TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Charges de copropriété
N° RG 21/12636
N° Portalis 352J-W-B7F-CVIUW
N° MINUTE :
Assignation du :
06 Octobre 2021
JUGEMENT
rendu le 25 Avril 2024
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3],
représenté par son syndic la société LOTCENT
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Alice MALEKPOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0206
DÉFENDEURS
Monsieur [V] [M]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non-représenté
La société MY SYNDIC
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me Déborah JOURNO-ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G700
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Virginie SURET, Magistrate à titre Temporaire
assistées de Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.
Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/01678 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5ZR
DÉBATS
A l’audience du 08 Février 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
-Signé par Madame Frédérique MAREC, Présidente de la formation et par Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire
* * * * *
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
M. [V] [M] est propriétaire du lot n° 3 dans un immeuble sis [Adresse 1] et soumis au statut de la copropriété.
Par acte du 6 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société LOTCENT, a fait assigner M. [M] et la société MY SYNDIC devant le tribunal judiciaire de Paris.
Par conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2023, le syndicat demande au tribunal de :
A TITRE PRINCIPAL
▪ Condamner Monsieur [V] [M] à régler au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les sommes suivantes :
▪ 19.277,81 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2023, avec intérêts légaux et capitalisation des intérêts à compter de la mise en demeure du 18 juin 2020
▪ 392,28 € au titre des frais nécessaires arrêtés au 1er septembre 2023, engagés par le Syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance
▪ 2.500 € à titre de dommages et intérêts
A TITRE SUBSIDIAIRE
▪ Condamner la société MY SYNDIC à régler la somme de
5.877,69 € au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à titre de dommages et intérêts
▪ Condamner Monsieur [V] [M] à régler au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les sommes suivantes :
▪ 13.400,12 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2023, avec intérêts légaux et capitalisation des intérêts à compter de la mise en demeure du 18 juin 2020
▪ 392,28 € au titre des frais nécessaires arrêtés au 1er septembre 2023, engagés par le Syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance
▪ 2.500 € à titre de dommages et intérêts
EN TOUT ETAT DE CAUSE
▪ Condamner tout succombant à régler au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de
3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
▪ Condamner tout succombant aux dépens
▪ Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et dire qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.
Par conclusions notifiées par RPVA le 10 mai 2022, la société MY SYNDIC demande au tribunal de :
- DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] mal fondé en ses demandes telles que formées à l’encontre du Cabinet MY SYNDIC,
En conséquence,
- DEBOUTER purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], de l’intégralité de ses demandes, telles que formées à l’encontre du Cabinet MY SYNDIC,
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer une amende civile d’un montant de 10.000 € pour procédure abusive
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à la société MY SYNDIC la somme de 3.500 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Régulièrement cité, M. [M] n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 octobre 2023,l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 8 février 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement des charges
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- la matrice cadastrale, justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [M] ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2016 à 2023 approuvant les comptes et les attestations de non recours correspondantes ;
- les appels trimestriels de fonds et les appels travaux ;
- les régularisations des soldes de charges des exercices ;
- les décomptes successifs de charges comprenant l’ensemble des sommes portées au crédit de M. [M] sur la période s’étendant du 1er janvier 2015 au 4 septembre 2023 ;
Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/01678 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5ZR
- les mise en demeure, commandement de payer et relances ;
- le contrat de syndic.
Le syndic sollicite à titre principal la condamnation de M. [M] au paiement de la somme de 19.277,81 euros au titre des charges arrêtées au 1er septembre 2023. A titre subsidiaire, il demande sa condamnation au paiement de la somme de 13.400,12 euros au titre des charges arrêtées au 1er septembre 2023 ainsi que la condamnation de la société MY SYNDIC au paiement de la somme de 5.877,69 euros à titre de dommages et intérêts au motif de l’absence de communication de document comptable correspondant à la reprise de solde négatif du compte de M. [M] au 1er janvier 2015.
La société MY SYNDIC oppose que les éléments avaient été communiqués ; qu’un échéancier avait été prévu pour le règlement de M. [M] ; que néanmoins une succession de syndics a suivi, dont un bénévole. La société communique un bordereau de remise des pièces des 6 janvier et 6 février 2015 ainsi que le grand livre comptable de cette période faisant apparaitre la créance du copropriétaire.
Il résulte de ces pièces que le défendeur reste devoir au syndicat la somme de 19.247,81 euros, correspondant aux charges déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 422,28 euros.
M. [M] sera donc condamné au paiement de cette somme au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er septembre 2023 (appel provisionnel et appel « apurement sondages » du 04 juillet 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2020 sur la somme de 9.254,50 euros et de l’assignation pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Un commandement de payer a été notifié le 09 janvier 2019 à
M. [M] par Maître [F], huissier de justice, pour une dette en principal de 5.793,13 euros.
Il est en outre justifié d’une mise en demeure adressée au défendeur le 18 juin 2020 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.
Les frais de relance portés au débit du compte font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
Seul le coût du commandement de payer d’un montant de 172,28 euros sera par conséquent alloué au syndicat des copropriétaires sur ce fondement.
Sur les demandes indemnitaires
Sur la demande du syndicat des copropriétaires :
L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par le défendeur de ses obligations, entraînant un appel de fonds supplémentaire.
A l’examen des pièces produites aux débats, il résulte de ce qui précède que, nonobstant l’absence de paiement à échéance des charges par le débiteur causant un préjudice financier certain à la collectivité, il ne résulte pas des éléments versés à la procédure que celui-ci s’est volontairement abstenu de s’acquitter de ses charges compte tenu de sa situation financière, de sorte que la demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur la demande de la SAS MY SYNDIC
Au visa de l’article 32-1 du Code de procédure civile, la société MY SYNDIC demande la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une amende civile de 10.000 euros. Elle expose que la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires est avérée en ce qu’il tente de lui faire supporter l’incurie du Cabinet Lotcent alors que les échanges intervenus entre les parties montrent au contraire qu’elle n’a jamais opéré de rétention de pièces.
Le syndicat des copropriétaires oppose que la société MY SYNDIC n’a procédé à aucune diligence pour apurer la dette de M. [M] durant 4 ans et qu’elle n’a pas communiqué au nouveau syndic les pièces permettant de rendre sa créance incontestable pour la période antérieure au 27 février 2015 .
La SAS MY SYNDIC n’établit pas le caractère abusif, au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile, de la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires. Au surplus, il n’appartient pas aux parties de solliciter une amende civile dont le montant revient à l’Etat.
Elle sera par consequent déboutée de ce chef de demande.
Sur les demandes accessoires :
M. [M], partie succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En équité, la société MY SYNDIC sera déboutée de sa demande de frais irrépétibles.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort :
CONDAMNE M. [V] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], les sommes suivantes :
- 19.247,81 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er septembre 2023 (appel provisionnel et appel « apurement sondages » du 04 juillet 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2020 sur la somme de 9.254,50 euros et de l’assignation pour le surplus.
- 172,28 euros au titre des frais nécessaires.
- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE M. [V] [M] aux dépens ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;
DEBOUTE la SAS MY SYNDIC de ses demandes.
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024
La GreffièreLa Présidente
