TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/56865 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R7X
N° : 16
Assignation du :
30 Août 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 avril 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet GRATADE SAS
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS - #C1869
DEFENDERESSE
La société SD INVEST S.C.I.
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS - #E448
DÉBATS
A l’audience du 25 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte délivré le 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de référé, la société SD INVEST, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 3, 9, 25 et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1231 et 1240 du code civil, aux fins de voir :
“JUGER le syndicat de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par le cabinet GRATADE, es-qualité de syndic, recevable et bien fondé en son action, demandes, fins et conclusions ;
A TITRE PRINCIPAL
CONDAMNER la SCI SD INVEST à déposer le raccordement litigieux sous la surveillance de l’architecte et du plombier de la copropriété à ses frais et le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
CONDAMNER la SCI SD INVEST à entreprendre la reprise et la mise en conformité du raccordement litigieux en informant préalablement le syndic et avec son accord sous la surveillance de l’architecte et du plombier de la copropriété et à ses frais, et le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER la SCI SD INVEST à verser la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par le cabinet GRATADE, es-qualité de syndic, en réparation de son préjudice moral ;
CONDAMNER la société SCI SD INVEST, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par le cabinet GRATADE, es-qualité de syndic, la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens”.
Les parties ont été enjointes à recevoir une information sur la médiation à l’issue de laquelle elles ne sont pas entrées en médiation.
A l’audience de renvoi du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales.
Il expose que la société défenderesse est propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble en copropriété et a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires à procéder à des travaux de raccordement de son lot aux colonnes d’alimentation d’eau et d’évacuation des eaux usées, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et après information préalable du syndic ; qu’elle a procédé aux travaux de raccordement sans avis préalable au syndic et sans contrôle de l’architecte ; que l’installation présente des désordres et est fuyarde ; que les demandes de reprise de l’ouvrage adressées par le syndic de copropriété, sous la surveillance de l’architecte et du plombier de l’immeuble, sont restées vaines malgré l’envoi d’un devis de reprise des travaux de raccordement; qu’il est fondé à agir en justice pour mettre fin au trouble manifestement illicite compte tenu de la réalisation de travaux non conformes à la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires et des dommages subis par les copropriétaires à la suite du trouble du voisinage subi et résultant du caractère fuyard de l’installation réalisée ; qu’il doit être ordonné la dépose de l’ouvrage et à titre subsidiaire la reprise et mise en conformité de l’ouvrage, en l’absence d’exécution des travaux de reprise du raccordement défectueux sur la canalisation commune d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, conformément au devis établi par le plombier de l’immeuble ; qu’il doit par ailleurs être indemnisé du préjudice moral résultant d’une atteinte à sa propriété eu égard aux circonstances, à la nature et aux conséquences des travaux réalisés par la société défenderesse.
La société SD INVEST, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées tendant à voir, au visa de l’article 1104 du code civil :
“1) Dire et juger la Société SD INVEST recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
2) Constater le plein accord de la Société SD INVEST (depuis la délivrance de l’assignation) à faire les travaux préconisés par le Syndic ;
3) Au regard du dernier rendez-vous sur place déprogrammé, et de l’absence de visibilité et de disponibilité de l’entreprise ALLEAUME & GOULART, il est demandé au Tribunal d’autoriser la Société SD INVEST à faire réaliser les travaux préconisés par l’entreprise de son choix et ce dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir ;
4) Débouter la Copropriété de sa demande exorbitante au titre des frais irrépétibles et/ou à tout le moins de la réduire sensiblement au regard du contexte de ce dossier ;
5) Statuer ce que de droit sur les dépens”.
Elle expose ne pas contester la nécessité de réaliser les travaux préconisés et avoir accepté en date du 19 décembre 2023, le devis présenté par l’entreprise de plomberie choisie par le syndic de copropriété mais ne pas être parvenue à faire exécuter les travaux par cette entreprise. Elle sollicite dans ces circonstances un délai de trois mois pour effectuer lesdits travaux de reprise par l’entreprise de son choix.
A l’issue des débats, les parties ont été avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 29 avril 2024.
SUR CE,
Sur la demande principale :
L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique.
Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.
Selon l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble”.
En application de l’article 25 b de la même loi, “ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :[...] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci”.
Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.
En l’espèce, il est établi par l’extrait de matrice cadastrale que la société SD INVEST est propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].
Selon résolution de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires dudit immeuble en date du 30 juillet 2019, la société SCI [Adresse 2] a été autorisée à effectuer à ses frais les travaux d’installation d’une arrivée d’eau et d’une évacuation dans le lot n°1 sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur, de faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble à ses frais et en justifier, de souscrire une assurance dommages ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire pour les travaux prévus et les existants et en justifier au syndic, de faire son affaire des autorisations administratives éventuellement nécessaires. Il est par ailleurs précisé que le copropriétaire restera responsable vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux et que les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.
Il n’est pas contesté que la société SD INVEST est venue aux droits de la SCI [Adresse 2] en qualité de copropriétaire du lot n°1.
Par courrier du 24 novembre 2021, le syndic de copropriété a avisé la société SD INVEST, avoir constaté la réalisation de travaux de raccordement et d’évacuation de l’eau pour son lot dont il n’a pas été informé et n’ayant fait l’objet d’aucune surveillance de l’architecte de l’immeuble. Il invitait la société défenderesse à reprendre l’ouvrage fuyard dont le robinet d’arrêt ne ferme pas et dont l’alimentation chemine en guirlande autour d’une évacuation qui plonge dans le sol de la cave et à lui permettre de vérifier que le raccordement a été fait correctement.
Selon procès-verbal d’assemblée générale en date du 8 mars 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndic de copropriété à agir à l’encontre de la société défenderesse afin de faire, à ses frais, une vérification des raccordements et au besoin par désignation d’un expert en l’absence d’accord amiable.
Le 25 juillet 2022, le syndic de copropriété a fait constater par ministère de commissaire de justice la présence dans le couloir des caves de l’immeuble la présence d’un raccordement double neuf en laiton sur l’alimentation générale de l’immeuble, dont part un tuyau blanc, courant en plafond dans le couloir et la cave n°11, pour remonter dans un trou en plafond de cave ; que le tuyau est volant sans fixation au plafond ; que la vanne d’arrêt est dure et son maniement difficile en raison de son positionnement ; que du trou en plafond sort un tuyau d’évacuation des eaux usées, lequel est coudé près du mur de gauche avec un seul collier ouvert ; qu’au niveau du sol, le tuyau est coudé à angle droit pour pénétrer dans le sol en sable et qu’au niveau de la pénétration, la fonte a été cassée et du sable tombe dans la cavité ; que lors de l’utilisation de l’évacuation dans l’immeuble, de l’eau qui s’écoule et bouillonne est visible dans le trou fait au sol (de facture récente).
La société SD INVEST ne conteste pas la réalisation du raccordement de son lot n°1 au réseau d’eau de l’immeuble et de l’évacuation des eaux usées sans surveillance de l’architecte de l’immeuble ni avis préalable au syndic de copropriété dans les termes de l’autorisation donnée le 30 juillet 2019, dans des conditions non conformes aux règles de l’art.
Elle indique avoir consenti aux préconisations de l’entreprise de plomberie, la SAS ALLEAUME & GOULART, mandatée par le syndic de copropriété et ayant établi un devis en date du 15 mars 2023, portant sur la création d’un point d’alimentation et évacuation dans le local commercial depuis les WC de la loge, comportant la traversée de mur entre le local commercial et les WC de la loge avec dépose du coffrage, dépose des WC pour raccordement d’évacuation puis repose, pose de tube et culotte d’attente pour les futurs sanitaires, réalisation dans la cave d’une tranchée afin de mettre à nu le collecteur enterré, découpe, fourniture et pose d’un nouveau bout de fonte, remise en eau et contrôle, rebouchage de la tranchée.
Ledit devis comporte la mention “accepté” au 19 décembre 2023. La société défenderesse communique un courriel de la société ALLEAUME & GOULART, mentionnant un rendez-vous fixé le jour de l’audience à 18 heures.
Il n’a pas été transmis de note en délibéré confirmant la réalisation desdits travaux après l’audience.
Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la société défenderesse a été autorisée à effectuer des travaux de raccordement et d’évacuation d’eau pour son lot n° 1 mais que les conditions posées pour ces travaux n’ont pas été respectées s’agissant de la communication au syndic de copropriété des conditions et modalités de réalisation de ces travaux et de la surveillance desdits travaux par l’architecte de l’immeuble.
Il n’est pas en outre contesté sérieusement à l’audience que le raccordement au réseau d’eau commun et l’évacuation des eaux usées du lot n°1 dans le réseau commun n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art.
Si la société SD INVEST a fait des démarches pour faire reprendre les travaux d’évacuation des eaux usées des toilettes équipant son lot n°1, il n’en demeure pas moins que le trouble manifestement illicite consistant dans le défaut de respect des conditions de l’autorisation de travaux donnée par l’assemblée générale des copropriétaires persiste au jour de l’audience et qu’au surplus, les travaux effectués sur l’initiative du copropriétaire du lot n°1 ne sont pas conformes aux règles de l’art s’agissant de la fixation en cave du raccordement et de l’installation d’un robinet d’arrêt sur le raccordement à l’alimentation en eau de l’immeuble. Les travaux préconisés par la société de plomberie mandatée par le syndic de l’immeuble s’agissant de la mise en conformité de l’évacuation des eaux usées fuyarde n’ont pas davantage été réalisés.
Dans la mesure où les travaux de raccordement du lot n°1 au réseau d’alimentation en eau de l’immeuble et au réseau d’évacuation de l’immeuble ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, la mesure sollicitée à titre principal et consistant dans la dépose d’installations de raccordement du lot n°1 et d’évacuation des eaux usées dudit lot apparaît excessive au regard du trouble manifestement illicite constitué par le défaut de respect des conditions de communication préalable au syndic et de surveillance de l’architecte de l’immeuble.
En revanche, il est évident qu’il convient de remédier au trouble qui en est résulté et ayant abouti à un défaut de conformité de l’installation aux règles de l’art.
Dans ces conditions, la société SD INVEST sera condamnée à faire entreprendre des travaux de reprise et de mise en conformité du raccordement de son lot n°1 à l’alimentation en eau, s’agissant de sa fixation en cave et couloir de caves et de l’installation du robinet d’arrêt ainsi qu’à faire entreprendre des travaux de reprise et de mise en conformité de l’évacuation des eaux usées du lot n° 1, conformément aux préconisations du devis de la société ALLEAUME & GOULART n° 246146 du 15 mars 2023, en informant préalablement le syndic de copropriété des conditions et modalités de réalisation de ces travaux et sous son contrôle, ainsi que sous la surveillance de l’architecte et du plombier de l’immeuble et à ses frais exclusifs, dans le délai de trois mois à compter de la présente décision.
Considérant les nombreux courriers de relance et mise en demeure adressés avant l’assignation et demeurés vains, la condamnation prononcée sera assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une période de deux mois à l’expiration du délai de trois mois accordé pour la réalisation desdits travaux.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Il sera rappelé qu’il ne ressort pas de l’office du juge des référés de prononcer des condamnations au principal, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation de la société SD INVEST à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
Le demandeur sera renvoyé à mieux se pourvoir au principal sur ce chef de demande.
Sur les autres demandes :
La société SD INVEST, défenderesse défaillante, sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Condamnons la société SD INVEST à faire entreprendre, dans le délai de trois mois à compter de la présente décision, des travaux de reprise et de mise en conformité du raccordement de son lot n°1 à l’alimentation en eau de l’immeuble sis [Adresse 2] , s’agissant de sa fixation en cave et couloir de caves et de l’installation du robinet d’arrêt, ainsi qu’à faire entreprendre des travaux de reprise et de mise en conformité de l’évacuation des eaux usées du lot n° 1, sur le réseau commun de l’immeuble sis [Adresse 2] , conformément aux préconisations du devis de la société ALLEAUME & GOULART n° 246146 du 15 mars 2023, en informant préalablement le syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] des conditions et modalités de réalisation de ces travaux et sous son contrôle, ainsi que sous la surveillance de l’architecte et du plombier de l’immeuble et à ses frais exclusifs ;
Disons qu’à l’expiration du délai de trois mois fixé pour la réalisation des travaux, la présente condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de deux mois ;
Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de condamnation de la société SD INVEST à verser la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral de la partie demanderesse;
Condamnons la société SD INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société SD INVEST aux entiers dépens ;
Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples ou contraires ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 29 avril 2024.
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY
