TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 20/02138
N° Portalis 352J-W-B7E-CRYFY
N° MINUTE : 2
Assignation du :
17 Février 2020
Jugement de fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 25 Avril 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. DYP
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Maître Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2306
DEFENDERESSE
S.A.S. JEAN MICK
[Adresse 1]
[Localité 9]
représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 25 Janvier 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2008, la S.A.S DYP a donné à bail renouvelé à la S.A.S JEAN MICK un local commercial correspondant à une boutique, une arrière-boutique et une réserve sis [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à effet au 1er mai 2008 moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 17.580 euros.
La destination du bail est identique la suivante : " tous commerces d'habillement et d'accessoires, maroquinerie et accessoires, chaussures, radio, électricité, électronique, télévisions, appareils audiovisuels, bijouterie, horlogerie, orfèvrerie et toutes activités se rapportant à ces commerces, notamment fabrication, réparations, entreposage et travaux administratifs à l'exclusion de tout autre commerce ou industrie ".
Par acte d'huissier en date du 29 juin 2018, la S.A.S JEAN MICK a sollicité de la S.A.S DYP le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2018.
La S.A.S DYP a notifié un mémoire préalable à la S.A.S JEAN MICK par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 décembre 2019.
Par exploit d'huissier en date du 17 février 2020, la S.A.S DYP a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 47.000 euros à compter du 1er juillet 2018.
Par jugement avant dire droit en date du 24 septembre 2021, auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :
- constaté le principe du renouvellement du bail liant la S.A.S DYP et la S.A.S JEAN MICK à compter du 1er juillet 2018 ;
- désigné Monsieur [X] [G] en qualité d'expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ;
- réservé les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance de remplacement d'expert en date du 18 octobre 2021, le juge des loyers commerciaux a désigné Madame [O] [K] en remplacement de Monsieur [X] [G], ce dernier ayant refusé sa mission au motif que le local avait déjà été expertisé par ses soins à la demande du locataire.
L'expert a déposé son rapport le 25 novembre 2022 concluant à l'application du principe du plafonnement du loyer en renouvellement et à une valeur locative annuelle de 39.000 euros hors taxes et hors charges au 1er juillet 2018.
Dans son dernier mémoire après expertise notifié le 24 janvier 2024, la S.A.S DYP sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 43.255 euros par an en principal hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018 et demande la condamnation de la S.A.S JEAN MICK au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, y compris les frais d'expertise.
Dans son mémoire après expertise notifié le 20 février 2023, la S.A.S JEAN MICK demande, à titre principal, à ce qu'il soit fait application de la règle du plafonnement prévue à l'article L. 145-34 du code de commerce et ainsi, sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 19.666,75 euros par an en principal hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve de celles qui s'avèrent contraires à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie, la condamnation au paiement des intérêts au taux légal sur tous loyers trop perçus, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et à leur capitalisation conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Subsidiairement, si le tribunal devait écarter la règle du plafonnement et fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative, elle sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 33.628 euros par an en principal hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018. En tout état de cause, elle demande la condamnation de la S.A.S DYP au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.
L'audience de plaidoirie s'est tenue le 25 janvier 2024, au cours de laquelle le juge des loyers commerciaux a autorisé la S.A.S JEAN MICK à produire en cours de délibéré, pour le 31 mars 2024 au plus tard, une note en délibéré au soutien de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable le dernier mémoire après expertise en date du 24 janvier 2024 de la S.A.S DYP, et la S.A.S DYP à produire des observations en réponse.
La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
In limine litis, sur la recevabilité du dernier mémoire après expertise de la S.A.S DYP
L'article R. 145-23 du Code de commerce dispose en son premier alinéa que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
L'article R. 145-26 du code de commerce ajoute que les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Par note en délibéré en date du 25 janvier 2024, la S.A.S DYP a, par l'intermédiaire de son Conseil, transmis au juge des loyers commerciaux l'avis de réception de son mémoire après expertise par la S.A.S JEAN MICK en date du 24 janvier 2024.
Par note en délibéré en date du 31 janvier 2024, la S.A.S. JEAN MICK soutient que le dernier mémoire de la S.A.S DYP lui a été transmis tardivement, ce qui serait contraire au principe du contradictoire et au surplus, elle relève que, lors de l'audience du 25 janvier 2024, la S.A.S DYP n'était pas en possession de l'accusé de réception, ce qui entraînerait son irrégularité.
En l'espèce, il convient de relever que le dernier mémoire après expertise de la S.A.S DYP a été notifié à la S.A.S JEAN MICK par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, lequel avis est daté du 24 janvier 2024, date antérieure à l'audience, a été transmis dans le cadre d'une note en délibéré en date du 25 janvier 2024 dûment autorisée par le juge des loyers commerciaux à l'audience de plaidoirie qui s'est tenue le même jour.
Par ailleurs, il convient de noter que les modifications apportées par la S.A.S DYP à son mémoire après expertise, indiquées par des traits de marge, ne sont pas substantielles, de sorte que la S.A.S JEAN MICK a pu en prendre connaissance en temps utile, compte étant tenu de la procédure particulière en matière de loyers qui n'est pas soumise à une ordonnance de clôture.
La S.A.S DYP justifiant avoir notifié son mémoire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux modalités prévues par la loi, il y a lieu de débouter la S.A.S JEAN MICK de sa prétention et de déclarer recevable le dernier mémoire après expertise de la S.A.S DYP notifié le 24 janvier 2024.
Sur l'application du principe du plafonnement
Il résulte du jugement avant dire droit qui n'a fait l'objet d'aucun recours que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2018.
L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1) Les caractéristiques du local considéré ;
2) La destination des lieux ;
3) Les obligations respectives des parties ;
4) Les facteurs locaux de commercialité ;
5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L'article L. 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer en renouvellement auquel il ne peut être dérogé qu'en cas de modification notable de l'un des premiers éléments visés par l'article L.145-33 du code de commerce.
Il est constant que le bailleur qui demande que le loyer soit déplafonné doit démontrer la modification notable d'un seul des éléments de la valeur locative qui sont, soit les facteurs internes c'est-à-dire les caractéristiques des lieux loués, la destination des lieux et les obligations des parties, soit les facteurs externes c'est-à-dire les facteurs locaux de commercialité, pendant la période écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement. Il doit en outre prouver que la modification notable des facteurs locaux de commercialité présente un intérêt et est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exploité par le locataire dans les locaux loués.
Aux termes de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire.
Il est constant que la modification de commercialité d'un secteur suppose corrélativement que les facteurs identifiés aient apporté, au cours du bail expiré, un flux complémentaire de chaland susceptible de profiter objectivement au commerce exercé dans les locaux loués.
En l'espèce, les deux parties sont en désaccord sur l'application du principe du plafonnement du loyer en renouvellement. La S.A.S DYP invoque trois motifs de déplafonnement, à savoir la modification des caractéristiques du local, la réalisation de travaux d'amélioration et la modification des facteurs locaux de commercialité. La S.A.S JEAN MICK considère que ces motifs ne sauraient être retenus pour justifier le déplafonnement du loyer.
Sur la modification des caractéristiques des locaux
Selon le rapport d'expertise judiciaire, l'intégralité de la surface des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble est accessible à la clientèle, y compris les surfaces correspondant à l'arrière-boutique qui a été aménagée en salon de présentation dans le prolongement de la surface d'exposition sans aucune délimitation physique.
Les plans des locaux en date du 3 juillet 2000 communiqués à l'expert ne font référence à aucune arrière-boutique, de sorte que, selon le rapport d'expertise, l'affectation de l'arrière-boutique en surface de vente est antérieure au 3 juillet 2000. La description des locaux, qui fait la distinction entre une boutique et une arrière-boutique, résulterait selon le rapport d'expertise d'une rédaction passive reprise sans vérification des locaux sur place.
La S.A.S DYP ne reprend pas ce motif de déplafonnement dans son dernier mémoire après expertise notifié le 24 janvier 2024.
La S.A.S JEAN MICK soutient que la bailleresse ne produit aucun document venant justifier de la consistance et de la période de réalisation de ces travaux. Elle ajoute que les seuls travaux réalisés dans la boutique sont ceux qui ont été effectués lors de son entrée dans les lieux en avril 2000 et qui ont été autorisés par le bailleur, de sorte qu'aucune modification des caractéristiques des lieux loués n'a été réalisée au cours du bail expiré entre le 1er mai 2008 et le 30 juin 2018.
En l'espèce, la société bailleresse ne démontre pas que les caractéristiques des locaux loués ont été modifiées au cours du bail expiré.
En conséquence, il y a lieu d'écarter le motif de déplafonnement tiré de la modification des caractéristiques des locaux.
Sur la réalisation de travaux
Selon le rapport d'expertise judiciaire, les travaux réalisés dans les locaux loués correspondent à la mise en communication des locaux avec la boutique mitoyenne et à la modification des ouvertures existantes. Concernant les travaux relatifs à la mise en communication des locaux, l'expert conclut non pas à une amélioration mais à une modification des caractéristiques des locaux dont le bailleur aurait dû se prévaloir lors du précédent renouvellement. Pour ce qui est de la modification des ouvertures existantes, selon le rapport d'expertise, ces travaux relèvent effectivement de travaux d'amélioration mais sont, au regard de la clause d'accession, en fin de jouissance et sont donc réputés ne pas exister.
La S.A.S DYP ne reprend pas ce motif de déplafonnement dans son dernier mémoire après expertise notifié le 24 janvier 2024.
La S.A.S JEAN MICK fait valoir que les travaux qu'elle a réalisés après autorisation de la bailleresse l'ont été aux fins d'adaptation des locaux à l'activité projetée et ne sauraient constituer un motif de déplafonnement. Elle ajoute que l'accession différée en fin de jouissance des travaux réalisés ne permet pas à la bailleresse de les invoquer comme motif de déplafonnement à l'occasion d'un renouvellement, puisqu'ils ne peuvent pas être pris en compte et valorisés lors de l'estimation du loyer.
En l'espèce, s'agissant des travaux relatifs à la mise en communication des locaux avec la boutique mitoyenne, force est de constater que l'affectation des surfaces à chacune des activités exercées dans les lieux est une caractéristique propre au local, de sorte que la mise en communication des locaux, modifiant les surfaces affectées à chacune des activités, est une modification des caractéristiques des locaux. En l'état, les travaux ayant été réalisés au cours du bail précédant le bail expiré, ceux-ci ne sauraient être utilement invoqués pour le bail expiré comme motif de déplafonnement. Ce motif de déplafonnement sera donc rejeté.
Par ailleurs, en ce qui concerne la modification des ouvertures existantes qui peuvent être qualifiés de travaux d'amélioration, le bailleur bénéficie, aux termes d'une clause d'accession en fin de jouissance insérée au contrat de bail, de leur accession différée en fin de jouissance, de sorte qu'il ne peut les invoquer comme motif de déplafonnement du présent loyer en renouvellement. Le motif de déplafonnement tiré de la réalisation de travaux d'amélioration sera donc rejeté.
En conséquence, il y a lieu d'écarter tout motif de déplafonnement tiré de la réalisation de travaux.
Sur la modification des facteurs locaux de commercialité
L'expertise judiciaire énonce en substance ce qui suit :
- la baisse de la population du [Localité 9] ne peut être de nature à avoir densifié les flux à proximité des locaux ;
- l'augmentation de la fréquentation de la station de métro Saint-Philippe du Roule génère un flux de chaland supplémentaire, mais de moindre intérêt compte tenu de l'éloignement relatif des locaux ;
- les constructions nouvelles contribuent à densifier les flux de chaland dans le secteur, dont une partie est susceptible de profiter au commerce exercé ;
- le classement de la ZTI " [Localité 11] " est de faible intérêt pour le commerce concerné non ouvert le dimanche ;
- la présence d'établissements hôteliers ne peut être prise en considération car ces établissements se situent hors du périmètre d'observation ;
- l'augmentation de la concurrence dans le périmètre en ce qui concerne l'horlogerie et la bijouterie et joaillerie est susceptible de pénaliser le commerce concerné.
L'expert judiciaire préconise de " tempérer " le caractère notable de l'évolution des facteurs locaux de commercialité pour le commerce de bijouterie et d'horlogerie exercé dans les locaux loués.
La S.A.S DYP fait valoir que :
- le classement de la rue La Boétie en zone touristique internationale a nécessairement eu pour effet de drainer un flux de chalandise complémentaire qui profite incontestablement à l'activité exercée, peu important que le commerce exercé soit fermé le dimanche puisqu'il s'agit d'une décision de gestion non opposable au bailleur ;
- l'augmentation de la fréquentation de la station de métro Saint-Philippe du Roule située à 130 mètres des lieux loués génère incontestablement un flux important de chalandise complémentaire, ce qui est classiquement constitutif d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité selon la jurisprudence citée ;
- l'augmentation de la capacité d'accueil des hôtels environnements, de catégorie haut de gamme, n'a pu être que bénéfique pour le commerce étudié qui cible ce type de clientèle ;
- l'édification de constructions nouvelles dépasse le seuil constitutif d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, entraînant le déplafonnement du loyer.
La S.A.S JEAN MICK soutient que la classification en ZTI porte essentiellement sur la possibilité pour les commerces d'ouvrir le dimanche et suppose que le secteur jouisse déjà d'une très bonne commercialité, de sorte qu'il est peu probable qu'elle constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Elle souligne par ailleurs que l'augmentation de la fréquentation de la station Saint-Philippe du Roule située à proximité des lieux loués correspond à une tendance à l'échelle de la ville de [Localité 12] qui accuse une augmentation générale de la fréquentation de ses transports qui ne saurait constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Enfin, s'agissant de l'implantation et de l'agrandissement de deux hôtels à proximité, la S.A.S JEAN MICK relève que ces hôtels ne sont pas situés à proximité immédiate des lieux loués, si bien que cela ne saurait être considéré comme une modification locale. Au surplus, elle ajoute que le quartier a toujours connu une forte activité hôtelière, si bien que la modification invoquée par la bailleresse ne saurait être qualifiée de notable.
En l'espèce, l'expertise retient à juste titre que la création de la ZTI " [Localité 11] " est de faible intérêt pour le commerce concerné, comme l'atteste le fait qu'il demeure fermé le dimanche.
Il sera retenu que l'augmentation de la fréquentation de la station de métro Saint-Philippe du Roule est certes de nature à densifier les flux de chaland dans le secteur, mais, comme le souligne le rapport d'expertise, ces flux sont dilués compte tenu de l'éloignement des lieux loués de la station concernée.
S'agissant des deux établissements hôteliers considérés, ils ne sont pas situés dans le périmètre d'observation ; cet élément sera donc écarté.
Enfin, force est de constater que la majorité des constructions nouvelles répertoriées visent des réhabilitations et des reconstructions lourdes de bâtiments existants, et non des constructions ex nihilo, ainsi que cela ressort de l'analyse expertale, ce qui n'est pas suffisant pour avoir une incidence significative sur le flux de chaland profitant au commerce exercé.
Il résulte de ce qui précède que, faute pour la S.A.S DYP de démontrer la modification notable des facteurs de commercialité invoquée à l'appui de sa demande de déplafonnement du loyer, elle sera déboutée de cette prétention et le loyer du bail renouvelé ne pourra excéder le montant plafonné au 1er juillet 2018, si la valeur locative est supérieure à celui-ci.
Sur le loyer plafond
En application de l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
L'expert fixe le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2018 à la somme de 19.885,49 euros HT/HC, sur la base de l'indice des loyers commerciaux (ci-après ILC) devenu l'indice de référence depuis la loi du 18 juin 2014 dite " loi PINEL ", de la façon suivante : (17.580 euros, loyer initial x 111,87 ILC (dernier indice connu au 1er juillet 2018, date du renouvellement) / 98,90 ILC (indice correspondant à 10 ans et 2 mois plus tôt).
La S.A.S JEAN MICK conteste le choix de l'ILC diviseur retenu par l'expert pour le calcul du loyer plafonné et sollicite que soit retenu l'indice du 1er trimestre 2008, correspondant à 10 ans plus tôt, le loyer plafonné s'élevant alors à la somme de 19.666,75 euros HT/HC.
En l'espèce, la durée du bail expiré, du 1er mai 2008 au 30 juin 2018, est de 10 ans et 2 mois, ce qui correspond à 41 trimestres en assimilant les 2 mois restants entre le 1er mai et le 30 juin 2018 à un trimestre complet aux fins de tenir compte de la durée effective du bail (10 ans*4 trimestres/an + 1 trimestre = 41 trimestres). Le dernier indice publié à la date du renouvellement est celui du 1er trimestre 2018. L'indice diviseur quant à lui, correspondant à 10 ans et 2 mois plus tôt, soit 41 trimestres plus tôt, est celui du 4ème trimestre 2007 retenu à juste titre par l'expert.
En conséquence, le loyer plafond sera fixé à la somme de 19.885,49 euros HT/HC.
Sur la valeur locative
L'article L145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
Aux termes de l'article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.
Sur les caractéristiques des locaux considérés
Selon le rapport d'expertise judiciaire, les locaux commerciaux sont situés [Adresse 2] dans le [Localité 9], dans la partie de cette voie comprise entre la [Adresse 15] et la [Adresse 13], dans un secteur commercial caractérisé par la présence, en pied d'immeubles, de commerces sans notoriété particulière avec une forte représentation de bars, restaurants, incluant les établissements de restauration rapide, ainsi que par la présence d'établissements hôteliers, auxquels s'ajoutent quelques boutiques d'équipement de la personne et de commerces de services, exploités dans l'ensemble par des commerçants indépendants. La [Adresse 16] est une voie secondaire à sens unique et à forte densité de circulation automobile, qui relie l'[Adresse 10] à la [Adresse 14].
La station de métro " Saint-Philippe du Roule " (ligne 9) est distante des lieux loués d'environ 130 mètres. Les arrêts de bus " La Boétie Champs-Élysées " (ligne 32) et " Saint-Philippe du Roule " (ligne 52) sont situés à environ 250 mètres des locaux étudiés. Il est également relevé la présence de parcs de stationnement situés notamment [Adresse 15] et [Adresse 10].
Selon le rapport d'expertise, les lieux loués sont situés dans un immeuble contemporain élevé sur sous-sol de trois étages droits avec un quatrième étage mansardé sous brisis de zinc - façade sous enduit peint - ravalement très récent.
Selon le rapport d'expertise, les lieux loués se composent, au rez-de-chaussée, de :
- une boutique située à droite de l'entrée de l'immeuble, accessible par une porte vitrée à simple vantail à ouverture sécurisée avec SAS d'entrée, présentant un développement de façade de 4,80 mètres environ sur la rue La Boétie ;
- une réserve déportée accessible uniquement depuis la cour de l'immeuble.
La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties.
La surface pondérée du local commercial a été estimée par l'expert à 52,75 m²B.
Les parties ne discutent pas la pondération des locaux établie par l'expert. Il y a donc lieu de retenir une surface pondérée de 52,75 m²B.
Sur les prix pratiqués dans le voisinage
L'expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que de décisions judiciaires.
Il en résulte :
- un loyer judiciaire de 650 euros par m²B, au 1er janvier 2016 pour un restaurant situé au [Adresse 6] ;
- un loyer de renouvellement amiable de 1.100 euros par m²B, au 1er janvier 2018, pour une galerie d'art située au [Adresse 4] ;
- des loyers pour lesquels il a été versé un droit au bail de 640 euros par m²B, au 15 mai 2017 pour un établissement de restauration rapide situé au [Adresse 8] ; de 810 euros par m²B, au 1er novembre 2017 pour un bar à salades situé au [Adresse 7] ; de 871 euros par m²B, au 1er janvier 2018 pour un commerce de luminaires située au [Adresse 3] ; de 1.281 euros par m²B, au 1er janvier 2016 pour une agence immobilière située au [Adresse 4].
L'expert propose des loyers de locations nouvelles de huit commerces distincts allant de 726 euros le m²B au 2ème trimestre 2016 pour une retoucherie située au [Adresse 2] dans une boutique dépendante du même immeuble que les locaux sous expertise à 1.535 euros le m²B pour une activité de prêt-à-porter situé au [Adresse 5], au 2ème trimestre 2017.
L'expert retient un prix unitaire de 820 euros/m²B et une valeur locative avant abattement de 43.255 euros.
Sur la valeur locative avant abattement
Compte tenu de leur distance par rapport aux locaux sous expertise (entre moins de 350 mètres, et jusqu'à 500 mètres), il y a lieu de considérer les références produites comme des prix couramment pratiqués dans le voisinage, au sens du 5° de l'article L145-33 du code de commerce.
Pour apprécier la valeur locative des locaux sous expertise, l'expert indique avoir pris en compte aussi bien les éléments favorables à savoir la situation géographique du local qui est bénéfique pour une activité de "bijouterie-horlogerie", la bonne desserte du site par les transports en commun, la configuration relativement rationnelle des surfaces, la destination particulièrement large du bail considéré et la bonne complémentarité de l'activité exercée avec celles représentées dans le secteur, que les éléments défavorables comme la qualité de construction ordinaire de l'immeuble dont dépendent les locaux sous expertise et la répartition des surfaces sur deux entités distinctes non reliées.
En l'espèce, la bailleresse retient également un prix unitaire de 820 euros/m²B et, de même, une valeur locative de 43.255 euros.
En revanche, la locataire estime que l'expert, en retenant un prix unitaire de 820 euros/m²B a retenu un prix unitaire situé dans la fourchette haute des prix pratiqués, alors que les références données par celui-ci se situeraient entre 750 euros/m²B et 857 euros/m²B et que le prix unitaire d'un local dépendant du même immeuble est de 726 euros/m²B. La locataire préconise donc de retenir un prix unitaire de 750 euros/m²B.
Or, les références locatives données par l'expert indiquent des prix unitaires allant de 640 euros/m²B à 1.535 euros/m²B contrairement à ce que soutient la locataire. Par ailleurs, la référence de 726 euros/m²B afférente au local commercial situé dans le même immeuble concerne une boutique dépourvue d'accès depuis la rue dont les caractéristiques structurelles sont nettement différentes, si bien que ce prix n'est pas transposable aux locaux sous expertise. Un prix unitaire de 820 euros/m²B ne se situe aucunement dans la fourchette haute des prix pratiqués dans le voisinage mais correspond à une évaluation casuistique du prix des locaux prenant également en compte la situation géographique du bien par rapport à l'activité exercée, les caractéristiques des locaux ainsi que les termes du bail.
Dès lors, la locataire sera déboutée de sa demande subsidiaire de fixation du loyer en renouvellement à la somme de 33.628 euros, correspondant à un prix unitaire de 750 euros/m²B et une valeur locative avant abattement de 39.562,50 euros.
Compte tenu de la situation géographique (quartier central des affaires et zone touristique, bonne accessibilité par les transports en commun, complémentarité avec les activités représentées dans le secteur), des caractéristiques des locaux (configuration rationnelle des locaux mais répartition des surfaces sur deux entités distinctes non reliées, qualité ordinaire de la construction), de la destination des lieux (large énumération d'activités autorisées aux termes du bail), des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage (qui se situent entre 640 euros/m²B et 1.535 euros/m²B), le prix unitaire de 820 euros le m²B fixant la valeur locative annuelle avant abattement à 43.255 euros tel que proposé par l'expert apparaît justifié (820 euros le m²B x 52,75 m²B = 43.255 euros).
Sur l'abattement et les majorations
Aux termes du premier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Sur l'abattement au titre des clauses exorbitantes
L'expert préconise de fixer l'abattement au titre de la mise en charge des travaux prescrits par les autorités administratives au taux de 3%, estimant que les jurisprudences citées par la locataire sont trop éloignées du cas d'espèce et qu'un taux de 3% correspondant à la " réalité économique " de la situation.
La bailleresse demande à ce que la valeur locative retenue soit la valeur locative avant abattement, ne faisant application d'aucun abattement sur la valeur brute. Elle ne conteste toutefois pas l'application d'une minoration de 3% pour mise à la charge des travaux prescrits par les autorités administratives.
La locataire considère insuffisant l'abattement de 3% proposé par l'expert au titre des travaux mis à sa charge prescrits par les autorités administratives, considérant, en se fondant sur neuf décisions de jurisprudence, qu'il doit être retenu un abattement de 5% à ce titre.
En l'espèce, la clause relative aux charges et conditions insérée au contrat de bail transfère au preneur la charge des " travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives eu égard au commerce exercé ". Par ailleurs, il est convenu que le preneur, s'agissant des locaux, se doit " de les rendre en fin de bail en bon état de réparation ". L'absence de précision sur la nature des réparations exigées en fin de bail rend la clause exorbitante. Ces transferts justifient l'abattement de 3% proposé par l'expert.
Sur la majoration au titre de l'étendue de la destination
L'expert propose une majoration de 3% de la valeur locative au titre de l'étendue de la destination contractuelle des locaux et considère que cette majoration représentant la somme de 1.298 euros par an, reste "symbolique" au regard de l'avantage conféré.
La bailleresse n'émet aucune observation sur la majoration proposée au titre de l'étendue de la destination contractuelle des locaux.
La locataire considère qu'une majoration de 3% est excessive soulignant que la destination prévue au bail n'est pas particulièrement large comme le serait la destination " tous commerces ". Par ailleurs, elle soutient que si la destination prévue au bail est assez large, elle a dû adapter les locaux à la seule activité de bijouterie et horlogerie, ce qui présenterait un coût non négligeable en matière de sécurité.
En l'espèce, force est de constater que la destination prévue au bail est particulièrement large, puisque même si elle ne se limite pas à la destination générale " tous commerces " comme le soutient la locataire, elle vise néanmoins de façon suffisamment large " tous commerces d'habillement et d'accessoires, maroquinerie et accessoires, chaussures, radio, électricité, électronique, télévisions, appareils audiovisuels, bijouterie, horlogerie, orfèvrerie et toutes activités se rapportant à ces commerces, notamment fabrication, réparations, entreposage et travaux administratifs à l'exclusion de tout autre commerce et industrie ". Une majoration de 3% à ce titre paraît justifiée.
Sur l'abattement au titre de l'accession en fin de jouissance
L'expert propose d'appliquer un abattement de 10% pour tenir compte d'une accession en fin de jouissance.
La bailleresse n'émet aucune observation sur l'abattement proposé au titre de l'accession en fin de jouissance. La locataire ne conteste pas non plus l'application d'un tel abattement.
En l'espèce, les travaux relatifs à la modification des ouvertures existantes sur la cour ayant été réalisés au cours du bail précédant le bail expiré, les effets de leur accession sont acquis au second renouvellement, de sorte que l'abattement de 10% proposé par l'expert à ce titre est justifié, ce qui n'est pas contesté par les parties.
Dès lors, la minoration de 3% au titre des travaux de mise en conformité et de remise en bon état de réparation en fin de bail et la majoration de 3% en raison de la destination particulièrement large prévue au bail se compensent.
Il en résulte que l'abattement sera fixé à la somme de 10%, soit une déduction de 4.325,50 euros de valeur locative déterminée avant abattement [(43.255*10)/100 = 4.325,50 euros].
La valeur locative doit donc être fixée à 38.929,50 euros annuels en principal [43.255-4.325,50 = 38.929,50 euros].
La valeur locative annuelle étant supérieure au loyer plafond, il convient de fixer le loyer renouvelé au loyer plafond, soit à la somme de 19.885,49 euros HT/HC.
Sur les dépens et les frais d'expertise
La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Il est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire d'ordonner l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Vu le rapport d'expertise de Madame [O] [K],
Déclare recevable le dernier mémoire après expertise de la SAS DYP notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le 24 janvier 2024,
Fixe à 19.885,49 euros en principal par an à compter du 1er juillet 2018 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre la SAS DYP et la SAS JEAN MICK pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9] toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à PARIS, le 25 avril 2024.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON
