TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 21/15671
N° Portalis 352J-W-B7F-CVWHT
N° MINUTE :
Assignation du :
14 Décembre 2021
JUGEMENT
rendu le 26 Avril 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, DM GESTION, S.A.S
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351
DÉFENDEUR
Monsieur [W] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0045
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.
assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 26 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/15671 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVWHT
DÉBATS
A l’audience publique du 24 Janvier 2024
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.
Soutenant que des charges de copropriété incombant au lot n° 3 de l’immeuble sont impayées et que le propriétaire de ce lot est monsieur [W] [K], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] l'a assigné devant le tribunal par acte d’huissier de justice du 14 décembre 2021.
*
Dans ses dernières conclusions notifiées par le réseau privé des avocats le 4 avril 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] demande au tribunal :
« - Recevoir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] en ses demandes,
-Le déclarer bien fondé,
-Débouter monsieur [W] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application,
Vu les dispositions de la loi du 23 décembre 2000,
Vu les dispositions du code civil,
Vu les dispositions du code de procédure civile,
-Condamner monsieur [W] [K] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 13151,81 € correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er avril 2023,
-Dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal sur la somme de 7277,51 euros à compter du 10 septembre 2017, sur la somme de 9106,40 euros à compter du 19 février 2018, et pour le surplus à compter de l'exploit introductif d'instance,
-Ordonner la capitalisation des intérêts,
-Condamner monsieur [W] [K] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 978,54 euros au titre des frais exposés, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-Dire que cette somme portera intérêts de droit aux taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal devait accorder à monsieur [W] [K] des délais,
-Prévoir la déchéance desdits délais à défaut de respecter un échéancier strict, de reprendre le paiement courant de ses appels charges et appels travaux, et en cas de vente des biens,
En tout état de cause,
-Condamner monsieur [W] [K] à régler au syndicat des copropriétaires exposant une somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
-Condamner monsieur [W] [K] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner monsieur [W] [K] aux dépens, qui seront recouvrés par maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER-TRONQUEE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
-Rappeler que l'exécution provisoire est de droit et que rien ne justifie qu'il y soit dérogé. »
*
Dans ses dernières conclusions notifiées par le réseau privé des avocats le 29 mars 2023, monsieur [K] demande au tribunal :
« Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1343-5 du code civil (ancien article 1244-1 du code civil),
Vu les pièces produites aux débats,
Il est demandé au tribunal judiciaire de Paris :
-Recevoir monsieur [W] [K] en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre principal,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
Sous réserve de la justification par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de sa créance,
-Dire que la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ne pourra pas dépasser la somme de 13.726,57 euros au 13 février 2023 ;
-Accorder à monsieur [W] [K] un report de 24 mois pour s'acquitter des sommes dues au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ;
En tout état de cause,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] des frais imputés à hauteur de 1096,54 euros;
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de ses demandes au titre de dommages et intérêts, ainsi que des frais irrépétibles ;
-Statuer ce que de droit sur les dépens. »
*
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 11 octobre 2023 et l’affaire a été plaidée le 24 janvier 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
les charges sont réglées de façon irrégulière ;
un protocole d'accord a été régularisé entre les parties le 5 octobre 2018, mais n'a pas été respecté par le défendeur ;
un autre litige est en cours concernant des travaux à entreprendre dans l'immeuble et qui conditionnent l'habitabilité du logement du défendeur ;
des règlements sont intervenus en cours d'instance ;
au 1er avril 2023, au seul titre des charges et travaux impayés, le solde du défendeur est de 13.151,81 et ce hors frais ;
la créance est certaine, liquide et exigible ;
le défendeur ne conteste que le report à nouveau de 5.982,78 € ;Décision du 26 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/15671 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVWHT
les règlements effectués sans imputation doivent s'imputer sur la dette la plus ancienne ;
la reprise de solde a été admise par le défendeur dans le protocole transactionnel et il s'agit d'une reconnaissance de dette.
En défense, monsieur [K] fait valoir que :
il est propriétaire du lot n° 3 de l'immeuble et a toujours acquitté les charges de copropriété ;
des travaux très importants ont été votés et sa quote-part totale était de 22.186,45 € ;
il n'a pas été en mesure d'assumer le coût des travaux votés par l'assemblée générale ;
le relevé de charges au 13 février 2023 fait apparaître un report à nouveau de 5.982,78 non justifié et il incombe au demandeur de prouver sa créance ;
aucune ventilation n'est faite entre les charges et les frais ;
il sollicite des délais de paiement s'agissant des sommes dues ;
il a 77 ans, est retraité et perçoit mensuellement 900 € environ et l'appartement est son seul toit ;l'objectif est de vendre le bien immobilier pour apurer la situation.
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.
En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.
En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, la qualité de propriétaire du lot n° 3 du défendeur est admise par l'ensemble des parties et confirmée par la matrice cadastrale produite.
Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
des appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période litigieuse, faisant apparaître les relevés de compte individuel, ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les budgets et les travaux.
l’état récapitulatif détaillé de la créance au 1er avril 2023 faisant état d’un solde débiteur global de 14.730,35 € et 13.151,81 € au titre des charges et travaux après déduction des frais facturés en sus (frais de mise en demeure et frais de suivi de la procédure), ainsi que de précédents décomptes.
Le premier décompte débute au 1er juillet 2015 sans report à nouveau à cette date. Il mentionne une « reprise ancien syndic » de 7.638,78 € au 18 janvier 2016, puis un solde négatif de 4.290,21 € au 1er octobre 2018. Monsieur [K] a reconnu devoir cette dernière somme dans la transaction régularisée entre les parties le 5 octobre 2018.
Le second décompte débute au 1er janvier 2017 avec un report de 5.982,78 €. Mais cette somme est bien mentionnée dans le premier décompte au 1 octobre 2016. Elle a été prise en compte pour arriver à la somme précitée de 4.290,21 € que monsieur [K] a reconnu devoir. Il y a donc eu une reconnaissance de la dette.
Le troisième décompte débute au 1er juillet 2020 par un report de 3.959,74 €. Cette somme est mentionnée dans le second décompte au 26 mai 2020. Elle peut donc être retenue car les trois décomptes pris ensemble permettent de reconstituer le chiffrage du report à nouveau.
Les autres éléments sont suffisamment précis pour être discutés.
Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023 est établie à hauteur de 13.151,81 €.
Les intérêts légaux courront à compter de la mise en demeure produite du 10 septembre 2017 (datée du 6 septembre 2017) sur la somme de 7.277,51 €, à compter de la mise en demeure produite du 19 février 2018 sur la somme de 1.828,89 € (9.106,40 € - 7.277,51 €) et à compter de l'assignation pour le surplus.
Compte-tenu de l'ancienneté de la procédure (2021) et de la dette (encore plus ancienne), monsieur [K] a de facto bénéficié de délais pour s'acquitter des sommes dues. Un nouveau délai de paiement ne peut lui être accordé compte-tenu des contraintes du demandeur. La demande de délai de paiement sera donc rejetée.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.
Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.
En l’espèce, il est sollicité 978,54 € à ce titre.
Décision du 26 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/15671 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVWHT
Les seuls mises en demeure dont l'envoi est justifié sont les pièces 11 à 17.
Les frais de mise en demeure dont l'envoi n'est pas justifié ne seront pas retenus.
Pour les mises en demeure dont l'envoi est justifié, le montant facturé n'est en revanche pas démontré par une facture et les contrats conclus avec le syndic sur ce point.
Concernant les frais de suivi de procédure facturés par le syndic, l'accomplissement de diligences exceptionnelles et ne relevant pas de la gestion courante du syndic n'est pas démontré.
Aucun des frais nécessaires invoqués ne peut donc être retenu.
La demande à ce titre sera donc rejetée.
Sur les dommages-intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l’espèce, monsieur [K] justifie de revenus très modestes et a expliqué l'origine de ses difficultés (travaux votés entraînant des appels de charges importants). Les décomptes versés aux débats laissent apparaître des règlements de la part du défendeur. Sa mauvaise foi n'est pas caractérisée.
La demande de dommages-intérêts sera rejetée.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [K], partie perdante, supportera les dépens.
Maître Catherine TRONQUEE sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte-tenu des frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance et de la situation du défendeur, monsieur [K] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:
CONDAMNE monsieur [W] [K] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] les sommes suivantes :
- 13.151,81 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 septembre 2017 (datée du 6 septembre 2017) sur la somme de 7.277,51 €, à compter de la mise en demeure du 19 février 2018 sur la somme de 1.828,89 € et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts ;
REJETTE la demande au titre des frais nécessaires ;
REJETTE la demande au titre des dommages-intérêts ;
REJETTE la demande de délais de paiement ;
CONDAMNE monsieur [W] [K] aux dépens ;
AUTORISE maître [O] [T] à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 26 Avril 2024
La Greffière Le Président
