TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/00203 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WWP
N° MINUTE : 4/2024
JUGEMENT
rendu le 24 avril 2024
DEMANDERESSE
S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, [Adresse 1], représentée par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, 3 Rue de Monceau 75008 Paris, Toque L0168
DÉFENDEUR
Monsieur [L] [I], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 29 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 24 avril 2024 par Aurélie LESAGE, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 24 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00203 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WWP
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 29 mars 2021, la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a donné à bail à Monsieur [L] [I] un appartement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 458,06 euros et une provision sur charges de 85 euros.
Un commandement de payer la somme de 7.247,42 euros en principal rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [L] [I] le 30 août 2023.
Par acte du 30 novembre 2023, la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a fait assigner Monsieur [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 octobre 2023,
-subsidiairement prononcer la résiliation du contrat du bail aux torts exclusifs de Monsieur [L] [I] en raison des manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles,
-en conséquence ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [I] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-rappeler que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
-le condamner au paiement une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail avec indexation selon les dispositions contractuelles tout mois commencé étant dû jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clefs,
-le condamner au paiement de la somme de 8.833,07 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 octobre 2023 avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,
-le condamner au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais du commandement de payer et de l'assignation.
A l'audience du 29 février 2024, la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisé sa créance à la somme de 13.901,62 euros et précisé s'opposer à tous délais en l'absence de tout règlement depuis un an.
Monsieur [L] [I], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu ni personne pour lui.
Il a été donné lecture du diagnostic social qui indique que Monsieur [L] [I] n'a plus aucun revenu, le RSA ayant été suspendu en l'absence de titre de séjour.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de Paris le 1er décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 31 août 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 30 août 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 octobre 2023.
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
En l'espèce, il ressort du décompte produit que le loyer courant n'est plus payé depuis juin 2022. Il n'est donc pas possible d'accorder des délais.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [I] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin.
Il n'apparaît pas utile d'ordonner une astreinte, Monsieur [L] [I] étant sans revenus et la présente décision autorisant le recours à la force publique pour assurer son exécution.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif de Monsieur [L] [I] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dûs si le bail s'était poursuivi, indexation comprise.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement de payer du 30 août 2023, de l'assignation et des décomptes fournis que Monsieur [L] [I] restait devoir une somme de 13.901,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la date du 6 février 2024 (échéance de janvier 2024 incluse).
Cette dette comprend pour le mois de janvier 2024 un SLS dont il n'est pas précisé le montant.
Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Il résulte de cette disposition qu'en l'absence de preuve d'envoi de la mise en demeure, l'organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.
Or en l'espèce, il n'est justifié d'aucune demande de communication des ressources. Il convient donc de retrancher du montant de la dette locative le montant facturé au titre de l'échéance de janvier 2024 et d'arrêter la dette au 31 décembre 2023.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [I] au paiement de la somme de 11.074,03 euros arrêtée au 31 décembre 2023 (échéance de décembre 2023 incluse) avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision conformément à la demande.
Sur les mesures accessoires
Il y a lieu de condamner Monsieur [L] [I], qui succombe, aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Au vu de la situation financière très précaire de Monsieur [L] [I], la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS sera déboutée en équité de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11 octobre 2023, portant sur les lieux situés [Adresse 2];
ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [I] de quitter les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai précité, la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [L] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de sa demande d'astreinte ;
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [L] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué, indexation incluse ;
CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer à la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 11.074,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 décembre 2023 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [L] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 30 août 2023 et de l'assignation ;
DEBOUTE la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE pour le surplus ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
