [R].
Le rapport en date du 16 août 2022 de la société [O] expertises, expert mandaté par la société Foncia, actuel syndic de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1], constate également que "la dégradation du plancher a été, visiblement, lente et graduelle étalée sur plusieurs années et ne relevant pas d'un événement exceptionnel ou accidentel, mais bel et bien d'un manque d'entretien général et de plusieurs réparations partielles et non efficaces des canalisations".
Dès lors les consorts [S] ne parviennent pas à établir la décision arbitraire alléguée du syndic, dans l'incertitude de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de mettre à l'ordre du jour des travaux de reprise de la structure de l'immeuble.
En conséquence, les consorts [S], succombant dans la démonstration d'une faute imputable au syndic, seront déboutés de leur demande indemnitaire à l'égard de la SAS Axium.
Sur la demande reconventionnelle de la SAS Axium pour procédure abusive
Comme précédemment cité, aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer".
Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.
L'article 1241 du code civil dispose que "Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence".
En application de ces textes, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. (Civ. 1ere, 18 juill. 1995, n°93-14.485 ; Civ. 3ème, 10 oct. 2012, n°11-15.473)
Sur ce
Il résulte des pièces versées aux débats que M. [K] [S] et son épouse, âgés respectivement de 91 et 81 ans et placés dans une circonstance de grand stress, aux termes même de leurs écritures, n'ont pas appréhendé la nécessaire distinction entre l'indemnisation des dommages privatifs subis par l'appartement de M. [R], pris en charge par l'assureur de l'immeuble, à hauteur de 7.777 euros et l'indispensable réparation de la structure vétuste et détériorée du plancher haut du même appartement, partie commune, telle que votée par les résolutions 24 à 29 de l'assemblée générale du 4 mars 2021.
Au surplus, la SAS Axium ne caractérise pas le préjudice dont elle demande réparation.
Il ne ressort donc pas des circonstances de l'espèce que les demandeurs aient abusivement exercé leur droit d'agir, dans l'unique dessein de nuire à la SAS Axium, par une action qu'ils savaient pertinemment vouée à l'échec.
En conséquence la SAS Axium sera déboutée de sa demande en condamnation pour procédure abusive à leur encontre.
Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [K] [S] et M. [K] [C] [S] en qualité de tuteur de Mme [L] [S] née [Y] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Me Didier Sitbon, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenus aux dépens, M. [K] [S] et M. [K] [C] [S] en qualité de tuteur de Mme [L] [S] née [Y], seront en outre condamnés in solidum à payer, tant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] qu’à son syndic, la SAS Axium, la somme de 1500 euros chacun à ce titre.
- Sur l'exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE M. [K] [S] et M. [K] [C] [S] en qualité de tuteur de Mme [L] [S] née [Y] de l'ensemble de leurs prétentions ;
DEBOUTE la SAS Axium de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive ;
CONDAMNE in solidum M. [K] [S] et M. [K] [C] [S] en qualité de tuteur de Mme [L] [S] née [Y] aux dépens, dont distraction au profit de Me Didier Sitbon ;
CONDAMNE in solidum M. [K] [S] et M. [K] [C] [S] en qualité de tuteur de Mme [L] [S] née [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [K] [S] et M. [K] [C] [S] en qualité de tuteur de Mme [L] [S] née [Y] à payer à la SAS Axium, syndic de l'immeuble, la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à [Localité 6] le 30 Avril 2024.
La GreffièreLa Présidente
