TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me FAUQUET (C1093)
Me VERDIER (P0135)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 20/12653
N° Portalis 352J-W-B7E-CTMLV
N° MINUTE : 1
Assignation du :
10 Décembre 2020
JUGEMENT
rendu le 25 Avril 2024
DEMANDERESSE
S.A. ICADE (RCS Nanterre 582 074 944)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Louis FAUQUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1093
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. SOCADE (RCS Bobigny 316 753 102)
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Laurent VERDIER de l’ASSOCIATION Gô ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0135
Décision du 25 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/12653 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTMLV
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge
assistés de Henriette DURO, Greffier
DÉBATS
A l’audience du 01 Février 2024 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 juillet 2007, la S.A. ICADE, dite ICADE EMGP, a consenti à la S.A.R.L. SOCADE un bail commercial portant sur [Adresse 6] du site [Adresse 5] sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de douze années à compter du 15 novembre 2007 et moyennant un loyer de 61 560 € par an en principal.
La destination des lieux est un usage principal d'entrepôt d'articles d'équipement de la personne et de la maison, le preneur ayant la faculté d'y exercer l'activité de vente en gros et demi-gros de ses marchandises.
Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 12 novembre 2020, la bailleresse, expliquant avoir constaté l'installation dans les lieux loués d'une mezzanine sans son autorisation, non conforme aux normes de sécurité incendie et sans permis de construire, a mis en demeure sa locataire de remettre les lieux en leur état initial, notamment en faisant déposer ladite mezzanine.
Par acte du 10 décembre 2020, la S.A. ICADE a fait assigner la S.A.R.L. SOCADE devant le tribunal judiciaire de PARIS.
Dans ses dernières écritures du 16 mars 2022, la S.A. ICADE sollicite du tribunal :
-de condamner la locataire :
1-à déposer un dossier de permis de construire et de demande d'autorisation auprès de l'autorité administrative compétente pour la régularisation de la mezzanine notamment par la création d'une ouverture dans la façade donnant sur la rue Miel et pour la modification de la façade qui en découlera,
2-à lui communiquer pour accord :
-une copie du dossier susvisé de demande d'autorisation,
-les plans et descriptif technique détaillé des travaux projetés,
-le rapport préalable d'un bureau de contrôle agréé,
3-une fois le permis de construire ou l'autorisation administrative éventuellement accordé(e), à faire réaliser, dans le mois qui suivra la date du permis et/ou de l'autorisation administrative, les travaux par des entreprises présentant toutes garanties de compétence sous le contrôle, si besoin est, d'un maître d'œuvre agréé par la S.A. ICADE et d'un coordonnateur en matière de sécurité, dans le strict respect de l'article 7.2 du bail,
4-à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le permis de construire et/ou l'autorisation administrative lui serait refusé(e), et, en tout état de cause, faute pour la S.A.R.L. SOCADE de régulariser l'installation de la mezzanine litigieuse, la condamner à rétablir les locaux dans leur état initial, en faisant déposer la mezzanine et tout lieu de stockage supplémentaire créé sans autorisation, et ce, par une entreprise disposant des qualifications et des assurances nécessaires, sous la surveillance d'un architecte, tous justificatifs à cet égard devant être transmis à la société bailleresse avant l'engagement des travaux dans le respect de l'article 7.2 du bail,
-de dire que l'astreinte provisoire commencera à courir pour les chefs de condamnation 1 et 2, dans le mois du jugement à intervenir, pour le chef 3 dans le mois du jour où sera accordé le permis de construire et/ou l'autorisation administrative et pour le chef de condamnation 4, dans le mois de la date du refus d'accorder le permis de construire et/ou l'autorisation administrative,
-de condamner la locataire à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
-de juger qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Dans ses dernières conclusions du 15 février 2022, la S.A.R.L. SOCADE sollicite du tribunal qu'il :
-rejette l'ensemble des demandes de la S.A. ICADE,
-la condamne en tout état de cause à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 1er février 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il y a lieu, pour apprécier le bien-fondé des demandes de la bailleresse, de rechercher successivement si la locataire devait, pour installer la mezzanine litigieuse dans les lieux loués, recueillir son autorisation et obtenir un permis de construire et si cette installation est conforme aux normes de sécurité incendie.
Sur l'autorisation de la bailleresse
En vertu de l'ancien article 1134, devenu l'article 1103, du code civil, les conventions tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties stipule, à l'article 7.2 de ses conditions générales :
" Le preneur ne pourra faire dans les locaux loués aucune construction ou installation, non plus qu'aucun aménagement, et généralement, il ne pourra leur apporter, non plus qu'aux installations qu'ils comprennent, aucune modification quelconque, à moins d'avoir obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite de la société bailleresse, dont celle-ci restera seule juge.
Décision du 25 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/12653 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTMLV
Pour l'instruction de ces éventuelles demandes d'autorisation de travaux, le preneur devra communiquer à la société bailleresse :
•les plans et descriptif technique détaillé des travaux projetés,
•le rapport préalable d'un bureau de contrôle agréé, si besoin est.
Par exception, il est d'ores et déjà autorisé à effectuer dans les locaux loués les travaux d'implantation et de modification du cloisonnement mobile (…).
Pour tous les travaux réalisés par le preneur, qu'ils soient soumis à l'avis ou à l'autorisation de la société bailleresse, il devra :
•faire son affaire de l'obtention de toutes autorisations administratives qui seraient nécessaires, et en justifier à la société bailleresse avant le démarrage des travaux,
•faire réaliser les travaux par des entreprises présentant toutes garanties de compétence, sous le contrôle, si besoin est, d'un maître d'œuvre agréé par la société bailleresse et d'un coordonnateur en matière de sécurité (...). "
La demanderesse reproche à sa locataire d'avoir installé une mezzanine dans les locaux loués, doublant leur superficie, sans son autorisation.
La défenderesse réplique que la mezzanine a été posée en 2007, que la bailleresse s'est rendue régulièrement sur place sans lui en avoir jamais fait le reproche et que, surtout, ladite mezzanine, qui est auto-portée, démontable et ne repose pas sur la structure de l'immeuble, est en fait un meuble, même si elle est volumineuse, de sorte que sa pose ne requérait pas l'autorisation de la bailleresse.
Le tribunal constate qu'il ressort d'une note de sécurité incendie établie par Monsieur [P] [Y] le 04 novembre 2020 que la locataire a installé une mezzanine d'une surface de 300 m² environ dans les locaux dont la superficie au rez-de-chaussée est de 340 m² environ.
L'ingénieur du bureau d'études spécialisé en sécurité incendie a été mandaté par la bailleresse pour donner avis sur la conformité de la mezzanine aux normes.
Il a relevé que la mezzanine, dont le plancher est en bois et les porteurs sont en acier, couvre la quasi-totalité de la surface du local et constitue un " niveau " au sens de la réglementation de sécurité incendie.
Or, la création d'un niveau augmentant considérablement la surface de stockage, qui change la configuration des lieux, ne peut être assimilée à l'installation d'un simple " meuble ", même si elle est démontable en quarante-huit heures, et s'analyse en un aménagement soumis à l'autorisation de la bailleresse en vertu de l'article 7.2 des conditions générales du bail.
La locataire ne justifie pas d'une autorisation écrite et expresse de la bailleresse pour cet aménagement, ni que celle-ci en était informée de longue date, ce qu'elle conteste au demeurant, et aurait renoncé de façon expresse et non ambiguë à se prévaloir de l'infraction.
Il pourra donc être tiré toutes conséquences, dans la présente décision, de l'aménagement de la mezzanine litigieuse sans l'accord de la bailleresse.
Sur le permis de construire
L'article L.421-1 du code de l'urbanisme dispose que :
" Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire.
Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d'un tel permis."
Selon l'article R.421-14 du même code, dans sa version applicable du 1er octobre 2007 au 1er janvier 2012 (la défenderesse faisant valoir que la mezzanine a été installée en décembre 2007) :
" Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires :
a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface hors oeuvre brute supérieure à vingt mètres carrés ; "
En l'espèce, en réponse au reproche de la demanderesse qui soutient que la création de la mezzanine exigeait un permis de construire, la défenderesse fait valoir que la mezzanine, élément d'équipement auto-porté aisément démontable en quarante-huit heures sans laisser de trace dans les locaux, ne constitue pas une construction au sens du code de l'urbanisme.
Toutefois, dès lors qu'il s'agit d'une installation fixe et pérenne, la mezzanine entre dans la définition de la construction, son caractère démontable n'étant pas un critère permettant à celui qui l'a posée de s'affranchir de la réglementation en matière d'urbanisme.
Ladite mezzanine ayant une surface largement supérieure à 20 m², son installation était soumise à l'obtention d'un permis de construire.
Il convient donc de constater que la locataire l'a installée sans le permis de construire requis et d'en tirer toutes conséquences dans la présente décision.
Sur les normes sécurité et incendie
L'article 6.1 des conditions générales du bail prévoit notamment que :
" (…)
Le preneur devra effectuer à ses frais, risques et périls, au fur et à mesure qu'il en sera besoin et il conservera à sa charge tous travaux, aménagements, installations et constructions de mise en conformité avec la réglementation présente ou à venir notamment en matière de protection de l'environnement, d'hygiène, de santé ou de sécurité, à moins qu'ils ne relèvent expressément de l'article 606 du code civil.
(...). "
L'ancien article R.235-4, devenu larticle R.4216-2 du code du travail, dispose que :
" Les bâtiments et les locaux sont conçus et réalisés de manière à permettre en cas de sinistre:
1° L'évacuation rapide de la totalité des occupants ou leur évacuation différée, lorsque celle-ci est rendue nécessaire, dans des conditions de sécurité maximale ;
2° L'accès de l'extérieur et l'intervention des services de secours et de lutte contre l'incendie ;
3° La limitation de la propagation de l'incendie à l'intérieur et à l'extérieur des bâtiments. “
La bailleresse fait en l'espèce valoir que la locataire doit faire réaliser des travaux de création d'un accès pour les secours sur la façade donnant sur la rue du Miel.
Elle fonde sa prétention à ce titre sur la note de sécurité incendie établie par Monsieur [P] [Y] le 04 novembre 2020, lequel a conclu :
" Le plancher couvre la quasi-totalité de la surface du local à l'exception de la partie côté rue du Houblon où est aménagé un escalier d'accès et un espace qui permet de monter les marchandises.
(…)
Dans notre cas, le plancher créé devant être considéré comme un niveau, en application de l'article R.4216-2 du code du travail, il faut créer un ouvrant sur la façade donnant rue Miel pour que les secours puissent accéder à ce niveau. "
La bailleresse évoque également les normes applicables aux établissements recevant du public (ERP), motif pris de l'accès au bâtiment des clients de la locataire qui fait de la vente en gros ou en demi-gros.
Cependant, il n'est pas avéré que cette clientèle circule dans tout l'entrepôt, et donc que ces normes ERP y sont applicables.
La locataire réplique qu'il n'a jamais été évoqué qu'il pouvait exister une quelconque difficulté au regard de la sécurité incendie, ni par la société qui a installé la mezzanine, ni par les responsables de la bailleresse et la société NEO2SI qu'elle a mandatée pour mettre en place, dans l'ensemble des bâtiments, de nouvelles installations sécurité incendie, et qu'il n'est pas établi que les normes citées par la bailleresse s'appliquent à la plateforme de stockage qui n'est pas une construction mais un meuble.
Néanmoins, encore une fois, le caractère démontable de la mezzanine n'a pas pour effet de soustraire son installation aux normes applicables.
En outre, l'absence d'information par l'installateur ou d'observation lors de la mise en place de nouvelles installations incendie est indifférente s'agissant de déterminer si lesdites normes ont vocation à s'appliquer.
Dans ces conditions, il convient de constater que la locataire doit suivre les recommandations émises par Monsieur [P] [Y] dans la note de sécurité incendie en date du 04 novembre 2020 et d'en tirer toutes conséquences dans la présente décision.
Sur la demande de condamnation sous astreinte
Les demandes de la bailleresse étant fondées, il convient d'ordonner à la locataire de procéder aux travaux et démarches décrits dans le dispositif du jugement.
Il y a lieu, pour s'assurer de leur bonne exécution, d'assortir la condamnation d'astreintes, telles que détaillées dans ledit dispositif.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, partie défaillante, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de 3 000 € à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles.
Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
ORDONNE à la S.A.R.L. SOCADE de :
1-déposer un dossier de permis de construire et de demande d'autorisation auprès de l'autorité administrative compétente pour la régularisation de la mezzanine créée dans [Adresse 6] du site [Adresse 5] sis [Adresse 2] à [Localité 4], notamment par la création d'une ouverture dans la façade donnant sur la rue Miel et pour la modification de la façade qui en découlera,
2-communiquer pour accord à la S.A. ICADE :
-une copie du dossier susvisé de demande d'autorisation,
-les plans et descriptif technique détaillé des travaux projetés,
-le rapport préalable d'un bureau de contrôle agréé,
Ce, dans un délai de trois (3) mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de cinq-cents euros (500 €) par jour de retard pendant quatre-vingt-dix (90) jours,
3-une fois le permis de construire ou l'autorisation administrative éventuellement accordé(e), faire réaliser les travaux par des entreprises présentant toutes garanties de compétence sous le contrôle, si besoin est, d'un maître d'œuvre agréé par la S.A. ICADE et d'un coordonnateur en matière de sécurité, dans le strict respect de l'article 7.2 du bail du 17 juillet 2007,
Ce, dans un délai de deux (2) mois suivant la date d'obtention du permis et/ou de l'autorisation administrative, et, passé ce délai, sous astreinte de cinq-cents euros (500 €) par jour de retard pendant quatre-vingt-dix (90) jours,
4-dans l'hypothèse où le permis de construire et/ou l'autorisation administrative lui serait refusé(e), et, en tout état de cause, faute pour la S.A.R.L. SOCADE de régulariser l'installation de la mezzanine litigieuse, rétablir les locaux dans leur état initial, en faisant déposer la mezzanine, et ce, par une entreprise disposant des qualifications et des assurances nécessaires, sous la surveillance d'un architecte, tous justificatifs à cet égard devant être transmis à la société bailleresse avant l'engagement des travaux dans le respect de l'article 7.2 du bail,
Ce, dans un délai de deux (2) mois suivant la date de refus du permis et/ou de l'autorisation administrative, et, passé ce délai, sous astreinte de cinq-cents euros (500 €) par jour de retard pendant quatre-vingt-dix (90) jours,
CONDAMNE la S.A.R.L. SOCADE aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de trois-mille euros (3 000 €) à la S.A. ICADE en application de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes de la S.A. ICADE,
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024
Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA
