TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 20/00968 -
N° Portalis 352J-W-B7E-CRRPH
N° MINUTE : 1
Assignation du :
20 Janvier 2020
Jugement en fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 25 Avril 2024
DEMANDEURS
Monsieur [E] [A]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [D] [A] épouse [R]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Madame [U] [K] épouse [P]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Monsieur [C] [K]
[Adresse 16]
[Adresse 16]
[Localité 3]
Monsieur [H] [K]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Monsieur [S] [K]
[Adresse 16]
[Localité 3]
Monsieur [I] [K]
[Adresse 16]
[Adresse 16]
[Localité 3]
TOUS représenté par Maître Caroline JEANNOT de , avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0594
DEFENDERESSE
S.A.S. SOCIETE HOTELIERE DU GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE
[Adresse 19]
[Adresse 19]
représentée par Maître Philippe-hubert BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assisté de Manon PLURIEL, Greffière
DEBATS
A l’audience du 25 Janvier 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2012, M. [E] [A], Mme [D] [A] épouse [R], Mme [U] [K] et M. [C] [K] (ci-après les consorts [A]-[K]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la société Hôtelière GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 19] et [Adresse 9], à usage d’hôtel, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2009, moyennant un loyer en principal de 130.000 euros.
Par acte extrajudiciaire en date du 30 mars 2018, les consorts [A]-[K] ont fait délivrer à la société Hôtelière GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE un congé à compter du 30 septembre 2018 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2018 pour un loyer annuel en principal de 230.000 euros.
Par mémoire préalable en date du 14 décembre 2019, s’appuyant sur un avis non contradictoirement établi de Monsieur [T], les bailleurs ont sollicité, en application des dispositions de l’article R.145-10 du code de commerce, la fixation du loyer annuel en renouvellement à la somme principale de 279.948 euros, à compter du 1er octobre 2019.
Par acte extrajudiciaire en date du 20 janvier 2020, les consorts [A]-[K] ont fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, la société Hôtelière GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE aux fins, en substance de de fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2018 à hauteur de 279.948 euros HT/HC/an, d’obtenir des intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif d'instance sur les rappels, ainsi que la capitalisation des intérêts, et subsidiairement la désignation d’un expert pour estimer la valeur locative au 1er octobre 2018 telle qu’elle résulte des éléments énoncés par les dispositions du code de commerce; la fixation du loyer provisionnel dû à compter, rétroactivement, du 1er octobre 2018 à la somme annuelle en principal de 279.948 euros HT/HC.
Par jugement avant-dire droit du 20 mai 2020 tel que modifié par le jugement rectificatif du 24 septembre 2020, jugement auquel il est renvoyé pour plus amples motifs et éléments du dispositif, le juge des loyers commerciaux a :
- Constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 30 mars 2018 par les consorts [A]-[K], le principe du renouvellement du bail les liant à la société Hôtelière GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE portant sur des locaux situés [Adresse 19] et [Adresse 9], à compter du 1er octobre 2018 ;
- Dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l’article R.145-10 du code de commerce ;
- Désigné en qualité d'expert, Monsieur [J] [F] avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2017, au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce, de rendre compte du tout et donner son avis motivé, et de dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
- Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme correspondant au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges;
- Réservé les dépens ainsi que la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
L’expert a déposé son rapport le 23 novembre 2022.
Par mémoire en ouverture du rapport notifié le 17 janvier 2024, les consorts [A]-[K] demandent au juge des loyers commerciaux de :
Principalement,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2018 à la somme annuelle en principal de 316.553 euros ;
A titre subsidiaire,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2018 à la somme annuelle en principal de 246.553 euros ;
En toute hypothèse,
- Condamner la SOCIETE HOTELIERE DU GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE au paiement du loyer fixé à compter rétroactivement du 1er octobre 2018 ;
- Condamner la SOCIETE HOTELIERE DU GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE au paiement des intérêts de droit sur les compléments de loyers arriérés depuis leur date d’effet, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil ;
- Dire et juger que les intérêts ainsi échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du code civil ;
- Condamner la SOCIETE HOTELIERE DU GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’expertise judiciaire
Par mémoire du 26 mai 2023 dont la notification n’est pas contestée par le bailleur, la SOCIETE HOTELIERE DU GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE demande au juge des loyers commerciaux de :
- déclarer les bailleurs irrecevables et, en tout état de cause, infondés en
leurs différentes prétentions tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2018 à la somme de 316.553 euros ou, subsidiairement, à la somme de 246.553 euros HT annuellement ;
- déclarer infonder la demande des bailleurs tendant à voir en toute hypothèse condamner la société locataire au paiement du loyer fixé en renouvellement et au rappel qui en découle, à compter rétroactivement du 1er octobre 2018 ;
- dire qu’en ce qui concerne les paramètres applicables selon la méthode dite hôtelière et les usages en la matière et en prenant en compte les recommandations de la nouvelle méthodologie impliquant la prise en considération de prix applicables, de même que des caractéristiques des locaux, il convient de déterminer à partir des éléments d’appréciation fournis par l’expert, une valeur locative brute d’un montant annuel de 302.369 euros HT qui, à l’exclusion de toute prise en considération de recettes de petits déjeuners, doit faire l’objet : D’un abattement de 10% au titre des charges exorbitantes de droit commun et en particulier des travaux de mise en conformité supportés par le preneur ; D’un abattement sur valeur locative nette de 20% au titre des travaux financés par le seul locataire, dans les termes des articles L.311-1 et suivants du code de commerce, ramenant ainsi la valeur locative nette annuelle à compter de la prise d’effet du bail renouvelé à la somme de 161.600 euros HT ;
- Dire que le loyer ainsi fixé sera exigible pendant toute la durée du bail renouvelé et ce, dans les limites imposées par la législation en vigueur, c'est-à-dire 12 années à compter de la date d’achèvement des travaux qui résulte de la déclaration du 3 novembre 2016 avec les conséquences qui en découlent ;
- Dire que le preneur bénéficiera donc de cet abattement pendant toute la durée du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018 jusqu’au 30 juin 2027 et, le cas échéant, au-delà dans la limite des 2 années prescrites par l’article L.311-3 du code du tourisme, dont le preneur peut légitimement bénéficier après avoir rempli l’obligation de notification préalable, comme c’est le cas en l’espèce ;
- Dire que dans le cadre des comptes à établir entre les parties, il appartiendra au bailleur dans le délai prescrit par l’article L.145-57 du code de commerce d’établir et soumettre à la signature du preneur le projet de bail renouvelé dans des conditions conformes aux dispositions de la Loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application, en particulier avec celles des articles L.145-40-2 et R.145-35 du Code de commerce et que toute somme perçue en sus devra être restituée avec intérêts au taux légal à compter des débours ;
- Déclarer les bailleurs infondés en leur demande de condamnation de la société locataire aux entiers dépens, en ce y compris les frais et honoraires de l’expertise judiciaire, les en débouter et, très subsidiairement, voir statuer ce que de droit sur la répartition entre les parties du coût des opérations d’expertise diligentées par Monsieur [J] [F] ;
- Dire n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 25 janvier 2024.
La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, le juge des loyers commerciaux rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.
Il résulte du jugement avant dire droit qui n'a fait l'objet d'aucun recours que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2018.
Sur l’implantation et l’environnement des locaux
L’expertise judiciaire indique en substance que l’hôtel est situé dans le [Localité 4], et exploité sous l’enseigne “[13]”.
L’hôtel est précisément situé à l’intersection de la [Adresse 19] et du [Adresse 9]. Le quartier est mixte: commercial, tertiaire, étudiant et résidentiel. Le secteur est prisé des touristes en raison de la proximité de [17], du [10], des [15] et des quais de la Seine, voire du centre commercial [8], et plus loin (rive droite), [18].
Le secteur bénéficie d’une excellente desserte par les transports en commun : stations de métro [12] (ligne 6) à moins de 100 mètres, GARE [11] (RER C) à environ 550 mètres, la station [14] (ligne 10) est à près de 650 mètres.
L’hôtel ne dispose pas de parking.
L’expertise relève que l’offre hôtelière est pléthorique dans la zone d’implantation (près de 22 établissements recensés dans la zone, sans exhaustivité), ce qui le situe dans un environnement fort concurrentiel.
Sur les caractéristiques des locaux
L’expertise indique que le bâtiment est élevé sur un sous-sol, d’un rez-de-chaussée (commercial) et de 4 étages droits. La façade laisse apparaître des garde-corps en ferronnerie ouvragée. Le ravalement est dans état moyen.
Sur la méthode d'évaluation
Le caractère monovalent des locaux loués à usage d'hôtel a été constaté par le jugement avant-dire droit précité qui n’a fait l’objet d’aucun recours.
Conformément aux articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, les locaux loués ne sont pas soumis à la règle du plafonnement.
L'article R.145-10 du code de commerce précise que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
L'application de la « méthode hôtelière » applicable à la date du renouvellement est, conformément aux usages visés par l'article R145-10 du code de commerce, justifiée en l'espèce.
Cette méthode consiste à fixer la valeur locative par référence à la recette théorique globale hors taxes, à laquelle sont appliqués successivement et s'il y a lieu :
- un abattement pour remises à la clientèle et commission versées aux agences et tour opérateurs,
- un taux d'occupation normatif compte tenu de l'emplacement de l'hôtel et de sa catégorie,
- un pourcentage sur recette représentant la part admissible du loyer compte tenu de la catégorie de l'hôtel,
- la valeur locative des locaux affectés à une autre activité (bar, brasserie, parkings, vitrines d'expositions …),
- certains correctifs pour conditions ou charges exorbitantes du bail ainsi que pour les travaux n'ayant pas fait accession au bailleur.
Sur le calcul de la valeur locative
En 2018, la capacité d’hébergement était de 48 chambres, pouvant héberger jusqu’à 99 personnes. Il est classé en catégorie 3 étoiles et est ouvert 24/24 et 7 jours sur 7.
La recette annuelle théorique est calculée par l’expert par référence aux prix praticables à la date du renouvellement (différencié selon la typologie), conformément à la méthode hôtelière modifiée, applicable aux baux renouvelés à compter de sa parution dans l’AJDI (octobre 2016), comme suit :
- 1 chambre “simple”: 160 euros par nuit hors taxe,
- 44 chambres “double”: 160 euros par nuit hors taxe,
- 2 chambres “triple” : 208 euros par nuit hors taxe,
- 1 chambre “quadruple”: 302 euros par nuit hors taxe.
soit une recette théorique journalière de : 7.918 euros;
soit sur une base annuelle 2.890.070 euros TTC et in fine, 2.627.336 euros par an hors taxe hors charge (soit, un prix moyen de nuitée à 150 euros hors taxe).
Les parties ne discutent pas de l’estimation expertale de la recette théorique annuelle qui sera donc acquise au débat.
L'expert a appliqué un abattement de 10% pour remises et commissions.
Les parties ne discutent pas ce taux d’ abattement qui sera donc retenu, et appliqué à la recette théorique: soit 2.364.602 euros par an hors taxe hors charge (2.627.336 euros hors taxe * 0,90).
L'expert a retenu un taux d'occupation de 80%.
Les consorts [A]-[K] estiment que le taux d’occupation mériterait d’être réévalué à 82%.
La société Hôtelière GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE sollicite la validation de la proposition expertale, en rappelant qu’elle est soumise à des rappels de loyers relativement à la période de la pandémie COVID 19.
En l’espèce, il est relevé un taux d’occupation de 80% pour les fixations judiciaires d’hôtels équivalents situés dans le même arrondissement confortée par l’étude INSEE/KPMG qui fait ressortir, pour sa part, un taux situé entre 78% et 81,3% pour la catégorie concernée, l’étude OKA KALA est quant à elle plus imprécise puisqu’elle n’isole pas les hôtels 3 étoiles, ni l’arrondissement concerné, en agrégeant un panel bien plus large . La proposition expertale de 80% sera donc retenue.
Soit 1.891.682 euros par an hors taxe, hors charge (2.364.602 euros * 0,80).
L'expert a retenu un taux de recette de 16%.
Les consorts [A]-[K] estiment que le taux de recette le plus cohérent devrait être fixé à 17%.
La société Hôtelière GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE adhère à la proposition expertale.
En l’espèce, par la simple allégation de mise sur pneus du métro aérien, les consorts [A]-[K] ne justifient pas l’absence de nuisances sonores provoqués par la proximité du métro aérien qui peuvent être retenues à juste titre pour écarter l’augmentation du taux de recette qu’ils sollicitent, par rapport à la proposition expertale qui en tient compte.
Soit 302.669 euros par an hors taxe hors charge (1.891.682 euros * 0,16).
L’expert propose un abattement de 10% au titre des travaux de mise en conformité supportés par le preneur, et 70.000 euros au titre des travaux soumis au formalisme de l’article L.311-2 du code du tourisme qui ont une accession différée.
Les consorts [A]-[K] allègue que le locataire n’a pas respecté le formalisme de l’article L.311-2 du code du tourisme, et qu’en conséquence, il ne peut se prévaloir d’un abattement lors de la fixation du prix du bail renouvelé. Par ailleurs, ils estiment que seuls les travaux prévus par l’article L.311-2 du code du tourisme sont éligibles à l’abattement, à l’exclusion de travaux de toute autre nature. Subsidiairement, ils sollicitent un abattement limité à la somme de 70.000 euros.
La société Hôtelière GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE adhère à la proposition expertale.
En l’espèce, il doit être rappelé que par principe les locaux doivent être conformes à leur destination lors de la prise d’effet du bail. Le transfert total de la charge des travaux de conformité au preneur doit s’analyser comme une clause exorbitante justifiant un abattement de 10% au titre des travaux de mise en conformité, cet abattement étant justifié par le simple transfert de l’obligation, sans autre formalité.
Concernant les travaux fondés sur l’article 311-1 du code du tourisme et soumis au formalisme de l’article L.311-2 du code du tourisme , il ressort du courrier recommandé notifié le 20 juillet 2015 que la société Hôtelière GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE a informé préalablement le bailleur de la conduite de tels travaux, respectant ainsi le formalisme requis par l’article L.311-2 du code du tourisme. L’abattement de 70.000 euros proposé par l’expert au titre des travaux fondés sur l’article 311-1 du code du tourisme, dont le périmètre n’a pas été utilement critiqué, sera donc retenu.
Soit avec l’abattement de 10% au titre des charges exorbitantes : 272.402 euros par an hors taxe, hors charge (302.669 euros * 0,90). En incluant l’abattement au titre des travaux fondés sur l’article 311-1 du code du tourisme, la valeur est portée à 202.000 euros par an hors taxe, hors charge (272.402 - 70.000 euros).
En conséquence, il y a lieu de retenir en l’état du raisonnement une valeur locative de 202.000 euros par an hors taxe hors charges, hors recettes annexes.
S’agissant des petits-déjeuners, l’expert estime à 130.000 euros les recettes théoriques des petit-déjeuners qui peuvent être intégrées à la recette théorique calculée sur la base de l’hébergement, s’il était statué dans ce sens.
Les consorts [A]-[K] estiment que cette recette complémentaire non négligeable doit être intégrée.
La société Hôtelière GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE estime que cette recette ne doit pas être intégrée, au regard de son caractère très accessoire.
En l’espèce, il ressort de la désignation du bail, de la configuration, de l'aménagement et de l'affectation matérielle des lieux, une salle des petits-déjeuners. Il y a donc lieu de tenir compte de cette recette théorique qui découle de l’intention commune des parties et de l’exploitation des locaux de voir proposer un complément de recettes, sans clientèle autonome, tiré des petits-déjeuners.
Toutefois, compte tenu des caractéristiques des locaux afférents à la salle de petits-déjeuners qui est aveugle, avec une faible capacité d’accueil et munie d’une simple kitchenette attenante, l’expert a surestimé la fréquentation théorique. L’estimation expertale d’une fréquentation de la salle d’1/3 de la clientèle sera donc ramenée à 1/5 de celle-ci.
Il en résulte une recette complémentaire théorique de 78.840 euros par an hors taxe [(492.750 euros HT * 0,80) * 0,2].
Il s’ensuit que cette somme doit être réintégrée à la recette théorique d’hébergement de 1.891.682 euros + 78.840 euros, soit : 1.970.522 euros.
En appliquant à la somme précitée, le taux de recette retenue de 0,16, ainsi que l’ensemble des abattements déjà fixés, la valeur locative intégrant l’ensemble des recettes sera fixée à 213.755 euros.
(1.970.522 euros HT * 0,16 = 315.283,52 ) * 0,90 = 283.755] - 70.000 = 213.755 euros.
Sur les autres demandes
Le juge des loyers n’ayant compétence que pour fixer le loyer renouvelé ou révisé à compter de la date de renouvellement ou de la révision qui peut être rétroactive, ainsi que la condamnation aux intérêts au taux légal qui en découle, éventuellement capitalisés, sans préjudice des dépens et des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, le surplus des demandes sera donc rejeté.
La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.
Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [J] [F], reçu au greffe le 23 novembre 2022,
Fixe à la somme annuelle de 213.755 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 entre, d’une part, M. [E] [A], Mme [D] [A] épouse [R], Mme [U] [K] et M. [C] [K] , et d’autre part, la société Hôtelière GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE pour les locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 19] et [Adresse 9], à usage d’hôtel, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
Condamne la société Hôtelière GRAND HOTEL DU PETIT LOUVRE à payer à M. [E] [A], Mme [D] [A] épouse [R], Mme [U] [K] et M. [C] [K] les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation ;
Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts;
Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,
Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024
La GreffièreLe Président
M. PLURIELJ.C. DUTON
