TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/09495 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSKW
N° MINUTE : 10/2024
JUGEMENT
rendu le 16 avril 2024
DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, [Adresse 2], représenté par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 1]
DÉFENDEURS
Madame [K] [I], demeurant [Adresse 3], représentée par Me Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, 80 Boulevard Haussmann 75008 Paris, Toque E0346, aide juridictionnelle numéro 751010012023007454 du 21/03/2023
Monsieur [F] [A], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière,
DATE DES DÉBATS : 06 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 16 avril 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 16 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/09495 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSKW
Par acte du 04/09/1991 à effet au 01/09/1991, l' OPAC de [Localité 5] aux droits duquel vient [Localité 5]-HABITAT OPH a donné à bail à usage d'habitation à Mme [O] [X] un appartement situé au [Adresse 3] , de type 4pièces , pour un loyer de 1243.55 francs outre provision sur charges.
Mme [O] [X] est décédée le 24/10/2021 .
Par mail du 06/12/2021 , Mme [I] [K] a fait part du décès de sa grand-mère Mme [O] à [Localité 5] HABITAT OPH et a sollicité le transfert du bail à son nom , en sa qualité de petite-fille de la locataire décédée, demeurant avec elle depuis plus d'un an .
Il lui a été indiqué par mail qu'elle ne pouvait prétendre à un droit au transfert de bail .
Par courrier du 25/01/2022 , il a été demandé des pièces justificatives à Mme [I] [K] pour étudier sa demande .
Par courrier du 06/04/2022, [Localité 5] HABITAT OPH a refusé le transfert de bail en exposant que les conditions de l'article 14 et 40 de la loi du 06/07/89 n'étaient pas remplies, faute de preuve de communauté de vie avant le décès de Mme [O] et demandé libération des lieux dans les 3 mois .
Par sommation du 02/09, 07/09 et 12/09/2022 , [Localité 5] HABITAT OPH a sollicité des occupants des lieux loués de justifier de leur identité et des conditions d'occupation, transformé en PV de perquisition, faute de personne rencontrée dans les lieux .
Mme [I] [K] est demeurée dans les lieux .
Par acte de commissaire de justice en date du 22/11/2022, [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner Mme [I] [K] et M. [A] [F] sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 06/07/89, 544 du code civil aux fins de :
-Voir dire [Localité 5] HABITAT OPH recevable et bien fondé en ses demandes
-Voir dire que le contrat de bail est résilié de plein droit à compter du 24/10/2021 à la suite du décès de la locataire en titre, Mme [O] [X]
-Voir juger que Mme [I] [K] et M. [A] [F] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués
-Voir ordonner, à défaut de libération des lieux dans les 8 jours de la signification de la décision, l'expulsion de Mme [I] [K] et M. [A] [F] ainsi que tous occupants de leur chef , à défaut de libération des lieux dans le délai précité, avec le concours de la force publique si besoin est
-Voir autoriser le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel local au choix de [Localité 5] HABITAT OPH aux frais , risques et périls des expulsés
-Voir condamner in solidum Mme [I] [K] et M. [A] [F] au paiement à [Localité 5] HABITAT OPH :
- d'une indemnité d'occupation mensuelle, égale au dernier montant du loyer augmenté des charges, majoré de 30% à compter du décès de Mme [O] et jusqu'à complète libération des lieux,
- d'une somme de 5436.50 euros , majorée de 30% , soit 7067.45 euros , due au 05/11/2022 , octobre 2022 inclus , à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision
- d'une somme de 1000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de la sommation interpellative , du PV de perquisitions et de l'assignation pour un total de 352.68 euros
-Voir rappeler l'exécution provisoire de droit
L'affaire a été retenue le 06/02/2024 après renvois.
PARIS HABITAT OPH soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
A titre principal :
-Voir dire [Localité 5] HABITAT OPH recevable et bien fondé en ses demandes
-Voir dire que le contrat de bail est résilié de plein droit à compter du 24/10/2021 à la suite du décès de la locataire en titre, Mme [O] [X]
- Voir juger que Mme [I] [K] et M. [A] [F] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués
-Voir ordonner, à défaut de libération des lieux dans les 8 jours de la signification de la décision, l'expulsion de Mme [I] [K] et M. [A] [F] ainsi que tous occupants de leur chef , à défaut de libération des lieux dans le délai précité, avec le concours de la force publique si besoin est
-Voir autoriser le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel local au choix de [Localité 5] HABITAT OPH aux frais , risques et périls des expulsés
-Voir condamner in solidum Mme [I] [K] et M. [A] [F]au paiement à [Localité 5] HABITAT OPH :
- d'une indemnité d'occupation mensuelle, égale au dernier montant du loyer augmenté des charges, majoré de 30% à compter du décès de Mme [O] et jusqu'à complète libération des lieux,
- d'une somme de 10504.38 euros , majorée de 30% , soit 13665.69 euros , due au 31/10/2023 , septembre 2023 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision
A titre subsidiaire :
-Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail
-Voir ordonner, à défaut de libération des lieux dans les 8 jours de la signification de la décision, l'expulsion de Mme [I] [K] et M. [A] [F] ainsi que tous occupants de leur chef , à défaut de libération des lieux dans le délai précité, avec le concours de la force publique si besoin est
-Voir autoriser le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel local au choix de [Localité 5] HABITAT OPH aux frais , risques et périls des expulsés
-Voir condamner in solidum Mme [I] [K] et M. [A] [F]au paiement à [Localité 5] HABITAT OPH :
- d'une indemnité d'occupation mensuelle, égale au dernier montant du loyer augmenté des charges, majoré de 30% à compter de la signification du jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à complète libération des lieux,
- d'une somme de 10504.38 euros, due au 31/10/2023 , septembre 2023 inclus , à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision
En tout état de cause :
-Voir condamner in solidum Mme [I] [K] et M. [A] [F] à lui payer la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le coût de la sommation interpellative, du PV de perquisitions et de l'assignation pour un total de 352.68 euros
-Voir rappeler l'exécution provisoire de droit
M.[A] [F], assigné selon les formes de l'article 656 à 658 du code de procédure civile, n'a pas comparu ni été représenté.
PARIS HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 29/11/2023 ses conclusions à M.[A] [F], selon les formes de l'article 656 à 658 du code de procédure civile .
Mme [I] [K] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
A titre principal :
-Voir débouter [Localité 5] HABITAT OPH de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions et juger Mme [I] [K] recevable et bien fondée en ses demandes
En conséquence :
-Voir dire que le bail consenti à Mme [O] [X] doit être transféré à Mme [I] [K] à compter du 01/11/2021
-Voir accorder à Mme [I] [K] le bénéfice de délais de paiement par 23 mensualités de 10 euros , payables au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû à la 24ème mensualité
Subsidiairement :
-Voir accorder à Mme [I] [K] un délai de 2 ans pour quitter les lieux en application de l'article L613-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation
En tout état de cause :
-Voir débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande de majoration de 30% du loyer et des charges
-Voir débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande de condamnation aux dépens et en application de l'article 700 du code de procédure civile
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de voir constater la fin du bail et la demande de transfert de bail :
En application de l'article 14 de la loi du 06/07/89 , le transfert du bail est de droit aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès .
L'article 40 dispose que pour les organismes HLM , l'article 14 est applicable , sous réserve que le bénéficiaire du transfert remplisse également les conditions d'attribution desdits logements et que le logement soit adapté à la taille du ménage , sauf pour les conjoints , partenaire de PACS, concubin notoire lorsqu'ils vivaient avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans .
En effet la dispense de justifier de ces deux dernières conditions n'est pas prévue pour les descendants, l'absence de respect des conditions liées à la taille du ménage, ayant pour effet que le bailleur peut alors proposer un relogement dans un logement plus petit, pour lequel l'intéressé est prioritaire.
Il convient donc d'apprécier si les conditions de transfert de bail sont remplies .
PARIS HABITAT OPH conteste non le fait que Mme [I] [K] vivait dans le logement depuis au moins un an avant le décès de Mme [O] , mais la condition de communauté de vie , et le lien de filiation .
Mme [I] [K] souligne qu'elle a produit des pièces pour établir sa filiation, qu'elle demeurait selon l'ensemble des pièces produites , avec sa grand-mère depuis de nombreuses années avant son décès , que si l'été Mme [O] demeurait chez sa fille , elle n'y vivait pas de manière permanente.
Mme [I] [K] a produit copie de l'acte de naissance de Mme [O] [X] , de celui de Mme [O] [W] , fille de Mme [O] [X], et mariée puis divorcée de M.[I] [L] , ainsi que la copie du livret de famille , mentionnant qu'elle est l'enfant du couple née le 06/06/1984. Elle a donc bien rapporté la preuve de sa qualité de descendante en ligne directe de Mme [O] [X].
Il n'est pas contesté par [Localité 5] HABITAT OPH que Mme [I] [K] demeurait dans le logement depuis au moins un an avant le décès de Mme [O] [X] et l'ensemble des avis d'imposition de Mme [I] [K] entre 2017 et 2022 confirme cette adresse chez Mme [O] [X].
Mais [Localité 5] HABITAT OPH soutient que Mme [O] [X] demeurait chez sa fille depuis de nombreuses années et que donc la condition de communauté de vie n'est pas remplie .
PARIS HABITAT OPH mentionne les éléments recueillis par huissier, les questionnaires ressources rédigés par Mme [I] [K] et non Mme [O] , et l'avis de la Commission qui évoque des propos de Mme [I] [K] qui le confirment .
Mme [I] [K] fait valoir qu'elle produit de nombreuses attestations sur la communauté de vie , que le demandeur ne verse pas d'élément probant sur l'absence de sa grand-mère dans les lieux.
Il appartient à Mme [I] [K] de rapporter la preuve qu'elle satisfait aux conditions légales du transfert, qui dans ce cas , s'opère de plein droit.
Selon les attestations de voisins produites par Mme [I] [K], celle-ci a demeuré avec sa grand-mère depuis sa naissance , pour certains anciens occupants de l'immeuble ( Mme [U], Mme [C], Mme [N]) . Les avis d'imposition de Mme [O] [X] de 2013 à 2021 mentionnent tous l'adresse des lieux loués comme domicile de la locataire , et les factures EDF également sont à son nom.
Or pour contredire ces documents, il n'est produit par [Localité 5] HABITAT OPH que les diligences de l'huissier lors de la sommation du 02/09, 07/09 et 12/09/2022 , date à laquelle Mme [O] était décédée , si bien qu'il ne peut en être tiré aucune conséquence pour la période utile du 24/10/2020 au 24/10/2021 . De plus aucun voisin ou gardien n'a attesté en sens contraire des attestations produites par Mme [I] [K] .
Le questionnaire ressources du 17/11/2019 mentionne bien en première page , contrairement aux allégations de [Localité 5] HABITAT OPH , à la fois la locataire en titre , mais aussi Mme [I] [K] et M. [A] [F]" friend " . Le bailleur indique que Mme [I] [K] aurait rempli celui-ci , par fausse signature imitant celle de Mme [O] ; mais la signature du bail n'est pas sensiblement distincte de celle sur ce questionnaire ressources .
Dans l'avis de l'agence et de la mission de coordination qui étudie la demande de transfert , sont mentionnés le fait que Mme [O] est décédée au domicile de sa fille à [Localité 4], ce qui ressort de l'acte de décès produit . Il est noté que le gardien a indiqué ne plus rencontrer Mme [O] depuis 10 ans et que Mme [I] [K] aurait indiqué que sa grand-mère demeurait chez sa mère depuis 5 ans, et qu'elle-même aurait rempli les questionnaires ressources.
Or ce document qui comporte des mentions précises , est recueilli par la commission interne du bailleur et n'est pas accompagné d'attestation du gardien ou de précisions sur les circonstances des propos prêtés à Mme [I] [K] , notamment si celle-ci a été entendue par ladite commission. Ils ne peuvent donc avoir valeur certaine sur le plan probatoire, pour contredire les écrits versés par Mme [I] [K] .
Mme [I] [K] remplit la condition de ressources puisqu'elle perçoit le RSA et cette condition n'est pas contestée par le bailleur.
Il sera rappelé que l'article L621-2 du Code de la Construction et de l'Habitation en vigueur à la date du décès de Mme [O] [X] prévoit que :
Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables au sens de l'article 28 de la loi 48-1360 du 01/09/1948 modifié, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l'exercice d'une fonction publique élective ou d'une profession et indispensables à l'exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables.
Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :
1° L'occupant et son conjoint ;
2° Leurs parents et alliés ;
3° Les personnes à leur charge ;
4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ;
5° Les personnes titulaires d'un contrat de sous-location.
Il a été jugé que le ménage au sens de l'article L621-2 du code de la construction et de l'habitation s'entend de " la cellule économique et familiale "( cf . cass 3ème, 25/03/2015) .
Or le logement est de type quatre pièces, alors que seule Mme [I] [K] est occupante du logement , M. [A] [F] n'étant pas son conjoint ou à sa charge , si bien que le logement est sous-occupé .
Dans ce cas , en vertu de l'article 14 de la loi du 06/07/89, le bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire .
Il en résulte que cette possibilité ne constitue pas cependant une obligation pour le bailleur .
En tout état de cause ,les conditions du transfert de bail à compter du décès de la locataire en titre, n'étaient donc pas toutes remplies par Mme [I] [K].
Il convient donc de constater que le bail a pris fin au 24/10/2021 , par l'effet du décès de Mme [O] [X] et que Mme [I] [K] et M. [A] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis le 25/10/2021.
Sur les demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles et indemnités d'occupation :
Il sera ordonné l'expulsion de Mme [I] [K] et de tout occupant de son chef, notamment M.[A] [F], à défaut de départ volontaire des lieux pour le logement , et ce avec le concours de la force publique si besoin est et d'un serrurier , et sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution .
PARIS HABITAT OPH sollicite une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, le tout majoré de 30% et fait état d'un arriéré d'indemnité d'occupation à la date de l'audience.
Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [I] [K] et M. [A] [F] au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi , à compter du 25/10/2021 jusqu'à à la libération des lieux , et de condamner in solidum Mme [I] [K] et M. [A] [F] au paiement de celle-ci au plus tard le 5 du mois .
En effet la majoration réclamée par le bailleur social n'est pas justifiée au regard du préjudice subi, alors que l'indemnité a valeur indemnitaire et compensatoire .
Sur la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [I] [K] :
L'article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose qu'il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant , notamment en ce qui concerne l'âge , la santé , la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques , les diligences de l'occupant faites en vue de relogement.
En vertu de l'article L412-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an.
Si Mme [I] [K] justifie avoir sollicité un logement social depuis le 10/06/2022 , renouvelé le 28/04/2023, elle n'a pu effectuer que des versements partiels du loyer courant .
Ses ressources sont limitées au RSA et ne permettent pas le paiement de cette indemnité d'occupation, un loyer moins important étant nécessaire pour son budget actuel.
Elle sera déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux .
Sur la demande au titre de l'arriéré d'indemnité d'occupation :
Mme [I] [K] est redevable des sommes dues à compter du 25/10/2021. Il n'existait pas de solde débiteur au décès de Mme [O] [X], l'arriéré ayant débuté au mois de décembre 2021.
M. [A] [F] n'a pas comparu ni été représenté ; Mme [I] [K] a précisé qu'il serait reparti aux USA.
Cependant ,lors de la signification des conclusions du demandeur le 28/11/2023, il est encore mentionné son nom sur la boîte aux lettres .
Il résulte donc du décompte communiqué que pour la période du 25/10/2021 au 31/10/2023, septembre 2023 inclus, Mme [I] [K] et M. [A] [F] sont redevables de la somme de 10504.38 euros , hors frais .
Mme [I] [K] et M. [A] [F] seront donc condamnés in solidum à payer à [Localité 5] HABITAT OPH cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.
Sur l'exécution provisoire :
L'exécution provisoire est de droit .
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Il y a lieu de condamner in solidum Mme [I] [K] et M. [A] [F] aux dépens incluant les frais de sommation interpellative et en équité de débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :
DEBOUTE Mme [I] [K] de sa demande de transfert de bail à compter du décès de Mme [O] [X] , sa grand-mère , décédée le 24/10/2021
DIT que le bail portant sur les lieux situés au [Adresse 3] a pris fin au 24/10/2021
DIT que Mme [I] [K] et M. [A] [F] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 25/10/2021
FIXE l'indemnité d'occupation due au montant du loyer indexé et des charges révisées , qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi , à compter du 25/10/2021 jusqu'à à la libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion
CONDAMNE in solidum Mme [I] [K] et M. [A] [F] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 10504.38 euros au 31/10/2023, septembre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation dues postérieurement et impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 5] HABITAT OPH pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [K], ainsi que de tous les occupants de son chef, notamment M. [A] [F] avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
DEBOUTE Mme [I] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit
ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions
CONDAMNE in solidum Mme [I] [K] et M. [A] [F] aux dépens
DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Le Greffier Le Président
