TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/01702 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZGDH
N° MINUTE : 5/2024
JUGEMENT
rendu le 16 avril 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. [L] [N] ALSACE, [Adresse 3], représentée par Maître Johanna TAHAR, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque L0154
DÉFENDEURS
Monsieur [W] [O], demeurant [Adresse 4], Madame [E] [M], demeurant [Adresse 4], représentés par Me Nathalie SARDA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque L0125
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 06 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 16 avril 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 16 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/01702 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZGDH
La SCI [L] [N] ALSACE est venue aux droits de M.[L] [Z] et Mme [L] [X], eux-mêmes venant aux droits de M.[L] [Y] ; elle est propriétaire de l'immeuble du [Adresse 4].
Il a été consenti un bail commercial à la SARL HOTEL [5] par M.[L] [Y] portant sur une boutique en RDC, une arrière-boutique, avec au 1er étage un appartement de deux pièces relié au RDC par un escalier.
Par un arrêt de la cour d'appel de PARIS du 7 juin 2012, il a été reconnu l'existence d'un bail verbal conclu entre M.[L] [Y] et M. [O] [W] sur l'appartement de 3 pièces du 2ème étage.
Après demande de précisions de la part de la SCI [L] [N] ALSACE, le conseil de M. [O] [W], Mme [M] [E] et la SARL HOTEL [5] a indiqué que M. [O] [W] occupait les lieux avec Mme [M] [E], leur enfant et la nièce de Mme [M] dont elle a la garde par décision judiciaire.
Il a été sollicité l'attestation d'assurance, non communiquée au nom de M. [O], et des éléments sur le bail, un bail écrit, en vain.
Un mesurage de la superficie de l'appartement a été réalisé par M. [B], expert, à la demande de la SCI [L] [N] ALSACE, et il a retenu une surface habitable de 37.35 m².
Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2023, la SCI [L] [N] ALSACE a assigné M. [O] [W], Mme [M] [E] et la SARL HOTEL [5] aux fins de :
-Voir constater qu'un bail verbal est conclu entre M. [O] et M. [L] aux droits duquel vient la SCI [L] [N] ALSACE
En conséquence :
- Voir fixer les éléments essentiels du bail d'habitation établis par la SCI [L] [N] ALSACE à savoir :
-L'identité des occupants du local : M. [O] [W] et Mme [M] [E]
-Le montant du loyer :
*A titre principal le fixer à la somme mensuelle de 539.03 euros, hors charges, réévalué selon les loyers appliqués dans le secteur et les règles d'encadrement des loyers
*A titre subsidiaire, le fixer à la somme mensuelle actuellement versée par M. [O] [W] et Mme [M] [E], soit la somme de 125.65 euros, hors charges
-La date de révision de loyer annuel et le trimestre de l'indice de référence du loyer : le 1er juillet suivant l'indice connu à cette date
-Le montant de la provision sur charges mensuelle à hauteur de 66.66 euros
-La date de versement de la provision par avance le 1er du mois
-Les caractéristiques du bien et sa surface : soit un appartement de 3 pièces, lot n° 69, au 2ème étage, bat B, composé d'une entrée, cuisine, salle à manger, chambre et débarras, de 37.35 m² au total
-La date de prise d'effet au 1er avril 1993
-La durée du bail de 3 ans
-Voir fixer le surplus des éléments contractuels à déterminer en référence aux dispositions légales et usages :
-La date de versement du loyer au 1er jour de chaque mois
-La clause de solidarité " la clause de solidarité prévoit la solidarité des locataires et l'indivisibilité de leurs obligations en cas de pluralité de locataires "
-La clause résolutoire : " la clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non-versement du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée "
-Voir ordonner que la présente décision vaudra bail d'habitation entre la SCI [L] [N] ALSACE et M. [O] [W] et Mme [M] [E]
-Voir condamner solidairement M. [O] [W] et Mme [M] [E] à signer le bail d'habitation rédigé par la SCI [L] [N] ALSACE conformément aux éléments déterminés par la présente juridiction au titre du présent jugement, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard
-Voir dire qu'à défaut de signature du bail, le jugement vaudra contrat de bail d'habitation écrit entre la SCI [L] [N] ALSACE M. [O] [W] et Mme [M] [E]
En tout état de cause :
-Voir condamner in solidum M. [O] [W] et Mme [M] [E] à payer à la SCI [L] [N] ALSACE la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du CPC, outre les dépens
A l'audience du 16 octobre 2023, la SCI [L] [N] ALSACE a sollicité le renvoi du fait d'une nouvelle demande de M. [O] [W], Mme [M] [E] et la SARL HOTEL [5], non envisagée initialement.
M.[O] [W], Mme [M] [E] et la SARL HOTEL [5] ont fait part de nouvelle demande, touchant à la nature du bail pour les lieux occupés, objet du litige.
Par mesure d'administration judiciaire du 16/10/2023 , il a été ordonné une conciliation entre les parties jusqu'au 10/01/2024 , déléguée à Mme [H] , conciliatrice de justice.
Un bulletin de non-conciliation a été établi le 01/02/2024 par Mme la conciliatrice de justice.
L'affaire a été retenue le 06/02/2024.
La SCI [L] [N] ALSACE soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
-Voir constater qu'un bail verbal est conclu entre M. [O] et M. [L] aux droits duquel vient la SCI [L] [N] ALSACE
En conséquence :
-Voir fixer les éléments essentiels du bail d'habitation établis par la SCI [L] [N] ALSACE à savoir :
-L'identité des occupants du local : M. [O] [W] et Mme [M] [E]
-Le montant du loyer :
*A titre principal le fixer à la somme mensuelle de 539.03 euros, hors charges, réévalué selon les loyers appliqués dans le secteur et les règles d'encadrement des loyers
*A titre subsidiaire, le fixer à la somme mensuelle actuellement versée par M. [O] [W] et Mme [M] [E], soit la somme de 125.65 euros, hors charges
-La date de révision de loyer annuel et le trimestre de l'indice de référence du loyer : le 1er juillet suivant l'indice connu à cette date
-Le montant de la provision sur charges mensuelle à hauteur de 66.66 euros
-La date de versement de la provision par avance le 1er du mois
-Les caractéristiques du bien et sa surface : soit un appartement de 3 pièces, lot n° 69, au 2ème étage, bat B, composé d'une entrée, cuisine, salle à manger, chambre et débarras, de 37.35 m² au total
-La date de prise d'effet au 1er avril 1993
-La durée du bail de 3 ans
-Voir fixer le surplus des éléments contractuels à déterminer en référence aux dispositions légales et usages :
-La date de versement du loyer au 1er jour de chaque mois
-La clause de solidarité " la clause de solidarité prévoit la solidarité des locataires et l'indivisibilité de leurs obligations en cas de pluralité de locataires "
-La clause résolutoire : " la clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non-versement du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée "
-Voir ordonner que la présente décision vaudra bail d'habitation entre la SCI [L] [N] ALSACE et la Société HOTEL [5] ou subsidiairement M. [O] [W] et Mme [M] [E]
-Voir condamner la société HOTEL [5] ou subsidiairement solidairement M. [O] [W] et Mme [M] [E] à signer le bail d'habitation rédigé par la SCI [L] [N] ALSACE conformément aux éléments déterminés par la présente juridiction au titre du présent jugement, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard
-Voir dire qu'à défaut de signature du bail, le jugement vaudra contrat de bail d'habitation écrit entre la SCI [L] [N] ALSACE et la société HOTEL [5] ou subsidiairement M. [O] [W] et Mme [M] [E]
En tout état de cause :
- Voir débouter la société HOTEL [5], M. [O] [W] et Mme [M] [E] de l’ensemble de leurs demandes
-Voir condamner in solidum la société HOTEL [5], M. [O] [W] et Mme [M] [E] à payer à la SCI [L] [N] ALSACE la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du CPC, outre les dépens
Oralement , elle expose aux termes de ses dernières prétentions que :
-Le bail objet du litige porte bien sur l'appartement du bat B , qui est mentionné dans l'arrêt de la Cour d'Appel de PARIS , et non celui du bat A en annexe du bail commercial consenti à la SARL HOTEL [5]
-Le bail sollicité doit être le cas échéant mis subsidiairement au nom de la SARL HOTEL [5] , avec possibilité pour celle-ci de notifier tout changement de dirigeant occupant des lieux ou salarié.
La SARL HOTEL [5] et M. [O] [W] et Mme [M] [E] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :
-voir déclarer la SARL HOTEL [5] recevable et bien fondée
-Voir débouter la SCI [L] [N] ALSACE de sa demande de voir signer un bail d'habitation avec M. [O] [W] et Mme [M] [E] , tiers au bail la liant à la SARL HOTEL [5] , et par voie de conséquence la débouter de toutes ses demandes , fins et conclusions
-La voir condamner à payer à chacun des défendeurs la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens .
Oralement la SARL HOTEL [5] ajoute qu'elle sollicite :
-Que l'affaire soit renvoyée devant le tribunal judiciaire , pour la SARL HOTEL [5] , car le bail d'habitation est l'accessoire de son commerce en application de l'article L145-1 du code de commerce
-Du fait de l'accord verbal en 1993 par lequel la SARL HOTEL [5] devait dans le cadre du bail commercial se voir mettre à disposition un logement de 2 pièces au 1er étage , qui n'a pas été remis , que l'accord a porté sur la remise de l'appartement du bat B , cette remise étant indispensable à l'activité de la SARL HOTEL [5]
-Que dans ce cas où il est reconnu ce bail par " échange " , la SARL HOTEL [5] renoncera à ses demandes au titre du bail commercial
-Qu'elle demande le débouté des demandes contre M. [O] [W] et Mme [M] [E] , qui ne demandent pas de bail et sont tiers au contrat
- Que subsidiairement , elle demande que le bail écrit soit consenti à la SARL HOTEL [5] uniquement comme logement de fonction pour son dirigeant ou un salarié , sans que soit dénommée la personne en bénéficiant
DISCUSSION :
Sur l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la Cour d'Appel de PARIS du 7 juin 2012 et la demande d'incompétence au profit du tribunal judiciaire:
L'arrêt de la cour d'appel de PARIS du 7 juin 2012 , infirmatif, a débouté M. [L] aux droits duquel vient la SCI [L] [N] ALSACE de sa demande de résiliation de bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation portant sur le lot n°69 , soumis à la loi du 06/07/89 , accordé à la SARL HOTEL [5] pour loger un salarié puis le gérant de la SARL HOTEL [5] , après licenciement de ce salarié , en soulignant que l'utilisation du lot 69 par un salarié puis un dirigeant n'est pas fautive au regard des dispositions de l'article 8 de la loi du 06/07/89 . Elle précisait que le bail écrit avait été égaré .
Cet arrêt n'a donc pas porté sur l'existence d'un bail verbal avec M. [O] [W] et Mme [M] [E], mais sur le débouté de la demande de résiliation du bail , dont l'écrit seul a été égaré, consenti à la SARL HOTEL [5] sur le lot n° 69, soumis à la loi du 06/07/89, du fait que la sous location n'a pas été jugée prouvée , la SARL HOTEL [5] pouvant y loger un salarié ou un dirigeant.
Dans ces conditions , il a autorité de la chose jugée sur ce point .
La requête du 28/04/2008 de M. [L] , avant introduction de cette instance aux fins de constat de l'occupation des lieux, mentionne que le lot 69 est d'ailleurs objet d'un bail distinct du bail commercial concernant le fonds de commerce , la Villa d'[Localité 6] .
De plus l'action introduite par la SARL HOTEL [5] devant le tribunal judiciaire de PARIS par assignation du 07/04/2021 , a pour objet de voir ordonner à la SCI [L] [N] ALSACE la restitution de l'appartement du 1er étage en tant que locaux compris dans son bail commercial , outre indemnisation d'un trouble de jouissance pendant la période de non mise à disposition.
En application de l'article L213-4-3 du COJ, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet , la cause ou l'occasion …
Dans ces conditions l'article L145-1 du code de commerce , qui a pour objet de s'appliquer aux baux commerciaux et également notamment aux baux accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal , n'a pas vocation dans le présent litige à s'appliquer au bail portant sur le lot 69 , dont il est précisé par la SCI [L] [N] ALSACE qu'il s'agit d'un bail distinct, et alors que la SARL HOTEL [5] a justement introduit une action devant le tribunal judiciaire , pour se voir remettre les locaux annexes de son bail commercial. Il sera observé que dans cette demande , il est fait état du prix du bail commercial en considération d'une privation de jouissance de ces locaux annexes , selon un accord verbal entre les parties au bail commercial.
Il convient donc de rejeter la demande de la SARL HOTEL [5] aux fins d'incompétence du juge des contentieux de la protection au profit du tribunal judiciaire, pour le présent litige afférent à un bail à usage d'habitation, dont la Cour lors de l'instance en appel en 2012 , a reconnu qu'il est soumis aux dispositions de la loi du 06/07/89, selon la commune intention des parties , bien que portant sur un logement de fonction .
Sur la demande de la SCI [L] [N] ALSACE tendant à voir établir un bail écrit avec M. [O] [W] et Mme [M] [E]:
En application de l'arrêt de la cour d'appel de PARIS du 7 juin 2012 et de l'article 3 de la loi du 06/07/89 , la SCI [L] [N] ALSACE sollicite initialement un bail à usage d'habitation avec M. [O] [W] et Mme [M] [E] .
M. [O] [W] et Mme [M] [E] s'y opposent en ce que le bail sur le lot 69 a été consenti à la SARL HOTEL [5] uniquement , en rappelant qu'ils ne demandent aucun bail à leur nom , les quittances ayant toujours été établies au nom de la SARL HOTEL [5] .
Il n'existe pas de droit à un bail pour un simple occupant de lieux à usage d'habitation, seule la commune intention des parties pouvant déterminer l'existence d'un bail .
Eu égard aux avis d'échéances et aux décomptes de charges locatives produits par la SARL HOTEL [5] et émanant du mandataire de la SCI [L] [N] ALSACE , qui portent bien mention du lot 69 , il sera relevé une continuité de ceux -ci depuis 2014 jusqu'en 2023.( cf. encore pour le 2ème trimestre 2023) .Il convient donc de débouter la SCI [L] [N] ALSACE de sa demande tenant à voir établir avec M. [O] [W] et Mme [M] [E] les conditions du bail portant sur ce lot .
Sur la demande de la SCI [L] [N] ALSACE tendant à voir établir un bail écrit avec la SARL HOTEL [5] :
L'article 3 de la loi du 06/07/89 dispose que chaque partie peut exiger de l'autre partie , à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article .
Quand il est refusé la signature par écrit du bail, la décision judicaire peut valoir bail écrit entre les parties , en constatant l'accord des parties sur les points considérés et en renvoyant à la loi pour le surplus.
La demande de la SCI [L] [N] ALSACE porte subsidiairement sur un bail avec la SARL HOTEL [5] , pour y loger son dirigeant ou un salarié , et qu'il soit notifié tout changement de dirigeant ou salarié occupant .
Sur ce point , la SARL HOTEL [5] ne forme pas d'opposition sur la demande subsidiaire , du moment que cette évolution possible du bénéficiaire est mentionnée au bail .
Faute de signature du bail en cours d'instance et pendant la conciliation ordonnée, le présent jugement doit valoir contrat de bail .
Le bail porte sur le lot n° 69 situé au [Adresse 4], composé de : entrée , cuisine, salle à manger , chambre et débarras. La surface habitable de 37.35m² ne fait pas l'objet de litige entre les parties après expertise judiciaire.
Pour le montant du loyer , il est demandé en application de l'article 140 de la loi du 23/11/2018 et de l'arrêté du 28/05/2019 applicable depuis le 01/07/2019 de voir fixer le montant du loyer à 539.03 euros , en considérant l'expertise effectuée le 04/06/2021 à la requête du demandeur et le caractère manifestement inférieur du loyer actuel au loyer de référence minoré de 661.10 euros par mois pour la surface habitable .
Elle demande en outre de voir fixer à 66.66 euros par mois la provision sur charges , de voir dire que le bail a débuté au 01/04/1993 , compte-tenu de l'occupation depuis cette date, et de voir fixer à 3 ans la durée du bail , du fait que la SCI [L] [N] ALSACE est une SCI familiale, qu'il soit révisé au 01/07 de chaque année, qu'en outre le loyer soit payable au 1er du mois, avec clause résolutoire.
La SARL HOTEL [5] s'oppose à l'augmentation du loyer actuel de 586.36 euros par trimestre .
L'article 140 de la loi ELAN prévoit qu' au moment du renouvellement du bail , le bailleur peut introduire une action en réévaluation du loyer , dès lors qu'il est inférieur au loyer de référence minoré . Dans ce cas , le bailleur doit respecter une procédure en signifiant son offre 6 mois avant l'échéance du bail , et respecter toutes les procédures prévues à l'article 140 VI .
Par conséquent , la SCI [L] [N] ALSACE est mal fondée à solliciter la réévaluation du loyer contractuel , puisque la demande porte notamment sur la fixation du loyer et sa date de prise d'effet .
Il convient de dire que le bail a pris effet au 01/04/1993 avec la SARL HOTEL [5], pour une durée de 3 ans , eu égard à la qualité de personne physique de M.[L] , puis de ses héritiers propriétaires indivis, puis de la SCI [L] [N] ALSACE , SCI familiale, qu'il a été reconduit tacitement et pour la dernière fois le 01/04/2023 jusqu'au 31/03/2026.
Le loyer est dû à terme à échoir, selon les avis d'échéances , soit le 1er du trimestre .
Il est fixé à 386.26 euros par trimestre et 200 euros de provision sur charges par trimestre.
Il a été révisé selon les avis d'échéances aux débats . La date de sa révision annuelle sera fixée au 01/04 de chaque année , l'indice de référence étant celui du 1er trimestre 2023, à compter du jugement valant bail.
Aucune clause de solidarité ne peut prévaloir alors que le bail est au nom de la SARL HOTEL [5] seule .
Sur la clause résolutoire, il résulte de la loi du 27/07/2023 que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. "
Cette loi doit être appliquée dans le temps pour ses effets contractuels ; or la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées , elle ne peut être d'effet immédiat que pour les situations juridiques non définitivement réalisées .
Par conséquent , la clause résolutoire prévue à l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifié , ne trouve pas application au 01/04/2023, puisque le présent jugement a valeur rétroactive de la conclusion du dernier contrat de bail et que cette clause résolutoire n'était pas obligatoire avant la loi du 27/07/2023.
Sur l'exécution provisoire :
L'exécution provisoire est de droit.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Il convient de partager les dépens par moitié entre les parties et de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles .
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection , statuant par jugement contradictoire, en premier ressort , mis à disposition au greffe :
REJETTE l'exception d'incompétence soulevée par la SARL HOTEL [5] et M. [O] [W] et Mme [M] [E] du juge des contentieux de la protection au profit du tribunal judiciaire de PARIS
DEBOUTE la SCI [L] [N] ALSACE de sa demande tendant à voir établir un bail écrit avec M. [O] [W] et Mme [M] [E]
DIT que le présent jugement vaut bail entre la SCI [L] [N] ALSACE et la SARL HOTEL [5] portant sur les lieux , lot n° 69 , situé au [Adresse 4], composé de : entrée , cuisine, salle à manger , chambre et débarras, avec surface habitable de 37.35m²
DIT que le bail est établi au nom de la SARL HOTEL [5] pour y loger son dirigeant ou un salarié , la SARL HOTEL [5] devant notifier à la SCI [L] [N] ALSACE tout changement de l'occupant des lieux , qui est actuellement M. [O] [W], gérant de la SARL HOTEL [5]
DEBOUTE la SCI [L] [N] ALSACE de sa demande de réévaluation de loyer
DIT que le bail a pris effet au 01/04/1993 , est d'une durée de 3 ans et s'est reconduit pour la dernière fois le 01/04/2023 jusqu'au 31/03/2026
DIT que le loyer est de 386.26 euros par trimestre et 200 euros de provision sur charges par trimestre, payable au 1er de chaque trimestre à échoir et que sa date de sa révision annuelle sera fixée au 01/04 de chaque année , l'indice de référence étant celui du 1er trimestre 2023 , à compter du jugement valant bail.
DIT qu'il ne contient pas de clause de solidarité , ni de clause résolutoire au 01/04/2023
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes
PARTAGE les dépens par moitié entre les parties
LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'article 700 du code de procédure civile
Le Greffier Le Président
