TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
- Maître [P] [L]
Maître [Z] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Ghislaine CHAUVET LECA
Me Prune SCHIMMEL-BAUER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/06554 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SUR
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 12 avril 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. EGEVBC
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Ghislaine CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1525
DÉFENDERESSES
E.U.R.L. PAVALAC, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Prune SCHIMMEL-BAUER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0009
Intervenants forcés :
- La S.C.P. CBF ASSOCIES représentée par Maître [P] [L] , es qualité de commissaire à l’execution du plan de redressement de la société PAVALAC, dont le siège social est sis [Adresse 2], et encore [Adresse 4]
non comparante, ni représentée
- La S.C.P. [J] représentée par Maître [Z] [J] es qualité de mandataire judiciaire de la société PAVALAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 avril 2024 par Deborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 12 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06554 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SUR
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 février 2011, les consorts [S]-[H], aux droits desquels sont venus Monsieur [N] [S], puis la SCI Egevbc, ont donné à bail à l'EURL Pavalac, représentée par Monsieur [F] [D], co-gérant associé, un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5], ainsi qu'une cave, à compter du 11 avril 2011, pour une durée de trois ans renouvelable, et pour un loyer mensuel révisable de 4300 euros, outre 785 euros de charges.
Le contrat s'est régulièrement renouvelé par tacite reconduction.
Par jugement du 13 avril 2021, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de l'EURL Pavalac et a désigné la SCP CBF Associés en la personne de Maître [P] [L] en qualité d'administrateur, et la SCI [J] en la personne de Maître [Z] [J] en qualité de mandataire judiciaire.
Par courriers des 29 avril 2021, et 1er juin 2021, la SCI EGEVBC a déclaré une créance de 13404,83 euros pour la période antérieure au 13 avril 2021.
Par jugement du 6 juillet 2022, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement, nommé la SCP CBF Associés en la personne de Maître [P] [L] commissaire à l'exécution du plan, et maintenu la SCP [J] en la personne de Maître [Z] [J] mandataire judiciaire.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 septembre 2022, la SCI EGEVBC a mis en demeure l'EURL Pavalac et les organes de la procédure de régler le loyer de septembre 2022 pour la somme de 5570,31 euros.
Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022, la SCI EGEVBC a fait délivrer un congé à l'EURL Pavalac à effet au 10 avril 2023 à minuit.
L'EURL Pavalac s'est maintenue dans les lieux postérieurement au 10 avril 2023.
Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, la SCI EGEVBC a fait délivrer à l'EURL Pavalac une sommation de quitter les lieux et d'assister à un état des lieux de sortie.
L'EURL Pavalac s'est maintenue dans les lieux et aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé.
Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023, la SCI EGEVBC a fait assigner l'EURL Pavalac devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-à titre principal, valider le congé délivré le 25 novembre 2022 à effet au 10 avril 2023 ;
-subsidiairement, prononcer la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers et charges à leurs échéances ;
-en tout état de cause :
- ordonner l'expulsion de l'EURL Pavalac et de tous occupants de son chef de l'appartement (4e étage) et de la cave objets du bail précité, situés dans l'immeuble [Adresse 5], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et ce, immédiatement et sans délai sous astreinte financière de 200 euros par jour de regard à compter du jugement à intervenir ;
- autoriser la séquestration aux frais, risques et périls de l'EURL Pavalac des meubles ou matériels laissés dans les lieux ;
- condamner l'EURL Pavalac à payer à la SCI Egevbc la somme de 11140,62 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus au mois de juillet 2023 inclus, ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer conventionnel révisé, charges et accessoires en sus, l'indemnité d'occupation mensuelle due par l'EURL Pavalac jusqu'à complète libération des lieux ;
- en conséquence, condamner l'EURL Pavalac à payer à la SCI Egevbc cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 11 avril 2023 et jusqu'à libération des lieux ;
- condamner l'EURL Pavalac à régler à la SCI Egevbc la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l'EURL Pavalac à supporter les entiers dépens, comprenant notamment le coût de la sommation du 7 juin 2023, de l'assignation et de la signification de la décision à intervenir ;
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir et à défaut l'ordonner.
L'assignation a été enregistrée sous le numéro de RG 23/06554.
Les parties ont été appelées à l'audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 21 novembre 2023. Un renvoi a été ordonné à l'audience du 14 février 2024 afin de permettre au demandeur d'appeler les organes de la procédure de redressement judiciaire.
Par actes de commissaires de justice du 19 janvier 2024, la SCI Egevbc a fait assigner en intervention forcée la SCP CBF Associés pris en la personne de Maître [P] [L], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan, et la SCP [J], prise en la personne de Maître [Z] [J], en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL Pavalac aux fins de :
-recevoir la SCI Egevbc en son intervention forcée ;
-ordonner la jonction de la présente assignation avec l'instance enregistrée sous le numéro RG 23/06554 ;
-déclarer opposables à la SCP CBF Associés pris en la personne de Maître [P] [L], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan, et la SCP [J], prise en la personne de Maître [Z] [J], en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL Pavalac l'assignation délivrée à l'EURL Pavalac le 27 juillet 2023 et le jugement à intervenir
-statuer ce que de droit sur les dépens ;
-rappeler l'exécution provisoire du jugement à intervenir et à défaut l'ordonner.
L'assignation du 19 janvier 2024 a été enregistrée sous le numéro de RG 24/01503. L'affaire a été appelée à l'audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 14 février 2024.
Les deux affaires ont été retenues à l'audience du 14 février 2024 et jointes à l'audience sous le numéro de RG 23/06554.
A l'audience, la SCI EGEVBC, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles qu'elles résultent de l'assignation et actualisé l'arriéré au jour de l'audience à la somme de 27851,55 euros, précisant qu'il s'agit d'une créance postérieure au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire.
Elle s'est par ailleurs montrée favorable à l'octroi du délai sollicité en défense pour quitter les lieux au 30 avril 2024, et s'en est rapporté sur la demande de délais pour s'acquitter de la dette jusqu'au 30 avril 2024.
Au soutien de ses demandes, et tel que cela résulte de son acte introductif d'instance, elle expose que le bail est soumis aux dispositions du code civil, et que le congé a régulièrement été délivré en respectant un préavis de trois mois avant le terme du contrat.
L'EURL Pavalac, représentée par son conseil, a indiqué ne pas contester la validité du congé délivré le 25 novembre 2022 à effet au 10 avril 2023, et ne pas s'opposer à la demande d'expulsion. Elle n'a pas davantage contesté le montant de la dette locative actualisée. Elle a sollicité un délai jusqu'au 30 avril 2024 afin de quitter les lieux et pour s'acquitter du paiement de la dette.
La SCP CBF Associés pris en la personne de Maître [P] [L], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan, et la SCP [J], prise en la personne de Maître [Z] [J], en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL Pavalac, n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'intervention forcée
Selon l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
Par ailleurs, aux termes de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l'espèce, au regard de la procédure de redressement judiciaire en cours à l'encontre de l'EURL Pavalec, il y a lieu de recevoir l'intervention forcée de la SCP CBF Associés pris en la personne de Maître [P] [L], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan, et la SCP [J], prise en la personne de Maître [Z] [J], en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL Pavalac.
Le jugement leur sera donc opposable.
Par ailleurs, la jonction a d'ores et déjà été ordonnée à l'audience du 14 février 2024, de sorte qu'il n'y a pas lieu de la prononcer à nouveau.
Sur la demande de validation de congé
En application de l'article 1737 et 1739 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé et lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.
Aux termes de l'article 1736 du code civil, si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.
En l'espèce, le bail a été conclu par écrit, de sorte qu'il y a lieu de se reporter aux clauses relatives à la délivrance du congé y figurant.
Il est mentionné que le contrat pourra être résilié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier par le bailleur en prévenant le locataire trois mois au moins avant le terme du contrat ou avant le terme de chacune des reconductions.
En l'espèce, le bail a été régulièrement renouvelé pour des durées de trois ans à compter du 11 avril 2011, de sorte qu'il arrivait à échéance le 10 avril 2023.
Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022, la SCI EGEVBC a fait délivrer un congé au locataire à effet au 10 avril 2023 à minuit.
Le congé a ainsi été délivré par le bailleur par acte d'huissier au moins trois mois avant la fin du bail de sorte qu'il convient de le valider.
Sur la demande d'expulsion sous astreinte et le sort des meubles
Le congé ayant été validé, l'EURL Pavalac se trouve déchue de plein droit de tout titre d'occupation à compter du 11 avril 2023. S'étant maintenue dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé, elle se trouve occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date.
En conséquence, il convient d'ordonner leur expulsion, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le recours à la force publique est suffisant en l'espèce pour assurer l'exécution de la décision, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte.
L'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. Il s'ensuit que le tribunal n'a pas à ordonner la séquestration des meubles, laquelle est un effet de droit automatiquement attaché à l'expulsion, dès lors que la personne expulsée n'a pas indiqué de lieu approprié.
Sur la demande de condamnation à l'arriéré locatif et aux indemnités d'occupation
Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Par ailleurs, la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail de sorte que le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée par le juge sous la forme d'une indemnité d'occupation dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l'espèce, au regard de l'ancienneté du bail et des efforts accomplis par l'EURL Pavalac pour régler les loyers à la suite de la mise en demeure du 16 septembre 2022, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer conventionnel révisé, outre les charges et accessoires, tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi.
Selon le décompte versé actualisé au 13 février 2024, et prévoyant une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel révisé tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, l'arriéré comprenant les loyers et indemnités d'occupation s'élève à la somme de 27851,55 euros, échéance de février 2024 incluse et pour la période postérieure au 13 avril 2021.
Cette somme n'étant pas contestée, il convient de condamner l'EURL Pavalac à régler à la SCI EGVBC la somme de 27851,55 euros arrêtée au 13 février 2024, échéance de février 2024 incluse au titre des loyers et indemnités impayés à cette date.
L'EURL Pavalac étant condamnée à s'acquitter de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation arrêtée au 13 février 2024 pour la somme de 27851,55 euros, elle sera condamnée à compter de l'échéance de mars 2024 à s'acquitter des indemnités d'occupation mensuelles égales au montant du loyer conventionnel révisé, outre les charges et accessoires, tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi et jusqu'à libération des lieux.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, le bailleur ne s'oppose pas au délai sollicité par l'EURL Pavalac tendant à pouvoir quitter les lieux au 30 avril 2024, soit un mois et demis après la date de l'audience. Au regard de l'ancienneté du bail, des sommes régulièrement acquittées pour le paiement des loyers, et des sommes importantes versées en cours d'instance afin de limiter l'augmentation de la dette locative, il est suffisamment établi la bonne foi de l'EURL Pavalac, de sorte qu'il sera fait droit à sa demande de délais pour quitter les lieux le 30 avril 2024.
Sur la demande de délais de paiements
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, l'EURL Pavalac sollicite des délais de paiements afin de pouvoir s'acquitter de sa dette postérieurement au 30 avril 2024. Au regard de la proximité de la date demandée avec la date de délibéré, soit moins de trois semaines, du montant conséquent de la dette, de 27851,55 euros, et de l'absence de production de justificatifs relatifs à la situation financière de l'EURL depuis l'établissement du plan de redressement au mois de juillet 2022, cette demande sera rejetée.
Sur les accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, l'EURL Pavalac, succombant, sera condamnée aux dépens, comprenant les coûts d'assignation et de la signification de la décision à intervenir. Il n'y a revanche pas lieu de retenir dans les dépens le coût de la sommation du 8 juin 2023 dès lors que celle-ci n'est pas obligatoire.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande de condamner l'EURL Pavalac à régler à la SCI Egevbc la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il sera rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Rappelle que la procédure enrôlée sous le numéro de RG 24/01503 a été jointe à la procédure numéro RG 23/06554 sous le numéro de RG 23/06554 ;
Reçoit l'intervention forcée de la SCP CBF Associés pris en la personne de Maître [P] [L], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan, et la SCP [J], prise en la personne de Maître [Z] [J], en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL Pavalac ;
Dit que le jugement est en conséquence opposable à la SCP CBF Associés pris en la personne de Maître [P] [L], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan, et à la SCP [J], prise en la personne de Maître [Z] [J], en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL Pavalac ;
Ordonne la validation du congé délivré par la SCI EGEVBC à l'EURL Pavalac le 25 novembre 2022 à effet au 10 avril 2023 ;
Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de l'EURL Pavalac du logement et de la cave situés [Adresse 5], afin que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
Rejette la demande tendant à assortir l'expulsion d'une astreinte ;
Dit que le sort des meubles ou matériels laissés dans les lieux sera réglés selon les dispositions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne l'EURL Pavalac à régler à la SCI EGEVBC la somme de 27851,55 euros arrêtée au 13 février 2024, échéance de février 2024 incluse au titre des loyers et indemnités impayés entre le 13 avril 2021 et cette date ;
Condamne l'EURL Pavalac à verser à la SCI EGEVBC une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer conventionnel révisé, outre les charges et accessoires, tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi à compter de l'échéance de mars 2024 et jusqu'à libération des lieux ;
Accorde à l'EURL Pavalac un délai pour quitter les lieux jusqu'au 30 avril 2024 ;
Rejette la demande de délais de paiements formée par l'EURL Pavalac
Condamne l'EURL Pavalac à verser à la SCI EGEVBC la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette pour le surplus des demandes ;
Condamne l'EURL Pavalac aux dépens, comprenant les coûts d'assignation et de signification de la décision à intervenir ;
Dit n'y avoir lieu à retenir dans les dépens le coût de la sommation du 8 juin 2023 ;
Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
La greffièreLa juge des contentieux de la protection
Décision du 12 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06554 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SUR
