TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/00066 - N° Portalis 352J-W-B7E-CV6TA
N° MINUTE : 1/2024
JUGEMENT
rendu le 16 avril 2024
DEMANDEURS
Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 5], Madame [I] [X], demeurant [Adresse 5], représentés par Maître BARBOSA Camille, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, [Adresse 1]
DÉFENDEURS
Monsieur [M] [Z] [W], ayant pour curateur M. [N] [J] - Mandataire, demeurant [Adresse 7], représentés par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque G0031, aide juridictionnelle n° 751010012020041620 du 23/03/2021
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 06 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 16 avril 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 16 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/00066 - N° Portalis 352J-W-B7E-CV6TA
Par acte sous signature privée en date du 01/07/2011, M. [Y] [P] [H] [D] [E] a donné à bail à M. [Z] [W] [A] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6] , avec cave pour un loyer de 240 euros et 70 euros de provision sur charges .
Par acte sous signature privée en date du 01/04/2014, M.[C] [S] ayant pour mandataire ABS IMMOBILIER a donné à bail à M. [Z] [W] [A] cet appartement , avec cave pour un loyer de 390 euros et 10 euros de provision sur charges .
Le bail a été indiqué être un bail meublé.
M.[C] a vendu son bien immobilier ( lot 35) à la SCI LA MAISON DE L'IMMOBILIER le 22/04/2015 , puis la SCI LA MAISON DE L'IMMOBILIER a vendu le bien à M. [X] [R] et Mme [X] [I], qui l'ont acquis en indivision par moitié le 30/10/2018 .
Le Service Technique de l'Habitat de la Ville de [Localité 9] a effectué une visite des lieux et adressé le 22/02/2017 au bailleur une injonction d'effectuer des travaux. Le bailleur a fait part à ce service de l'impossibilité de mener des travaux , par suite du refus opposé par M. [Z] [W] [A] .
Par jugement du 08/11/2017 , le Tribunal d'Instance de PARIS 10ème Arrondissement a déclaré nul le protocole d'accord du 16/05/2017( visant à la libération des lieux par M. [Z] [W] [A] notamment ) , déclaré nul le congé délivré le 02/07/2015 à effet au 31/03/2016 , en qualifiant le bail de bail de locaux vides et non meublé , condamné M. [Z] [W] [A] à payer un solde de loyers et charges, sur la base d'un loyer de 400 euros provision sur charges comprises, dit n'y avoir lieu à remboursement de sommes faisant objets d'une saisie conservatoire, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité de 800 euros au titre du préjudice de jouissance, outre dépens.
Des différends sont intervenus entre M. [X] [R] et Mme [X] [I] ,nouveaux propriétaires et M. [Z] [W] [A] sur la réalisation de ces travaux. M. [X] [R] a déposé plainte le 09/12/2018 contre M. [Z] [W] [A] .
Par acte en date du 12/07/2019 , il a été signifié à M. [Z] [W] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail pour une somme de 3007.46 euros , visant un loyer de 510 euros .
Par jugement du 08/11/2019 , le juge des tutelles de PARIS a ordonné une mesure de protection sous forme de curatelle renforcée au bénéfice de M. [Z] [W] [A], exercée par M. [J] [N] , mandataire judiciaire pour 5 ans, faisant suite à un nouveau bail conclu le 02/01/2018 notamment , soit moins de deux mois après le jugement du 08/11/2017, et constatant une altération de ses facultés .
Le Service Technique de l'Habitat de la Ville de [Localité 9] a effectué une visite des lieux et adressé au bailleur une injonction d'effectuer des travaux , dont l'agence mandataire a informé M. [Z] [W] [A] le 23/10/2019 , en prévision de la date des travaux envisagée et qui n'ont pas été réalisés. M. [Z] [W] [A] de son côté s'est plaint auprès du Service Technique de l'Habitat de la Ville de [Localité 9] de l'absence de réalisation des travaux en novembre 2019 , puis en janvier 2020 .
Par acte d'huissier en date du 01/03/2019, M. [X] [R] et Mme [X] [I] ont fait signifier à M. [Z] [W] [A] un congé pour reprise des lieux, par M. [X] [R] pour les habiter personnellement, à effet au 31/03/2020 , celui-ci étant noté " actuellement domicilié au [Adresse 5] " en raison de sa séparation avec Mme [X] [I].
Par acte d'huissier en date du 31/08/2020, M. [X] [R] et Mme [X] [I] ont assigné M. [Z] [W] [A] sur le fondement des articles 15 de la loi du 06/07/89, 24 de la loi du 06/07/89, 1231-1 du code civil , 700 du code de procédure civile aux fins de :
-A titre principal :
-se voir déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes
-voir constater que M. [Z] [W] [A] est occupant sans droit ni titre depuis le 01/04/2020
-voir prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du 01/04/2020
- voir ordonner l'expulsion de M. [Z] [W] [A] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
-A titre subsidiaire :
-Voir constater l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 12/07/2019 et constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 13/09/2019
-voir ordonner l'expulsion de M. [Z] [W] [A] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
-en tout état de cause :
- voir condamner M. [Z] [W] [A] à leur payer une somme de 4719.79 euros au titre des impayés de loyers et charges , indemnités d'occupation ,septembre 2020 inclus , sous réserve des indemnités d'occupation dues au jour du jugement , avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12/07/2019 jusqu'à parfait paiement
-voir condamner M. [Z] [W] [A] à leur payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail , égale au montant du loyer et des charges , jusqu'à parfaite libération des lieux par la remise effective des clés et le condamner à titre provisionnel au paiement de ces sommes
-voir condamner M. [Z] [W] [A] à leur payer la somme de 1000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive
-- voir condamner M. [Z] [W] [A] à leur payer une somme de 1200 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens
L'assignation a été signifiée à M.[J] [N] , en sa qualité de curateur de M. [Z] [W] [A] en application de l'article 468 du code civil .
M. [Z] [W] [A], assisté de M.[J] [N] en sa qualité de curateur, soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
-Voir dire nul l'avenant au bail du 02/01/2018 et dire que le montant du loyer hors charges est de 390 euros
-Voir dire nul le congé délivré le 30/10/2018
-Voir rejeter la demande en validation de congé et d'expulsion formée par M. [X] [R] et Mme [X] [I]
-Voir rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire
-Voir condamner M. [X] [R] et Mme [X] [I] in solidum à lui payer la somme de 600 euros de dommages et intérêts
-Voir condamner M. [X] [R] et Mme [X] [I] in solidum à lui payer la somme de 12400 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance
-Voir autoriser M. [Z] [W] [A] à suspendre le paiement des loyers jusqu'à réalisation des travaux
-Voir condamner M. [X] [R] et Mme [X] [I] à réaliser des travaux de changement des fenêtres et d'étanchéité de la couverture du bâtiment, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir
-Voir condamner M. [X] [R] et Mme [X] [I] in solidum à lui payer la somme de 1099.30 euros au titre du préjudice financier
-Voir condamner M. [X] [R] et Mme [X] [I] à lui remettre des quittances depuis octobre 2018, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision
-Voir condamner M. [X] [R] et Mme [X] [I] in solidum à payer la somme de 2000 euros à Me [G] en application des articles 37 de la loi du 06/07/89 et 700 alinéa 2 du code de procédure civile , outre les dépens
Par jugement du 28/10/2021, il a été statué ainsi :
DIT que le présent jugement est opposable à M.[J] [N] en sa qualité de curateur de M. [Z] [W] [A]
DIT que le bail du 08/01/2018 est nul et de nul effet et que le bail régissant les relations contractuelles est celui à effet au 01/04/2014 , reconduit par tacite reconduction au 01/04/2017 jusqu'au 31/03/2020
DIT que le congé pour reprise du 01/03/2019 est nul et de nul effet
DEBOUTE M. [X] [R] et Mme [X] [I] de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire
DIT que M. [Z] [W] [A] est créditeur de la somme de 79.76 euros au 12/05/2021, mai 2021 inclus
DEBOUTE M. [Z] [W] [A] de sa demande de dommages et intérêts pour provision sur charges insuffisante
ORDONNE avant dire droit une expertise des lieux loués confiée à :
Mme [O] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Mail : [Courriel 8]
Qui aura pour mission de :
-Se rendre dans les lieux loués situés au [Adresse 6] , les parties, le curateur de M. [Z] [W] [A] et leurs conseils, dûment convoqués
-Se faire remettre par les parties copie du bail, de l'état des lieux d'entrée, du jugement du Tribunal d'Instance de PARIS 10ème du 08/11/2017 , des rapports du Service Technique de l'Habitat de la Ville de PARIS postérieurs au 08/11/2017 et tous les courriers échangés postérieurs à cette date, et plus généralement tout document utile pour l'accomplissement de sa mission
-Décrire l'état des lieux loués
-Examiner les désordres dans les lieux loués
-En préciser la cause et l'origine, et notamment indiquer si des travaux ont été réalisés par les bailleurs ou le locataire , en préciser la date
-Donner un avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, leur durée et leur coût
-Préciser si certains désordres sont imputables à des causes situées dans les parties communes et leur antériorité
-Donner tout élément technique et de faits de nature à permettre de statuer sur l'imputabilité des désordres et les responsabilités encourues, les préjudices subis
DISPENSE M. [Z] [W] [A] de versement d'une avance sur les frais et honoraires de l'expert, le demandeur à l'expertise étant bénéficiaire de l'Aide juridictionnelle totale
DIT que le rapport sera déposé par l'expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de 4 mois à compter de sa saisine
DIT qu'il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d'exécution, de demande de prorogation de délai, de complément ou dispense de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d'autres acteurs
RAPPELLE que l'expert peut s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art distinct de sa spécialité
DIT que l'expert devra effectuer un pré-rapport dans un délai de 2 mois adressé aux parties, préciser à ce moment s'il sollicite un complément de provision, répondre aux dires des parties sur ce pré-rapport et le rapport final
RAPPELLE que lorsque l'expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations , il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai , à moins qu'il n'existe une cause grave et dument justifiée , auquel cas il en fait rapport au juge ; et que lorsqu'elles sont écrites les dernières observations doivent rappelées sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement , et qu'à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties
SURSOIT A STATUER sur toutes les autres demandes des parties dans l'attente des résultats de l'expertise ordonnée,
RENVOIE la cause et les parties à l'audience AREX du Pôle Civil de Proximité du tribunal judiciaire de PARIS du 02/02/2022 à 14h
RESERVE les dépens
RESERVE les demandes en application de l'article 37 de la loi du 10/07/91 et 700 du code de procédure civile
L'expert a déposé son rapport le 24/12/2022.
L'affaire a été renvoyée et retenue le 06/02/2024.
M.[X] [R] et Mme [X] [I] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :
-A titre principal :
-Voir dire que M. [Z] [W] [A] en ne laissant pas M.[X] [R] et Mme [X] [I] accéder au logement pour réaliser les travaux nécessaires a manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi le contrat de location
-Voir débouter M. [Z] [W] [A] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles à l'exception du remboursement des frais légitimes récupérables ci- dessous
-Voir ordonner que M.[X] [R] et Mme [X] [I] versent la somme de 1829 euros à M. [Z] [W] [A] au titre des réparations incombant à M.[X] [R] et Mme [X] [I] qu'il a avancée
-A titre subsidiaire :
-Voir dire que le trouble de jouissance subi par M. [Z] [W] [A] doit être minoré du fait de la bonne foi avec laquelle M.[X] [R] et Mme [X] [I] ont tenté de procéder aux réparations
-Voir ordonner que M.[X] [R] et Mme [X] [I] versent la somme de 2100 euros à M. [Z] [W] [A] au titre du trouble de jouissance
-Voir ordonner que M.[X] [R] et Mme [X] [I] versent la somme de 1829 euros à M. [Z] [W] [A] au titre des réparations incombant à M.[X] [R] et Mme [X] [I] qu'il a avancée
-Voir débouter M. [Z] [W] [A] du surplus de ses demandes
-En tout état de cause :
-Voir condamner M. [Z] [W] [A] à payer la somme de 3146.29 euros au titre du préjudice financier
-Voir condamner M. [Z] [W] [A] à payer la somme de 6000 euros au titre du préjudice moral
-Voir débouter M. [Z] [W] [A] de sa demande en application de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10/07/91
-Voir condamner M. [Z] [W] [A] aux dépens
M.[X] [R] et Mme [X] [I] soulignent que M. [Z] [W] [A] a empêché des travaux si bien que la demande au titre du trouble de jouissance est infondée, qu'il a agressé M. [X] , que s'il a été réalisé les travaux par M. [Z] [W] [A] pour 1829 euros qu'ils reconnaissent devoir , les demandes de travaux de pose de chauffage fixe ne sont pas dues , que l'expert n'évoque pas ce point.
Subsidiairement , ils demandent de voir minorer la demande au titre du trouble de jouissance , compte-tenu du rapport d'expertise.
Reconventionnellement ils demandent les sommes dues , au titre des charges, en observant que les retards de paiement ont conduit à des retards de paiement de leur emprunt.
M. [Z] [W] [A] assisté de son curateur, soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
-Voir condamner M.[X] [R] et Mme [X] [I] in solidum à lui payer la somme de 2868.77 euros au titre du préjudice financier et la somme de 8940 euros au titre du préjudice de jouissance
-Voir autoriser M. [Z] [W] [A] à suspendre partiellement le paiement du loyer à hauteur d’un tiers jusqu'à réalisation des travaux
-Voir condamner M.[X] [R] et Mme [X] [I] à changer la fenêtre dans la pièce principale, installer un chauffage fixe et un extracteur d'air dans la cuisine et salle de bain , sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant signification du jugement
-Voir rejeter les demandes de dommages et intérêts de M.[X] [R] et Mme [X] [I]
-Voir condamner in solidum M.[X] [R] et Mme [X] [I] à payer au conseil de M. [Z] [W] [A] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10/07/91
-Voir condamner M.[X] [R] et Mme [X] [I] aux dépens.
Oralement il ajoute qu'il sollicite le rejet des demandes additionnelles de M.[X] [R] et Mme [X] [I] .
Il soutient qu'il n'est pas à l'origine des impayés pour les charges de 2146.29 euros , qu'aucune dette de loyer n'existe , le retard ayant été réglé par son curateur. Il s'oppose donc à la demande de dommages et intérêts et à la demande en application de l'article 700 du code de procédure civile des demandeurs , en rappelant qu'avant que les demandeurs acquièrent les lieux , il avait déjà sollicité des travaux .
Il souligne que pendant l'expertise , il n'a été absent que lors d'un RDV , qu'il a réglé les frais de déplacement de ce RDV , puis qu'il a assisté au 2ème RDV , que depuis lors les demandeurs n'ont pas proposé de réaliser de travaux .
DISCUSSION :
Sur la demande de M.[X] [R] et Mme [X] [I] au titre du préjudice financier :
M.[X] [R] et Mme [X] [I] demandent paiement des frais de justice pour les intérêts , frais accessoires, frais de l'article 700 du code de procédure civile devant le JEX par deux fois, frais d'assignation de contestation de la saisie- attribution , du fait que M. [Z] [W] [A] était en dette locative en mai 2021 , ce qui les a empêché de régler leur charges .
M. [Z] [W] [A] le conteste en faisant valoir que par jugement du 28/10/2021 , il a été reconnu créancier en mai 2021 , si bien que les frais de justice supportés par M.[X] [R] et Mme [X] [I] ne sont pas en lien avec les procédures entamées par le syndic en raison d'impayés de charges.
Or il résulte des éléments produits par les demandeurs et du précédent jugement mixte qu'en mai 2021 M. [Z] [W] [A] n'était pas débiteur pour les loyers , mais créditeur de 79.76 euros , ce qui a été repris dans le décompte du mandataire des bailleurs ( p.5 de l'expertise) puis qu'il a été versé par le mandataire à ses clients M.[X] [R] et Mme [X] [I] 2600 euros le 15/02/2022 et 2400 euros le 04/11/2022.
Le retard de paiement reconnu par M. [Z] [W] [A] porte sur la période postérieure puis en 2022 , puisque des sommes ont été versées par son curateur, comme précisé.
Par conséquent , le préjudice relatif aux frais de justice supportés par M.[X] [R] et Mme [X] [I] pour des sommes datant de la période avant mai 2021 n'est pas démontré en lien avec les impayés de M. [Z] [W] [A] .
Sur la demande de M.[X] [R] et Mme [X] [I]au titre du préjudice moral :
M.[X] [R] et Mme [X] [I] font état de cette situation pour exposer qu'ils ont entendu donner congé pour vendre , ne pouvant plus assumer les charges de ce bien , que le congé pour vente est contesté.
M. [Z] [W] [A] s'oppose à toute demande de ce chef.
Le préjudice moral en raison des retards de règlement en 2022 doit être réparé, alors que les demandeurs étaient déjà en difficulté financières. Il convient de condamner M. [Z] [W] [A] à payer à M.[X] [R] et Mme [X] [I] la somme de 400 euros de dommages et intérêts à ce titre .
Sur la demande de travaux de M. [Z] [W] [A] assisté de son curateur :
-M. [Z] [W] [A] sollicite la réalisation de travaux dans son logement , consistant en changement de la fenêtre dans la pièce principale, installation d' un chauffage fixe et un extracteur d'air dans la cuisine et salle de bain , sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant signification du jugement.
M.[X] [R] et Mme [X] [I] reconnaissent qu'ils doivent prendre en charge le changement de la crémone de la fenêtre et faire poser un extracteur d'air , mais s'opposent à la demande de pose de chauffage fixe .
L'expert judiciaire a conclu que la crémone de la fenêtre ne fonctionne pas , tandis qu'une vitre est cassée à l'occasion d'une intervention des pompiers.
Il relève des dépenses à charge du bailleur d'entretien du logement à son usage d'habitation de procéder à la réparation de la crémone de la fenêtre et de la barre de fenêtre ( cf. expertise point 6) , qui a été constatée vétuste , sans que l'expert ne retienne de changement de la fenêtre en elle-même .
Il convient au regard de ces éléments d'ordonner la réparation de la fenêtre vétuste à la charge des bailleurs, après exécution d'un devis par une entreprise mandatée , et pose de joint en caoutchouc mousse entre ouvrants et le dormant . A défaut de production de devis possible en ce sens de la part d'une entreprise spécialisée ( point souligné par l'expert) , dans les 15 jours de la signification du jugement , il convient d'ordonner le changement de la fenêtre à la charge des bailleurs .
Il sera ordonné la pose d'un extracteur d'air dans la cuisine et salle de bain, raccordée aux interrupteurs , comme préconisé , en raison de la nécessité de circulation d'air du fait du chauffe-eau au gaz et de douche sans fenêtre, sans que toutefois le logement ne présente de signe d'humidité lors de l'expertise.
En ce qui concerne le chauffage , il est noté que celui- ci est assuré par " un radiateur électrique volant …ce qui est le pire des systèmes " en termes de consommation d'énergie et produisant une chaleur volatile.
Compte-tenu des observations réalisées par l'expert , il apparaît que ce changement n'a pas à être ordonné.
Ces travaux seront ordonnés , sous réserve du délai de prévenance au curateur de M. [Z] [W] [A] et M. [Z] [W] [A] par LRAR et lettre simple 15 jours avant la date des travaux , sous astreinte passé un délai de deux mois de 10 euros par jour de retard sur une période d'un mois en cas de maintien du bail , compte tenu du congé pour vente contesté.
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [Z] [W] [A] :
Sur la demande au titre de troubles de jouissance :
Le loyer actuel est de 390.32 euros et la provision sur charges de 35 euros.
M. [Z] [W] [A] sollicite réparation de son trouble de jouissance depuis novembre 2018 , en raison d'une privation d'eau chaude avant qu'il ne fasse lui-même poser un nouveau chauffe-eau , en novembre 2020, de l'entrée d'air dans le logement très froid, soit 300 euros par mois pour la période considérée et 7200 euros, puis un tiers du loyer de novembre 2020 pendant 14.5 mois , soit 1740 euros.
M.[X] [R] et Mme [X] [I] font valoir qu'ils se sont heurtés à des refus de réalisation de travaux de la part du locataire , fin 2018 puis encore en octobre 2019 lors d'une proposition de l'agence des bailleurs pour le 23/10 , si bien que la demande de M. [Z] [W] [A] n'est pas formée de bonne foi.
L'expert relève que l'absence d'eau chaude n'est pas une cause d'impossibilité de jouir des lieux loués , même si sérieuse et que l'absence de fenêtre en état de fonctionnement pour la période postérieure est cause de préjudice .
En application de l'article 6 de la loi du 06/07/89 , le bailleur a la charge de l'entretien du logement à son usage d'habitation , et s'il a été tenté par son agence le 31/10/2019 de réaliser les travaux de fenêtre et chaudière demandés par le STH , après un premier refus de M. [Z] [W] [A] en 2018 , M.[X] [R] et Mme [X] [I] n'ont pas produit les devis qui correspondaient à ces travaux , à exécuter.
Dès lors le préjudice de jouissance est à considérer avec partage des responsabilités de moitié pour la période novembre 2018 et novembre 2020, à retenir de ce fait pour 120 euros par mois, soit 3000 euros.
Il convient de relever que la demande de réparation de la fenêtre est demeurée vaine, alors que celle-ci était vétuste , même lors de l'acquisition des lieux par les bailleurs , et que cette situation a perduré , jusqu'au mois d'avril 2022 où elle a été réparée par une entreprise mandatée par M. [Z] [W] [A] .
Il convient de fixer le préjudice de jouissance subi au tiers du loyer soit 130 euros jusqu'au mois de mars 2022 ,pendant les 4 mois de la période hivernale, chaque année, soit 1040 euros.
Sur les demandes au titre du préjudice financier :
M. [Z] [W] [A] sollicite paiement de la somme de 2868.77 euros , pour le changement de chaudière de 1099.30 euros , de carreau cassé de 316.80 euros , de robinet vétuste et changement de chasse d'eau de 516.67 euros . Il soutient que la chasse d'eau était vétuste et ne représente pas une dépense locative , que la vitre cassée ne lui incombe pas . Il ajoute le changement de serrure en raison de faits de vandalisme .
M.[X] [R] et Mme [X] [I] font valoir que le chauffe-eau et le robinet sont à leur charge de même que la moitié de la serrure , mais contestent devoir les autres frais de réparation de vitre et robinet.
En application de l'article 7 de la loi du 06/07/89, le locataire doit prendre à sa charge les dépenses d'entretien courant du logement et les menues réparations du décret 87-712 du 26/08/87 .
La réparation de la serrure résulte d'un vandalisme, mais M.[X] [R] et Mme [X] [I] acceptent d'en prendre la moitié à leur charge. Ils considèrent également que le chauffe-eau est à régler par eux , et cet équipement est en application de l'article 6 de la loi de 89 en tout état de cause à leur charge.
La vitre cassée est une réparation locative, quand bien même elle résulte de l'intervention des pompiers ; le robinet est noté comme dysfonctionnant ( débordement par éjection du bec à allumage) par l'expert . De ce fait il ne s'agit pas de menues réparations mais une vétusté de cet équipement à charge des bailleurs. Pour la chasse d'eau , il n'est pas précisé que celle-ci est vétuste sur la facture du 08/04/2022, cette mention étant imprécise sur celle-ci , qui porte aussi sur le robinet.
Par conséquent , il sera retenu une somme de 1099.30 + 943/2+266.20 = 1829 euros que M.[X] [R] et Mme [X] [I] seront condamnés à payer à M. [Z] [W] [A] .
Sur l'exécution provisoire :
L'exécution provisoire est de droit.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Il convient de partager les dépens , M.[X] [R] et Mme [X] [I] en supportant les 2/3 et M. [Z] [W] 1/3.
En équité , M.[X] [R] et Mme [X] [I] conserveront la charge de leurs frais en application de l'article 700 du code de procédure civile et M. [Z] [W] [A] sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10/07/91 .
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection , statuant par jugement contradictoire , en premier ressort, mis à disposition au greffe :
CONDAMNE M. [Z] [W] [A] à payer à M.[X] [R] et Mme [X] [I] la somme de 400 euros en réparation de leur préjudice moral
DEBOUTE M.[X] [R] et Mme [X] [I] de leur demande au titre du préjudice financier
ORDONNE à M.[X] [R] et Mme [X] [I] de procéder aux travaux suivants , sous réserve du délai de prévenance au curateur de M. [Z] [W] [A] et M. [Z] [W] [A] par LRAR et lettre simple de 15 jours avant la date des travaux, sous astreinte passé un délai de deux mois après signification de la décision de 10 euros par jour de retard sur une période d'un mois en cas de maintien du bail , compte tenu du congé pour vente contesté :
-Réparation de la crémone de la fenêtre et de la barre et pose de joint en caoutchouc mousse entre ouvrants et le dormant et à défaut de production de devis possible en ce sens de la part d'une entreprise spécialisée ( point souligné par l'expert) , dans les 15 jours de la signification du jugement , ordonne le changement de la fenêtre à la charge des bailleurs .
-pose d'un extracteur d'air dans la cuisine et salle de bain, raccordée aux interrupteurs
DEBOUTE M. [Z] [W] [A] du surplus de ses demandes de travaux
CONDAMNE in solidum M.[X] [R] et Mme [X] [I] à payer à M. [Z] [W] [A] la somme de 1829 euros au titre de son préjudice financier
CONDAMNE in solidum M.[X] [R] et Mme [X] [I] à payer à M. [Z] [W] [A] la somme de 3000 euros au titre de son préjudice de jouissance de novembre 2018 à novembre 2020 , et de 1040 euros de décembre 2020 à mars 2022 pendant les 4 mois de chaque période hivernale.
DEBOUTE M. [Z] [W] [A] du surplus de ses demandes
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit
PARTAGE les dépens et met à la charge de M.[X] [R] et Mme [X] [I] les deux tiers et à la charge de M. [Z] [W] [A] un tiers
DEBOUTE M.[X] [R] et Mme [X] [I] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile
DEBOUTE M. [Z] [W] [A] de sa demande sur le fondement de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10/07/91 .
Le Greffier Le Président
