TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 18/04/2024
à : Maitre Elie SULTAN
Madame [L] [T]
Copie exécutoire délivrée
le : 18/04/2024
à :
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/01316
N° Portalis 352J-W-B7I-C35HM
N° MINUTE : 5/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 avril 2024
DEMANDERESSE
Madame [I] [X] [P], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maitre Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129
DÉFENDERESSE
Madame [L] [T], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 avril 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 18 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/01316 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35HM
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 11/10/2020, [I] [X] [P] a donné à bail à [L] [T] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1], 7ème étage, n°1, pour un loyer mensuel initial de 650 euros et des charges mensuelles de 80 euros.
Par courrier recommandé avec accusé de réception remis le 19/06/2023, [I] [X] [P] a fait signifier à [L] [T] un congé pour reprise à effet au 11/10/2023.
Par acte de commissaire de justice du 18/01/2024 remis à étude, [I] [X] [P] a assigné [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 544, 1240 du code civil.
L’affaire était examinée à l’audience du 26/01/2024, était mise en délibéré au 15/03/2024 mais faisait l’objet d’une réouverture des débats suite à l’arrivée tardive de la défenderesse après la clôture des débats.
L’affaire était examinée dans le cadre de la réouverture des débats à l’audience du 18/03/2024.
A l’audience, [I] [X] [P], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience de voir :
déclarer ses demandes bien fondées ; débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes ; condamner la défenderesse à lui payer une somme de 2 690 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au terme du contrat de bail le 12/10/2023 ;prononcer la validité du congé pour reprise personnelle adressée à [L] [T] en date du 15/06/2023 ;ordonner l’expulsion de la défenderesse, et de tous occupants de leur chef, des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ; dire qu’en ce cas, [I] [X] [P] sera autorisée à vider les lieux de tous meubles ou objets trouvés sur place et, le cas échéant, à les confier à un garde-meuble aux frais, risques et périls des défendeurs ;condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation indexée qui ne saurait être inférieure au montant du loyer, soit 650 euros, à compter du 12/10/2023 et jusqu’à libération effective des lieux ; condamner la défenderesse à lui payer une somme provisionnelle de 11 499,18 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au terme de janvier 2024 inclus ;assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clefs ;rejeter toutes les demandes des défendeurs ;condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens comprenant le coût de l’assignation ;rappeler l’exécution provisoire de plein droit. Elle ne s’oppose pas aux demandes reconventionnelles d’octroi de délais de paiement et de délais supplémentaires pour quitter les lieux.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures oralement reprises à l'audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.
[L] [T], comparante en personne, sollicite à titre principal le rejet de l’ensemble des demandes faîtes par la requérante, à titre subsidiaire le rejet de la demande au titre de l’arriéré locatif et à titre infiniment subsidiaire l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux et de délais de paiement.
Elle indique contester sérieusement la validité du congé et l’existence et le montant de l’arriéré locatif. Elle affirme que le logement est indécent et insalubre, que la propriétaire ne respecte pas ses obligations légales d’entretien et de délivrance des quittances de loyer. Elle explique avoir loué à la requérante dans un premier temps un logement situé à l’étage inférieur, puis avoir loué la chambre de bonne situé au dernier étage en accord avec la bailleresse mais avoir toujours contesté le montant du loyer. Elle explique avoir effectué des travaux elle-même dans le logement, notamment le changement du parquet, et avoir sollicité de nombreuses fois la propriétaire afin que des travaux supplémentaires soient effectués au niveau des fenêtres, de la porte, du sol. Elle affirme avoir informé la CAF et le service de l’habitat de la Ville de [Localité 2] en 2022 puis 2023, et qu’une visite domiciliaire a eu lieu constatant ses doléances. Elle conteste avoir refusé d’ouvrir la porte pour permettre la venue des entreprises mandatées par sa bailleresse pour effectuer des travaux.
La décision a été mise en délibéré au 18/04/2024 par mise à disposition au greffe.
[L] [T] était autorisée à transmettre en cours de délibéré les photographies de son logement prises lors de son entrée dans les lieux, et le courrier du service de l’habitat de la Ville de [Localité 2].
[L] [T] transmettait les pièces le 26/03/2024. Elle produisait également d’autres pièces, notamment un courrier explicatif, des échanges avec sa bailleresse par message et par courrier, ses aides au logement. Ces pièces, non autorisées, seront écartées sans être examinées.
MOTIFS
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences
Selon l'article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
L'article 1738 du même code précise que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.
Enfin, en application de l'article 1739, lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.
Décision du 18 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/01316 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35HM
En vertu de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la validité du congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l'occupation après la date d'effet du congé.
En l'espèce, le bail consenti à [L] [T] à effet au 11/10/2020 et à échéance initiale au 11/10/2021, a été renouvelé tacitement à cette date pour une durée d’un an, puis le 11/10/2022 jusqu’au 11/10/2023.
[I] [X] [P] a délivré à sa locataire le congé par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 19/06/2023 selon signature, à effet au 11/10/2023, date de fin de bail.
Le congé de [I] [X] [P] a donc été régulièrement délivré trois mois avant le terme, comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989 dans le cas d’un logement meublé.
Il sera également relevé que le congé rappelle les dispositions civiles applicables au bail d’habitation.
Or, [L] [T] soutient que le logement est indécent et insalubre, et que la bailleresse ne procède pas aux travaux nécessaires à la rénovation du bien malgré ses nombreuses mises en demeure depuis mars 2023 et ses courriers d’alerte au service de la Ville de [Localité 2]. Il résulte en effet des pièces produites par la requérante que [L] [T] a informé à plusieurs reprises sa bailleresse des défauts du logement : fenêtre sinistrée, meubles vétustes, absence de douche fonctionnelle, murs abîmés. Il ressort du courrier du service technique de l’Habitat de la ville de [Localité 2] du 25/10/2023, rédigé suite à la visite domiciliaire effectuée le 21/04/2023, que l’état du logement est susceptible de relever de la police administrative des locaux par nature impropre à l’habitation. Cette situation a été constatée avant la délivrance du congé pour reprise.
Or, et en application de l’article 1719 susvisé, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion lorsque les locaux sont impropres à leur usage.
En soulevant l’indécence du logement, l’insalubrité, et l’information faite à la bailleresse avant la délivrance du congé pour reprise, [L] [T] soulève des contestations sérieuses qui doivent être examinées par un juge du fond.
La requérante ne démontre pas avec l’évidence requise en référé que la locataire se maintient dans les lieux de manière illicite.
Dans ces conditions, la juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas compétente pour statuer sur l’expulsion d’une locataire qui soulève de sérieuses contestations sur le constat de la validité du congé pour reprise, et donc sur l’existence d’un trouble manifestement illicite du fait du maintien dans les lieux.
Il appartiendra aux parties de saisir le juge du fond, qui pourra alors examiner les prétentions et les moyens contradictoires des parties.
Il convient donc de rejeter les demandes au titre de l’expulsion et ses conséquences.
Sur la demande au titre de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La requérante sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de l’arriéré locatif. [L] [T] conteste l’existence d’une dette, indiquant avoir eu un accord avec la bailleresse sur le prix du loyer dès son arrivée en raison de l’indécence des lieux, puis avoir déduit des loyers les travaux effectuées elle-même.
En l’espèce, la juge des référés, juge de l’évidence, ne peut condamner qu’à titre provisionnel, et dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas contestable. Or, [L] [T] fait valoir des contestations sérieuses, en informant avoir eu un accord avec la bailleresse sur le montant du loyer en raison de l’indécence des lieux.
Dans ces conditions, l’existence de l’obligation est contestée et la juge des référés n’est pas compétente pour trancher au fond.
La demande sera rejetée et les parties seront renvoyées à saisir le juge du fond.
Sur les demandes accessoires
La demande de [I] [X] [P] au titre de l’aricle 700 du code de procédure civile sera rejetée compte tenu de la solution du litige et de la situation des parties.
Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.
L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort,
DISONS n’y avoir lieu à référé, en conséquence :
REJETONS l’ensemble des demandes de [I] [X] [P] ;
DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.
La greffière, La juge des contentieux de la protection,
