TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58420 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DBT
N° : 4-CH
Assignations du :
07 Novembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 avril 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
S.C.I. FRANCUSA
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER, avocats au barreau de PARIS - #P0191
DEFENDEURS
Monsieur [P] [S]
C/O Restaurant CORIANDRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Monsieur [U] [G]
C/O Restaurant CORIANDRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [F] [T] [S]
C/O Restaurant CORIANDRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentés par Maître Jean-Luc GUETTA, avocat au barreau de PARIS - #C1184
INTERVENANTE VOLONTAIRE
Société CORIANDRE, société à responsabilité limitée
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Jean-Luc GUETTA, avocat au barreau de PARIS - #C1184
DÉBATS
A l’audience du 22 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte à effet du 15 avril 2017, la SCI FRANCUSA a donné à bail commercial à Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 22.985,64 euros payable mensuellement et par avance.
Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2023, la SCI FRANCUSA a fait délivrer à Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 7.691,84 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 23 mai 2023.
Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, la SCI FRANCUSA a assigné Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- ordonner l'expulsion sous astreinte de Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] et de tous occupants de leur chef,
- régler le sort des meubles,
- condamner solidairement Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] à lui payer la somme provisionnelle de 11.576,83 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023,
- condamner solidairement Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer outre les charges et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,
- dire que la SCI FRANCUSA pourra conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité,
- condamner solidairement Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par conclusions déposées à l'audience, la société CORIANDRE intervenant volontairement à la procédure demande au juge de :
- prononcer la nullité de l'assignation,
- se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de Paris,
- prononcer l'irrecevabilité des demandes,
- subsidiairement recevoir l'intervention volontaire de la société CORIANDRE,
- accorder des délais de paiement à savoir un premier règlement de 4.089 euros le 25 mars 2024 et le solde de versements mensuels de 500 euros,
- dire que chacune des parties conservera la charge des dépens.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'intervention volontaire
La société CORIANDRE produit ses statuts et un extrait KBIS dont il résulte qu'elle a pour activité l'exploitation d'un restaurant indien au sein des locaux pris à bail par Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] .
Dans ces conditions, il convient de constater qu'elle a intérêt à agir et de déclarer recevable son intervention.
Sur la validité de l'assignation
La société CORIANDRE estime que l'assignation serait nulle pour avoir été délivrée à Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] au [Adresse 1], et non à leur adresse personnelle.
L'article 111 du code civil indique que lorsqu'un acte contient une élection de domicile , les significations, demandes et poursuites relatives à cet acte, pourront être faites au domicile convenu.
En l'espèce, il résulte des termes du contrat de bail que Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] ont élu domicile [Adresse 1], lieu de délivrance de l'assignation.
L'huissier instrumentaire pouvait dès lors, sans encourir une quelconque critique, procéder à la signification à l'adresse du lieu d'exploitation.
Dans ces conditions, l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la société CORIANDRE sera rejetée.
Sur la compétence du président du tribunal judiciaire
La société CORIANDRE estime que le tribunal judiciaire ne serait pas compétent au profit du juge des contentieux de la protection, au motif que Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] auraient cédé les parts qu'ils détenaient dans la société CORIANDRE.
Cependant, cette cession est sans effet sur leur qualité de titulaire du bail commercial conclu avec la société FRANCUSA, dès lors que le bail n'a pas été transféré à un autre preneur.
Dans ces conditions, l'exception d'incompétence formulée par la société CORIANDRE sera rejetée.
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 22 juin 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.
Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.
Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] n'ont pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui leur étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 22 juin 2023, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.
Sur la demande de provision pour non paiement des loyers
S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La SCI FRANCUSA justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que les preneurs ont cessé de payer ses loyers et charges et restent lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires une somme de 11.576,83 euros, arrêtée au 1er octobre 2023.
Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] seront en conséquence condamnés solidairement par provision au paiement de cette somme.
Sur la demande de délais de paiement
L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Compte tenu de la situation du preneur, du fait qu'il a continué à s'acquitter d'une partie de sa dette, de son activité et des circonstances de l'espèce, il convient d'accorder à Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] un délai pour s’acquitter de leur dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Une indemnité d'occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 25 juillet 2023 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.
La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
La demande formulée par la société CORIANDRE visant à constater que celle-ci a repris l'exploitation du fonds de commerce et serait redevable des loyers n'est étayée par aucun élément de la procédure étant observé que la société CORIANDRE ne produit pas de contrat de cession de fonds de commerce.
En conséquence il n'a pas lieu à référé sur cette demande.
Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] , seront condamnés solidairement au paiement des dépens de l'instance.
Il ne paraît pas inéquitable de condamner solidairement Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] à payer à la SCI FRANCUSA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Déclarons recevable l'intervention volontaire de la société CORIANDRE ;
Rejetons l'exception de nullité de l'assignation formulée par la société CORIANDRE ;
Rejetons l'exception d'incompétence formulée par la société CORIANDRE ;
Disons que le commandement de payer du 22 juin 2023 a été délivré régulièrement par la SCI FRANCUSA ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;
Condamnons solidairement Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] à payer à la SCI FRANCUSA la somme provisionnelle de 11.576,83 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 1er octobre 2023 ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] à se libèrent de leur dette selon l'échéancier suivant :
- paiement de la somme de 4.089 euros dans les 8 jours de la signification de l'ordonnance,
- paiement du solde soit 7.487,86 euros en 15 versements mensuels d’un montant égal en sus du loyer courant, le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;
Disons qu'à l'issue de l'exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et l'exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;
Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Monsieur [P] [S], de Monsieur [U] [G] et de Madame [F] [T] [S] des lieux loués qu’ils occupent au [Adresse 1] et de tous occupants de son chef,
- Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] devront payer mensuellement à la SCI FRANCUSA , à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés,
- le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société CORIANDRE visant à constater que celle-ci a repris l'exploitation du fonds de commerce et serait redevable des loyers ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;
Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;
Condamnons solidairement Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] à payer à la SCI FRANCUSA la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;
Condamnons solidairement Monsieur [P] [S], Monsieur [U] [G] et Madame [F] [T] [S] aux dépens comprenant le coût des commandements ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 26 avril 2024
Le Greffier, La Présidente,
Arnaud FUZAT Caroline FAYAT
