TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [R] [L] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître BOUTIERE-ARNAUD Marie
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08837 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JIF
N° MINUTE : 6
JUGEMENT
rendu le 10 avril 2024
DEMANDERESSE
S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représenté par Maître BOUTIERE-ARNAUD Marie, avocat au barreau de Paris,
DÉFENDERESSE
Madame [R] [L] [C], demeurant [Adresse 2]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 avril 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 10 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08837 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JIF
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 19/03/10 à effet au 1er mars 2010, la SA HABITATSOCIAL FRANCAIS a donné à bail à Madame [R], [L] [C] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer initial mensuel de 486,98 euros hors provision pour charges.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [R], [L] [C] le 17/07/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2431,03 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice du 02/10/2023, la SA HABITATSOCIAL FRANCAIS a fait assigner Madame [R], [L] [C] aux fins de :
A titre principal :
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,
A titre subsidiaire :
- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire,
En tout état de cause :
- voir ordonner l'expulsion de Madame [R], [L] [C] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
-voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [R], [L] [C],
- voir condamner au paiement Madame [R], [L] [C] :
-D'une somme de 2239,74 euros, échéance du mois d'août 2023 incluse, au titre de l'arriéré selon décompte en date du 15/09/2023, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
-D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours et des charges à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux par remise des clés,
-D'une somme de 600 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation.
L'assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 3] le 3 octobre 2023.
A l'audience du 29 janvier 2024, le bailleur a actualisé à la hausse sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 2928,18 euros, selon décompte au 18 janvier 2024, décembre 2023 inclus, et a maintenu ses autres demandes. En outre, notamment au regard de la reprise du paiement du loyer courant, il a précisé qu'il ne s'opposait pas à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, mais a sollicité en cas de non-respect la fixation et la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation.
Madame [R], [L] [C] a comparu. Cette dernière a précisé vouloir contester le montant de la dette actualisé, ayant payé 683 euros à la mi janvier 2024. Souhaitant se maintenir dans les lieux, elle a sollicité des délais de paiement avec des mensualités à hauteur de 50 euros et le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire.
Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré afin d'établir sans conteste le montant actualisé de la dette.
Un diagnostic social a été reçu au Greffe, dont les termes ont été communiqués à l'audience au bailleur.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité
En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 18/07/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.
Sur la résiliation du bail
Le commandement de payer qui a été délivré le 17 juillet 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Madame [R], [L] [C] n'ayant pas réglé la dette dans les délais, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 17 septembre 2023 à minuit, soit à compter du 18 septembre 2023.
Il apparait que Madame [R], [L] [C] dispose d'un revenu global mensuel de 1631 euros pour des charges de 1350 euros. En outre, il n'est pas contesté, selon le décompte actualisé produit, que le versement intégral du loyer courant est repris,
En l'absence d'opposition du bailleur et compte tenu de l'apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles et de la reprise du loyer courant, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [R], [L] [C], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
En ce cas, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Madame [R], [L] [C], à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte actualisé produit par une note en délibéré que Madame [R], [L] [C] reste devoir une somme de 2244,23 euros (intégrant le virement de 683,95 euros du 19 janvier 2024), selon décompte au 29 janvier 2024, décembre 2023 inclus, au titre des loyers et charges.
Il convient en conséquence de condamner Madame [R], [L] [C] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.
Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 50 euros selon modalités fixées au dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [R], [L] [C] au paiement de celle-ci.
Sur les dépens
Il y a lieu de condamner Madame [R], [L] [C] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision, les frais de l'exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l'article L111-8 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile
En équité, il convient de débouter la SA HABITATSOCIAL FRANCAIS de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :
DECLARE le bailleur recevable à agir,
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18/09/ 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2],
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE Madame [R], [L] [C] à payer à la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, la somme de 2244,23 euros au titre des loyers et charges dus au 29 janvier 2024, décembre 2023 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
AUTORISE Madame [R], [L] [C] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts,
RAPPELLE qu'en cas de respect par Madame [R], [L] [C] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,
DIT que la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [R], [L] [C] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
CONDAMNE, en ce cas, Madame [R], [L] [C] à payer à la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE Madame [R], [L] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion,
DEBOUTE la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
