TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 12/04/2024
à : - Me C. SCHLEEF
- Me R. DENOULET
Copies exécutoires délivrées
le : 12/04/2024
à : - Me C. SCHLEEF
- Me R. DENOULET
La Greffière,
Pôle civil de proximité
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PCP JCP référé
N° RG 24/02392 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FTE
N° de MINUTE :
5/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 avril 2024
DEMANDERESSE
Madame [R] [L], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Catherine SCHLEEF, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1909
(bénéficie de l’aide juridictionnelle totale par décision du 22 février 2024 n° C-75056-2024-004021 du Bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Roger DENOULET, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #D0285
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 5 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 12 avril 2024 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
Décision du 12 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02392 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FTE
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous sous seing privé du 1er mars 1983, Madame [R] [L] a pris à bail d'habitation un logement situé [Adresse 2] appartenant à Monsieur [T] [J] et mis en gestion auprès de la société SOGECOP puis de la société ISAMBERT.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, Madame [R] [L] a fait assigner Monsieur [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins :
- à titre principal, de désignation d'un expert avec fixation du montant de la provision à consigner au greffe qui sera mise à la charge du défendeur,
- à titre subsidiaire, de condamnation de Monsieur [T] [J] à faire réaliser des travaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- en tout état de cause, de séquestration des loyers entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de PARIS à compter de la date de l'ordonnance à intervenir,
- de voir réserver les dépens.
Lors de l'audience du 05 mars 2024, Madame [R] [L], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Elle fait valoir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, que son bailleur se soustrait à l'obligation légale qui lui est faite de délivrer au locataire un logement décent, se plaignant de problèmes d'humidité qu'elle dénonce depuis 2011. Elle produit, au soutien de ces allégations, un rapport d'analyse du 22 juillet 2022 émanant de la ville de [Localité 5] attestant de la prolifération de moisissures dans son logement, un courrier de la direction du logement et de l'habitat reçu le 04 juillet 2022 l'informant qu'une mise en demeure d'avoir à réaliser des travaux a été adressée au propriétaire et enfin, des photographies de son appartement. Elle indique avoir vainement alerté son bailleur à la suite de ce rapport et se dit ainsi bien-fondée à solliciter, à titre principal, une mesure d’expertise afin que soit recherchée la cause de cette humidité et à demander, à titre subsidiaire, que Monsieur [T] [J] soit enjoint à faire réaliser les travaux nécessaires pour y remédier.
Monsieur [T] [J], représenté par son conseil, a déposé des conclusions qu'il a soutenues oralement et aux termes desquelles il forme toutes protestations et réserves d'usage concernant la mesure d'expertise sollicitée, demande de dire n'y avoir lieu à consignation d'une provision sur les frais et honoraires d'expertise et de débouter Madame [R] [L] de ses autres demandes ainsi que sa condamnation aux dépens de l'instance.
Il expose qu'une mesure d’expertise in futurum s'avère effectivement nécessaire pour déterminer la réalité des désordres allégués par Madame [R] [L] ainsi que leur origine et leur imputabilité et rappelle que la requérante, bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, sera dispensée de consigner la provision à valoir sur les
frais d'expertise. Il sollicite le débouté de Madame [R] [L] de sa demande subsidiaire de l’enjoindre à faire réaliser les travaux qu'il estime contradictoire avec la demande d'expertise formée à titre principal, puisque la cause des désordres n'est pas déterminée à ce stade et étant précisé qu'il pourrait s'avérer nécessaire de mettre dans la cause le syndicat des copropriétaires. Enfin, il sollicite le débouté de sa demande tendant à être autorisée à consigner les loyers compte tenu du temps qui s’est écoulé entre l'apparition des désordres, selon les allégations de la requérante, et la date à laquelle elle a assigné son bailleur mais également au regard de l'absence d'éléments laissant supposer qu'il s'opposerait aux travaux qui pourraient être mis à sa charge et qu'il ne pourrait, en toute hypothèse, pas réaliser s'il était privé de ses revenus locatifs.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 avril 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la jonction des procédures
L'article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l’espèce, la demanderesse a placé à deux reprises la même assignation. Dès lors, deux dossiers sous des numéros de répertoire général distincts ont été crées justifiant ainsi que la jonction des procédures soit ordonnée.
Sur la demande d'expertise et les frais de consignation
Il résulte des articles 143, 144 et 145 du Code de Procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.
L’article 146 du code de procédure civile prévoit qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver et qu’en aucun cas, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
Enfin, l'article 232 du même code précise que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise, sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.
En l'espèce, Madame [R] [L] se plaint d’une humidité excessive dans son logement entraînant le développement de moisissures.
Elle verse au débat un rapport d'analyse du 22 juillet 2022 émanant de la ville de [Localité 5] attestant de la présence de moisissures typiques des habitats présentant des problèmes d'humidité et d'une contamination fongique sur une surface supérieure à 3 m² de nature à qualifier le logement d’insalubre. Elle produit, en outre, des photographies de son logement montrant des traces d'humidité certaines. Elle atteste, enfin, d'un courrier qui lui a été adressé le 04 juillet 2022 par la direction du logement et de l'habitat de la Ville de [Localité 5] l’informant de ce que son bailleur a été mis en demeure de réaliser un certain nombre de travaux notamment relatifs à l'installation d'un système de ventilation dans le logement. Il convient de préciser qu'elle verse également aux débats les recommandations qui lui ont été adressées par la direction de la santé publique de la Ville de [Localité 5] pour remédier à la prolifération fongique et qui portent notamment sur la nécessité de procéder à la recherche de l'origine de l'humidité du logement.
Il apparaît que l'existence des désordres allégués est plausible et que leur cause et leur imputabilité n'ont pas été identifiées ni, a fortiori, supprimées. La demande d’expertise formée par Madame [R] [L] est ainsi sous-tendue par un motif légitime et il y sera fait droit, étant précisé que le défendeur ne s'y oppose pas.
Conformément à l'article 116 du décret du 28 décembre 2020, Madame [R] [L], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, sera dispensée de consigner les frais d’expertise. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande tendant à mettre à la charge du défendeur la provision à valoir sur ces frais.
La demande principale formée par Madame [R] [L] étant accueillie, il ne sera pas statué sur la demande subsidiaire.
Sur la demande de séquestration des loyers
Il résulte des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1-Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...) ».
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…). Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Il résulte des dispositions qui précédent que la suspension des loyers, avec ou sans consignation, n’est admissible que si le locataire apporte la preuve que le logement loué est inhabitable ou indécent.
En l'espèce, il convient d'analyser la demande de séquestrations des loyers formée par la requérante en une demande de suspension des loyers avec consignation.
Or, la demande d'expertise formée par Madame [R] [L] fait obstacle à cette demande en ce que l'expertise ordonnée doit précisément déterminer les responsabilités réciproques dans les désordres éventuellement constatés lesquelles ne sont, à ce stade de la procédure, pas encore établies.
La requérante, en formant cette demande d'expertise, admet donc elle-même que l'existence d'un trouble manifestement illicite qui
sous-tend nécessairement la demande de suspension des loyers n'est pas rapportée avec l'évidence requise en référé.
En outre, il ne peut qu'être relevé que l'urgence de la situation n'est pas avérée en ce que la demanderesse affirme subir la situation depuis 2011 et n'a assigné son bailleur qu'au cours de l'année 2023 sans jamais avoir alerté de l'indécence de son logement auparavant.
Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de séquestration des loyers entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de PARIS.
Sur les demandes accessoires
Aucune responsabilité n'étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
ORDONNONS la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 24/2749 et 24/2392 sous le numéro RG 24/2392,
ORDONNONS une expertise judiciaire confiée à :
Monsieur [V] [N]
[Adresse 4]
tél. : [XXXXXXXX01]
e-mail : [Courriel 6]
avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :
- de se rendre sur les lieux [Adresse 2] dans le logement occupé par Madame [R] [L]
(rez-de-chaussée, lot n° 14)
- de décrire et vérifier les désordres allégués aux termes des différentes pièces versées aux débats et repris dans l'assignation,
- de procéder à l'identification de la cause de l'humidité éventuellement constatée, au besoin en inspectant l'intégralité du logement et en se rendant dans les parties communes,
- de décrire et d’évaluer les travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution ; d’en chiffrer le coût en annexant au rapport les devis utilisés ;
- si les travaux ont déjà eu lieu, de décrire ceux-ci, donner un avis sur leur conformité avec ceux nécessaires à la remise en état des lieux et, le cas échéant, de décrire et d’évaluer les travaux complémentaires requis ;
- de fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis, y compris un éventuel préjudice de jouissance, notamment dû à l’état des lieux et aux travaux de réfection ;
- de faire les comptes entre les parties le cas échéant.
DISONS que :
- l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise ;
- en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise sur simple requête ;
- l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;
- l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, dans un secteur de compétence différent du sien, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties, et à charge de joindre son avis au rapport d’expertise ;
- l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties et répondra à leurs observations (dires) formulées par écrit dans le délai préalablement fixé par l’expert ;
- l’expert devra dire si certaines mesures s’imposent d’urgence, en préciser la nature et le coût dans un compte-rendu à déposer à bref délai ; en ce cas, à défaut d’accord des parties sur l’exécution de ces travaux sous le contrôle de l’expert et sur l’avance des frais, il devra être statué sur saisine du juge par la partie la plus diligente ;
- l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter de la date de la présente décision (sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle de l’expertise), et communiquer ces deux documents aux parties ;
DISPENSONS Madame [R] [L] de verser une consignation à valoir sur les frais d'expertise compte tenu de leur situation de bénéficiaire de l’aide juridictionnelle,
DISONS que si les parties viennent à se concilier, elles pourront demander au Juge chargé du contrôle des expertises de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord,
DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,
RÉSERVONS les dépens,
RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.
La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,
