TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/50990 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C33KN
N° : 12-CB
Assignation du :
05 février 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 avril 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDEUR
Monsieur [S] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS - #J0064
DEFENDERESSE
Madame [O] [Z] épouse [E]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 14 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé du 30 août 2023, Monsieur [S] [V] a donné à bail dérogatoire à Madame [O] [Z] épouse [E] un local commercial situé [Adresse 3] pour une durée d'un an à compter du 30 août 2023 et jusqu'au 29 août 2024, moyennant un loyer annuel hors taxe de 45.600 euros, soumis à TVA, payable mensuellement d'avance.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par acte d'huissier du 12 décembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 9.535,52 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 décembre 2023, outre 953,52 euros au titre de la clause pénale et 249 euros au titre de la taxe foncière 2023, le commandement visant la clause résolutoire.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 05 février 2024, fait citer Madame [O] [Z] épouse [E] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers à la date du 12 janvier 2024,
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tout autre lieu de son choix et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues ;
- condamner par provision Madame [O] [Z] épouse [E] à payer à Monsieur [S] [V] la somme de 9.802,80 au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2024 inclus, somme majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023, date du commandement de payer ;
- condamner par provision Madame [O] [Z] épouse [E] à payer à Monsieur [S] [V] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer TVA et charges comprises, à compter du 13 décembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamner Madame [O] [Z] épouse [E] à payer à Monsieur [S] [V] la somme de 953,53 euros au titre de la clause pénale ;
- condamner Madame [O] [Z] épouse [E] à payer à Monsieur [S] [V] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 14 mars 2024.
Le demandeur, représenté, sollicite le bénéfice de son assignation
Madame [O] [Z] épouse [E], régulièrement citée à l'étude, n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
En application des dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs n'excède pas trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
En l'espèce, le contrat signé entre les parties le 30 août 2023 déroge explicitement au statut des baux commerciaux. Il comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou accessoires, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Il n'existe pas de contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer du 12 décembre 2023, délivré à l'adresse des lieux loués conformément à la clause d'élection de domicile prévue au bail. Le commandement mentionne le détail des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Il précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, laquelle est reproduite dans l'acte. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement de sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
En conséquence, la clause résolutoire est acquise à la date du 12 janvier 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit, avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir nu dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans le local, sans droit ni titre par suite de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser en ordonnant l'expulsion de Madame [O] [Z] épouse [E] et de tous occupants de son chef, ce en cas d'absence de restitution volontaire des lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 12 janvier 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer contractuel hors charges et hors taxes, soit pour le moment la somme mensuelle de 4.767,60 euros.
Il convient d'ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 9.802,80 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 11 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 9.535,20 euros à compter du 12 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus.
La défenderesse sera également condamnée au paiement par provision de la somme de 953,52 euros en application de la clause pénale prévue au bail.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 12 janvier 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Madame [O] [Z] épouse [E] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Madame [O] [Z] épouse [E] à payer à Monsieur [S] [V] :
* la somme de 9.802,80 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 11 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.535,20 euros à compter du 12 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus,
* une indemnité d'occupation trimestrielle provisionnelle équivalente au montant du loyer hors charges et hors taxes, soit actuellement la somme de 4.767,60 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons Madame [O] [Z] épouse [E] au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer du 12 décembre 2023 (176,69 euros) ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 avril 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS