TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 19/04173
N° Portalis 352J-W-B7D-CPRTA
N° MINUTE : 4
contradictoire
Assignation du :
29 Mars 2019
JUGEMENT
rendu le 30 Avril 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. MAX MARA
[Adresse 18]
[Localité 23]
représentée par Maître Laurent GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0020
DÉFENDERESSE
SOCIETE PARISIENNE IMMOBILIERE DE LA [Adresse 27] (SPIPM)
[Adresse 4]
[Localité 22]
représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SCP LPA-CGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0238
Décision du 30 Avril 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 19/04173 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPRTA
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 30 Janvier 2024, tenue en audience publique, devant Jean-Christophe Monsieur DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Par acte sous seing privé du 28 mai 2008, la SOCIÉTÉ PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 27] (ci-après la « SPIPM ») a donné en renouvellement à bail commercial à la SAS MAX MARA des locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 15] dans le 8ème arrondissement à [Localité 26], pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2008 pour se terminer au 31 mars 2017, moyennant un loyer de 315.000 euros par an, hors taxe et hors charge.
La destination du bail est la suivante : exercice de commerce de vente au détail de prêt à porter et accessoires, maroquinerie, chaussures, bijoux, vente de cosmétiques, parfums.
Par exploit d’huissier, le 28 septembre 2016, la SPIPM a fait délivrer à la SAS MAX MARA, un congé avec refus de renouvellement pour la date du 31 mars 2017, et offre d’une indemnité d’éviction.
Par ordonnance de référé du 27 juin 2017, Madame [J] a été désignée en qualité d’expert judiciaire avec mission d’estimer le montant de l’indemnité d’éviction, et celui de l’indemnité d’occupation annuelle, à compter du 1er avril 2017.
L’expert a déposé son rapport le 22 mars 2019.
Par exploit d’huissier du 29 mars 2019, la SAS MAX MARA a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société SPIPM aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 3.386.483,50 euros.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 septembre 2020.
Par acte extrajudiciaire du 17 septembre 2020, la SPIPM a exercé son droit de repentir et offert le renouvellement du bail à compter du 17 septembre 2020 pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 381.146,36 euros hors taxe et hors charge, outre la prise en charge des frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction.
Par courrier du 16 octobre 2020, la SAS MAX MARA a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le montant du loyer proposé.
Le 20 janvier 2021, la SPIPM a signifié des conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture au motif qu’elle a exercé son droit de repentir et offert le renouvellement au preneur le 17 septembre 2020, si bien que la demande de fixation de l’indemnité d’éviction est devenue sans objet, le litige ayant évolué.
Le 4 février 2021, la SAS MAX MARA a également signifié des conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture.
Par ordonnance du 9 février 2021, le juge de la mise en état a révoqué la clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état.
Par conclusions récapitulatives après rabat de la clôture notifiées par RPVA le 1er juin 2022, la SAS MAX MARA demande au tribunal judiciaire de Paris de :
Sur l’indemnité d’occupation due du 1er avril 2017 au 16 septembre 2020 :
Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2017, compte tenu d’une surface pondérée des locaux de 158,05 m², à la somme annuelle de 252.800 euros hors taxe et hors charge, soit pour la période comprise entre le 1er avril 2017 et le 16 septembre 2020, à la somme de 875.926,90 euros ;Condamner la SPIPM à lui rembourser, les sommes trop perçues supérieures au montant de l’indemnité d’occupation, soit pour la période comprise entre le 1er avril 2017 et le 16 septembre 2020, la somme de 340.727,58 euros ; Condamner la SPIPM à payer sur les sommes trop perçues, les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2017, outre capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;Débouter la SPIPM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 17 septembre 2020 :
Fixer le loyer de renouvellement, pour un nouveau bail d’une durée de 9 années à compter du 17 septembre 2020 à la somme annuelle en principal de 316.100 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;Juger que les intérêts au taux légal courront sur les trop versés de loyers depuis le 17 septembre 2020 ; Juger que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil.
A titre subsidiaire, avant-dire droit, la valeur locative des locaux loués étant inférieure, au 17 septembre 2020, au montant du loyer plafonné :
Désigner, aux frais avancés de la SPIPM, tel expert qu’il lui plaira à l’effet de fournir, conformément aux dispositions des articles L145-33, R 145-3, R 145-6 et suivants du code de commerce, tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des locaux loués à la date du 17 septembre 2020, date d’effet du bail renouvelé ;Fixer le loyer provisionnel dû à compter du 17 septembre 2020 à la somme annuelle de 316.100 euros hors taxe et hors charge.
En tout état de cause,
Débouter la SPIPM de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la SPIPM à lui payer la somme de 8.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SPIPM aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions notifiées le 1er juin 2022, la SPIPM demande au tribunal judiciaire de Paris de :
Juger au visa de l’article 6-1 de la CEDH que ni l’indemnité d’occupation, ni le loyer ne sauraient être fixés sur le fondement du rapport établi amiablement à la demande d’une partie et en conséquence écarter le rapport établi par Monsieur [E] ;
Condamner la SAS MAX MARA à lui verser, à compter du 1er avril 2017, une indemnité d’occupation annuelle de 414.212 euros hors taxe et hors charge;
Juger que cette indemnité d’occupation sera indexée le 1er avril de chaque année et pour la première fois le 1er avril 2018, en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction, l’indice de base pour la première indexation étant celui du 4ème trimestre 2016 (1645) et l’indice de référence celui du 4ème trimestre 2017 (1667) et pour les indexation suivantes, l’indice de base étant l’indice du 4ème trimestre de l’année n-2 et l’indice de référence étant celui du 4ème trimestre de l’année n-1 ;
Condamner la SAS MAX MARA à lui payer l’arriéré d’indemnité d’occupation dû depuis le 1 er avril 2017, soit la somme de 302.841,81 euros, hors charge et TVA incluse, avec intérêt au taux légal à chaque échéance trimestrielle à compter de cette date ;
Juger que les intérêts seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
Fixer le loyer du bail renouvelé au 17 septembre 2020 à la somme annuelle en principal de 460.236 euros hors taxe et hors charge ;
Dire que les arriérés de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2020 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement.
Les moyens soulevés par les parties seront présentés en substance dans la motivation à mesure de leur examen.
Une nouvelle clôture a été prononcée le 16 juin 2022.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 30 janvier 2024.
La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2024.
MOTIVATION
In limine litis
Sur la recevabilité du rapport amiable de Monsieur [E]
Il ressort en substance de l’article 6-1 de la convention européenne des droits de l’homme que le principe du contradictoire découle du caractère équitable du procès garanti notamment par cette convention.
Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».
Il est constant que les expertises civiles judiciaires sont soumises au principe essentiel du contradictoire, depuis la convocation des parties jusqu’au dépôt du rapport. Le non-respect de ce principe au cours des opérations d’expertise ne prive cependant pas le rapport de valeur probatoire, dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, d’une part, et que le juge ne fonde pas sa décision sur cette seule pièce, d’autre part. Ainsi, le tribunal ne peut asseoir sa décision exclusivement sur ledit rapport, mais doit rechercher s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve.
En l’espèce, le rapport de Monsieur [E] du 6 juillet 2021 a été régulièrement versé au débat. La circonstance que les opérations d’expertise ont été diligentées sans le concours du bailleur, et à la seule initiative du preneur qui ont a supporté seul les frais, ne saurait suffire à l’écarter du débat, dès lors que le bailleur a été mis à même d’en discuter contradictoirement le contenu.
En conséquence, la demande d’écarter le rapport de Monsieur [E] des débats sera rejetée.
Sur l’indemnité d’occupation entre le 1er avril 2017 et le 16 septembre 2020
Aux termes de l’article L.145.28 du code de commerce « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation ».
L'indemnité d'occupation, qui a vocation à être la contrepartie de la jouissance des lieux est ainsi fixée à la valeur locative.
Sur la valeur locative
L’article L145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
Sur les caractéristiques des locaux considérés
Selon le rapport d’expertise judiciaire de Madame [J], les locaux commerciaux sont situés dans un secteur dynamique de bureau ([Adresse 28]) mais également fréquenté par les touristes, composé d’immeubles mixtes avec commerces en pied d’immeubles.
Le rapport d’expertise amiable de Monsieur [E] précise qu’ils se trouvent à proximité du [Adresse 24] et de la [Adresse 32] mais ne bénéficient toutefois pas de leurs flux de chalands, outre la désertion commerciale que connaît la place et ses abords où seule la restauration reste représentative. Le tronçon du [Adresse 24] entre la [Adresse 33] et la [Adresse 27] est devenu un couloir de bus ouvert aux vélos et aux taxis. Il énonce que les travaux de réaménagement des rues à proximité ont eu pour conséquence de complexifier les livraisons, et de rendre la rue Tronchet et ses alentours peu accessibles, surtout pour les automobilistes résidents qui viendraient dans le centre de [Localité 26] réaliser des achats.
Les deux rapports indiquent une bonne desserte par les transports en commun par la station de métro « Madeleine » (ligne 8, 12 et 14), ainsi que des lignes de bus à proximité immédiate.
Selon le rapport d’expertise judiciaire, les lieux loués, d’après visite, sont situés dans un immeuble élevé sur un sous-sol de cinq étages droits et deux étages sous brisis ardoise. La façade en pierre de taille présente un état de ravalement correct.
Selon le rapport d’expertise judiciaire de Madame [J], les lieux loués se composent comme suit :
Au rez-de-chaussée, accessible depuis la rue par une porte vitrée à double battant, donnant sur:
une surface de vente, éclairée par des vitrines latérales, avec un comptoir de vente sur la droite ;au fond à gauche : trois cabines d’essayage ;derrière les cabines : un local technique (climatisation).
Au premier étage, accessible depuis le rez-de-chaussée par un escalier intérieur :
une surface de vente éclairée par quatre fenêtre sur rue ;à droite, un dégagement équipé d’un lave-mains ;à la suite, un WC ;un dégagement commandant trois cabines d’essayage ;un bureau ;un local « personnel ».
Au sous-sol, accessible depuis l’aire de vente par un escalier intérieur :
un dégagement protégé par une porte vitrée ;à gauche, une réserve ;à droite, une grande réserve ;et un local électrique.
Le rapport d’expertise amiable de Monsieur [E] précise en outre que les impressions d’ensemble sont bonnes, notamment en raison de ce qui suit :
En impressions favorables :
important linéaire de façade sur la [Adresse 27] ;configuration régulière des locaux ; distribution des surfaces sur trois niveaux reliés ; bon état d’entretien apparent des locaux ;qualité des matériaux d’aménagement ; éclairement naturel par un linéaire de vitrine de 10m au rez-de-chaussée, et par 4 grandes fenêtres sur la [Adresse 27] au 1er étage ;
En impressions moins favorables :
présence de nombreux poteaux porteurs dans l’aire de vente ;l’absence d’ascenseur et de monte-charge.
La description matérielle et de situation faite par les experts résulte des constatations objectives qu’ils ont pu faire lors de leur visite sur place et ne sont pas contestées par les parties.
Le rapport d’expertise judiciaire de Madame [J] estime la surface pondérée à 164,37 m2B.
Le rapport d’expertise amiable de Monsieur [E] estime la surface pondérée à 151,81 m2B.
La SPIPM adhère à l’estimation de l’expertise judiciaire.
La SAS MAX MARA estime quant à elle qu’un coefficient de 0,40 doit être appliqué à l’ensemble de la surface de vente du 1er étage, alors que l’expert judiciaire a appliqué 0,50 à la surface de vente (effet bandeau sur 5 mètres), alors que selon elle ce coefficient de 0,50 propre à l’effet « bandeau » ne s’applique pas dès lors que les locaux du 1er étage ne sont pas visibles depuis la rue et que, l’aspect du 1er étage ne permet pas de distinguer la surface de vente d’une surface d’habitation.
En l’espèce, il convient en effet de retenir le coefficient de 0,40 pour l’ensemble de la surface de vente du 1er étage relié, en ce qu’il ressort de la charte d’expertise que la majoration à 0,50 intervient que lorsqu’il existe un effet bandeau. Or celui-ci est caractérisé par la valeur métrique des surfaces de vente en étage d’une façade sur rue qui bénéficie d’un éclairage naturel par une large vitrine ou plusieurs fenêtres (formant baie vitrée) et ce, sur une profondeur de 5 mètres. Or, s’il est possible de retenir cet effet en présence de fenêtres ne formant pas une baie vitrée, encore faut-il que celles-ci soient de taille significative, comparables à une vitrine, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, comme l’attestent les photos extérieures des locaux qui figurent dans le rapport d’expertise judiciaire.
En conséquence, il convient de retenir une surface pondérée pour les locaux du 1er étage de 49,03 M²B, dont 45,06 m²B pour la surface de vente (63,20 + 49,46 x 0,40) et 3,97 m²B pour les locaux annexes.
La surface pondérée pour l’ensemble des locaux sera donc fixée à : 158,05 m²B.
Sur les prix pratiqués dans le voisinage
L’expert judiciaire a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que de décisions judiciaires.
Il est renvoyé au rapport d’expertise judiciaire pour l’étendue exhaustif de toutes les références dont il ressort en substance :
un loyer judiciaire allant de 550 euros par m²B (taxe foncière déduite), en janvier 2009 pour une boutique de chaussure située au [Adresse 21]/ angle [Adresse 30], dans le 8ème arrondissement à [Localité 26] ; jusqu’à 2.300 euros par m²B (taxe foncière déduite), en juin 2009 pour une boutique de bijoux, vaisselle, objets de décoration en cristal haut de gamme située au [Adresse 2], dans le 8ème arrondissement à [Localité 26] ;un loyer de renouvellement amiable allant de 600 euros par m²B, en août 2008, pour une boutique d’épicerie fine située au [Adresse 10], dans le 8ème arrondissement à [Localité 26] ; jusqu’à 2.759 euros par m²B, en juillet 2014, pour une boutique de vêtements située [Adresse 11]/ [Adresse 20], dans le 8ème arrondissement à [Localité 26];un loyer de location nouvelle allant de 550 euros par m²B, en juillet 2012, pour un restaurant situé [Adresse 5], dans le 8ème arrondissement à [Localité 26] ; jusqu’à 2.534 euros par m²B, en novembre 2008, pour une boutique de thé située [Adresse 6], dans le 8ème arrondissement à [Localité 26].
Il est renvoyé au rapport d’expertise amiable de Monsieur [E] pour l’étendue exhaustif de toutes les références dont il ressort en substance :
une location nouvelle à 1.499 euros /m²B au 1er novembre 2016 (bijouterie) au 6 [Adresse 27], dans le 8ème arrondissement à [Localité 26] ;une location de renouvellement à 1.986 euros /m²B au 1er juillet 2016 (équipement de maison) au [Adresse 1], dans le 8ème arrondissement à [Localité 26] ; une location nouvelle à 1.176 euros /m²B au 1er mars 2021 (robes de mariage) au [Adresse 19], dans le 9ème arrondissement à [Localité 26] ; une location nouvelle à 1.280 euros /m²B au 4 février 2019 (prêt-à-porter) au [Adresse 9], dans le 2ème arrondissement à [Localité 26] ;des locations de renouvellement allant de 1096 euros /m²B au 1er mai 2014 (boutique d’accessoires de mode) au [Adresse 17], dans le 8ème arrondissement à [Localité 26] ; jusqu’à 2.844 euros /m²B au 22 janvier 2017 (confection, prêt-à-porter) au [Adresse 13], dans le 8ème arrondissement à [Localité 26]. Sur la valeur locative hors abattement
Compte tenu de leur distance par rapport aux locaux sous expertise (entre moins de 350 mètres, et jusqu’à 500 mètres), il y a lieu de considérer les référence produites comme des prix couramment pratiqués dans le voisinage, au sens du 5° de l’article L145-33 du code de commerce.
L’expert judiciaire retient un prix unitaire de 2.500 euros/m²B, hors abattement aux motifs d’un bon linéaire de façade vitrée au 1er avril 2017.
Monsieur [E], l’expert amiable retient 2.000 euros/m²B, hors abattement aux motifs principaux ci-après énoncés :
l’emplacement [Adresse 27] qui est touristique, mais en perte de vitesse et de commercialité ;la proximité du [Adresse 24] et de la [Adresse 32], mais dont les flux de chalands ne bénéficient pas au commerce considéré ; la bonne desserte par les transports en commun ;le bon linéaire de façade ;la configuration régulière des locaux ;le bon état d’entretien apparent ;la qualité des matériaux d’aménagement ;la présence de plusieurs poteaux porteurs en surfaces de vente ;les surfaces reliées sur trois niveaux, mais dépourvues d’ascenseurs et de monte-charge ;l’état du marché locatif.
Le bailleur soutient que l’estimation de l’expertise judiciaire est manifestement sous-évaluée en faisant valoir que celle-ci a pris en compte la taxe bureaux. S’il propose une estimation de 2.800 euros sur la valeur en renouvellement, il se garde de faire toute proposition sur la valeur locative applicable à l’indemnité d’occupation.
Le preneur estime pour sa part que la valeur locative des locaux a été surévaluée, mais, au surplus, que l’expert judiciaire, dont le rapport a été établi le 21 mars 2019, n’a pu prendre en compte la dégradation de la valeur locative qui s’est opérée depuis lors. Il ajoute que la majorité des références citées par l’expert judiciaire dans son rapport sont anciennes, et qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte les loyers décapitalisés. Il précise que la commercialité s’est dégradée dans le quartier. Le preneur estime qu’il convient de retenir la proposition expertale du rapport de Monsieur [E].
En l’espèce, l’argument du bailleur de ce que l’appréciation de l’expertise judiciaire est sous-évaluée en ce que celle-ci a intégré la « taxe tabac » ne saurait prospérer, dès lors qu’il ne ressort pas du rapport que l’expert judiciaire a invoqué ce motif dans la détermination de sa proposition.
Il est en outre exact que les références citées par l’expertise judiciaire sont anciennes, et que, mises en perspective avec les références plus récentes du rapport amiable, l’expertise judiciaire a retenu la fourchette haute des référence citées, sans expliciter suffisamment les motifs qui y tendent pour les locaux sous expertise.
En l’espèce, au regard du bon linéaire de façade vitré qui ressort de l’expertise judiciaire corroborée sur ce point par l’expertise amiable, des caractéristiques des locaux qui sont de bonne distribution sur trois étages reliés, mais ne comportent ni ascenseur, ni monte-charge, tout en état en bon état d’entretien apparent, bien éclairé par une lumière naturelle ; des références citées par les deux rapports d’expertise ; de l’emplacement des locaux dont l’attractivité tend à décliner pour le commerce considéré, comme cela ressort de l’attestation du commissaire aux comptes du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 qui fait état d’un résultat de l’exercice négatif (-275.849 euros), mais aussi de l’étude de l’Atelier Parisien d’Urbanisme, ci-après « APUR » (-13% pour l’habillement sur la période 2017-2020), il convient de retenir un prix unitaire de 2.200 euros/m²B.
En conséquence, la valeur locative annuelle avant abattement sera fixée à 347.710 euros (2.200 euros le m²B x 158,05 m²B = 347.710 euros).
L’indemnité d’occupation se déterminant sur la seule valeur locative, indépendamment des règles de plafonnement, et sans tenir compte des majorations ou minorations qui découlent des relations contractuelles entre les parties (y compris en matière de travaux), lesquelles sont réputées ne plus exister en période d’occupation sans titre, l’indemnité d’occupation statutaire annuelle sera fixée, avant abattement pour précarité, à 347.710 eurosGS
Quid de l’abattement pour précarité ?
Je ferai droit à la demande du locataire de 10% à ce titre, tel que préconisé d’ailleurs par l’expert
DJFait
.
Sur l’abattement pour précarité
Il est constant que le preneur maintenu dans les lieux ne bénéficie pas des mêmes prérogatives que le locataire titulaire d'un bail, ce qui peut justifier en raison de la durée qui s’écoule entre l’extinction du titre et le versement de l’indemnité d’éviction, ou le cas échéant, l’exercice du droit de repentir, l’octroi d’un abattement pour précarité.
L’expert propose un abattement de précarité de 10% de la valeur locative.
Le preneur adhère à cette proposition qui n’est pas contestée par le bailleur.
En conséquence, la valeur locative après abattement pour précarité sera fixée à :
347.710 euros hors taxe, hors charge – 10 % = 312.941 euros hors taxe, hors charge.
L’indemnité d’occupation pour la période considérée sera donc fixée à 312.941 euros hors taxe, hors charge par an.
Sur l’indexation de l’indemnité d’occupation
Le bailleur sollicite l’indexation de l’indemnité d’occupation. Le preneur soutient que la clause d’indexation contractuelle ne concerne que le loyer et non l’indemnité d’occupation.
En l’espèce, le bailleur ne motive pas utilement sa demande d’indexation dans un contexte d’éviction où il est maître de la durée d’occupation celle-ci s’interrompant par le versement de l’indemnité d’éviction ou l’exercice d’un droit de repentir. En conséquence, la demande du bailleur de ce chef sera rejetée.
Sur le loyer renouvelé à compter du 17 septembre 2020
Il est désormais admis, en cas d’exercice par le bailleur de son droit de repentir, que le tribunal reconnaît sa compétence pour connaître de la demande accessoire en fixation du prix du bail renouvelé, sans porter atteinte aux dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce.
Sur l’application du principe du plafonnement
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
Les caractéristiques du local considéré ;La destination des lieux ;Les obligations respectives des parties ;Les facteurs locaux de commercialité ;Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’article L. 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer en renouvellement auquel il ne peut être dérogé qu’en cas de modification notable de l’un des premiers éléments visés par l’article L. 145-33 du code de commerce.
Il est constant que le bailleur qui demande que le loyer soit déplafonné doit démontrer la modification notable d’un seul des éléments de la valeur locative qui sont, soit les facteurs internes c’est-à-dire les caractéristiques des lieux loués, la destination des lieux et les obligations des parties, soit les facteurs externes c’est-à-dire les facteurs locaux de commercialité, pendant la période écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement. Il doit en outre prouver que la modification notable des facteurs locaux de commercialité présente un intérêt et est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exploité par le locataire dans les locaux loués.
Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire.
Il est constant que la modification de commercialité d’un secteur suppose corrélativement que les facteurs identifiés aient apporté, au cours du bail expiré, un flux complémentaire de chaland susceptible de profiter objectivement au commerce exercé dans les locaux loués.
Sur le motif de déplafonnement tiré d’une modification des obligations respectives des parties
L’expert judiciaire soutient qu’il n’a pas été porté à sa connaissance de modification des obligations respectives des parties.
Le bailleur soutient que la loi dite Pinel et son décret d’application du 5 novembre 2014 ont profondément modifié les rapports bailleurs/locataire notamment en termes de charges récupérables, ce qui constitue selon lui une modification des obligations respectives des parties susceptible d’entraîner le déplafonnement du loyer. Il énonce qu’il importe peu que ces modifications résultent de la loi plutôt que de la volonté des parties puisque l’article R145-8 du code de commerce indique clairement que les « obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ».
Le preneur fait valoir que les modifications alléguées par le bailleur ne sont pas intervenues « au cours du bail expiré » mais au moment du renouvellement puisque la loi Pinel du 18 juin 2014 et ses décrets d’application n’étaient pas applicables aux baux en cours au jour de leur entrée en vigueur.
En l’espèce, en application de l’article 1er du code civil « les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication ».
La loi Pinel a été promulguée le 18 juin 2014 et publiée au Journal officiel le 19 juin 2014. Elle est donc entrée en vigueur le 20 juin 2014. Le décret d’application a été publié le 3 novembre 2014, prévoyant dans son article 8 une distinction entre ses dispositions immédiatement applicables aux contrats en cours et celles applicables aux contrats renouvelés à compter de son entrée en vigueur, soit le 4 novembre 2014.
Le bail expiré a été renouvelé à compter du 1er avril 2008 pour se terminer au 31 mars 2017. En conséquence, les articles R. 145-1-1 (modalités de délivrance du congé), R. 145-5 (destination des lieux dans le bail), D. 145-18 (commission départementale de conciliation) et R. 145-20 du code du commerce (modalités de la demande de révision), dans leur rédaction résultant respectivement des articles 2 à 5 du décret d’application précité sont intervenus au cours du bail expiré. Pour autant, ces dispositions n’ont pas été de nature à modifier l’équilibre contractuel des contrats en cours, le législateur ayant pris soin d’imposer l’application des règles nouvelles susceptibles de les impacter qu’aux contrats nouveaux ou contrats renouvelés, à compter de son entrée en vigueur.
En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de déplafonnement tirée d’une modification des obligations respectives des parties résultant de l’entrée en vigueur de la loi Pinel et de son décret d’application.
Sur le motif de déplafonnement tiré d’une modification des caractéristiques des locaux
L’expert judiciaire juge les travaux constatés non constitutifs d’une modification notable, y ajoutant que le bail en date du 29 mars 2019 contient en substance dans sa clause XI f) le fait que les travaux exécutés par le preneur après autorisation du bailleur ne sauraient constituer un motif de déplafonnement.
Le bailleur invoque différents travaux tels que : la modification de l’escalier reliant le rez-de-chaussée au premier étage ; la suppression des WC situés au rez-de-chaussée ; l’installation de la climatisation réversible au fond des cabines d’essayage ; le déplacement du bureau et du vestiaire du sous-sol au premier étage, en arguant qu’ils peuvent constituer un faisceaux d’indices démontrant la modification des caractéristiques des locaux justifiant un déplafonnement.
En l’espèce, sans qu’il soit besoin d’analyser l’opposabilité de la clause neutralisant le déplafonnement des travaux autorisés dans le cadre du bail expiré, les travaux cités apparaissent, même mis bout à bout, manifestement marginaux. Ils ne sauraient dès lors caractériser une modification notable au sens de l’article L.145.33 du code de commerce.
En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de déplafonnement tirée d’une modification des caractéristiques des locaux.
Sur le motif de déplafonnement tiré d’une modification des facteurs locaux de commercialité
L’expert judiciaire a constaté :
Une diminution de la population du 8ème arrondissement entre 2008 et 2016, et une baisse de 12% du nombre d’employés entre 2008 et 2015 ;Une baisse de fréquentation du métro « Madeleine », alors que les autres stations ont connu une augmentation ;Un nombre limité de constructions neuves dans un rayon de 400 mètres autour des locaux ;Une stagnation globale du nombre de commerces et d’enseignes autour des locaux, accompagnée d’une baisse du nombre de commerces de prêt-à-porter pour la place de la Madeline et dans un rayon autour des locaux ; L’expert judiciaire conclut à une absence de modification des facteurs locaux de commercialité.
Le bailleur soutient en substance que les aménagements de la place permettent de rapporter les modifications suivantes :
Un vaste parvis piéton et de nouvelles traversées piétonnes ;Une place à vocations multiples ;Une place accessible aux personnes en situation de handicap ;La présence d’aménagements cyclables ;Une nouvelle desserte de bus : Les bus 42 et 52 n’empruntent plus la [Adresse 31] mais passent sur le [Adresse 24] ; L’installation d’un mobilier urbain innovant ; L’arrivée d’enseignes nouvelles : en mars 2018, du premier showroom parisien du constructeur automobile Tesla au [Adresse 16] ; en septembre 2018, de l’hôtel [25] au n°30 de la même place ; d’un magasin Leroy Merlin au [Adresse 12] en juillet 2018 ; d’une boutique Miliboo début 2019 au [Adresse 3] ; d’un magasin Ikea au 23 du même boulevard en juin 2019 ; « Le drugstore parisien » doit ouvrir au [Adresse 14], sur près de 890 m². Le preneur adhère à l’analyse de l’expertise judiciaire, y ajoutant en substance que : « Le drugstore parisien » n’a jamais vu le jour, les locaux étant inoccupés depuis 2016 ; l’arrivée des enseignes citées ne sauraient attester d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant de surcroit une influence favorable sur l’activité de prêt à porter, et que l’arrivée de telles enseignes démontre au contraire, qu’une profonde mutation s’est opérée [Adresse 27] au détriment des enseignes de luxe et haut de gamme ; que les enseignes d’épicerie fine, de restauration, de renommée internationale, qui jusqu’alors attiraient sur la [Adresse 27] tant les touristes qu’une clientèle parisienne aisée, disparaissent, le [Adresse 29] devenant « le nouveau temple du mobilier et de la décoration » ainsi que le démontre l’arrivée d’un nouveau magasin Darty Cuisine au [Adresse 8], et l’étude l’APUR dans son enquête sur l’évolution des commerces entre 2017 et 2020 qui a également noté une disparition des commerces de prêt-à-porter entre ces mêmes dates.
En l’espèce, le tribunal fera siennes les constatations expertales de Madame [J] soulignant une diminution de la population du 8ème arrondissement entre 2008 et 2016, et une baisse de 12% du nombre d’employés entre 2008 et 2015 ; Une baisse de fréquentation du métro « Madeleine », alors que les autres stations ont connu une augmentation ; Un nombre limité de constructions neuves dans un rayon de 400 mètres autour des locaux et une stagnation globale du nombre de commerces et d’enseignes autour des locaux, accompagnée d’une baisse du nombre de commerces de prêt-à-porter pour la place de la Madeline et dans un rayon autour des locaux.
Il découle de ces constatations une dynamique défavorable au commerce considéré que corrobore en outre l’étude APUR, l’attestation du commissaire aux comptes du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 qui fait état d’un résultat de l’exercice négatif (-275.849 euros), également corroborée par le rapport d’expertise amiable de Monsieur [E].
En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de déplafonnement tirée d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce en cause.
Le règles relatives au loyer plafond ont donc vocation à la détermination du loyer du bail renouvelé.
Sur le loyer plafond
En application de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
L’expert judiciaire n’a pas été mandaté pour déterminer le loyer plafond, cette question étant nouvelle depuis l’évolution du litige.
En l’espèce, l’ILC est devenu l’indice de référence depuis la loi du 18 juin 2014 dite « loi PINEL », il convient de l’appliquer de la façon suivante : (315.000 euros, loyer initial x 116,23 ILC (dernier indice connu au 17 septembre 2020, date du renouvellement) / 107,01 ILC (indice correspondant à 9 ans plus tôt).
En conséquence, le loyer plafond sera fixé à la somme annuelle de 342.140,45 euros hors taxe, hors charge, arrondie à 342.140 euros.
Pour rappel, dans les développements sur la détermination de l’indemnité d’occupation, la valeur locative a été fixée à 347.710 euros, avant abattement de précarité, lequel abattement ne se justifie plus à compter de l’octroi d’un titre.
En matière de détermination du loyer renouvelé, la seule différence dans le calcul de la valeur locative est la prise en compte des règles relatives au plafonnement, ainsi que des règles relatives aux abattements et majorations qui visent à prendre en compte les déséquilibres contractuels de nature à avoir un impact sur la valeur locative.
Curieusement, le preneur a invoqué des abattements sur la valeur locative relativement à la détermination de l’indemnité d’occupation, mais n’a pas repris ses moyens, au demeurant contestés par le bailleur, quant à la détermination de la valeur locative applicable au loyer renouvelé.
Pour autant, il appartient au tribunal de rechercher la valeur locative applicable au loyer renouvelé, cet examen se fera en l’absence de tout moyen utile.
Sur l’abattement et les majorations
Aux termes du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Sur les abattements et la majoration
L’expertise judiciaire n’a relevé aucune clause exorbitante.
La clause de destination ne permet pas de considérer qu’il y a eu lieu à majoration relative à l’étendue de la destination contractuelle des locaux.
La clause d’accession exclut la remise en état pour les travaux autorisés par le bailleur. L’impôt foncier est pris en charge par le bailleur.
En conséquence, il y a lieu de valider l’analyse expertale quant à l’absence de clause exorbitante.
La valeur locative annuelle étant supérieure au loyer plafond, il convient de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative, soit à la somme annuelle de 342.140 euros hors taxe et hors charge.
Sur l’article 696 du code de procédure civile
La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;
Vu le rapport d’expertise judiciaire de Madame [H] [J],
Dit n’y avoir lieu à écarter le rapport amiable de Monsieur [Z] [E] ;
Fixe l’indemnité d’occupation statutaire du 1er avril 2017 au 16 septembre 2020 à la somme annuelle de 312.941 euros ;
Condamne la SOCIÉTÉ PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 27] au remboursement des surplus d’indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er avril 2017 au 16 septembre 2020 avec intérêts au taux légal ;
Rejette la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation formée par la SOCIÉTÉ PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 27] ;
Dit que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ;
Fixe à 342.140 euros en principal par an le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 17 septembre 2020 entre la SOCIÉTÉ PARISIENNE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 27] et la SAS MAX MARA portant sur les locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 15] dans le 8ème arrondissement à [Localité 26], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées (en ce, compris, sa durée).
Dit que les arriérés de loyer porteront intérêts au taux légal ;
Dit que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire ;
Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l’exécution provisoire,
Fait et jugé à Paris le 30 Avril 2024.
Le GreffierLe Président
Christian GUINANDSophie GUILLARME
